公司战略与模式创新 - 贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家首次跨界涉足开发领域，通过自主操盘项目“金融城·贝宸S1”以锻炼和提升其C2M能力，旨在完成从拿地到营销的全新闭环[4] - 贝好家的核心模式为C2M，即利用大数据与AI技术整合多维度数据，将客户需求前置并贯穿开发全链条，实现“以客户定房、以房定地、以房定钱”的新开发模式探索[5] - 公司明确战略定位不是成为新的开发商，而是作为开发商的“好伙伴”，并于2025年12月12日正式发布C2M全链解决方案，旨在为开发商、业主方、代建方等提供住宅开发全链条服务[20] 项目表现与市场定位 - 项目“金融城·贝宸S1”位于成都金融城三期，贝壳于2024年9月20日以10.76亿元总价竞得地块，折合楼面价27300元/平方米，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录[4] - 截至2025年12月11日，该项目开盘不足一个月，在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身该市全年累计网签量第二名[3] - 项目定位为高端住宅，共108套，建面约275-560平方米，于2025年10月底开放示范区，被业内评价为“新自然主义的时代之作”[6] 产品设计与投入 - 项目建造成本超过地价，达到3万元/平方米以上，管理层决定将数亿元的价差投入到产品打造中，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线[5] - 在375平方米户型中，项目共接入环境控制、安防感知等19大类、超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍，其中多个国际品牌首次实现与华为鸿蒙系统生态联通[10] - 产品设计突破传统惯例，例如基于客户调研发现超过70%的成都高净值客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，因此项目突破“正南正北”格局，让每一户都能欣赏到金融城盛景[13] 运营理念与客户导向 - 贝好家在项目中沉淀了产品观：住得好＞卖得好；客户需求＞开发经验，更关注业主长期居住体验而非仅销售展示效果[14] - 项目开发过程中强调客户验证，所有想法需经过“客户触达”验证后才实施，并让潜在客户意见融入设计规划，强调“客户需求开发经验”[13] - 项目会所设计摒弃不实用的豪华配置，结合108户小型社区特点配备必要功能区域并提供高端私享服务，原则是“客户愿意用、长期用的地方要多花钱，用不上的东西坚决不做”[14] 行业影响与合作伙伴 - 有分析师评价贝好家模式类似华为对汽车行业的作用，是一套能提升开发商投资成功率的系统，为资本投入提供信息支持和渠道保障，并与贝壳传统新房业务形成融合发展[10] - 截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都等10个城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国金茂、绿城中国等众多实力强劲的开发企业[16] - 有业内人士评价项目展示了完全不一样的开发逻辑和产品表达，是地产新时代的积极信号，并将打造过程中的大量调研、设计细节乃至走过的弯路全部公开，以“108个小故事”方式向行业与客户传递[17]

