上海办公楼市场 - 市场租金下行继续带动成本驱动型搬迁和升级需求 [1] - 部分行业需求回暖，科技与零售业办公楼租赁活跃度提升 [1] - 与人工智能相关的科技互联网企业以及以户外运动为代表的零售品牌，办公租赁需求保持活跃 [1] 上海住宅市场 - 优化住房限购政策，取消沪籍居民及符合条件的非沪籍居民于外环外区域的购房套数上限 [1] - 将二套住房商贷最低利率下调至与首套房持平 [1] - 受新增供应明显放缓影响，三季度上海整体一手商品住宅成交量环比下降25.3%至127万平方米 [1] - 高端一手住宅购买需求依旧稳健，但项目间成交表现进一步分化 [1] - 具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，预计将持续获得高净值客群青睐 [1]

10月12日，紫京宸园已正式开盘，姚昭介绍，开盘前参与排卡的购房者，在享受1个百分点的优惠之 上，还可额外享受开盘优惠，折后单价维持在9.6万—10.5万元/平方米。尽管与周边二手房价格略有差 异，但更高的得房率和更优的园林设计仍受到置换群体的关注。 据了解，紫京宸园共规划133平方米、148平方米、172平方米、232平方米（两种布局）、278平方米六 种户型，以覆盖不同改善需求。以172平方米户型为例，在不含阳台及电梯间等区域的情况下，得房率 可达93%，高于周边二手房水平。 作为北京朝青板块近十年来唯一新增的住宅用地，紫京宸园近日入市，为区域改善型购房者提供了新的 选择。北京商报楼市频道《看盘记》栏目记者实地探访了解到，该项目已于10月12日开盘，主打户型产 品符合"好房子"标准，得房率普遍高于90%，开盘优惠销售单价区间为9.6万—10.5万元/平方米。与区域 内高端住宅标杆北京星河湾的二手房均价8万—12万元/平方米相比，紫京宸园价格下限略高，上限基本 持平，整体处于区域高端住宅价格区间。尽管坐拥稀缺地段，但项目南侧临路楼栋的噪音干扰与东侧高 压线等问题，仍是购房者决策中无法回避的考量。 定位：契合 ...

股价表现与资金流向 - 10月14日盘中股价上涨2.13%至11.98元/股，成交额8155.56万元，换手率0.26%，总市值372.75亿元 [1] - 当日主力资金净流出137.82万元，特大单净买入97.11万元，大单净流出234.93万元 [1] - 公司今年以来股价累计上涨40.48%，近20日上涨18.50%，近60日上涨20.67%，但近5个交易日下跌3.23% [1] 财务业绩 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入454.49亿元，同比增长87.80% [2] - 2025年上半年归母净利润为18.53亿元，同比增长58.87% [2] - 公司A股上市后累计派发现金分红47.35亿元，近三年累计派现13.13亿元 [2] 股东结构与机构持仓 - 截至10月10日，公司股东户数为2.73万户，较上期减少0.52%，人均流通股98,319股，较上期增加0.53% [2] - 截至2025年6月30日，富国天惠成长混合(LOF)A/B（161005）为第三大流通股东，持股5300.00万股，较上期减少200.92万股 [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股5134.41万股，较上期减少154.85万股，信澳星奕混合A（011188）为新进第七大流通股东，持股3061.35万股 [2] 公司基本情况 - 公司全称为杭州滨江房产集团股份有限公司，成立于1996年8月22日，于2008年5月29日上市 [1] - 主营业务为房地产开发和销售，房产销售收入占总收入的98.93% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括房屋租赁、固态电池、融资融券等 [1]

股价与资金表现 - 10月14日公司股价上涨2.09%至4.39元/股，成交额1.10亿元，换手率0.56%，总市值198.19亿元 [1] - 当日主力资金净流入949.89万元，特大单净买入771.61万元（买入1666.08万元，卖出894.47万元），大单净买入178.28万元（买入2791.96万元，卖出2613.68万元） [1] - 公司股价近5个交易日上涨7.07%，近20日上涨7.86%，近60日上涨11.14%，今年以来累计上涨0.23% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发与经营（占收入62.07%）、物业管理（占收入25.07%）、物业出租（占收入5.70%）及其他业务 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括中盘、低价、融资融券、社保重仓、MSCI中国等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至9月30日，公司股东户数为8.90万户，较上期减少18.35%，人均流通股增加22.47%至50725股 [2] - 截至2025年6月30日，十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司持股1.18亿股（较上期减少1648.20万股），香港中央结算有限公司持股8073.57万股（较上期增加1884.26万股） [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为新进第八大股东持股4033.28万股，兴全商业模式混合(LOF)A持股3141.02万股（较上期减少3685.97万股），兴全新视野定期开放混合型发起式退出十大股东 [3] 财务与分红数据 - 2025年1-6月公司实现营业收入156.78亿元，同比减少25.80%，归母净利润为-37.01亿元，同比减少10.13% [2] - A股上市后公司累计派现231.49亿元，近三年累计派现7.03亿元 [3]

