活动概况 - 苏州市城管局与物业协会于10月17日组织近30家在苏物业服务企业负责人开展垃圾分类观察行活动 [1] - 活动内容包括参观苏州市垃圾分类宣教体验中心、苏州高新区棠悦湾小区及光大生活垃圾焚烧发电厂 [1] 行业角色与认知 - 物业管理在垃圾分类工作中被定位为社区服务的“大管家”角色 [1] - 物业企业通过活动学习垃圾分类先进经验并认识其对城市生态文明建设的重要意义 [1] 活动目的与意义 - 活动旨在让更多物业企业和居民认识垃圾分类重要性并将其内化为日常生活习惯 [1] - 垃圾分类被定义为一项需要社会各界共同努力的长期系统工程 [1]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司全面聚焦物业管理主营赛道，增长动能强劲，物业管理服务营收占比升至71.4%，毛利润占比升至56.3% [8][17] - 园区服务及咨询服务进行产品聚焦与转型升级，业绩增长保持韧性 [8] - 财务层面成长与弹性并存，2024年及2025年上半年归母净利润增速分别为29.7%、21.4%，在可比公司中最快；2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [8][42][44][45] - 公司重视股东回报，2023-2024年分红比例均为70%以上，并自2022年开始持续回购股份，累计回购比例约2.9% [8][58][60] - 预计公司2025-2027年归母净利润为9.4、10.9、12.6亿元，对应PE为14.0、12.0、10.4倍 [8] 公司概况 - 公司是高端物业服务领先企业，提供物业管理服务近三十载 [12] - 股权结构清晰，四位创始股东合共持股46.61%，公众股东合共持股53.39%，关联开发商绿城中国并非大股东，保障经营独立性 [13] 物业管理服务 - 公司正逐步回归物业管理主营赛道，该业务营收占比由2020年的63.6%升至2025年上半年的71.4%，毛利润占比由42.7%升至56.3% [17] - 市场拓展保持行业第一梯队，2021-2024年基本保持每年40亿元的新拓项目年饱和营收，2025年上半年非住新签营收占比提升至52.5%，并聚焦核心城市（占比94.5%）和优质大客户 [18][19] - 管理面积持续扩张，截至2025年上半年在管面积5.4亿平方米，合约面积8.8亿平方米，覆盖倍数1.65倍 [22] - 平均物业费维持高位，2025年上半年新拓平均物业费达3.71元/平方米/月 [24] - 在管面积结构持续优化，非住宅占比呈上升趋势，截至2025年上半年达21.5%；第三方占比维持高位，达82.5% [27] - 经营指标表现较好，续约率维持90%以上，外拓住宅中标率上升，收缴率维持90%以上，具备一定的提价能力 [29][32] 园区服务与咨询服务 - 园区服务业务进行调整，聚焦园区产品和服务、园区空间服务、物业资产管理服务，淡化居家生活服务及文化教育服务 [33] - 咨询服务在地产波动背景下业绩保持相对韧性，2024年收入同比增长5.1%，2025年上半年同比增长0.6%；2025年上半年将科技服务归入管理咨询服务，收入占比快速提升 [36] 财务分析 - 在可比公司（保利物业、中海物业、万物云、招商积余）中，公司的归母净利润增速最快，2025年上半年达21.4% [42] - 公司利润率正在上升，2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [44][45] - 公司销管费率呈下降趋势，2025年上半年为7.9%，但对比同业仍较高，存在压降空间 [47] - 公司应收账款规模上升，截至2025年中期贸易应收账款账面价值为62.5亿元，较期初增长29.1%，其中一年内应收账款占比72%；应收账款周转天数为107天 [48][53] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2020-2024年期间始终维持在1倍以上 [57] 股东回报 - 公司维持高分红比例，2023-2024年分红比例连续两年在70%以上 [58] - 公司连续四年进行股份回购，截至2025年10月17日累计回购金额约2.74亿元人民币，累计回购股份占比约2.9% [60][62] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年总营收分别为194.4亿元、208.7亿元、222.4亿元，同比增速分别为8.6%、7.4%、6.6% [64] - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.35亿元、10.93亿元、12.62亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.30元、0.35元、0.40元 [7] - 基于2025年10月17日收盘价，对应2025-2027年市盈率（PE）分别为14.05倍、12.02倍、10.41倍 [7] - 可比公司2025年PE平均值为14.1倍 [68]