项目概况与市场表现 - 贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家于2024年9月20日以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，折合楼面价27300元/平方米，刷新了当时成都市住宅用地楼面价纪录 [1] - 该项目名为“金融城·贝宸S1”，定位高端住宅，距城市核心地标“双子塔”仅两公里 [1] - 截至2025年12月11日，开盘不足一个月的贝宸S1在成都总价2000万元以上的住宅中累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名 [1] 产品定位与成本策略 - 项目建造成本超过地价，达到3万元/平方米以上，这在过往住宅项目中极为罕见 [2] - 项目每平方米6万多元的销售均价几乎贴近成本线，管理层决定将数亿元的价差投入到产品打造中，而非转化为利润 [2] - 贝好家CEO表示该项目是公司第一个拿地项目，不求赚钱，旨在通过高投入换取客户认可 [2] - 有行业专家指出，该项目在建筑设计、材料选用、施工及人性化细节上的投入，超过上海、深圳许多售价20万元/平方米的顶级豪宅 [2] 创新开发模式：C2M与多方共创 - 项目首次在地产开发中引入C2M模式，以大数据与AI算法驱动用户需求调研，反向引导产品研发、建筑设计与供应链协同 [3] - 该模式重构了传统由上至下的线性开发链条，转变为“开发商—建筑师—未来住户”之间的多方共创 [3] - 项目集结了建筑、景观、精装、机电、工程、材料等各领域的顶尖大师与头部供应商，以“客户思维”为导向进行方案共创 [3] 产品力与技术创新 - 项目在工艺、材料、产品方面进行了大量“研发级”创新试验，多项设计为批量交付住宅领域全国或西南地区的首次落地 [3] - 具体创新细节包括：配备美诺“11件套”高端家电、老人房交付泡脚池、设置三台嵌饮机、将家政间洗衣机抬高67厘米等 [3] - 项目在智慧安防、无感通行、智慧地库及全屋智能等领域进行了“饱和式超配”，旨在成为全球领先的可批量交付高端智能住宅标杆 [3] - 项目以华为鸿蒙智家系统为底层框架，打造“六感智能系统”，将五恒系统、智能家电、灯光、门窗、净水、对讲等模块深度对接，实现“应连尽连” [4] - 在375平方米户型中，共接入环境控制、安防感知等19大类、超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍 [4] - 多个国际品牌通过该项目首次实现与华为鸿蒙系统的生态联通 [4] 行业影响与公司战略定位 - 有业内人士评价，该项目如同新能源汽车革新传统燃油车一样，以完全不同的开发逻辑和产品表达，对传统房地产行业进行了创造性革新，是地产新时代的积极信号 [5] - 贝好家明确表示不想成为“新的开发商”，而是于2025年12月12日正式发布C2M全链解决方案 [5] - 公司战略定位是为开发商、业主方、代建方等提供涵盖定位、设计、品控到营销的住宅开发全链条服务，成为开发商的“好伙伴” [5] - 贝宸S1被视为贝好家的“样板楼”，其成功对公司的长期发展及获取合作伙伴信赖具有重要意义 [5]

项目概况与市场反响 - 贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家于成都金融城三期打造的高端住宅项目“金融城·贝宸S1”正式亮相 该项目凭借C2M模式的创新设计引发全国房地产行业广泛关注 [1] - 项目示范区开放后 吸引了超过50家房地产开发商及服务商前往现场考察 包括华润置地 招商蛇口 万科 中海等知名企业 覆盖集团董事长 总裁及各业务部门负责人 并获得较高评价 [3] - 项目位于成都金融城三期 距核心地标“双子塔”仅两公里 地块由贝好家于2024年9月20日以10.76亿元总价竞得 折合楼面价27300元/平方米 刷新了成都市住宅用地楼面价纪录 [3] 项目投资与产品定位 - 贝好家对项目投入近乎“不惜成本” 由于金融城三期发展前景看好 项目一路之隔的另一地块在半年后以41200元/平方米出让成为成都新“地王” 使贝宸S1产生超过1.3万元/平方米的土地增值 [3] - 管理层决定将数亿元的土地价差全部投入产品打造而非转为利润 项目建造成本超过地价 达到3万元/平方米以上 这在过往住宅项目中极为少见 导致项目每平方米6万多的均价几乎贴近成本线 [4] - 项目经过14个月打磨于2025年10月底开放全景示范区 其特色建筑造型 曲面美学立面 全维立体景观及“超配”科技智能化设计 使108套建面约275-560平方米的住宅宛如“智慧生态舱” 被业内评价为“新自然主义的时代之作” [4] 产品设计与C2M模式创新 - 项目设计突破传统房地产开发“惯例经验” 例如 通过对成都高净值客户调研发现超过70%的客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向” 因此项目突破传统“正南正北”格局 将四栋建筑巧妙偏转形成花瓣般布局 确保每户主视野面能欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景 [5] - 项目与传统开发模式最大不同在于C2M模式的全面落地 将未来业主意见融入设计规划与方案落地中 强调“客户需求>开发经验” [5] - 项目作为C2M模式全面验证的“样板楼” 其设计打造包含了大量材料 工艺及科技创新 [5] 公司战略与业务模式 - 贝好家并不旨在成为“新的开发商” 而是将贝宸S1作为验证C2M模式的“样板楼” 公司于12月12日在成都正式发布C2M全链解决方案 旨在为开发商 业主方 代建方等提供涵盖定位 设计 品控到营销的住宅开发全链条服务 [7] - 公司战略选择是成为开发商的“好伙伴” 而非直接作为开发商 贝宸S1的成功对贝好家获取合作伙伴信赖及长期发展具有重要战略意义 [7] - 贝壳集团副董事长兼贝好家CEO表示 公司将珍惜客户口碑 不仅要把房子建好 也要确保未来物业服务做好 这对公司长期发展至关重要 [7]

