香港楼市系统性复苏 - 2025年全港住宅楼宇买卖登记量创2021年以来新高[1] - 2025年全年住宅楼宇买卖合约共约6.28万宗，总金额约5198亿港元，同比分别增长18.3%和14.4%[6] - 国际投行如高盛、摩根大通将2026年香港楼价升幅预测上调至10%以上[1] 新世界发展中期财务表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超越全年目标270亿港元的一半[2][5] - 核心盈利录得36亿港元[2] - 香港市场合约销售103亿港元，创2021年以来最高纪录[2] 财务结构显著优化 - 总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元[4] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元[4] - 完成约200亿港元永续证券及票据交换要约，未偿付永续证券本金减少约87亿港元，股东权益相应增加约87亿港元[4] - 融资成本按年减少约6亿港元至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%[4] 经营效率提升与成本管控 - 2026财年上半年资本支出仅35亿港元，同比减少29%[4] - 一般行政及其他营运费用为15亿港元，按年节省18%[4] - 预期2025/26整个财年资本支出将少于120亿港元[5] 香港物业销售强劲表现 - 超级豪宅项目“滶晨”已售出773套，超过全部单位的94%，总合约销售金额超过134亿港元，为2025年全港合约销售金额最高新盘[7] - “柏蔚森”已售出超过890套，合约销售额约64亿港元，成为启德跑道区销售量最高的预售楼盘[9] - “皇都”全部388个单位在2025年12月中悉数售罄，合约销售总额超过42亿港元[9] 内地市场项目表现 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币[11] - 广州CBD核心的“凯旋新世界”以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[11] - 沈阳“悦景·新世界”持续稳居区域销售额首位[11] 未来业务布局与推盘计划 - 2026下半财年在香港计划推出超过1300个优质单位，包括九龙玫瑰街“滶蕴”、尖沙咀“瑧玥”及大围站“柏傲庄3期”的540个单位[13] - 内地市场重点在深圳，龙岗“新世界188號”项目总建筑面积约63万平方米，将提供约3000个住宅单位，首期预计2026年第二季度销售[13] - 持有约1500万平方呎农地储备，其中1200万平方呎位于北部都会区范围[13] 投资物业与K11品牌发展 - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall保持近100%的高出租率，多个国际奢侈品牌计划于2026年内开业[14] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月开幕至年底已录得超过1300万人次客流[15] - 广州汉溪K11于2025年9月底开业，国庆期间接待约70万人次[15] - 上海K11 ELYSEA办公楼部分预租率已超过50%，杭州K11项目计划于2027年第四季度起逐步开业[15]