政策与行业动态 - 山东省住房城乡建设厅印发《物业服务管理可复制推广经验做法》，向全省推广物业服务质量提升行动等方面的创新经验，其中万科物业“弹性定价”模式和济南市“好服务”标准等案例入选，该文件获住房城乡建设部网站转载 [1] - 住房城乡建设部部长倪虹在署名文章中表示要实施物业服务质量提升行动，行动将以群众满意度为核心指标，围绕环境卫生、设施维护、安全管理、纠纷调解等高频痛点展开系统治理 [2] 万科物业“弹性定价”模式详情 - 万科物业“弹性定价”模式以万科金域蓝湾小区为试点，目标是实现物业服务质价相符、提质增效，各方通过多轮协商对包含86项底线服务和320项可选服务的406项作业清单进行比选定价 [1] - 该模式最终商定包含242项服务内容及执行频次的服务清单及收费标准，实现了服务内容、标准、频次的明确量化，保障了业主的选择权和定价权，物业企业依托数字化手段保障了业主的知情权和监督权 [1] - 万科金域蓝湾小区“弹性定价”模式于2025年8月落地，在街道和社区监督指导下，业委会组织业主代表与物业展开了13轮协商，最终80%的业主代表改变了对2.52元/平方米方案的预期，投票选择了2.76元/平方米的方案以强化园区儿童安全保障等服务事项 [1] “弹性定价”模式的推广与成效 - 在物业降费呼声渐强、小区更换物业更频繁的背景下，万科物业“弹性定价”模式已在26个城市近50个住宅项目中落地实施 [2] - “弹性定价”模式推动了万科物业在存量市场的增长，其母公司万物云今年上半年在存量市场中获取114个住宅物业项目的年化饱和收入达6.68亿元，同比增长31.5% [2] - 万物云管理层表示“弹性定价”并非鼓吹物业费降价，而是既尊重业主对服务品质的合理诉求，也保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡 [2]

公司股份回购 - 公司于2025年10月17日进行股份回购 [1] - 回购股份数量为100万股 [1] - 回购金额为618.6万港元 [1]

公司股价表现 - 港股恒大物业股价于10月17日尾盘下跌超过5%，截至发稿时跌幅为5.36% [1] - 公司股价报1.06港元，成交额为4552.08万港元 [1]

股价表现 - 恒大物业尾盘股价下跌超过5%，截至发稿时下跌5.36%，报1.06港元 [1] - 成交额为4552.08万港元 [1] 潜在交易进展 - 公司获清盘人告知，潜在交易仍处于初步阶段，清盘人仍在考虑收到的非约束性意向要约 [1] - 目前尚未就有关程序的下一阶段作出任何决定，提交最终建议的时间仍在确定中 [1] - 清盘人尚未就潜在交易与任何潜在投标人进行磋商 [1] 交易背景信息 - 公司于9月10日收到控股股东中国恒大及CEG Holdings清盘人接洽函，指已就潜在出售公司股份与相关有意方订立保密协议 [1] - 已从部分有意方收到不具约束力的指示性要约 [1]

股价表现 - 恒大物业尾盘股价下跌5.36%，报收1.06港元 [1] - 成交额为4552.08万港元 [1] 潜在交易进展 - 公司获清盘人告知，潜在交易仍处于初步阶段，清盘人仍在考虑收到的非约束性意向要约 [1] - 目前尚未就有关程序的下一阶段作出任何决定，提交最终建议的时间仍在确定中 [1] - 清盘人尚未就潜在交易与任何潜在投标人进行磋商 [1] 交易背景信息 - 公司于9月10日收到控股股东中国恒大及CEG Holdings清盘人接洽函，指已就潜在出售公司股份与相关有意方订立保密协议 [1] - 已从部分有意方收到不具约束力的指示性要约 [1]