政策核心内容与标准 - 住建部新版《住宅项目规范》于2024年5月1日正式实施 明确高层Ⅱ类住宅（18～26层）建筑高度控制最大值限80米 [1] - 按传统层高3米计算 限高80米意味着整栋楼不超过26层 若按部分城市“好房子”标准层高3.2米计算 则不超过25层 [1] - 多地迅速执行 深圳规定建筑高度超过80米的住宅项目需消防部门审核同意 北京设置过渡期至2027年5月 上海在土地出让中明确要求限高80米 [1] 政策出台的背景与安全考量 - 全国高层民用建筑超100万栋 超高层建筑（超过100米）超5000余栋 总量居世界第一 [2] - 高层建筑是火灾防控重点 且建于上世纪末本世纪初的高层建筑设备进入老化期 安全风险较高 [2] - 80米的限高标准旨在更好匹配现有消防救援能力 缩短紧急疏散时间 从源头规避超高层住宅安全风险 [2] 对居住品质与社区规划的影响 - 伴随限高而来的容积率管控将降低楼栋密度 显著提升小区绿地率和公共活动空间占比 [3] - 住宅层高下限提升至3米 可改善采光通风 并为多样化装修预留空间 [3] - 低密小高层、电梯洋房等产品形态有助于化解超高层住宅的电梯拥堵、公摊过高、水压不足等痛点 并缓解其高昂的运维成本难题 [3] 对房地产行业发展的影响 - 政策倒逼行业转型 房企从依赖高容积率实现利润最大化的旧模式 转向户型优化、技术创新与配套升级 [4] - 行业竞争从“拼规模”、“比高度”转向“拼品质”、“比舒适度” [4] - 居民住房需求从“有没有”转向“好不好” 隔音、采光、通风等健康指标成为刚需 推动住宅从“物理空间”向“生活场景”转型 [4] 对城市发展的长远意义 - “限高令”打破过往“以高为美”的天际线崇拜 让城市建设回归以人为本 [4] - 政策旨在实现建筑与环境的可持续发展 [4] - 各地设置缓冲期、差异化豁免等灵活举措 保证了标准落地的刚性 也避免了对在途项目的过度冲击 [4]

核心观点 - 翡云悦府悦墅通过开放全新定制化样板房，展示了其高端住宅产品在个性化设计、国际品牌装修、创新空间格局及稀缺地段价值方面的综合优势，旨在满足精英阶层对理想居所的需求，并获得了目标客户的积极反馈 [1] 产品设计与个性化 - 项目提供黑金与白金两大定制化配色体系，黑金色系营造沉稳大气的空间叙事，白金色系则营造明亮、松弛的栖居感，以满足不同性格底色业主的个性化表达 [3][6] - 厨房设计体现个性化与功能性，黑金系采用完整独立的U型厨房，白金系则采用带灵动岛台的半开放式厨房，形成流畅的洄游动线，增强家人互动 [13][14] - 项目为叠墅户型，采用上下两层真叠加设计，拥有超大窗墙比，并实现动静分区，解决隐私痛点，提升空间实用性 [19][24] 装修标准与品牌配置 - 项目装修标准选用国际一线高端品牌，包括嘉格纳、博世、大金、恩仕、汉斯格雅等，且私享电梯为交付标准，符合高端客户预期 [19][20] 地段价值与区域规划 - 项目位于新杨思地段，靠近地铁，交通便利，业主看好该区域的规划潜力 [28] - 项目周边规划有丰盛的5分钟生活圈，包括九年制义务学校、幼儿园及社区共享设施，生活便利 [28] - 新杨思核心地段即将迎来一座体量约20万方的巨型购物中心，预计2026年第一季度挂牌出让，已吸引太古、嘉里、华之门、华润等头部商业开发商关注 [31] - 项目凭借新杨思的关键落子，在内中环版图上构筑起独特的生活纵深感，区域发展前景被视作城市对未来的承诺 [28][33]