行业核心转型：从投资品到消费品 - 中国房地产市场的核心属性正从“投资品”加速回归“消费品”，市场共识转变为“居住优先、品质为王”[1] - 2025年以来，房产中介成交房源中80%以上的购房者明确表示“为了自住”，提及“投资增值”的不足5%，与五年前形成鲜明对比[1] - 住房的金融属性逐渐褪去，消费属性成为核心主导，行业供求关系发生根本性变化[2] 市场数据与结构性变化 - 2025年全国商品住宅销售面积同比下降2.3%，但改善型住宅销售面积同比增长8.7%[2] - 2025年全国二手房挂牌量同比增长15.2%，但投资性挂牌房源占比从2020年的38%大幅降至2025年的11.3%[2] - 2025年全国房地产开发企业用于住宅品质提升的投入同比增长12.6%，绿色建筑、智能安防等投入增速超15%，而高端豪宅项目开发投入占比下降4.8%[4] - 2025年全国二手房成交面积同比增长7.8%，增速超过新房，市场活跃度提升[22] 购房者行为与逻辑重构 - 中指研究院2026年初调研显示，82.7%的受访者购房首要考虑居住需求，67.3%的受访者明确表示不会再为“投资增值”买房[4] - 购房者决策更关注居住品质，如户型、绿化、物业、电梯品牌、窗户隔音等细节[4] - 78.1%的受访者认为应严格控制购房负债，避免过度杠杆[4] - 2025年北京购房群体中，刚需和改善型占比达92%（首次购房58%，置换改善34%），投资性购房群体占比不足8%[8] 一线城市（以北京为例）市场表现 - 2025年1-11月，北京新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6%，住宅销售面积618万平方米，同比下降6.9%[5] - 市场呈现显著分化：2026年2月北京二手房连续3个月网签量突破1.4万套，1月网签15082套同比增长20.8%，核心区优质房源出现“挂出即成交”[6] - 2025年北京新建住宅销售中，500-900万人民币的改善型房源占比最高，达47.2%[6] - 北京改善型住宅项目平均去化率达78%，而部分远郊刚需项目去化率不足40%[6] - 政策调整支持合理居住需求，如不再区分首套、二套房商贷利率，非京籍社保要求从5年改为3年[7] 二三线城市市场分化 - 人口流入、产业强的城市（如合肥）需求旺盛：2025年合肥人口流入量达14.90，新建商品住宅销售面积同比增长3.2%，改善型住宅销售面积同比增长11.5%[10][11] - 人口流出、产业弱的城市需求萎缩，但品质住宅仍能脱颖而出：如鹤岗2019至2024年商品房销售面积从3.58万平方米跃升至14.7万平方米，年均增长率达32.7%[12] - 鹤岗新建商品房均价从3046元/平方米提升至3860元/平方米，外地人购房占比突破34%，2024年外地人购房5600多套[12] - 部分品质项目去化率高：鹤岗永丰国际城二期开盘1年销售率达93%，福景豪庭项目日均订房3至4套[12][14] 市场分化与城市潜力 - 2025年全国房地产市场呈现“核心城市企稳、三四线分化”格局，一线城市二手房价格环比跌幅收窄至1.14%[16] - 三四线城市房价较峰值普遍下跌超30%，县城及远郊新区出现“降价20万仍无人问津”的困境[16] - 人口流入是核心支撑：2025年人口流入Top5城市为贵阳(19.96)、深圳(19.94)、合肥(14.90)、广州(15.10)、西安(8.94)[16] - 2025年人口流入城市的品质住宅成交价格同比平均上涨2.1%，而人口流出城市的普通住宅成交价格同比平均下跌3.7%[19] 房企战略与行业转型 - 行业从“制造业”向“服务业”转型，交易咨询、旧房改造、社区更新等服务成为新增长点[3] - 2025年百强房企中，78家明确提出“聚焦居住品质”战略，65家减少投资性拿地，58家推出“老房焕新”等服务[20] - 房企探索长期运营模式：万科物业服务收入突破百亿，龙湖租赁住房业务开始规模化盈利[20] - 政策引导房企向“品质化、精细化”转型，如支持收购存量商品房用作保障性住房[21] - 某头部房企2025年在北京推出主打“刚需改善+品质居住”的项目，放弃“高溢价、高杠杆”思路，实现了90%以上的去化率[4] 未来展望与行业新逻辑 - 房地产对宏观经济的拉动方式从过去的脉冲式刺激，变得平缓而持续，成为经济稳定发展的“压舱石”[3] - “房屋养老金”概念普及，房子被视为需要持续投入的耐用消费品，改变财富观念[3] - 行业进入“品质竞争”新时代，注重品质、贴合需求、理性经营的房企将占据优势[22] - 行业潜力定义改变，重点转向存量房焕新、社区温度提升和居住尊严保障[24]

