核心观点 - 国内主要城市由国资企业主导，在写字楼和产业园区市场掀起“零租金”风暴，以吸引符合条件的小微科创企业[1] - “零租金”政策背后是地方政府从“收租管理”向“产业链攒局”的运营逻辑转变，旨在争夺优质产业和创业项目，构建城市产业新生态[5][8] - 政策并非单纯免租，而是暗含价码，通常与特定产业方向、未来税收要求或“租金作价入股”等长期收益模式挂钩[6][7][8] 各城市“零租金”政策详情 - **深圳市**：深圳市国资委统筹调配10万平方米市属国企产业园区资源，科技企业最低可享受2年以内免租优惠（签一年免一年，或签三年前两年免租、第三年减半）[2] - **杭州市**：钱塘智慧城宣布2万平方米机器人产业园免三年租金，单个企业最高可享1000平方米空间，有企业每年节省租金16.4万元[3] - **苏州市**：高铁新城发布“环秀湖青年启航计划”，调配10万平方米空间，对创业团队实施两年零租金支持[3] - **广州市**：黄埔区遴选了13个“零租金”试点产业空间共计15万平方米，签约3年以上可享前两年免租，签约6年以上可享前三年免租[3] - **上海市**：临港新片区推出“超级个体288行动”，以“办公免费租、公寓免费住”为核心，打造全上海成本最低的青年创业集聚区[4] 政策附加支持措施 - **融资支持**：苏州高铁新城对符合条件企业提供最高不超过300万元的天使基金融资额度支持[7] - **综合配套资源**：上海临港集团为入驻企业提供最高80万元创业担保贷款、最高50万元无偿资助以及最高50万元的“流量券”、“算力券”、“运力券”和最高10万元“网络券”[7] - **探索新模式**：广州市黄埔区探索“租金+股权”等空间供给新模式，并发挥市、区财政母基金作用支持创新项目早期研发[8] 目标产业领域 - 政策普遍面向战略性新兴产业和未来产业，重点领域高度重合，包括智能网联汽车、人工智能、生物医药、低空经济、量子科技等[6] - 上海临港集团聚焦硬核科技、数据加工、跨境直播、跨境医疗等8类创新业态[7] - 入驻企业需符合各城市产业发展方向，通常是市级以上创新创业大赛获奖团队或拥有自主知识产权的人才项目[6]

核心观点 - 多个核心城市推出"零租金"政策吸引科创企业入驻 体现地方政府从传统收租模式向产业生态构建和风险投资模式转变 [2][6][8] 政策覆盖范围 - 深圳国资委统筹10万平方米国企产业园区资源 提供最长2年免租优惠 [3] - 杭州钱塘智慧城提供2万平方米机器人产业园 免三年租金且单个企业最高可享1000平方米空间 [4] - 苏州高铁新城推出"环秀湖青年启航计划" 调配10万平方米空间提供两年零租金支持 [4] - 广州黄埔区遴选13个"零租金"试点产业空间共计15万平方米 提供2-3年免租期 [4] - 上海临港集团推出"超级个体288行动" 提供办公免费租和公寓免费住的双重优惠 [5] 行业定向要求 - 广州重点面向智能网联与新能源汽车 生物医药与健康 低空经济与航空航天 人工智能 新型显示与集成电路等战略性新兴产业 [7] - 苏州高铁新城需求集中在智能网联汽车 先进材料 数字金融 量子科技 低空经济 大数据 人工智能等领域 [7] - 上海临港聚焦硬核科技 数据加工 跨境直播 跨境医疗 短剧基地 游戏创客 代码外包 小众赛事等8类创新业态 [8] 配套支持措施 - 苏州高铁新城提供最高300万元融资额度支持 [8] - 上海临港提供最高80万元创业担保贷款 50万元无偿资助 50万元"流量券" 50万元"算力券" 50万元"运力券" 10万元"网络券"等资源 [8] - 广州黄埔区探索"租金+股权"模式 推行"补改投""租金作价入股"等创新机制 [9] 政策实施效果 - 杭州某仿生视觉技术公司20天内获得免租审批 每年节省租金16.4万元 [4] - 政策推动国资企业从"收租管理"转向"产业链攒局" 深度参与城市产业升级 [6][7] - 通过构建产业生态获取长期收益 包括未来税收要求或租金入股等潜在回报方式 [8][9]