英国伦敦股市主要指数表现 - 英国伦敦股市《金融时报》100种股票平均价格指数3日报收于9692.07点，较前一交易日下跌9.73点，跌幅为0.10% [1] - 欧洲三大股指当天涨跌不一 [1] 伦敦股市成分股涨幅前五位 - 嘉能可股价上涨6.31% [1] - 矿业公司安托法加斯塔股价上涨4.91% [1] - 英美资源股价上涨2.49% [1] - 住宅开发商伯克利控股集团股价上涨2.45% [1] - 工程公司韦尔集团股价上涨2.15% [1] 伦敦股市成分股跌幅前五位 - 梅特伦能源与金属公司股价下跌5.08% [1] - 塞恩斯伯里公司股价下跌4.17% [1] - 国民威斯敏斯特银行集团股价下跌2.84% [1] - 渣打银行股价下跌2.35% [1] - 玛莎百货股价下跌2.23% [1] 欧洲其他两大主要股指表现 - 法国巴黎股市CAC40指数报收于8087.42点，较前一交易日上涨12.81点，涨幅为0.16% [1] - 德国法兰克福股市DAX指数报收于23693.71点，较前一交易日下跌17.15点，跌幅为0.07% [1]

股价与交易表现 - 12月3日盘中股价上涨2.18%，报4.21元/股，成交金额1.03亿元，换手率1.18%，总市值97.88亿元 [1] - 当日主力资金净流入812.72万元，特大单净买入541.9万元（买入768.01万元，卖出226.11万元），大单净买入270.82万元（买入2635.90万元，卖出2365.08万元） [1] - 今年以来股价累计上涨15.66%，但近期表现分化，近5日下跌2.55%，近20日下跌21.31%，近60日上涨27.19% [1] - 今年以来4次登上龙虎榜，最近一次为11月14日，龙虎榜净买入1669.79万元，买入总额1.39亿元（占总成交21.10%），卖出总额1.23亿元（占总成交18.57%） [1] 公司基本面与财务数据 - 公司主营业务为房地产开发与经营，物业开发销售及运营收入占比99.38%，算力服务收入占比0.62% [1] - 2025年1-9月实现营业收入19.38亿元，同比减少49.15%，但归母净利润2.58亿元，同比增长10.66% [2] - 截至2025年9月30日，股东户数为4.81万户，较上期减少8.87% [2] - A股上市后累计派现7.63亿元，近三年累计派现6974.85万元 [3] 股东结构与行业属性 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括陆股通活跃、低空经济、大数据、融资融券、算力概念等 [2] - 截至2025年9月30日，香港中央结算有限公司为第二大流通股东，持股2.35亿股，较上期增加364.75万股 [3]