上海楼市新政“沪七条”市场反应 - 新政发布后，上海多个楼盘看房人数激增，销售速度加快，招商蛇口上海公司在新政落地24小时内成交总金额超过1.74亿元 [1][4][5] - 新政次日，来自浙江省温州市的看房团光临均价约17.88万元/平方米的“全国地王”项目安澜上海，项目即将加推二批次 [1][3][5] - 保利上海旗下楼盘热度显著提升，例如保利外滩曜&外滩启项目在新政颁布后6小时内有超过100组访客到访并成交3套 [4][5] 新政核心内容与购房成本变化 - 购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，涨幅达50%，叠加多子女家庭和购买绿色建筑等条件，家庭最高贷款额度可达324万元 [3][7] - 新政落实“认房不认贷”，并精准优化个人房产税征收口径，置换后属于唯一住房的将不再征收房产税 [3][7] - 以购买一套600万元房产为例，使用最高公积金贷款相比商业贷款，30年期可节省总利息约60万至70万元，同时个人房产税每年可少付约1.68万元，持有10年累计可省近90万元 [8] 新政对市场需求的刺激与影响 - 新政降低了非沪籍家庭购房的等待成本，外来人口满足一年社保即可购买全市房产，旨在释放合理住房需求 [6][10] - 政策通过“资格释放+资金优惠”双重发力，预计将直接带动刚需类、改善型住房的需求释放，推动产品结构向刚需及改善类产品转变 [8][11] - 新政对成年子女购买家庭唯一住房暂免房产税，减轻了分户购房压力，预计对刚需类小三房产品有所利好 [8] 上海楼市近期表现与未来展望 - 2025年春节假期（9天），上海新建商品住宅成交4844平方米，比去年春节假期（7天）提高193.22% [10] - 2025年12月，上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨4.8%，是一线城市中唯一实现同比环比双涨的城市，且涨幅均位列全国第一，这是上海新房价格连续43个月环比上涨 [10] - 2025年全年，上海新房价格均值领涨全国，同比上涨5.7%，在业内人士看来，新政加持下上海楼市或将继续巩固稳中向好的态势 [10][11]

文章核心观点 - 中国经济当前面临通缩压力与消费疲软 其核心症结在于房地产市场未能企稳 房价下跌导致家庭资产缩水 进而严重打击了消费者信心与内需 因此 稳定房价是提振消费、拉动内需并使经济重回正轨的关键前提[1][6][7] 经济现状与消费行为分析 - 经济处于下行周期 表现为物价通缩与普通民众收入增长困难[1] - 消费者行为发生显著变化 普遍采取消费降级并倾向于增加储蓄 同时减少在购房、汽车、旅游及教育等方面的支出[1][2] 房地产市场对经济的影响机制 - 房地产是绝大多数中国家庭的核心资产 占家庭总资产的60%以上 房价波动直接关系到居民财富感受[2] - 房价下跌导致家庭资产缩水 引发普遍的财富缩水恐慌 这是抑制消费意愿的直接原因[2][6] - 房地产行业产业链条长 关联上下游超过50个行业 包括建材、装修、家电、家具及物流等 其景气度直接影响众多行业的经营状况[4] - 地方财政高度依赖土地市场 楼市低迷会进一步影响基建投资、民生支出及就业稳定[4] 政策应对与市场目标 - 政策目标明确为“稳住”房地产市场 核心是止跌企稳 而非追求暴涨[4] - 已出台多项政策组合拳以稳定市场 包括将房贷利率降至首套房低于3%的常态 降低首付比例 全面放松限购限贷政策 全力推进“保交楼”工作 以及实施房企融资白名单制度以防止恶意降价和项目烂尾[4] - 所有政策的最终目的是让刚需群体买得起房 改善型需求换得动房 从而稳定市场预期 避免房价大幅下跌[4] 经济复苏路径展望 - 消费、投资、出口是拉动经济的“三驾马车” 其中消费被视为主力[6] - 消费复苏的根本前提在于恢复消费者信心 而信心来源于家庭资产的稳定与不缩水[6][7] - 逻辑链条被总结为：楼市稳定则财富稳定 财富稳定则消费稳定 消费稳定则经济根基稳固[7] - 展望未来 预计到2026年 核心城市房地产市场将逐步企稳 刚需和改善型购房环境将变得友好 只有楼市这个“压舱石”稳定后 内需才能得到有效提振 经济才能逐步回归正轨[9]

