企业退出房地产业务的趋势 - 中指院统计显示自2020年至今共有12家企业退出或将房地产业务剥离上市公司体系 [1] - 企业剥离或退出房地产业务的原因包括市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、为减轻负债与优化财务结构、以及资本市场对房地产板块估值普遍较低 [1] - 同策研究院观点认为企业退出原因还包括行业规模收缩、库存压力上升、开发去化难度大以及核心城市优质地块投资门槛高 [9] 珠免集团（原格力地产）案例 - 珠免集团进行重大资产重组拟转让旗下地产子公司格力房产100%股权以推进全面去地产化更加聚焦免税业务 [2] - 公司由格力地产更名而来并于2024年底完成资产置换置入珠海免税企业集团51%股权战略转型为以免税业务为核心 [2] - 地产业务持续拖累业绩2023年归母净利润合计亏损超27亿元2024年全年归母净利润为-15.15亿元亏损主因是房地产项目结转毛利率下降 [3] - 截至2025年6月30日公司房地产相关存货账面价值约78亿元正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务包括珠海海泉湾等5个核心项目原因为该业务板块持续表现欠佳拖累业绩 [5] - 2025年上半年公司归母净亏损为0.87亿港元由盈转亏主因是投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平规避周期性风险并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业开发的上海晶园项目推动业绩增长2025年前三季度归母净利润预计同比增长70%到90%达8.97亿-10亿元 [8] - 2024年该公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 尽管地产业务提振业绩但公司明确表示未来无房地产业务发展规划拟在上海晶园项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业退出案例列举 - 云南城投于2025年7月完成资产重组转向商业管理等轻资产运营 [7] - 广宇发展于2022年1月完成资产置换主营业务转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展于2023年3月完成重组转让地产业务资产以集中资源发展生物医药 [7] - 表格共列出12家自2020年起启动退出或剥离房地产业务的上市公司案例 [7]

公司战略转型 - 公司正在筹划以现金交易方式转让旗下格力房产100%股权，以实现全面去地产化[2][4] - 公司战略定位已由房地产转型为以免税业务为核心的大消费产业[5] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起5年内逐步处置存量房地产业务，此次动作意味着剥离计划提速[1][5] 资产重组与股权变动 - 2024年底公司完成重大资产置换，成功置入珠海市免税企业集团51%股权，同时置出非珠海区域5家房地产子公司100%股权[5] - 交易完成后，公司将更加聚焦于免税业务等大消费主业[4] - 本次格力房产100%股权的拟受让方为投捷控股，交易双方实际控制人均为珠海市国资委，且国资委已原则上同意本次交易[4][5] 历史业绩与业务拖累 - 公司房地产业务收入巅峰时期的2021年也仅有60多亿元，且集中在珠海市[6] - 2022年因房地产业务拖累，公司归母净利润巨亏20.57亿元[6] - 即便有免税集团并表贡献7.65亿元净利润，2024年上市公司归母净利润仍然亏损15.15亿元，主要受传统业务亏损及大额资产减值影响[18][19] 免税业务表现 - 免税集团2024年实现净利润7.65亿元，超过业绩承诺（5.67亿元）近2亿元[17][18] - 2024年至2026年，免税集团的业绩承诺净利润分别不低于5.67亿元、6.20亿元和6.61亿元[17] - 2024年上半年公司免税业务实现净利润3.91亿元，低于上年同期的4.38亿元[20] 市场反应与未来展望 - 转让格力房产股权的公告披露后，公司股价出现一字涨停[2][4] - 2020年5月首次披露收购免税集团预案后，公司股价曾连续拉出8个涨停板[9][10] - 投资者关注焦点包括公司业绩和资产状况改善前景，以及免税集团剩余49%股权何时注入上市公司[21] 公司治理与历史沿革 - 公司前身为格力地产，于2009年借壳海星科技上市，2024年5月8日正式更名为珠免集团[6][14] - 2020年12月，时任董事长因涉嫌内幕交易被立案调查，导致重组暂停，2022年6月其被免职[11] - 2023年7月公司因涉嫌信披违法违规被立案调查，但当年9月调查审理终结，为重组扫清障碍[12]

