公司高级管理人员变动 - 公司总裁王涛因年龄原因不再担任公司总裁职务[1] - 在公司正式聘任新总裁前，由公司董事长赵冀代为履行总裁职责[1] - 公司副总裁刘永明、副总裁杨斌因年龄原因不再担任公司副总裁职务[1] 人工智能行业动态 - 2月中国AI调用量首次超过美国[1] - 四款大模型在全球前五榜单中占据主导地位[1] - 国产算力需求正经历指数级增长[1]

业绩总结 - 核心经营利润为36亿港元，同比下降18%[7] - 股东应占亏损为37亿港元，包含一次性损失[7] - 2026年上半年，开发物业(DP)收入为39亿港元，同比下降53.5%[93] - 2026年上半年，香港地区收入为31亿港元，同比下降8.2%[93] - 2026年上半年，中国大陆地区收入为34亿港元，同比下降54.6%[93] - 1HFY26集团总合同销售额为138亿港元，符合FY26指引[24] 用户数据 - 1HFY26的总客流量超过1300万人次[61] - 2025年国庆假期的客流量超过70万人次[6] - K11 MUSEA的入住率从2025年6月的96%提升至98%[46] - K11 MUSEA的入住率提升至95%[1] - 上海K11艺术商场的入住率为92%[4] - 广州云门新公园的入住率为91%[4] 财务状况 - 净债务为138亿港元，较2025年6月减少1%[9] - 完成200亿港元的债务交换，提升财务灵活性[11] - 2025年12月，债务到期金额为448亿港元[10] - 2025年6月30日之前到期的债务为290亿港元[79] - 1HFY26的G&A费用同比下降18%[72] 未来展望 - K11 Atelier预计在2026年下半年开业，预租率超过50%[68] - 预计总可开发建筑面积(GFA)约为1450万平方英尺[87] 土地交换与开发 - 在Ma Sik Road的土地交换完成，土地溢价为每平方英尺1627港元，比2024年可比案例低35%[91] - Lung Tin Tsuen (Phase 4)的土地交换完成，土地溢价约为每平方英尺1600港元，比2025年可比案例低30%[91] - Sha Ha, Sai Kung (Phase 1 + 2)的总建筑面积为79万平方英尺[87] 其他信息 - 资产处置和债务减少措施持续推进，利息成本下降[20] - 2026年上半年，投资物业(IP)收入为26亿港元，同比增长2.3%[93] - 2026年上半年，投资物业的分部结果为18亿港元，同比增长3.9%[93] - 2026年上半年，开发物业的分部结果为20亿港元，同比下降42.6%[93] - FY24的资本支出为14.8亿港元，FY25预计为12.6亿港元[70] - 公司致力于通过可持续发展举措创造长期股东价值[82]

楼市开年表现与近期趋势 - 2026年马年（农历新年）开局一手住宅成交量表现强劲，大年初一至初十新盘成交量录约175宗，较2025年蛇年同期的137宗同比大升约27.7%，并创自2021牛年后的5年同期新高 [1] - 2026年首两个月（截至2月26日）一手成交量已超过3,700宗，同比急升近9成，创自2013年一手销售条例后的同期新高 [2] - 美联楼价指数最新报138.66点，按周升0.37%，楼价已连升13周，创自2019年6月以来的按周连升最长纪录，2026年迄今楼价已升2.93%，较2025年低位累升9.8% [2] 市场前景与成交量预测 - 公司预期2026年全年楼价将上升约10%至15% [2] - 预计3月份一手成交量将环比大增7成至约2,400宗，连续14个月录逾千宗纪录，2026年首季一手成交量有望突破6,000宗，创2016年第三季后（约9年半）的季度新高 [2] - 展望2026年全年，公司预料在多个利好因素支持下，一手成交量有机会达2.2万宗，续创自2013年一手住宅物业销售条例生效后的纪录新高 [7] 推动市场向好的因素 - 股市表现理想、经济持续回稳、租金走高及库存消化的多重利好推动楼价重拾升势 [2] - 市场气氛回暖，购买力逐步释放，随着《财政预算案》尘埃落定，料豪宅印花税对整体楼市影响有限，且新春假日因素逐步消退 [2] - 发展商积极推售全新盘，同时亦持续去库存 [7] 未来新盘供应情况 - 估计2026年3至12月未来10个月，全港合共近2.6万伙新盘单位有机会推出 [6] - 北部都会区是未来新发展重点区域，预计2026年内有不少新盘登场，其中北区约4,846伙及元朗约2,639伙 [6] - 新界区另一个供应焦点为东涌，估计年内潜在新盘供应约2,000伙 [6] - 九龙区供应集中启德区，估计有约3,884伙；土瓜湾及红磡约3,743伙；将军澳区约2,550伙 [7] - 港岛区的黄竹坑及鸭脷洲有约1,197伙的新盘潜在供应 [7] - 各项目会否于年内推出需视乎发展商销售策略及预售审批进度，根据过往经验，每年实际登场的单位数目明显为少 [7]