珺悦名都项目大幅降价事件核心 - 深圳宝安区新安板块核心地段新房项目“珺悦名都”在2026年开年推出特惠房源，价格较去年开盘备案价大幅下调，标志着深圳核心区新房市场出现以价换量的激烈竞争 [1] 项目降价具体方案与幅度 - 项目推出特惠房源，89平米户型总价510万起，部分“工抵房”优惠后总价505万起，较去年开盘价格便宜约100万左右 [1] - 以项目去年备案总价最低的约669万房源计算，当前约510万的售价相当于较备案价打了约7.62折，优惠幅度近159万 [3] - 此次降价活动涉及房源数量有限，开发商仅拿出约20套房源，且不同房源折扣程度不一 [3] 项目历史价格与前期业主状况 - 项目于去年6月底入市，共256套房源获批预售，备案均价约8.13万-8.21万/平米，总价区间约669万-1026万/套 [3] - 去年开盘时给出的最高综合折扣约为88.1折，最便宜房源折后总价约589.39万 [4][5] - 对比当前优惠价，去年开盘即购入最低总价房源的业主，在约8个月内账面浮亏约79.39万，亏损幅度约13.47% [5] - 实际上，已签约备案房源的最低总价约为680万，业主开盘时实际购入价约599.08万，同样高于当前售价 [5] 项目区位与片区历史价格对比 - 项目位于宝安区新安核心地段，周边商业、医疗、教育、公园及地铁（12号线灵芝站）资源丰富，并非偏远区域 [6] - 新安片区新房市场近8年未有低于7万/平米的均价 [13] - 周边近年新房备案价高昂：2021年万科大都会备案均价约9.34万-9.36万/平米 [9]；2022年大悦铂悦苑备案单价约8.85万/平米 [11]；2021年玖玖颂阁备案均价约9.22万/平米 [11]；2020年招商臻府备案均价约9.02万/平米 [11]；2019年大悦城天玺壹号备案均价约8.9万/平米 [13] - 珺悦名都此次调价将片区核心地段新房价格拉回至“5字头”（即每平米5万多元） [13] 片区二手房成交现状 - 片区二手房成交价已普遍回落至“7字头”：2026年1月，玺玥华府成交单价约7.69万-7.99万/平米 [16]；2025年12月，中洲华府成交单价约7.67万/平米 [20] - 部分次新小区价格已出现“5字头”或接近“6字头”：2026年1月，万科大都会成交单价约5.89万/平米及6.07万/平米 [25] 项目降价原因分析 - **去化不畅**：项目开盘近8个月后，256套房源仅售出约52套，实际去化率约20.3%，与开发商官宣开盘当日“劲销7.6亿、去化约42%（约100套）”存在显著差距 [14][16][32] - **资金回款压力**：项目开发方背后股东为信达资管，该项目原为中南集团旗下，因集团流动性危机引入资方盘活，意味着项目有特定的回款任务 [29] - **工程款支付节点**：项目首栋塔楼已于去年10月封顶，行业惯例下，主体结构封顶是开发商需支付大额工程款的节点，需要以“亿”为单位的流动资金 [31][32] - **市场竞争现实**：片区新房及次新房供应扎堆，且二手房成交价已实质性下降，项目定价需适应市场现状 [9][11][16][25] 行业与市场影响 - 核心地段新房项目采取大幅折扣策略，凸显深圳新房市场销售压力增大，价格竞争加剧 [1][13] - 同一项目短期内价格大幅调整，导致前期购房者资产迅速缩水，可能影响市场对新房的购买信心 [5] - 片区价格体系被重塑，核心区新房价格预期从长期的“7万+/平米”被拉至“5字头”，可能对周边新房及二手房定价产生传导压力 [13][25]

