财务表现 - 2025年第三季度公司实现营业收入25.07亿元，同比下降14.94% [1] - 2025年前三季度公司累计实现营业收入81.65亿元，同比下降6.81% [1] - 2025年第三季度实现归属于母公司所有者的净利润392.68万元，同比增长118.81% [1] - 2025年前三季度累计实现归属于母公司所有者的净利润4,232.7万元，同比增长398.75% [1] - 2025年第三季度实现扣非归母净利润432.72万元，同比增长114.66% [1] - 2025年前三季度累计实现扣非归母净利润5,424.42万元，同比增长173.96% [1] 营业收入变动原因 - 营业收入下降主要由于资产管理业务新产品"相寓优选"采用"净额法"确认收入所致 [1] - 经纪业务和新房业务在报告期内仍然保持稳健增长 [1] 业务运营数据 - 经纪业务二手房成交量达到54,626套，同比增长5.6% [1] - 新房业务成交量达到8,150套，同比增长0.4% [1] - 资产管理业务在管房源规模达到33万套，相较年初增长8.9% [1] 盈利能力提升驱动因素 - 前三季度盈利大幅增长主要源于经纪业务成交量的提升以及相关运营成本的下降 [1]

板块整体表现 - 10月29日房地产服务板块整体下跌0.48%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.7%，深证成指上涨1.95% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中4只上涨，6只下跌 [1][2] 领涨个股表现 - 新大正领涨板块，收盘价12.50元，涨幅1.46%，成交额1.01亿元 [1] - 招商积余涨幅1.42%，收盘价11.44元，成交额6597.00万元 [1] - 特发服务涨幅0.66%，收盘价41.32元，为板块内股价最高个股，成交额1.50亿元 [1][2] 领跌个股表现 - 南都物业领跌板块，跌幅达5.07%，收盘价12.74元，成交额9872.01万元 [2] - 宁波富达跌幅2.87%，收盘价5.41元，成交额9272.46万元 [1][2] - 中天服务跌幅1.76%，收盘价6.14元，成交额6208.71万元 [1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体主力资金净流出135.18万元 [2] - 游资资金净流入1106.91万元，散户资金净流出971.73万元 [2] - 新大正主力资金净流入850.01万元，主力净占比8.40%，为板块最高 [3] - 南都物业尽管股价领跌，但获得主力资金净流入843.06万元，主力净占比8.54% [3] - 特发服务主力资金净流出625.09万元，主力净占比-4.15%，但散户资金净流入939.84万元 [3]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[8] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[8] 报告核心观点 - “十五五”规划建议推动房地产行业从量向质切换，政策框架实现递进式演绎：从“房住不炒”总定位到“止跌回稳”短期目标，再到“构建新模式”中长期任务[2] - 政策重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质，为行业长期价值赋能[2] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[2] 完善制度建设 - 制度建设贯穿全生命周期，前端完善商品房开发、融资、销售等基础制度（如预收款监管、项目“白名单”制度），后端建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 过去20年市场注重增量，未来需在巨大存量层面做好维护保养，预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度将系统性构建[3] 完善供应体系 - “十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，而“十五五”表述从“有效增加”切换为“优化”，重心从扩量切换为提质[4] - “因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局[4] 提升住房品质 - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，住建部从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个维度定义[5] - 《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，市场将向有产品力的房企倾斜[5] - 物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间[5] 投资标的与估值修复 - 推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司[6] - 重点推荐A股开发（如招商蛇口目标价12.52元、滨江集团目标价13.04元）、内房股开发（如华润置地目标价36.45港元）、香港本地股（如新鸿基地产目标价111.51港元）及物管公司（如万物云目标价32.29港元）[6][10] - 随着“好房子”上升为行业标准，产品能力差异或进一步放大，为板块提供估值修复空间[6]

担保情况 - 公司及控股子公司不存在对合并报表外单位提供的担保 [1] - 公司及控股子公司不存在对控股股东、实际控制人提供担保的情形 [1] - 公司无逾期债务对应的担保余额 [1] - 公司无涉及诉讼的担保金额 [1] - 公司无因担保被判决败诉而应承担的担保金额 [1]

公司财富与排名 - 蔡明忠家族以445亿元人民币财富位列2025年胡润百富榜第126名 [1] - 家族财富在过去一年增长5亿元，增幅为1% [1] - 家族排名较去年下滑38位 [1] - 家族所属公司为富邦，居住地为台湾台北 [2] 家族背景与传承 - 蔡明忠家族是台湾最具代表性的商业家族之一，财富传承跨越三代 [2] - 在创业第一代蔡万春主持分家后，其弟蔡万霖与蔡万才分别创立了国泰集团与富邦集团 [2] - 富邦集团是台湾金融界的巨擘 [2] 公司领导与重大交易 - 蔡明忠与其弟蔡明兴共同执掌富邦集团 [3] - 2009年，蔡明忠在48小时内拍板定案，以“4.06亿新股加3.38亿美元次顺位债”方案，总计约6亿美元，成功并购ING安泰人寿 [3] - 该交易被誉为“教科书级”的交易，大幅拓展了富邦的金控版图 [3]