高股息资产板块表现 - 农业银行股价上涨1.34%，创历史新高，日线11连阳，最新市值达2.66万亿元 [1] - 煤炭开采加工板块上涨0.81%，安泰集团、大有能源涨停，宝泰隆上涨6.08% [5][6] - 燃气、港口航运等高股息资产板块同步走强 [1] 煤炭行业分析 - 煤炭板块受三因素催化：红利策略受关注、三季报修复预期、旺季因素 [7] - 2025年上半年煤炭行业利润总额1492亿元，同比下降52.9%，其中二季度利润688亿元，同比下降58.1% [7] - 中信证券测算显示，2025年前三季度煤炭样本上市公司净利润同比降幅约27%，但三季度单季盈利环比增长约18% [8] - 信达证券认为未来3-5年煤炭供需偏紧格局难改，优质煤企具高壁垒、高现金、高分红属性 [8] 地产链板块表现 - 地产链盘中冲高，房地产开发、物业管理等板块活跃，深振业A、上实发展、合肥城建涨停 [9][11] - 成都公积金政策扩大受益范围、延长有效期至5年 [11] - 南京提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由50万元提高至80万元 [12] - 国金证券建议逢低配置地产股，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企 [13] 市场指数与科技板块 - 上证指数下跌1%，深证成指下跌1.99%，创业板指下跌2.37% [3] - 科技股、新能源、国防军工等板块下跌，仕佳光子因三季报不及预期下跌18.22% [3]

政府监管动态 - 郑州市房管局召开专项约谈会，针对媒体持续曝光的住宅小区公共收益问题，对16个区县物业管理部门及21家物业企业进行督导[1] - 会议详细解读了新出台的《郑州市住宅小区公共收益管理办法(试行)》，明确了管理方、收益内容及公示要求等市民关注的共性问题[1] 政策核心内容 - 《办法》将公共收益定义为利用住宅小区共有部分经营产生的收入扣除合理成本后的收益[2] - 公共收益来源包括共有停车场、场地、绿地的经营收入，电梯、楼道等区域的广告收入，以及公共服务用房的租赁或引入自助售卖机、快递柜的经营收入等[2] - 管理原则为公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督，禁止任何组织或个人擅自挪用、侵占[2] 涉及企业及整改情况 - 郑东新区海马公园、高新区万华城珑府、经开区万锦嘉园、中原区碧桂园凤凰城凤凰雅苑、二七区海豫花园、金水区正弘蓝堡湾、管城区鸿福苑等8家被曝光小区的物业服务企业代表参会[2] - 企业代表发言介绍问题整改情况，并承诺将加快学习政策，严格落实《办法》，公示公共收益并提升服务质量[2] 行业问题与监管要求 - 官方指出媒体曝光问题主要集中在公共收益不透明、服务标准不达标，这些问题侵害业主利益并拉低物业行业整体公信力[3] - 监管部门要求各物业服务企业高度重视，全面梳理公共收益收支情况并主动公开，确保内容真实、准确、完整，保障业主知情权和监督权[3] 政策执行进展 - 《办法》出台后，相关工作已取得进展，截至目前郑州市已有3400余个小区的公共收益在智慧物业管理平台公示[3] - 已公示的规范资金规模达7400余万元[3] - 下一步将加大政策宣传培训，督导物业服务企业落实新规，确保公共收益在阳光下运行[3]

会议核心内容 - 会议于10月16日在沈阳市召开 旨在总结推广沈阳市大东区业主大会及业主委员会试点经验 推动全省物业领域问题集中整治工作 [1] - 会议指出物业管理关乎民生幸福 省委、省政府和省纪委监委部署开展物业领域突出问题整治"突击战" [1] - 会议强调开展整治旨在通过解决具体民生实事让群众感受到关怀 要压实属地和"一把手"责任 发挥住建部门牵头作用 落实部门监管责任 纪委监委紧盯责任落实 [1] 整治工作重点与方向 - 整治工作坚持问题导向 紧盯物业服务履约不到位 公共收益管理不规范问题 [1] - 整治工作重点关注电梯老化 消防设施缺失损坏等隐患问题 要求精准施策 靶向发力 [1] - 会议要求开展系统施治以务求实效 推动全省物业领域治理效能整体提升 [1] 工作进展与交流 - 会议肯定了全省物业整治工作取得的阶段性进展 [1] - 沈阳市人民政府 沈阳市纪委监委在会议上作交流发言 [1] - 与会人员现场观摩了沈阳市大东区有关社区 [1]