北京2025年房地产市场回顾与2026年展望核心观点 - 仲量联行发布报告回顾2025年北京房地产市场并展望2026年市场 办公楼市场续租成交占主导且租户议价能力达历史高位 投资市场大宗成交总额大幅下降58%至约180亿元 零售地产需求受阻且运营要求提高 工业物流市场在新增供应与疲软需求下深度调整 高端酒店市场面临价格下行与收益修复缓慢挑战但需求预期向好 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位 租户议价能力不断提高 [1] - 甲级写字楼租金调整持续深化 市场定价透明度提升 业主初始报价更贴近实际可达成水平 [1] - 尽管租金调整节奏或将趋缓 但市场仍将维持租户主导格局 对业主而言保出租率将继续优先于追求租金增长 [1] 商业不动产投资市场 - 2025年北京商业不动产大宗交易市场成交节奏放缓 第四季度活跃度进一步走弱 [1] - 北京全年大宗成交总额约180亿元 较2024年下降58% [1] - 从资产类别看 商业零售资产相对更受资本青睐 [1] - 从投资主体看 自用型买家和险资机构为主要投资者 [1] 公募REITs市场动态 - 公募REITs底层资产范围近期增扩至商业办公与酒店项目 [2] - 此举有望显著提升相关资产的市场流动性 推动存量资产盘活 缓解部分资产持有者的流动性压力 [2] - 公募REITs市场进一步扩围将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型 并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价 [2] 零售地产市场 - 2025年北京零售地产整体需求释放受阻 市场表现分化加剧对项目运营能力提出了更高要求 [1] 工业物流市场 - 2025年北京工业物流市场在新增供应集中放量与终端需求持续疲软的双重压力下深度调整 [1] 酒店市场 - 2025年下半年北京高端酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战 但市场需求保持向好预期 [1] - 得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代 酒店市场需求仍保持向好预期 [2] - 酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰 为达到上市要求 优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视 [2] - 此举旨在真正形成“融、投、建、管、退”的酒店投资闭环 从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能 [2] - 酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现 并为投资者提供新的投资机会 [2]

项目概况与进展 - 项目名称为“嘉州美市·滟澜里”，是一个盘活34亩闲置国有土地打造的一站式生活消费空间[1] - 项目当前进展：城市驿站已全面完工，地面硬化顺利收尾，摊位安装正在推进，预计2月上旬正式开门营业[1] - 下一步将进行地面塑胶跑道铺设，以及运动场和停车场的建设[3] 项目定位与功能 - 项目是针对性解决游摊散贩占道经营、车辆乱停乱放等问题的民生工程[4] - 项目涵盖居民休闲娱乐区、城市驿站、社区综合便民服务站、便民市场、篮球主题公园运动场及452个车位的大型停车场[4] - 项目旨在全方位覆盖居民生活、休闲、服务等多元需求，助力“15分钟便民生活圈”加速成型[4] 项目预期效益 - 项目建成后能有效解决滟澜洲片区游摊散贩占道经营、居民停车难等问题[6] - 项目将进一步改善人居环境、带动区域经济发展、提升社区自我造血能力[6] - 项目旨在成为城市治理与民生改善双赢的示范样板[6] 项目运营与管理机制 - 社区创新建立了“街道主导、部门协调、社区参与、商户自治”的共管共治机制[7] - 后续将联合商户制定统一管理标准，明确全流程运营规范[7] - 将联动多部门组建常态长效联合管理队伍，形成齐抓共管合力[7]