交易方案核心信息 - 公司拟以支付现金方式购买深业鹏基持有的晶华电子70%股权 [1] - 该交易构成重大资产重组及关联交易 [1] - 交易不涉及发行股份、不构成重组上市，也不会导致控股股东和实际控制人变更 [1] 交易进展与程序 - 2026年2月6日，公司董事会已审议通过交易方案并签署相关协议 [1] - 2026年2月13日，公司收到深圳证券交易所的问询函，正组织核实回复 [1] - 目前交易工作有序推进，但尚需履行必要的内部决策和外部审批程序 [1]

公司高级管理人员变动 - 公司总裁王涛 副总裁刘永明和杨斌因年龄原因于2026年2月27日离任 原定任期至2028年8月25日 [1] - 王涛离任后仍担任第十一届董事会董事 刘永明和杨斌不再担任公司任何职务 [1] - 在正式聘任新总裁前 由公司董事长赵冀代行总裁职责 [1] - 公司董事会提名委员会认为此次高级管理人员变动属于正常调整 不影响公司日常经营管理的连续性和稳定性 [1]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持） [1] 核心观点 - “沪七条”政策通过降低购房门槛、减轻支付压力，有望释放更多购买力，并与市场数据改善形成情绪共振，短期看好地产股表现 [1][2] - 上海楼市已调整三年，新房与二手房套均总价差距拉大，新政策有利于打通置换链条 [2][18] - 春节前市场已出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升 [2][41] - 投资建议基于数据改善、小阳春及两会预期，短期看好地产股，中期关注3月房价能否企稳，推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W [2][50] 政策内容与影响分析 - “沪七条”于2026年2月25日发布，主要优化外环内限购、公积金贷款及房产税政策 [2] - 非户籍居民购房门槛降低：连续缴满3年社保或个税可购2套（原1套），连续缴满1年可购1套（原不可购买），持居住证满5年及以上可全市限购1套 [3] - 公积金贷款额度提升：首套最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑因素最高可达324万元，二套额度相应提高 [4] - 支付压力减轻：户籍居民家庭成年子女新购或置换唯一住房可暂免征收个人住房房产税 [4] - 政策旨在满足真实居住需求，坚持“房住不炒”，有望释放潜在购买力，助力上海楼市稳健发展 [3][4] 上海人口与需求结构 - 上海常住人口自2015年来保持在接近2500万人 [4] - 自2021年来，户籍迁入规模增长明显，户籍人口占比提升至62% [4] - 外地常住人口及新迁入户籍人口结构更年轻，新增置业需求旺盛 [4] 上海楼市现状分析 - 自2022年以来，上海新房成交套数明显下降，套均总价快速走高至1000万元 [18] - 二手房市场表现良好，成交套数稳步修复，套均总价围绕400万元波动 [18] - 新房与二手房套均总价差距拉大，阻碍改善置换链条 [18] - 上海各区域供需基本均衡：2024年末常住人口占比（市区26%、近郊51%、远郊23%）、2023年末存量居住房屋面积占比（市区27%、近郊51%、远郊22%）、2025年住宅成交总套数占比（市区28%、近郊50%、远郊22%）基本持平 [19] - 2025年新房成交套数占比（市区19%、近郊57%、远郊24%）与上述比例差异较大，反映外环内购买力不足 [19] - 降低外环内购房门槛有助于扩大客群，且市区二手房价与郊区新房相当，有利于打通置换链条 [19] 近期市场数据改善 - 二手房价格跌速明显放缓：2026年1月，44城平均跌速从-1.3%收窄至-0.02%，一线城市从-1.3%转正至+0.3%，上海从-1.0%转正至+0.5% [41] - 二手成交量同比改善：2026年1月，18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%（2025全年为-1.1%），一线、二线、三线同比分别为+20%、+10%、+26% [41] - 二手房挂牌量回落：截至1月底，核心6城二手房挂牌量合计84.7万套，环比-1.5%，连续三个月下降，其中上海已连续9个月下降 [41] - 新房市场边际改善：百强房企2026年1月相对销售额为26%（1月数据/正常年份1月数据），明显好于2025年12月 [42]