公司股价与重大交易 - 10月22日公司股价一字涨停收盘价为6.88元市值为129.7亿元收盘时有1.3亿元封单 [1] - 10月21日晚公司公告拟将持有的格力房产100%股权转让至投捷控股交易方式为现金以加速剥离房地产业务 [1] - 本次交易因公司董事马志超同时担任投捷控股董事而构成关联交易 [3] 房地产业务剥离进程 - 公司自2024年12月31日完成重大资产置换后加速业务重心调整承诺五年内彻底退出房地产业务 [2] - 此次转让格力房产100%股权是兑现五年退出承诺的重要一步 [2][4] - 2025年上半年公司地产业务收入约4.25亿元同比下滑74.52% [4] - 截至2025年6月30日公司累计存货约83.15亿元开发产品账面价值约58.13亿元 [4] 向大消费转型与免税业务 - 公司于2025年5月8日正式由格力地产更名为珠免集团标志着主业转型为以免税为核心的大消费 [6] - 2025年半年报显示公司营业收入11.31亿元净利润3.91亿元经营活动现金流净额4.56亿元免税业务已成为核心支柱 [7] - 公司免税门店数量从2024年末的9家增至2025年的12家并已中标中山珠海江门等地4家待开业免税店 [8][9] 大消费生态圈构建 - 公司正构建免税商管商贸的大消费生态圈运营着面积约5万平方米的珠海国贸购物广场并推进其他商业项目招商 [9] - 在商品贸易领域公司通过整合供应链资源布局跨境电商智慧物流等板块打造全链条服务平台 [10]

股价表现与市场数据 - 2025年10月22日公司股价触及涨停，涨停价为6.72元，涨幅达10.08% [1] - 当日公司总市值和流通市值均为129.69亿元，总成交额为9327.57万元 [1] - 技术形态上股价强势涨停突破短期压力位，若后续量能持续配合有望延续强势 [1] 战略转型与业务聚焦 - 公司已完成重大资产置换，置入免税业务资产并置出非核心地产资产，明确退出房地产业务，战略转型完成 [1] - 2025年上半年免税业务实现净利润3.91亿元，是公司主要盈利来源，基本盘稳固 [1] - 通过资产重组和房地产业务退出，预计将优化资产结构并改善资产负债率 [1] 数字化转型与外部合作 - 公司与阿里云、银泰商业合作建设智能新零售平台，数字化转型成效初显 [1] - 公司无偿划转至华发集团，未来可能获得更多资源支持 [1] 行业环境与资金动向 - 近期市场对免税概念关注度较高，行业内部分企业表现活跃，公司作为相关企业受板块带动 [1] - 同花顺数据显示当日有主力资金流入该股 [1]

资产重组与战略转型 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权以现金方式转让，交易不涉及发行股份 [1] - 此次交易是公司兑现“5年内完成存量房地产有序退出”承诺的加速，与2024年底完成的重大资产重组相衔接 [1][2] - 交易预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益，推动公司从重资产地产模式转向轻资产消费运营模式 [2] 业务聚焦与运营表现 - 公司业务已全面聚焦于“免税+商管+商贸”三大板块，致力于构建协同发展的综合型大消费生态 [3] - 免税业务覆盖全国十余个省市的近二十个陆路、港口及机场口岸，拱北口岸免税店成为大湾区跨境消费重要窗口 [3] - 受托运营的三亚湾壹号项目开业首周客流突破百万人次，拱北、港珠澳大桥等口岸免税店运营稳健 [3] 政策环境与战略布局 - 国家政策支持以消费为主引擎，海南自贸港封关运作倒计时及粤港澳大湾区高水平开放为行业带来制度红利 [4] - 公司实施“双区联动”布局，一端深耕大湾区口岸体系，一端布局海南自贸港核心区域以承接客流与税制优势 [4] - 三亚湾壹号项目已预留免税业态空间，为未来政策落地与业态拓展进行前瞻性布局 [4] 发展前景与增长模型 - 公司通过资产剥离与主业聚焦，已形成“轻资产+强运营”的增长模型 [5] - 随着去地产化进入实质推进，公司经营重心更加聚焦，现金流质量持续改善 [4][5] - 免税主业的稳定扩张与商管、商贸协同效应释放，有望推动公司迈向高质量发展新阶段 [5]