政策核心内容 - 南京市人才房票政策细则已实现全域落地，形成全面覆盖、各具特色、协同发力的政策体系，旨在以真金白银吸引人才[1] - 江宁区人才房票2.0政策亮点包括政企联动叠加优惠、房票资金支付更灵活、对高层次人才补贴前置倾斜，并将适用范围延伸至租房领域[2] - 政策申领流程高效，人才可通过线上申请，审核通过后15个工作日内领取房票，房票自发放之日起2个月内有效，且取消了3年内不得转让的规定[3] 政策具体措施与补贴力度 - 江宁区新政在原有学历和类别补贴基础上新增3万元创业就业补贴，并鼓励房企提供最高10万元优惠，实现政府补+企业让[2] - 江宁区允许A—C类高层次人才购房时提前申领40%的购房补贴资金，最高可享138万元综合补贴[2] - 雨花台区将房源划分为数字城和新滨江两大片区，购买新滨江片区房源可在原有学历补贴基础上额外再给予每套10万元补贴[4] - 雨花台区原有学历补贴标准为博士15万元、硕士11万元、本科7万元、专科3万元[4] - 江宁区人才房票2.0首次覆盖租房领域，租赁区属国资平台运营的保障性租赁住房可享租金九折优惠[2] 政策实施效果与市场反应 - 雨花台区政策自2月10日发布至2月26日18:00，线上申请已达376人，审核通过并发放房票269张，涉及补贴金额共2500万元（不含新滨江额外补贴）[4] - 政策出台后，楼盘咨询量明显攀升，人才购房决策周期大幅缩短[5] - 已有案例显示，一位博士在雨花台区新滨江片区购房，获得博士15万元加新滨江额外10万元总计25万元的补贴，用于总价约200万元的房子[4] - 江宁区目前已有24个商品住宅（含公寓）项目、10个竞配建住宅项目纳入房源库，超3000套房源可供人才选择[2] 政策战略意义与城市竞争力 - 行业专家认为，南京此次人才房票政策力度大、落地快，用政策含金量构筑城市竞争的硬核底气[6] - 南京拥有优秀高校资源，硕博以上学历人口占比全国第四，本科及以上学历人口占比全国第二，政策旨在解决人才引得进、留得住、过得好的问题[6] - 人才房票政策被视作不仅是安居红利，更是城市发展动能，其虹吸效应正在逐步显现[6]

万达集团资产处置与财务状况 - 2026年2月，中建一局以2.26亿人民币收购常德万达置业全部股权，这是万达当年完成的第一笔资产出售[3] - 自2023年起，万达集团已出售超过80座万达广场[4] - 2023年，珠海万达商管第四次冲击港股上市失败，触发了与投资方的对赌协议，导致公司面临数百亿人民币的股权回购压力，严重影响了现金流[7] - 为应对危机，万达集团除出售广场外，还出售了酒店管理公司、快钱金融以及小额贷款业务[7] - 公司创始人目前面临被限制消费、股权冻结等状况，正在为维持公司生存而四处腾挪[7] 中国房地产行业整体环境 - 2025年，A股市场预告亏损的房地产企业超过47家，约三分之一的上市房企未能盈利[8] - 行业龙头万科在2025年全年预告亏损超过820亿人民币[8] - 整个行业正处于深度调整期，万达的资产出售行为是当前行业困境的一个缩影[8] 王思聪的个人动向与资产布局 - 王思聪目前长期居住于新加坡，其童年曾在新加坡SwissCottage公立学校就读五年，与该地有深厚渊源[9] - 他通过普思资本间接持股了多家餐饮品牌，并于2026年1月收购了北京一家医美诊所的半数股权，与包括秦岚在内的艺人达成了合作[13] - 其投资方向已从互联网、电竞等高波动性领域，转向餐饮、医美等现金流更稳定的行业[13] - 个人选择不返回中国，是为了避免因家族企业现状而承受过度的舆论压力和公众审视[13] 历史事件与法律状况 - 2019年底，熊猫互娱相关的20亿人民币债务纠纷，经北京市第二中级人民法院通报已达成全面和解，所有限制措施均已解除[5] - 王思聪在法律层面从未被限制出境，其不回国是个人选择，而非法律障碍[6] - 过去，其父曾为其创业亏损（如熊猫互娱的20亿窟窿）提供资金支持并化解危机，这体现了家族庇护的经济模式[10]