公司股价与交易表现 - 新世界发展股价上涨5.15%，报11.02港元 [1] - 成交额达8229.52万港元 [1] 公司近期重要日程 - 公司将于2026年2月27日举行董事会会议 [1] - 会议将批准刊发截至2025年12月31日止六个月的中期业绩 [1] - 会议将考虑派发中期股息 [1] 公司战略与经营重点 - 去杠杆化是公司的首要任务 [1] - 公司可能在项目销售上注重销量而非利润率 [1] 旗下业务表现 - K11商场表现亮眼，销售增长正向 [1] - K11商场有新租户签约，可能带来惊喜 [1]

公司股价表现 - 碧桂园股价午后涨超10.61% 报0.365港元 成交额2.68亿港元 [1] - 公司股价本周累计上涨超过25% [1] 法律与重组进展 - 香港高等法院已驳回针对碧桂园的清盘呈请 [1] - 公司累计发行股份数已达416.55亿股 在重组方案落地后发行的新股份数合计137.27亿股 [1] - 公司已向债权人支付3.98亿美元现金对价 约占重组债务本金的2% [1] - 公司履约效率远超市场预期 [1]

美国抵押贷款利率动态 - 30年期抵押贷款平均利率本周降至**5.98%**，为2022年9月以来最低水平，也是三年半来首次跌破**6%**，低于上周的**6.01%**和上年同期的**6.76%** [1] - 利率的下跌被部分经济学家和市场人士归因于市场波动，而非基本经济数据的改善，需要更多支持性数据才能确立持续趋势 [4] - 30年期抵押贷款利率跌破**6%**被视为重要的心理关口，可能增强潜在购房者信心，并促使部分卖家挂牌出售房屋 [5] 住房市场供需与价格现状 - 住房库存，尤其是首次置业房和二手房库存不足，持续对购房者构成挑战，库存远低于疫情前水平 [4] - 供应有限、高利率和建筑成本上升导致房地产市场举步维艰，1月成屋销售降至两年多来最低水平 [4] - 美国去年12月房价同比上涨**1.8%**，涨幅较11月的**2.1%**有所下降 [4] - 许多房主持有的抵押贷款利率低于**5%**，形成了“利率锁定”现象，这抑制了抵押贷款再融资活动 [5] 政策影响与市场反应 - 联邦住房金融局被命令购买**2000亿美元**的抵押贷款债券，旨在降低住房贷款成本，政府的债券购买计划已导致抵押贷款支持证券收益率显著下降 [4][5] - 经济学家对政府抵押贷款购买行为能否显著改善住房可负担性持怀疑态度 [4] - 抵押贷款再融资活动已随利率下降而出现上升，美国银行的抵押贷款申请量同比增长近**22%** [5] 相关行业与公司表现 - 家装零售商劳氏对全年销售额和收益的指引低于市场预期，其言论拖累一众住房建筑商和房地产相关公司股价在周三集体重挫 [6] - 周三当天，劳氏股价下跌**5.6%**，莱纳建筑下跌**4.9%**，普得集团下跌**4.7%**，霍顿房屋下跌**4.0%**，建筑材料公司Builders FirstSource下跌**6.4%** [6] - 标普1500房屋建筑指数下跌**3.7%**，触及三周低点；费城住房行业指数下跌**3%**，多只股票成为当天标普500指数中百分比跌幅最大的个股 [6] - 家得宝高管表示，美国消费者自2023年以来一直处于“冻结的住房环境”中，情况尚未出现明显改善 [6]

公司股价表现 - 碧桂园股价午后涨超10.61%，报0.365港元，成交额2.68亿港元 [1] - 公司股价本周累计上涨超过25% [1] 公司法律与重组进展 - 香港高等法院已驳回针对碧桂园的清盘呈请 [1] - 公司累计发行股份数已达416.55亿股，重组方案落地后新发行股份数合计137.27亿股 [1] - 公司已向债权人支付3.98亿美元现金对价，约占重组债务本金的2% [1] - 公司在重组中的履约效率远超市场预期 [1]