文章核心观点 - 中国REITs市场已从“试点探索”全面迈入“体系化发展”新阶段，一套涵盖试点扩容、市场建设、监管优化的高质量发展制度体系已正式落地 [1] - 政策组合拳将助力商业不动产REITs实现“破冰”，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式注入强劲金融动力 [1] 扩围破冰：商业地产解锁存量价值 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具，能有效为存量资产引入“活水” [2] - 政策将REITs覆盖范围从传统基础设施拓展至商业不动产，让普通投资者“买楼收租”成为可能 [2] - 商业不动产REITs为房地产企业提供有效的退出渠道，有助于缓解资金压力，对风险防范化解具有积极作用 [2] - 我国商业不动产存量规模可达40万亿元，试点推出将有效盘活此类沉淀资产，为房企打通“投-融-管-退”价值链，优化现金流、降低负债 [2] - 新政通过市场化证券化手段，为“沉睡资产”引入金融活水，有助于房企缓解债务压力、实现轻资产转型，也为资本市场提供优质权益类资产供给 [2] 生态筑基：三维框架夯实市场韧性 - 新政构建了“扩容扩围+资金引入+产品创新”的三维升级框架 [3] - 在资产供给端，政策鼓励REITs持有业态相近、功能互补的资产组合，支持优质上市REITs通过扩募、并购做优做强，平等对待各类所有制企业，为民营企业拓宽权益融资渠道 [3] - 商业不动产REITs向购物中心、写字楼等领域扩容，有助于重塑不动产金融生态，打通存量资产“募投管退”闭环，为城市更新、行业转型注入新活力 [3] - 安排借鉴国际成熟市场“首发+扩募”双轮驱动经验，能有效提升单只产品的规模效应和风险抵御能力 [3] - 在资金需求端，新政重点引导保险资金、社保基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的，规划丰富REITs指数体系和ETF等创新产品，旨在优化投资者结构、提升市场流动性 [3] - 中长期资金涌入将推动REITs从“小众产品”成长为大众化资产类别，强化市场深度与韧性 [3] 市场机制与长期价值 - 公募REITs估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出，国内尚有数十万亿存量资产盘活需求，商业不动产REITs长期内有望激发行业增长活力 [4] - 政策提出研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求，优化发行定价机制，规范询价配售行为，旨在确保市场定价的合理性与公允性 [4] - 相关安排压实了基金管理人、财务顾问等中介机构责任，营造了“重合规、重运营”的良好生态 [4] - 低利率环境下，REITs作为多元化配置的重要工具，其在大类资产配置中的价值将进一步凸显 [4] 赋能实体：双向共振拓宽发展空间 - 截至2025年12月，我国上市公募REITs已达78只，发行规模超2000亿元，总市值突破2200亿元，累计带动新增投资超1万亿元 [5] - 商业不动产公募REITs与已有基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [5] - REITs能有效促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变，为房地产企业资产盘活和转型升级打造适配金融工具，为实体经济注入长期稳定资本支持 [5] - REITs收益与股票、债券相关性较低，使其成为分散风险、抵御通胀的优质配置工具 [5] - REITs核心价值在于收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，普通投资者能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产，分享中国优质实体资产的长期收益 [5] 未来布局与投资策略 - 投资核心是“稳现金流+资产增值+扩募能力”，策略上应围绕抗周期防守、景气修复进攻、强扩募成长三条主线 [6] - 应优先筛选核心城市优质资产、高运营壁垒与强原始权益人的标的，同时做好估值与风险控制 [6] - 在资产端筛选层面，优先级排序为：优质购物中心（出租率≥95%）>核心商圈写字楼（空置率<15%）>区域商贸综合体（年交易额稳定）>社区商业（抗周期）>酒店（谨慎，周期波动大） [6] - 随着资产拓维与政策支持不断释放，商业不动产REITs未来将持续扩容，行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，推动市场高质量发展 [6] - 在政策引导与市场需求双重驱动下，REITs作为连接资本与实体资产的“黄金桥梁”，将在构建现代化基础设施体系、推动房地产发展新模式转型中发挥更重要作用 [6]

公司股权与治理结构变更 - 常德万达置业有限公司发生股东变更，中建一局成为新股东并持有100%股权，原股东大连万锐企业管理有限公司和大连万达锐驰企业管理有限公司完全退出 [1] - 公司董事长变更为吴国强，樊飞军、刘兵、王建良、李孟渝新增为董事，其中吴国强和樊飞军均为中建智地管理层成员 [1] 公司核心资产与经营状况 - 常德万达成立于2015年，注册资本为2.26亿元人民币，原为大连万达商业管理集团成员 [3] - 公司核心资产为常德万达广场，位于常德市武陵区，项目总投资超过60亿元人民币，总建筑面积约83万平方米，其中商业面积约18.4万平方米 [3] - 常德万达广场于2016年开业，开业首日营业额接近2577万元人民币 [3]

事件概述 - 深圳卓悦中心于2026年1月5日正式公告，解除与潮流零售品牌KKV的租赁合同并收回其铺位，理由是KKV长期业绩未达约定标准且始终未支付合同约定的业绩租金 [1] - 此次事件是双方在一个月内的第二次冲突，首次强制闭店发生在2025年12月14日，后经政府部门介入，门店于12月19日恢复营业 [7] - 事件升级过程中，卓悦中心于1月4日晚以围栏封锁门店，导致门店停业，双方一度爆发冲突，店内货品仍被封锁在内 [5][6] 卓悦中心的立场与行动 - 解除合同依据：KKV门店自开业以来长期未达业绩标准，且始终未能支付《租赁合同》中约定的业绩租金，已达到合同约定的解除条件 [1][3] - 协商过程：在正式解除前，管理方在过去三个月内与KKV进行了多轮沟通并多次发送正式函件，给予了远超合同约定的准备时间，但KKV截至最后期限仍未履行义务 [3] - 采取强制措施：在多次催告无果、KKV构成根本违约的情况下，为维护商场运营秩序，于2026年1月5日依据合同及法律规定收回商铺使用权 [4] - 提供的运营支持：合作期间，即使提成租金从未支付，卓悦中心仍通过租金减免、投入联合营销资源、特批闭店装修期租金减免等方式，累计给予KKV门店近44万元的运营支持 [8] - 后续规划：该商铺区域已启动重新规划，将引入优质品牌 [4][9] KKV（KK集团）的立场与回应 - 合同条款争议：KK集团指出，合同期限为6年，租金为固定租金与提成租金两者取高，合同约定如连续3个月或一年内累计6个月未缴纳提成租金，商场方可解约，但自门店开业履约4年多期间，卓悦中心从未对此提出异议 [7] - 对商场运营的质疑：KK集团表示，KKV门店所在的北区自开业以来人流稀少，商场品牌落位承诺也未兑现，但该门店已是北区客流较好甚至最好的商户 [7] - 历史贡献与不满：知情人士透露，在疫情招商困难时期，卓悦中心力邀KKV入驻，KK集团为此投入了近千万元的资金运营和多个IP联名资源，如今人流回暖之际被要求清场，公司深感遗憾 [8] - 法律维权与业务影响：KK集团表示将以法律手段进行维权，并称此次单店纠纷不会影响其它门店的整体运营布局，公司于1月6日在马来西亚开出了全球第700家门店 [8][9] 行业背景与潜在动因 - 业态调整趋势：卓悦中心北区正在调整业态，近期为迎合港人北上消费带来的更高餐饮需求，引入了多个餐饮品牌，对人流有所提振，与KKV解约可能是其业态调整的一部分 [9] - 租赁合同惯例：正常中高端商场的租赁合同通常分为保底租金和营收扣点两者取其高，加上其他费用，除了少数强势品牌，条款一般默认不修改，业内常“模糊处理” [9] - 可能的商业考量：有分析认为，在租约仅剩一年的情况下发生此类事件，可能是因为新品牌给出的租金非常高，或是新品牌瞄准了“深圳首店”的先发优势，商场等不及合同自然到期 [9] - 事件罕见性：此前KKV与东莞国贸商场也发生过类似争端，但在政府调解后门店仍开业至合同期结束，此次与卓悦中心的矛盾激化程度较为罕见 [8]

项目动态 - 上海天荟广场南区创新融合空间SOCIATER将于今年1月底亮相[1] - 仲盛世界商城正在进行一场持续15个月的“不停业改造” 其南北下沉式广场与“日咖夜酒”街区将于今年春节前同步亮相[1] 项目定位与影响 - 天荟广场与仲盛世界商城正以创新场景与多元业态重塑上海西南区域商业体验 助力闵行莘庄商业实现从“配套满足”向“品质引领”的关键跨越[1] - 商圈焕新的核心是从“卖商品”转向“打造消费新场景”[4] 天荟广场项目详情 - TODTOWN天荟总建筑面积达71万平方米 由新鸿基地产、上海城开和闵行城投联合打造[1] - 项目涵盖住宅、商场、酒店、公寓式办公、办公楼、交通枢纽及公共艺术空间等多元业态[1] - 天荟广场商业面积约14万平方米 是项目的核心商业载体[1] SOCIATER空间特色 - SOCIATER融合了“Social（社交）”与“Theater（剧场）”双重内涵 覆盖商场4至5楼跨层区域[2] - 该空间凭借开阔布局、超大屏幕、专业声光电系统及旋转楼梯 构建开放沉浸的消费场景[2] - 5楼部分餐饮店铺采用“剧院VIP包厢”设计 4楼则打破业态边界 实现餐饮、零售、公共座位与活动区的自然交融[2] - 未来将引入午后脱口秀、夜间音乐会、周末手作工坊、艺术快闪等多元文化内容[2] 仲盛世界商城改造策略 - 改造从影响最小的5楼开始 先建屋顶运动中心 引入上海首个露天粉色网球场和“壹天聚乐部”[2] - 再向下打通4楼餐饮主轴 形成跨层客流输送[2] - B1层清退家乐福、百安居等传统主力店 为大型会员超市等新业态腾挪空间[2] 仲盛世界商城新场景规划 - 负一层新增的南北下沉式广场建设接近尾声[3] - 南广场将引入“日咖夜酒”新场景[3] - 原百安居空间改造为上海首个双层挑高主题街区“SKY HIGH” 主打东南亚风情与二次元文化[3] - 原家乐福区域将引入备受期待的网红会员超市 使商业空间融入区域的“24小时生活圈”[3]

股价与交易表现 - 截至2026年1月7日收盘，皇庭国际股价报收于2.05元，下跌2.38% [1] - 当日换手率为4.16%，成交量为37.61万手，成交额为7751.76万元 [1] 资金流向分析 - 1月7日主力资金净流入258.39万元，占总成交额3.33% [1] - 当日游资资金净流出192.19万元，占总成交额2.48%，散户资金净流出66.2万元，占总成交额0.85% [1] - 当日融资买入135.08万元，融资偿还50.95万元，融资净买入84.13万元 [2] - 截至1月7日，融资融券余额为9386.69万元 [2] 财务业绩表现 - 2025年前三季度公司主营收入33.11亿元，同比大幅上升533.48% [3] - 2025年前三季度归母净利润为-24.44亿元，同比下降834.48%，扣非净利润为-3.29亿元，同比下降23.01% [3] - 2025年第三季度单季度主营收入30.21亿元，同比大幅上升1712.19% [3] - 2025年第三季度单季度归母净利润为-22.59亿元，同比下降1902.75%，单季度扣非净利润为-1.35亿元，同比下降17.15% [3] 公司财务状况与业务 - 截至2025年第三季度末，公司负债率为201.63% [3] - 2025年前三季度财务费用为4.25亿元，投资收益为-25.67万元，毛利率为26.81% [3] - 公司主营业务为商业不动产综合运营服务，包括运营管理、资产管理、配套服务及物业管理 [3]