交易核心信息 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司 [2] - 本次交易拟采用现金支付方式 不涉及发行股份 [2] - 交易预计构成重大资产重组 但不会导致公司控股股东和实际控制人变更 [2] - 交易对方投捷控股为国有企业 注册资本9900万元 [2] - 因公司董事马志超同时担任投捷控股董事 本次交易构成关联交易 [2] 公司战略转型背景 - 公司前身为格力地产 于2025年4月30日完成名称变更 证券简称自5月8日起变更为珠免集团 [3] - 2024年12月31日公司完成重大资产置换 置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权 主营业务转型为以免税业务为核心 [3] - 2024年公司主营业务收入52.01亿元 其中免税商品销售收入24.41亿元 占比达46.94% [3] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起五年内逐步完成存量房地产业务的去化或处置 并整体退出房地产业务 [3] 交易目的与影响 - 本次交易旨在加速完成去地产化承诺 推动公司进一步聚焦免税主业 [3][4] - 交易完成后 公司将更加聚焦于免税业务等大消费主业业务 [4] - 交易如能顺利完成 预计将降低公司资产负债率 优化资产结构 提升经营效益 [4] - 本次交易为重大资产出售 采用现金支付 不影响公司股权结构 [4] 交易状态与市场表现 - 本次交易尚处于筹划阶段 交易方案需进一步论证 尚未签署意向协议 [4] - 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会已原则同意启动本次交易 [3] - 截至10月21日收盘 公司股价报6.25元/股 当日涨幅2.29% [5]

重大资产重组 - 公司筹划重大资产重组暨关联交易，拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让给珠海投捷控股有限公司 [2] - 此举旨在履行五年内全面退出房地产的承诺，并聚焦以免税业务为核心的大消费战略 [2] - 交易对方为珠海市国资委旗下全资子公司，因高管兼任构成关联交易，交易价格将以经核准的评估价值为基础确定 [4] 战略转型与去地产化 - 公司于2024年12月31日完成重大资产置换，置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权，置出5家非珠海区域房地产子公司，主营业务转型为以免税业务为核心的大消费产业 [4] - 本次出售格力房产100%股权是进一步落实战略转型、加快去地产化进程的重要举措，已获珠海国资委原则同意 [4] - 交易完成后预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [4] 免税业务表现 - 2025年上半年，公司免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元 [6] - 免税业务盈利成为公司稳定基本盘的关键支撑，尽管上半年整体仍处亏损，但亏损幅度同比大幅收窄2.80亿元 [6] - 公司通过引入香槟、白兰地等新品，拓展跨境电商与完税贸易渠道，提升了香化、食品销售占比 [6] 大消费战略规划 - 公司未来将锚定大消费战略主航道，打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [6] - 免税业务领域，已在海南自贸港、横琴粤澳深度合作区等国家战略区域布局，加快拓展口岸免税、离岛免税等业务 [6] - 商业管理领域，整合大型购物中心等资产资源，丰富消费业态，公司正加快三亚湾壹号商业项目招商 [6][7] - 商品贸易领域，整合强化供应链资源，打造覆盖采购、仓储、数字化营销的全链条平台，形成"以商促免、以免带贸"的业务闭环 [7]