项目概况 - 淮安首座四代住宅项目“凤起潮鸣”全维示范区于11月29日正式对外开放，占地面积约1.2万平方米 [1] - 项目定位为高端人居，通过实景呈现方式展示四代住宅产品特性与社区规划 [1][3] 示范区设计与功能 - 示范区涵盖入口门厅、社区园林、业主会馆、实体样板间等多个功能区域 [3] - 入口处打造跨度约120米、高度约9米的门庭景观，种植两棵树龄约1800年的西班牙油橄榄树 [5] - 社区内部由景观设计师主导规划，遵循三进归家礼序，设置十二大主题园境与约24米户外泳池 [5] - 潮鸣会馆建筑面积约2700平方米，规划有健身空间、共享书吧、私宴厅等十二大功能区域，配套标准对标五星级酒店 [7] 产品特性与创新 - 实体样板间重点展示空间利用率与功能布局突破，以建面约172平方米户型为例，使用率接近110%，南向面宽达约16米 [9] - 户型采用客餐厅一体化设计与约9米大横厅布局，配备约23平方米空中露台 [9] - 项目在景观与室内装修中选用68种不同品类奢石材料，户外景观与公共区域用量超1000平方米 [9][10] - 四代住宅以“空中庭院、高使用率”为核心特征 [10] 市场影响与活动 - 项目为淮安高端住宅市场带来新探索方向，为产品升级提供参考 [1][10] - 示范区开放活动融合国际超模走秀、交响乐演奏等环节，吸引市民与行业人士参观 [3]

股价与资金流向 - 12月2日盘中股价上涨2.13%至4.79元/股，总市值99.43亿元，成交1.38亿元，换手率1.41% [1] - 当日主力资金净流出380.71万元，特大单净买入241.55万元（买入1087.12万元，卖出845.57万元），大单净流出622.26万元（买入2889.52万元，卖出3511.78万元） [1] - 今年以来股价下跌5.15%，近5个交易日上涨0.21%，近20日下跌2.24%，近60日下跌4.58% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发（房屋销售），占比97.24%，其他业务包括租赁收入（2.14%）、物业管理（0.20%）等 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括券商相关、京津冀、基金重仓、雄安新区、创投等 [1] 股东与股本结构 - 截至9月30日股东户数为4.76万，较上期减少1.74%，人均流通股43583股，较上期增加1.77% [2] - 十大流通股东中，南方中证房地产ETF发起联接A持股1575.37万股（较上期减少13.11万股），香港中央结算有限公司持股1533.09万股（较上期减少35.72万股） [3] 财务业绩 - 2025年1-9月实现营业收入193.11亿元，同比增长64.20%，归母净利润7.65亿元，同比增长40.24% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现52.43亿元，近三年累计派现5.19亿元 [3] - 机构持仓方面，南方中证1000ETF持股1139.91万股（较上期减少6.78万股），中欧景气精选混合A持股1129.78万股，为新进股东 [3]

股价与交易表现 - 12月2日盘中股价下跌2.19%，报3.12元/股，成交金额1.27亿元，换手率0.86%，总市值183.20亿元 [1] - 当日主力资金净流出1814.00万元，特大单卖出435.85万元（占比3.44%），大单买入1685.20万元（占比13.32%）并卖出3063.36万元（占比24.21%） [1] - 今年以来股价累计上涨42.47%，近5个交易日下跌4.00%，近20日上涨4.00%，近60日大幅上涨92.59% [2] - 今年以来12次登上龙虎榜，最近一次为11月20日，龙虎榜净卖出8933.38万元，买入总计1.61亿元（占总成交额9.08%），卖出总计2.50亿元（占总成交额14.12%） [2] 公司基本情况 - 公司全称为北京铜官盈新文化旅游发展股份有限公司，成立于1993年6月25日，于1996年10月29日上市 [2] - 主营业务为房地产开发与经营业，收入构成为文旅综合行业45.07%，商品房销售27.62%，其他(补充)27.31% [2] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括旅游酒店、在线旅游、低价、中盘、蚂蚁金服概念等 [2] 股东与股本结构 - 截至9月30日，股东户数为7.21万，较上期减少4.15%，人均流通股为64813股，较上期增加4.33% [2] - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为第十大流通股东，持股2969.95万股，较上期减少25.46万股 [3] - A股上市后累计派现14.28亿元，但近三年累计派现为0.00元 [3] 财务业绩 - 2025年1月-9月，公司实现营业收入11.69亿元，同比减少48.38% [2] - 2025年1月-9月，归母净利润为-4.86亿元，同比大幅减少682.00% [2]