事件核心观点 - 深圳卓悦中心与潮流零售品牌KKV因租赁合同纠纷导致强制闭店与清场 双方对合同关键条款的违约判定存在根本分歧 事件暴露了商业地产转型期普遍存在的合同模糊与商业模式挑战 [1][4] 事件经过与双方主张 - **事件激化过程**：卓悦中心于2025年12月14日以“业态调整”为由对KKV停水断电强制闭店 经协调后短暂恢复 随后于2026年1月4日晚在未通知情况下对KKV实施强制清场并引发肢体冲突 [2] - **卓悦中心主张**：KKV长期未能支付合同约定的“业绩租金”（即当月营业额分成） 已达到行使合同解除权条件 公司在提供近44万元运营帮扶并进行多轮沟通后 因对方未履行撤场义务而采取最终措施 [2] - **KKV主张**：合同约定租金为固定租金与提成租金两者取高 KKV一直按时支付基本租金 不存在欠费 且卓悦中心从未对未缴纳提成租金提出异议 根据《民法典》解除权一年内不行使即丧失 同时指出商场早期品牌落位承诺未兑现及北区空铺率高并非商铺单方面经营不善 门店开办费即过千万元 特殊时期业绩损失超过数百万元 [3] 合同与商业模式问题 - **合同条款模糊性**：纠纷暴露出业绩租金支付、业绩标准认定、合同解除权及商场支持措施等核心合同条款存在模糊地带 [4] - **数据监控与验证难题**：在“固定租金+业绩租金”模式日益普遍的背景下 商场如何有效、客观监控商户真实销售额成为争议焦点 合同缺乏有效的缓冲机制和第三方调解也导致分歧迅速恶化 [4] - **长期合同脆弱性**：部分商场面临业绩考核压力 倾向于将大店分割为多个小店铺以提升整体租金收益 KKV作为面积较大的集合店 在商场调整业态时面临较高风险 早期签订的长期合同可能因此变得脆弱 [4] 行业背景与商场转型 - **商场定位与客流变化**：卓悦中心北区2022年开业时定位潮流业态 但三年后逐步转向强化餐饮布局 随着北区餐饮和港人增多 人流量比以往好太多 小店铺已换一轮 租金估计已上涨 [4] - **行业普遍挑战**：事件折射出快速变化的商业环境对传统租赁关系的挤压与挑战 促使业界思考如何建立更加公平、透明且具有适应性的合作框架 [4][5]

钱江世纪城及周边区域发展规划与项目动态 - 钱塘湾未来总部基地核心区内地标建筑群已完成国际征集和评审，正在进行方案深化和完善，涵盖美术馆、博物馆、图书馆、国际青年交流中心及丰北TOD商业综合体等项目 [1] - 丰北TOD商业综合体是落地该核心区的首个商业项目，计划于今年开工，将建设集科技总部、超五星酒店、青年人才社区、文化商业于一体的科技人文复合型未来总部城市新中心 [1] 杭州国际博览中心二期项目 - 杭州国际博览中心二期项目将于一季度开业运营，届时将与一期实现联动发展 [2] - 杭博二期建筑面积达46万平方米，展览区域面积为6万平方米，展厅最高层高为26米 [2] - 杭博一、二期两馆总面积达130万平方米，展览净面积15万平方米，规模跻身全国大型会展综合体前列 [2] 杭州热雪奇迹室内滑雪场项目 - 浙江省最大体量旗舰型室内滑雪场——杭州热雪奇迹室内滑雪场将在南站核心区开工建设 [2] - 项目定位为华东旗舰型冰雪娱乐综合体，总建筑面积超10万平方米，其中室内滑雪场超5万平方米 [2] - 建成后将集多元滑雪道体验、标准滑雪赛事、滑雪体育培训、亲子娱雪乐园、星级酒店、冰雪场景公园等功能于一体，是面向全龄段人群的一站式冰雪主题休闲娱乐目的地 [2] 其他文化及体育项目 - 亚运村国际区音乐厅、文体中心已完成运营和招商工作 [2] - 2026年4月，2026年全国游泳冠军赛将在杭州奥体中心游泳馆举行 [2]