板块整体表现 - 房地产服务板块在10月27日整体下跌0.45%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨1.18%，深证成指上涨1.51% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中4只上涨，6只下跌 [1][2] - 从资金流向看，板块主力资金净流出6240.22万元，而游资资金净流入458.0万元，散户资金净流入5782.22万元 [2] 领涨个股表现 - 南都物业(603506)涨幅最大，为0.74%，收盘价13.58元，成交额6313.78万元 [1] - 招商积余(001914)上涨0.71%，收盘价11.37元，成交量8.20万手 [1] - 中天服务(002188)上涨0.32%，收盘价6.25元，成交额5724.76万元 [1] 领跌个股表现 - 珠江股份(600684)领跌板块，跌幅达2.53%，收盘价5.40元，成交额1.82亿元 [2] - 皇庭国际(000056)下跌1.69%，收盘价2.33元，成交量45.58万手 [1][2] - 特发服务(300917)下跌1.52%，收盘价40.79元，成交额2.29亿元 [1][2] 个股资金流向 - 珠江股份主力资金净流出最多，达2406.59万元，主力净占比-13.21% [3] - 我爱我家(000560)主力资金净流出1236.25万元，主力净占比-7.33% [3] - 宁波富达(600724)是少数获得主力资金净流入的个股，净流入397.00万元，主力净占比4.76% [3] - 招商积余散户资金净流入1202.22万元，散户净占比达12.85% [3]

公司环保项目概述 - 贝壳找房“蓝海行动”第五期种植活动在福建霞浦展开 生态修复范围进一步扩大[1] - 项目于2020年正式发起 通过支持红树种植及相关公益活动改善生态环境 提高公众参与度[1] - 五年来项目修复滨海湿地生态系统 种植超过29万株红树 覆盖133.3亩修复面积 惠及周边居民超4.3万人[1] 项目战略与商业模式结合 - 公司将“让家更美好”的初心从“小家”拓展至地球家园 持续探索绿色发展路径[4] - 第一期项目探索“科技+公益”路径 规划“每7次线上VR带看 捐出一棵红树苗”的环保机制[5] - 经测算 每次经纪人线上VR带看平均减碳约140g 7次VR带看的减碳贡献相当于种下一棵树[5] 项目执行与合作伙伴 - 公司与北京市企业家环保基金会等专业伙伴合作进行红树林种植[4] - 2023年项目与内部低碳举措征集奖项“KE持续行动奖”联动 带领获奖团队探访种植地[5] - 2024年项目从福建厦门移至广东 支持中国绿化基金会在湛江红树林自然保护区开展保育项目[5] 具体项目成效与影响 - 福建霞浦项目地总面积近1.5万亩 此前曾遭外来入侵物种互花米草侵占导致生态退化[7] - 在资金支持下 项目地从光秃泥滩变为绿意渐显的幼苗林地 底栖生物和水鸟回归 生态系统显现自我修复活力[9] - 专家指出企业捐资有效助力沿海地区红树林生态系统保护与恢复 提升生物多样性及固碳功能[7]

公司股份回购 - 公司于2025年10月24日执行股份回购 [1] - 回购股份数量约为117.84万股 [1] - 回购总金额约为700万美元 [1]

市场表现 - A股三大指数集体走强，沪指涨0.71%收报3950.31点，深证成指涨2.02%收报13289.18点，创业板指涨3.57%收报3171.57点 [2] - 沪深两市成交额达到19742亿元，较昨日大幅放量3303亿元 [2] - 上涨股票数量超过3000只，逾70只股票涨停 [2] - 半导体、电子化学品、电子元件、通信设备、航天航空、消费电子、计算机设备板块涨幅居前 [2] - 沪指创下近十年来新高，距离4000点不到50点 [4][5] 政策驱动与市场信号 - 二十届四中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》 [6] - 《建议》提出前瞻布局未来产业，推动量子科技、生物制造、氢能和核聚变能、脑机接口、具身智能、第六代移动通信等成为新经济增长点，未来10年将再造一个中国高技术产业 [6] - 寒武纪股价涨超9%报收1525元/股，再次超越贵州茅台，被视为科技牛市信号 [7][9] - 新股N超颖首日上市盘中一度涨超477%，收盘涨幅397.6%，发行价格17.08元/股 [10] - 近期新股首日上市表现强劲，云汉芯城大涨344%，奥美森大涨337.7%，长江能科大涨294%，道生天合大涨314%，马可波罗大涨140% [12] “十五五”规划利好产业 - 建设现代化产业体系，重视智能化、绿色化、融合化发展，首次提出建设航天强国，培育壮大新兴产业和未来产业 [15] - 将发展新质生产力写入建议，利好科技产业、数字经济产业 [16] - 扩大内需强调以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，利好大消费行业及新消费行业 [17] - 加快完善要素市场化配置体制机制，要素市场化改革进度或将加快 [18] - 明确提出维护多边贸易体制，利好出海经济 [18] - 首次提出加强海洋开发利用保护，海洋经济或将迎来快速发展期 [19] - 重点提到推动房地产高质量发展 [20] - 提出加快建设新型能源体系，利好绿色经济、新能源产业 [20]

板块整体表现 - 10月24日房地产服务板块整体下跌2.3%，表现显著弱于大盘，当日上证指数上涨0.71%，深证成指上涨2.02% [1] - 板块内个股普跌，领跌股为特发服务，跌幅达4.30% [1] - 板块主力资金净流出1.03亿元，但游资和散户资金分别净流入4377.49万元和5901.39万元 [1] 个股市场表现 - 特发服务跌幅最大为4.30%，收盘价41.42元，成交额4.20亿元，成交量10.08万手 [1] - 世联行和宁波富达跌幅紧随其后，分别为4.05%和3.19% [1] - 珠江股份和南都物业跌幅相对较小，分别为0.72%和0.66% [1] 个股资金流向 - 特发服务主力资金净流出规模最大，达3235.47万元，主力净占比为-7.71%，但散户资金净流入2473.05万元 [2] - 新大正成为板块内唯一主力资金净流入的个股，净流入额为415.99万元，主力净占比为4.05% [2] - 皇庭国际和招商积余主力资金净流出额较高，分别为862.36万元和465.34万元，主力净占比分别为-8.29%和-8.22% [2]