股价表现与交易情况 - 10月13日盘中上涨2.05%，报12.44元/股，成交5.31亿元，换手率2.33%，总市值235.17亿元 [1] - 当日主力资金净流出370.27万元，特大单买卖占比分别为6.70%和7.00%，大单买卖占比分别为25.15%和25.54% [1] - 今年以来股价累计上涨66.98%，近60日大幅上涨92.87%，但近20日微跌0.48% [1] - 今年以来已16次登上龙虎榜，最近一次为9月4日，龙虎榜净买入-2.80亿元，买入总额2.59亿元（占比6.82%），卖出总额5.40亿元（占比14.20%） [1] 公司基本面与财务状况 - 公司主营业务为房地产开发与销售、城市更新与运营、通信与数字科技三大板块 [1] - 主营业务收入构成为：房屋租赁50.30%，房屋销售49.60%，其他(补充)0.10% [1] - 2025年1-6月实现营业收入1.87亿元，同比减少20.50% [2] - 2025年1-6月归母净利润为-2804.11万元，但同比大幅增长64.57% [2] - A股上市后累计派现14.21亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日，股东户数为5.87万，较上期减少14.40%，人均流通股32638股，较上期增加15.22% [2] - 十大流通股东中，申万宏源证券有限公司为新进股东，持股2549.63万股 [3] - 香港中央结算有限公司持股1161.82万股，较上期增加236.43万股 [3] - 南方中证1000ETF持股1079.09万股，较上期增加186.41万股，而南方中证房地产ETF持股1468.47万股，较上期减少12.22万股 [3] 行业与概念板块 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [2] - 所属概念板块包括光通信、5G、创投、京津冀、并购重组等 [2]

资金流向方面，主力资金净流入197.34万元，大单买入719.79万元，占比28.95%，卖出522.45万元，占 比21.01%。 中国武夷今年以来股价跌2.53%，近5个交易日跌1.82%，近20日涨0.75%，近60日跌2.88%。 10月9日，中国武夷盘中下跌2.17%，截至09:49，报2.70元/股，成交2486.12万元，换手率0.58%，总市 值42.41亿元。 资料显示，中国武夷实业股份有限公司位于福建省福州市五四路89号置地广场4层，成立日期1992年1月 31日，上市日期1997年7月15日，公司主营业务涉及房地产开发、国际工程承包、装配式建筑施工、国 际贸易等。主营业务收入构成为：商业贸易39.00%，建筑产品32.67%，房地产开发产品24.16%，租赁 及其他2.25%，物业服务1.93%。 中国武夷所属申万行业为：房地产-房地产开发-住宅开发。所属概念板块包括：土地流转、低价、小 盘、跨境电商、电子商务等。 分红方面，中国武夷A股上市后累计派现7.05亿元。近三年，累计派现3141.51万元。 机构持仓方面，截止2025年6月30日，中国武夷十大流通股东中，南方中证房地产ETF发 ...

股价与交易表现 - 10月9日盘中股价下跌2.16%至4.07元/股，成交1.32亿元，换手率0.35%，总市值465.01亿元 [1] - 当日主力资金净流出600.09万元，特大单净买入417.90万元，大单净流出1017.98万元 [1] - 公司今年以来股价上涨7.81%，近60日上涨11.97% [1] - 公司于7月24日登上龙虎榜，当日净买入9544.87万元，买入总额2.75亿元占总成交额22.88% [1] 公司基本面与财务状况 - 2025年上半年实现营业收入23.11亿元，同比增长2.66% [2] - 2025年上半年归母净利润为1.28亿元，同比减少55.91% [2] - 公司主营业务收入构成为：机场管理业务42.31%，房地产业务23.41%，物业管理业务15.57%，其他业务14.08%，免税与商业业务4.63% [1] 股东结构与机构持仓 - 截至7月31日，公司股东户数为13.13万户，较上期增加44.62% [2] - 截至7月31日，人均流通股为69873股，较上期减少30.86% [2] - 截至2025年6月30日，香港中央结算有限公司为第六大流通股东，持股1.67亿股，较上期增加724.50万股 [3] - 截至2025年6月30日，华泰柏瑞沪深300ETF为第十大流通股东，持股1.02亿股，较上期减少1001.70万股 [3] 公司背景与行业分类 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [2] - 公司所属概念板块包括中盘、民用航空、园区开发、海南国资、融资融券等 [2] - 公司成立于1993年5月12日，于2002年8月6日上市，主营业务涉及机场投资经营管理、房地产开发等 [1] 分红历史 - 公司A股上市后累计派现6020.97万元 [3] - 近三年公司累计派现5712.65万元 [3]