核心观点 - 商业地产零售业态正通过存量盘活、连片运营、轻资产输出及打造聚合型业态（如美食市集）来应对市场压力并提升竞争力 [2][5][7] - 尽管宏观经济环境导致部分企业租金承压，但优质资产仍展现稳定收益能力，且通过项目焕新与品牌调整可有效驱动客流与销售增长 [2][3] - 行业趋势聚焦于城市更新、工业遗存改造、文化植入及引入首店/特色店，对运营商的精细化与创新能力提出更高要求 [6][7][8] 企业动态与业绩表现 - **领展房托**：2025/2026财年中期，其内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年下跌4.6%及4.9%，整体零售业务受市场不利因素压力较大 [2] - 内地零售物业续租租金调整率为-16.4%，主要受北京中关村领展广场及领展企业广场零售部分拖累 [2] - 若剔除上述两项目，其余物业组合续租租金调整率为正2.5%，显示大部分内地优质资产租金收益稳定 [2] - 内地零售物业组合租用率保持95.9%的高水平，期内签订超260份新租约 [3] - 部分项目表现突出：以广州天河领展广场为例，自2023年9月一期东翼亮相至2024年8月底，新开业品牌达184家，全场品牌焕新率超80%，会员拉新超18万，2024年整体客流同比增长37%，销售额同比增长达31% [2] - **恒隆地产**：通过“恒隆V.3”策略，以租赁方式获取并连片运营核心商圈存量项目，快速扩大规模 [3][4][5] - 签约无锡恒隆广场三期（原新世界百货物业），新增约4.7万平方米商业空间，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米，与一期连通形成超60万平方米超级商业集群 [4][5] - 签约上海梅龙镇广场项目（合作方九百集团），获得20年经营权，为南京西路项目增加约9.6万平方米总建筑面积，扩大约44%至约31.2万平方米 [4][5] - 签约杭州自货大楼南北座（合作方杭州百大集团），新增租赁面积约4.2万平方米，零售面积增加40%，租约自2028年4月1日起生效 [4] 轻资产与存量盘活趋势 - 轻资产项目从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为主战场，工业遗存、老旧商场改造需求旺盛 [6][7] - **华润资产**：与长城资产联合，将北京马家堡新荟城（曾两次司法拍卖流拍）焕新为“华润欢乐颂”，项目距地铁4号线公益西桥站仅0.6公里，华润将输出“欢乐颂”社区商业品牌，聚焦15分钟便民生活圈 [6] - **星盛商业**：将操盘宜兴光明小镇商业广场，需深度融合当地紫砂文化底蕴与现代商业体验，打造文化、旅游、消费于一体的区域商业标杆 [6] - **旭辉商业**：拿下江阴城更项目“仓见1952”轻资产运营权，该项目为工业遗存改造，将保留老粮仓筒仓、老厂房、水系等元素，并结合水塘景观打造乐园化体验空间和水上舞台 [6] 业态创新与运营策略 - **美食类市集成主流趋势**：购物中心通过打造美食市集作为引流利器，提升客流与空间利用率 [2][7][8] - 越秀商管在武汉越秀国际金融中心国金天地B1层打造“精武有食集”，以老汉口精武路美食文化为灵感，引入十余家本土与新锐餐饮品牌，并计划每半年对区域内50%品牌进行迭代 [7] - 华润打造有“万象食家”，领展打造有“Foodie+”系列，如广州天河领展广场二期B1层腾出565平方米空间转化为“平川好味Foodie+” [8] - 运营需结合本地消费习惯、文化、客群进行个性化创新，而非机械化复制 [8] - **品牌引入策略**：多个项目将首店、区域最大店或限定店作为重点引入对象，涵盖运动户外、高端时尚、美妆珠宝、餐饮、生活服务等多个领域 [8] - 例如：北京三里屯太古里引入Alaïa中国首家品牌旗舰店和Loro Piana华北最大精品店；成都太古里迎来缂以穿全国首店、LANN蘭全国首家旗舰店；杭州湖滨银泰in77布局wiggle wiggle杭州首店 [8] - 专业品类店铺（如Wilson、缂以穿）维持较快开店节奏，满足消费者向个性化、专业化消费升级的需求 [9]