股权变动 - 控股股东上海中微子投资管理有限公司通过询价转让方式减持2,267,065股 占总股本1.50% [1] - 转让价格17.99元/股 交易金额4078.45万元 [1] - 权益变动后中微子及一致行动人合计持股比例由39.93%降至38.43% [1] 财务表现 - 2025上半年营业收入6.02亿元 同比下滑4.56% [1] - 归母净利润797.53万元 同比下滑41.15% [1] - 扣非归母净利润-296.30万元 上年同期为1155.76万元 [1]

文章核心观点 - “零租金”产业园模式是园区运营商为应对激烈竞争和招商压力而采取的短期策略，但其长期可持续性受到质疑，并可能引发资源错配、恶性竞争等问题 [1][3][7] - 产业园区发展的根本出路在于跳出单纯的价格竞争，通过提升运营服务能力、构建产业生态来实现从“房东”到“事业合伙人”的角色转变，推动高质量和可持续发展 [11][13][14] 产业园区行业现状与挑战 - 全国现有各类产业园区超过8万家，其中国家级开发区693家，省级及以上开发区近2600家 [2] - 行业面临巨大业绩压力，省级以上开发区平均空置率超过35%，部分远郊新建园区空置率高达40% [2] - 产业园区同质化问题严重，许多园区在规划、产业定位、服务模式等方面缺乏特色，难以形成差异化竞争优势 [2] - “退租潮”现象显现，表现为客户提早退租、到期集中退租，反映出企业自身发展需求与市场环境不匹配的深层次变化 [2] “零租金”模式的短期效应与长期风险 - “以价换量”成为招商常态，但降低租金只能在短期内减少违约，长远可持续性受到质疑 [3] - “零租金”可能产生虹吸效应，将存量企业从其他园区吸引过来，并未真正提升产业密度和创新活力，反而加剧其他园区空置问题 [3] - 该模式潜藏多重风险，包括财政可持续性挑战、政策套利行为以及“候鸟企业”为“蹭优惠”而频繁迁移 [4] - 极端低价策略扭曲了市场价格机制，使园区失去可持续收益来源，可能导致行业生态恶化 [7] - 长期牺牲租金收益会削弱园区基础设施维护和服务升级的能力，陷入“招进来留不住”的恶性循环 [8] 企业与园区在模式下面临的困境 - 对企业而言，“零租金”能缓解成本压力，但无法从根本上解决资金、技术和人才等核心发展难题 [6] - 对园区自身，“零租金”导致租金收入急剧减少，加剧资金链压力，可能迫使运营方削减服务项目，影响企业满意度和招商 [6] - 招商团队精力集中于“如何用低价抢企业”，而非引进与园区生态相匹配的企业，导致本末倒置 [6] 产业园区破局与未来发展方向 - 政策重点正从单纯让利转向构建产业链协同和开放应用场景，将区域竞争从零和博弈转向协同共生 [9] - 园区整合成为趋势，例如浙江省将全省开发区总数从1059个整合为134个，整合比例约87%，宁波市园区管理机构和人员数量分别缩减60%和30% [9] - 未来园区需注重“瘦身”与“增高”，即明确主导方向打造核心产业链，并通过技术改造和产业融合提升附加值 [11] - 园区运营需实现从“房东”到“事业合伙人”的角色转变，服务模式从“给钱给地”走向“空间+资本+服务”的精准滴灌 [14] - 核心竞争力在于产业运营水平、系统营商环境及生态赋能能力，而非租金优惠 [14][15]

产业园区“零租金”现象的背景与动因 - 全国多个超大城市相继涌现产业园区“零租金”现象，例如深圳提出“只收梦想不收租金”，杭州“润苗计划”为科技型初创企业提供最长5年的零租金创业空间 [1] - 现象背后现实逻辑包括疫情后传统产业增长动能趋缓，以及《公平竞争审查条例》等政策对土地优惠、税收返还等传统招商“三板斧”作出规范，倒逼地方政府从“土地补助”转向“租金补助” [2] - 前沿产业发展规律显示，聚焦萌芽阶段的创新力量至关重要，这类群体受起步成本制约，“零租金”是为其减负的重要举措 [2] 上海临港集团“超级个体288行动”的差异化实践 - 临港集团“超级个体288行动”及其核心载体“零界魔方”项目创新叠加“办公免租”与“住宿免租”双重支持，全链条减免创业成本 [1] - 项目核心服务对象前延至“-1到0”阶段的超早期创新单元，包括尚不具备企业形态的小团队或“超级个体” [3] - 