政策模式与试点进展 - 上海市静安区正在探索由区属公租房企业直接收购二手老公房以促进住房“以旧换新”的试点 该模式旨在帮助居民置换区内新房 并将收购房源纳入保障性租赁体系[1] - 试点具体步骤为：购房者先选定并认购静安区新房锁定房源 然后提出申请由第三方评估旧房 最后凭新房网签合同办理旧房回收过户手续[1] - 静安区的试点目前处于收集房源阶段 购房者需将旧房信息填报给开发商 之后会集中评估收购 但并非所有房子都能被收购[1][2] - 收购目标为持有建筑面积70平方米以内、总价400万元以内的静安区老公房 且仅限于收购静安区旧房来置换静安区新房[1][2] - 在静安区之前 上海市奉贤区国企已实践“以旧换新” 活动累计收到104组意向报名 完成首批50组家庭正式登记并启动评估匹配 另有14组家庭进入轮候序列[2] 市场影响与行业意义 - 该政策模式与2025年中央经济工作会议明确的政策导向相契合 若试点成功并推广 将对超大城市核心区和相关行业产生深远的结构性影响[2] - 政策将推动地方政府与城投平台的角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[3] - 对于居民家庭而言 该模式将降低改善性需求的“置换风险” 激活“卖一买一”链条 有助于破解超大城市二手房挂牌激增问题并稳定市场预期[3] - 该模式有效破解了改善型客户的置换痛点 打破了传统的“先卖后买”顺序 不仅大大缩短了置换周期 更有力推动了新房去化[3] 具体项目与执行 - 位于上海市内环内的在售楼盘“保利誉静安”（由保利置业和上海苏河湾集团联合开发）已参与该试点 购房者可先在楼盘看房并登记旧房信息 待评估通过后即可推进[2] - 静安区位于上海市中心 辖区总面积约37平方公里 是重要的商业、金融和文化中心 经济活力强但房屋密度高[1]

香港首个地产RWA项目获批 - 香港首个地产RWA（现实世界资产代币化）项目于2月下旬获得香港证监会批准，由德林控股集团旗下公司推动 [2][3] - 该项目涉及两大标的：持有香港中环德林大厦的有限合伙基金，以及投资于私募股权项目的有限合伙基金 [3] - 德林控股于2023年以逾2.8亿港元购入德林大厦最高五层全部单位及命名权，呎单价逾2.53万港元 [4] RWA项目细节与实施 - 德林证券将作为RWA代币分销商，建立运营基础设施及产品上架流程 [4] - 德林数字家办将作为投资经理，与代币化解决方案服务商Asseto合作，借助区块链技术对基金权益进行代币化发行 [4] - 该项目历经数月与香港证监会的深入沟通和审核，最终获得“无异议回复”的监管认可 [5] 项目的行业意义与影响 - 作为香港核心商业区的实体资产代币化案例，该项目被认为可提升资产流动性和交易效率，并为传统商业地产与数字金融融合提供合规范本 [2][3] - 该项目为香港证监会提供了检验现有牌照制度和代币化指引在真实商业场景中适用性的实践案例 [5] - 项目展示了在不同司法辖区监管差异下，通过合规安排实现资产数字化的可行性 [8] 香港RWA发展的宏观背景与监管环境 - 香港近日频频释放推动数字资产发展的信号，业内关注内地经批准后的项目可到香港开展RWA代币化业务 [6] - 香港在RWA监管上以持牌监管与信息披露机制确保风险可控，被视为全球制度创新的“窗口” [2][8] - 业界预期2026年香港RWA发行重点仍是“境外资产境外发行”，通过商业化加速探路 [6] 香港在数字资产领域的定位与优势 - 香港凭借清晰、稳健且全面的法律、监管与政策框架，正崛起为全球数字资产枢纽以及优质资产与链上资本之间的“超级连接器” [7] - 香港在发牌监管与投资者保护框架下，允许合规机构面向合资格客户开展探索，其市场化、国际化环境可供全球最新的RWA产品模式先行先试 [8] - 香港的仲裁或诉讼结果可直接到内地执行，这是其已有的主要优势之一 [6]