股价表现 - 10月9日盘中下跌2.07%，报4.72元/股，成交591.60万元，换手率0.27%，总市值21.38亿元 [1] - 今年以来股价上涨15.12%，但近5个交易日下跌2.28%，近20日上涨1.29%，近60日下跌3.48% [2] - 公司被归类为微盘股、低价股、小盘股、破净股等概念板块 [2] 公司基本面 - 公司主营业务为房地产开发与经营，住宅收入占总收入的94.53% [2] - 2025年1-6月实现营业收入7.18亿元，同比减少54.82% [2] - 2025年1-6月归母净利润为-2.00亿元，同比减少234.03% [2] 股东结构 - 截至6月30日股东户数为1.60万，较上期减少3.66% [2] - 人均流通股28290股，较上期增加3.80% [2] - 金元顺安元启灵活配置混合（004685）为第七大流通股东，持股265.41万股，较上期增加25.41万股 [3] - 诺安多策略混合A（320016）为新进第八大流通股东，持股219.42万股 [3] 分红记录 - A股上市后累计派现1.95亿元 [3] - 近三年累计派现543.46万元 [3]

会所在住宅产品中的现状 - 会所形态从传统的地上独栋建筑向节省土地资源的下沉式会所和架空层泛会所转型 [5] - 下沉式会所通常采用围合式布局搭配下沉庭院，例如凉山旭辉·阅山海打造约2000㎡下沉式度假会所 [5] - 部分项目将下沉式会所与架空层泛会所贯通，构建垂直双会所体系，如成都招商锦城序 [8] - 会所配置呈现明显下沉趋势，高端项目独立会所配置率达85%，轻奢产品达65%，品质项目覆盖率接近半数 [12] - 在未规划独立会所的项目中，架空层泛会所配置率高，轻奢项目达100%，品质项目达79%，高端项目为55% [14] 独立会所的核心功能 - 运动健身和社交娱乐是独立会所最核心的两大功能，运动健身类在高端项目覆盖率达94%，在轻奢与品质项目中达100% [19] - 社交娱乐空间在高端和轻奢项目全部配备，品质项目配置率达78% [19] - 文化艺术类空间配置比例在各档次项目中均维持在三成左右 [22] - 亲子成长类功能在品质项目配置比例达44%，远高于高端项目的12%和轻奢项目的8% [22] - 健康管理类功能高度集中于高端项目，配置率达29%，轻奢和品质项目基本未布局 [22] - 共享空间（多以私宴厅形式）配置率居首，在高端和轻奢产品中达九成，品质项目为56% [24][29] - 主题社交空间在高端和轻奢产品配置率分别为65%和85%，品质项目为67% [30] - 游戏空间在品质项目配置率达67%，以棋牌室为主，远超高端和轻奢项目约40%的水平 [34] - 标杆产品开始引入主题轰趴馆、半室外天台、铁板烧岛台等独特社交空间 [37][39] 架空层泛会所的核心功能 - 亲子成长类功能从侧重单纯游乐转向游乐与学习并重 [43] - 通过分龄化设计精准匹配儿童需求，如华发珠海湾将儿童游乐区细分为0-3岁、3-6岁及6-12岁区域 [46] - 项目通过地下会所与地上架空层泛会所竖向联通，构建复合型儿童成长场景，如北京招商序设置儿童轰趴区、体能活动区 [48] - 越来越多的项目将学堂、绘本馆、兴趣教室等学习型场景纳入泛会所体系，如杭州沄璟文华轩的休闲书房 [52] - 系统性植入教育成长功能集群，如南宁江南润府设置社区图书馆、儿童工坊、四点半学堂和沉浸式自习室 [55] 行业发展趋势 - 会所设计正不断突破传统空间限制，向更集成、更复合、更贴近日常场景的方向演进 [11] - 会所正逐渐从高端专属走向更广泛的项目类型，成为提升居住体验的重要标配 [17] - 会所功能呈现生活化与场景化趋势，从提供物理活动场所转向对内容与体验的持续运营 [58] - 下沉式会所与架空层泛会所形成功能互补、体验联动的协同体系，推动公区实现从功能载体到情感容器的价值升华 [58] - 未来优秀会所设计将更加注重与社区业主的适配性，通过持续的功能创新与场景深化触动业主 [59]

以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 在地化也呈现出从细节到全景、从形式到内涵的深度蜕变。 文/产品力研究中心 住宅产品的在地化实践，已经成为推动产品升级、破解同质化困局的重要路径。在保持产品系标准化基因的基础上，通过融入不同城市的地域特质，即使是 同一系列产品，在不同城市也能呈现出独特的风貌与体验。而在此过程中，在地化也呈现出从细节到全景、从形式到内涵的深度蜕变。 细节装饰与文化符号的展示 01 早期的地域在地文化表达，基本停留在 视觉层面的符号植入 ，通过选用具有地域特色的纹样、材质或工艺元素，带来直观的在地文化联想。如今， 这一实践 方式仍在许多住宅项目中延续与深化 ，成为实现产品在地化的关键路径。 以招商南通和园为例，项目 以紫藤花为核心文化符号 ，其灵感源自近代实业家、教育家张謇故居门前两株百年紫藤。南通和园巧妙地将紫藤花的形态与寓意 融入产品的视觉标识系统，使其成为承载历史记忆的在地意象。这不仅赋予了项目深厚的文化底蕴，更建立起与当地的情感纽带，让居住者在日常生活中感 受南通的历史与文化。 图：招商南通和园实景 南通和 ...