具体优惠包括“零界魔方”三年免租，后续两年租金减半，配套人才公寓第一年免费，届满可递延两年续租，为团队节省市中心同等规模每年几十万元租金支出 [3] - 项目一期准备10万平方米零租金创业空间，首发“零界魔方”收到三四百份入驻申请，首发楼层已全部招满 [4] “超级企业”与“超级个体”的共生生态 - 临港新片区形成特斯拉、商飞、中芯国际等“超级企业”与“超级个体”团队共存的产业场景，前者如产业“主干”，后者如“枝叶” [5] - 共生关系形成良性循环：“超级企业”的产业链需求为“超级个体”提供商业化场景，“超级个体”的灵活创新为“超级企业”解决个性化问题 [5] “零租金”模式的战略聚焦与行业选择 - “零租金”模式核心价值在于孵育与区域产业布局契合的战略性前沿行业，而非普惠政策 [6] - 临港“288”行动精准聚焦轻资产、快迭代、强个人属性的数字经济和网络产业，包括硬核科技、数据加工、跨境直播等8类创新业态 [6] - 选择这些赛道因其对物理空间依赖度低，能通过数字化手段克服远郊地理约束，契合“远距离创业+近距离生活”特质 [6] 产业园区运营模式的根本性转变 - “零租金”模式由地方国企主导，是对园区运营模式的颠覆，角色从“房东”转变为与企业共担风险、共享收益的“股东” [7] - 临港集团不以单个项目盈亏衡量成败，看重厚植创新土壤，即便100个超早期项目中只成功1-2个也有价值 [7] - 模式本质是经营思维转变，从“土地招商、政策招商”转向“生态招商、服务招商”，强化“产业属性”和“科创属性” [8] - 除“双免”外，“288”行动还提供资助展业、托底融资、代办落户等8项配套政策，并专设“创业管家”提供一站式服务 [7][8] - 最终目标是形成“集成政策+优质空间+专业服务”的完整运作模式，打造全周期、全维度的创业支持体系，使园区成为创新要素聚合的“价值平台” [8]

全国产业园区“免租大战”核心观点 - 全国多城市产业园区推出“零租金”政策，以应对高企的空置率并吸引战略性新兴产业企业，但该政策并非简单的成本减免，而是一套由国资主导的、旨在筛选和培育特定产业的复杂机制 [1][3] - “零租金”政策的成效分化显著，其本质是城市以空间资源购买“产业期权”，长期竞争力取决于园区能否构建优质的产业生态，而非租金价格本身 [5][6][8] - 政策引发市场争议，一方面对民营园区构成不公平竞争压力，另一方面对企业而言可能伴随隐性成本，考验其综合运营效率 [6][7] 政策出台背景与市场环境 - 上海产业园区空置率连续12个季度上行，2024年第二季度达到29.2%，深圳南山、成都天府新区等核心区域部分园区空置率甚至突破30%乃至60% [1] - 在高空置率的市场环境下，“零租金”政策成为各地吸引企业、提升园区入驻率的竞争工具 [1] 各城市主要政策举措 - **深圳**：推出“梯度免租”策略，签约3年可享受前2年全免、第3年减半优惠，同步配套100个应用场景开放和60%算力补贴，已为超200家科创企业节省租金成本累计超5000万元 [3] - **上海**：推出首期10万平方米零租金空间，创新创业项目可享受3年零租金办公，届满后递延2年租金减半 [3] - **北京**：海淀区“中关村AI北纬社区”为符合条件的AI企业提供最高3年租金全免，已引入50余家AI企业，带动相关产业投资超10亿元 [3] - **广州**：以最大供应规模领跑，仅黄埔区就拿出15万平方米产业空间试点“0租金”，南沙区同步推出3.8万平方米零租金物业 [3] - **成都**：天府新谷推出“一免一减半”政策，首年0租金入驻、次年租金减半 [3] - **杭州**：《润苗计划》为科技型初创企业提供最长5年“零租金”创业场地，要求研发投入超5%、估值低于2亿元 [3] - **福州**：首创“零租金+全链条创业服务”模式，在2025年至2029年期间为合作园区的台企免费提供50平方米以内的办公空间 [3] 零租金政策的三大共性特征 - **国资主导是标配**：所有执行“0租金”的园区运营主体100%为国资或区属国企、政府平台公司，具备成本分摊能力，而民营园区因逐利属性和资金成本约束难以参与 [3] - **产业导向高度集中**：政策几乎清一色聚焦战略性新兴产业和未来产业，如成都定位微流控芯片、氢能，广州黄埔区要求符合智能网联车、生物医药、低空经济、AI等产业体系 [4] - **企业门槛暗藏玄机**：设置高标准的资质门槛，包括高新技术企业、专精特新、独角兽等资质，或要求拥有高端人才团队、核心专利，符合条件的企业大多本身具备租金支付能力 [4] 政策成效分化的关键因素 - **成功案例**：深圳园区在免租同时，用国资基金跟投企业获得5%股权，形成“空间让利→企业成长→收益反哺生态→再吸引企业”的闭环 [5] - **失败案例**：部分城市园区免租协议未约定企业投产时限，也未配套产业服务，导致“70%出租率却仅30%投产率”的困局，陷入“免租就亏、不免租就空”的循环 [5] - 园区竞争力体现在资源整合与生态构建，如提供测试场景、算力补贴等，将企业节省的成本转化为“场景+技术”支持，促使企业长期停留 [6] 政策引发的争议与影响 - **对民营园区的挤压**：深圳南山区民营园区空置率从15%上升至28%，因无法提供零租金优惠，近一年来招商入驻率不足，面临优质企业流失，形成“不公平竞争” [6] - **企业的隐性成本**：企业可能需承接政府场景任务或达成产值目标，否则失去优惠，为满足资质要求需投入资源完善条件，综合成本和运营效率未必改善 [7] - 企业选择零租金园区需关注是否符合长期发展战略、产业配套能否真正降低综合成本、政策连续性是否有保障，避免“为免租而搬迁”的短期思维 [7] 零租金的本质与未来竞争焦点 - 零租金本质是城市用空间资源购买“产业期权”，其结局可能是培育成功形成良性循环，也可能是培育失败成为沉没成本，或政策到期后企业大量搬离 [8] - 未来竞争焦点将从“谁的租金更便宜”转向“谁的生态更优质”，园区需摆脱“租金依赖症”，转向打造“能赚钱的生态”，提升专业化服务能力、构建产业协同网络、创新金融支持手段 [8] - 持久的竞争力源于构建让企业持续盈利的产业生态，包括完善的产业链条、充足的人才供给、包容的创新文化、高效的政务服务 [8]

行业转型趋势 - 产业园区行业正从提供基础型服务的1.0版本过渡到发展型服务的2.0版本 需从空间载体提供者转向产业生态构建者 [1][3] - 国内部分城市产业园区空置率超过30% 传统粗放发展模式难以为继 新兴产业对载体专业化和服务生态化提出更高要求 [4] - 园区运营需通过股权、基金方式与企业形成共生共荣的产业生态 提供产业链上下游及金融、人力、法务等配套服务 [6] 公司财务表现 - 上半年实现营业收入10.68亿元 同比增长31.66% 主要因园区运营板块销售收入增加 [3] - 上半年实现归母净利润4918万元 [3] - 园区运营板块近三年净利润平均保持近30%的增速 上半年运营园区出租率超70% [4] 战略转型举措 - 形成"一体两翼 适度多元 创新引领 国际布局"新战略 以园区为功能平台发展环保科技和智能制造两大主导产业 并培育生物医药等方向 [5] - 调整组织架构 组建创新研究院和战略投资部 通过产业基金和并购基金加速战新产业集聚 [9] - 拥有47个产业园区 其中12个以生物医药为主题 聚集近500家生物医药创新企业 形成生物药、医疗器械、医疗服务等细分领域集聚优势 [5] 环保科技业务布局 - 上半年环保科技业务实现营收8.94亿元 [7] - 国内规划建设200多个零碳园区 但仅十分之一能实现全周期碳管理和市场化运营 [7][8] - 自研绿色低碳智控系统和双碳智慧管理平台 在海口打造零碳园区中枢系统 通过绿电交易和智慧平台形成可持续商业模式 [8] - 积极培育碳咨询、碳规划、碳资产管理等前后端技术能力 谋划通过收并购延伸环保科技业务边界 [8] 创新发展目标 - 力争两年内战略性新兴产业营收和利润比重显著提升 五年内在高科技领域并购成效明显 [10] - 拥有7只产业基金 正探索成立产业并购基金 以"基金培育和股权并购"双轮驱动发展 [9] - 通过科技创新增强核心竞争力 打造创新要素集中、高端产业集聚的科技型上市公司 [10]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收同比下滑10.29%至9.97亿元，归母净利润同比下滑13.36%至3249.32万元，扣非净利润同比增长15.94%至5020.34万元 [1] - 制糖业务营收同比下滑14.95%至7.15亿元，饮料业务营收同比增长1.11%至1.54亿元，产业园区运营营收同比增长8.09%至1.29亿元 [2][4] - 制糖业务营收占比71.67%，饮料业务占比15.44%，产业园区运营占比12.89% [2][4] 分业务板块表现 - 制糖业务受消费市场波动影响收入下滑，但仍是公司第一大营收业务 [1][2] - 饮料板块依托电商拓展与外省市场开拓实现收入与毛利率双增长，其中外省市场销量同比增长60% [1][6] - 产业园区运营业务保持稳定增长，T.I.T品牌园区数量增至9个且均位于广州市 [4] 销售渠道分析 - 糖产品线上销售营收同比增长20.58%至2022.41万元，但仅占该产品总营收的2.83% [6] - 饮料产品线上销售营收同比增长3.44%至717.17万元，占该产品总营收的4.66% [6] - 线下渠道中菠萝啤营收同比下滑0.97%至1.40亿元，但其他产品营收同比增长14.54%至476.46万元 [6] - 电商销售额整体同比增长32%，通过与辉同行达成17场直播合作 [6] 战略调整与收购 - 公司原计划收购鹰金钱100%股权，后调整为收购亚洲食品39.9996%股权 [7][9] - 交易完成后公司将持有亚洲食品100%表决权，并将其纳入合并报表范围 [10] - 亚洲食品旗下拥有沙示汽水、果汁汽水、椰子水等产品，具有独特的产品特色和市场定位 [8][9] - 该收购事项已于2025年7月完成工商变更登记 [10] 公司背景与转型 - 公司前身为日化巨头广州浪奇，2023年5月正式剥离日化业务并新增文化创意产业园区运营 [7] - 2023年12月更名为红棉股份，目前拥有食品、饮料和产业园区运营三大业务 [1][7] - 广州轻工集团为公司第一大股东，持股27.80% [7]

公司产品发布 - 深业集团推出全新产业社区产品体系 围绕企业全生命周期发展需求打造一站式产业生态解决方案 [1][3] - 产品体系基于40余年园区运营经验和对上百家企业实地调研 标志着产业园区发展进入全新阶段 [1][3] 公司运营规模 - 公司在全国32个城市运营管理超过2500万平方米产业园区 累计服务企业达17275家 [3] - 服务客户包括202家上市企业和30家世界500强企业 [3] 产品体系构成 - 深科园Space提供办公研发及主题园区的全周期空间产品 [3] - 深创联Link∞打造资源赋能平台推动产学研深度融合 [3] - 深卓跃Service+依托高效服务机制提供基础运维和人才服务等全方位保障 [3] 配套服务建设 - 公司紧扣"食住商娱教"核心需求构建多元丰富的全系配套 营造宜业宜居创新环境 [3] 战略合作进展 - 深圳科技园与交通银行中国银行等金融机构达成战略合作 [3] - 泰晶科技飞翼航空等优质企业签约入驻园区 [3]

公司业务布局与规模 - 产业园区业务覆盖全国32个城市 运营管理面积超2500万平方米[2] - 累计服务企业17275家 包括202家上市企业及30家世界500强企业[2] - 聚焦海洋产业、生物医药、先进制造和乐龄科技四大方向作为第二增长曲线[2] 新产品体系架构 - 推出三大核心产品线：深科园Space3（空间产品）、深创联Link∞（资源平台）、深卓跃Service+（服务体系）[3][4] - 空间产品涵盖办公（全周期三类模式）、研发（专业实验空间）及主题园区（人工智能产业基地）[3] - 资源平台整合产学研机构（鹏城实验室等）、政策服务及金融机构（银行+基金）[4] 运营服务特色 - 建立"一分钟响应、一小时到场、一天内落实"高效服务机制[4] - 提供人才定制招聘与科技大讲堂培训服务 助力企业招才育才[4] - 配套"吃住商娱教"全系设施 包括餐饮/宿舍/会议/健身/托育等多元化解决方案[5] 战略合作与落地进展 - 与交通银行、中国银行等金融机构达成战略合作[6] - 泰晶科技、飞翼航空等优质企业签约入驻新园区[6] - 科慧路99号人工智能产业基地将于年底正式亮相[3]