投资评级与核心观点 - 报告维持对公司的“买入”投资评级 [1] - 报告将目标价上调至164.37港币，较此前目标价111.51港币大幅提升 [1][5] - 报告核心观点认为，公司FY1H26业绩增速亮眼，核心净利润同比增长17%至122亿港币，超出市场全年增速预期 [1] - 报告预计公司将持续受益于香港房地产市场复苏，并在投资物业和租金规模上具备成长性 [1] FY26上半财年业绩表现 - FY1H26实现营业收入527亿港币，同比增长32% [1] - FY1H26核心归母净利润为122亿港币，同比增长17%，显著高于彭博一致预期的FY26全年5%的增速 [1] - 中期股息每股0.98港币，同比增长3% [1] - 核心净利润增长主要驱动力包括：1) 内地物业开发分部利润同比增加27亿港币，主要来自杭州和苏州高利润项目结转；2) 出售香港投资物业确认的已变现公允价值收益同比增加8亿港币；3) 有息负债压降和融资成本下降推动净财务支出同比减少6亿港币 [2] - 香港物业开发分部营收同比增长65%，但由于结转项目（如天玺·天一期）利润率较低，分部利润率同比下降6.9个百分点至7.6%，分部利润同比下降13% [2] - 物业租赁分部利润同比微降1%，展现出韧性 [2] 业务分部分析与展望 **物业开发业务** - FY1H26香港权益销售金额同比下滑30%至174亿港币，但业绩期后SIERRA SEA二期热销贡献90亿港币 [3] - 随着元朗、古洞、荃湾、启德等重点项目开启推售，预计FY26全年权益销售金额有望达到350亿港币 [3] - 公司在压降净负债率后，通过多元方式在屯门、古洞、长沙湾新增约187万平方呎楼面面积，积极补充香港土储 [3] - 展望未来，随着2H物业开发分部利润基数抬升，预计FY26核心净利润同比增速较1H收窄；FY27-28年，随着香港住宅市场复苏带来的利润率修复，核心净利润有望持续复苏 [2] **物业租赁业务** - 尽管市场面临调整压力，FY1H26物业租赁分部收入和利润同比基本平稳，测算香港/内地租金坪效同比仅微降1% [4] - 随着香港西九龙IGC、艺术广场大楼，以及内地上海徐家汇ITC三期、杭州国金中心等重点项目陆续交付，预计到FY28年，公司香港/内地投资物业权益楼面面积将较FY25年增长10%/46% [4] - 投资物业规模的持续扩张将推动租金收入增长，若商业地产复苏，租金成长弹性有望进一步提升 [4] 财务预测与估值 - 预计FY26-FY28年核心归母净利润分别为233亿、245亿、254亿港币，较前次预测分别调整+4%、+3%、-6% [5] - 盈利预测调整主要因上调部分项目房价假设、调整结转节奏，但下调了投资物业坪效假设，以反映香港住宅量价复苏、但商业地产租金尚未企稳的市场环境 [5] - 采用分部估值法，计算得出公司净资产价值为6351亿港币 [5][25] - 估值关键假设：物业开发分部WACC为6.50%，物业租赁分部已落成物业资本化率假设为香港和新加坡4.5%、内地5.8% [24] - 当前股价（136.30港币，截至2月26日）较NAV折让38% [25][26] - 基于香港房地产市场复苏趋势更为明确，且估值模型未计入未来房价上涨预期，将NAV合理折让幅度从30%收窄至25%，从而得出目标价164.37港币 [5][25] 市场与财务数据 - 公司当前市值约为3949.67亿港币（394,967百万港币） [8] - 52周股价区间为65.20-141.90港币 [8] - 根据盈利预测，FY26-FY28年调整后每股收益分别为8.04、8.45、8.75港币，对应市盈率分别为16.95倍、16.14倍、15.57倍 [11] - FY26-FY28年预测市净率分别为0.63倍、0.62倍、0.61倍 [11] - FY26-FY28年预测调整后净资产收益率分别为3.74%、3.87%、3.94% [11] - FY26-FY28年预测股息率分别为2.95%、3.10%、3.21% [11]