政策调整核心内容 - 政策优化概括为“一个新增”和“三个优化”，旨在释放政策效应，满足多元化购物需求 [3][4] - 政策调整将于今年11月1日起执行 [7] 商品品类新增与优化 - 新增2个商品大类：宠物用品和可随身携带的乐器，免税商品品类提高至47个大类 [4] - 新增3个商品细类：将“家用空气净化器及配件”调整为“小家电”大类并增加扫地机器人等15种商品，将“穿戴设备等电子消费产品”调整为“电子消费产品”大类并增加数码摄影摄像器材及配件、微型无人机，在“平板电脑”大类中增加鼠标、键盘等数码配件 [4] 政策范围拓展 - 首次允许服装服饰、鞋帽、陶瓷制品、丝巾、咖啡、茶等6类国内商品在离岛免税店免税销售，退（免）增值税、消费税 [4][5] - 扩大政策适用人群，将离岛免税政策享惠对象扩大到涵盖离境旅客，其购买金额计入每年10万元人民币的免税购物额度 [5] - 允许岛内居民一年内一次离岛后，在本自然年度内不限次数购买化妆品、香水、服装服饰、箱包等15类“即购即提”商品 [5][7] 行业规模与增长 - 2020年至2025年8月，海南离岛免税累计销售额达2069亿元，是2011—2019年累计销售额的3.8倍 [2] - 从2018年到2024年，免税销售总额年均增速接近30% [2] - 国内消费者在海南购买免税品的比例从2018年的约5%大幅提升到2024年的超过20% [2] - 海南离岛免税市场规模占全国免税市场的比重从四分之一增长到近七成，在全球免税市场的份额从2%提升到了8.6% [2] 政策调整特点与影响 - 紧扣消费者多样化购物需求，新增品类如乐器有助于打造差异化购物特色，成为新的“引流亮点” [6] - 聚焦“引进来”和“走出去”的双向促进，享惠主体延伸至离境旅客，享惠商品延伸至国内商品，推动形成“进口+国产”融合发展的免税业态体系 [6] - 注重提升岛内居民的便利度和获得感，通过“不限次数”和“即购即提”便利化措施提升日常生活购物便利度 [6][7]

政策核心调整内容 - 政策优化概括为“一个新增”和“三个优化”，旨在从供给端和需求端双向发力，支持海南自贸港建设 [3][6] - “一个新增”指在原有45个免税商品大类基础上新增宠物用品、可随身携带的乐器2个大类，使品类增至47个大类，并新增扫地机器人、数码摄影器材等商品细类 [7] - “三个优化”之一为允许服装服饰、鞋帽等6类国内商品进入离岛免税店免税销售，突破了此前仅销售进口商品的限制 [8] - “三个优化”之二为扩大政策适用人群，将离岛免税享惠对象扩大到涵盖离岛且离境的旅客，其购物金额计入每年10万元免税额度 [8][9] - “三个优化”之三为放宽岛内居民购物限制，对一个自然年度内有离岛记录的居民，允许其年内不限次数购买15类“即购即提”商品 [9] - 本次政策调整将于今年11月1日起执行 [9] 行业发展成效与规模 - 2020年至2025年8月，海南离岛免税累计销售额达2069亿元，是2011-2019年累计销售额的3.8倍 [5] - 海南离岛免税销售规模在全球免税市场的比重已超过8% [5] - 自2018年至2024年，海南离岛免税年均增速接近30%，其中2019到2021年几乎每年翻一番 [10][11][13] - 国内消费者在海南购买免税品的比例从2018年的约5%大幅提升至2024年的超过20% [13] - 海南离岛免税市场规模占全国免税市场的比重从四分之一增长至近七成 [13] 市场活力与拉动效应 - 离岛免税直接为海南提供了超过1.3万个就业岗位 [13] - 2024年进入免税店的人次超过5400万，意味着来海南的游客中每两位就有一位走进免税店 [13] - 免税销售额占全省社会消费品零售总额约五分之一，免税商品进口额占全省进口总额约七分之一 [13] - 目前已有7家经营主体参与离岛免税市场，形成良性竞争局面 [16] - 超过900个国际知名品牌在海南集聚 [14] 促销活动与未来规划 - 今年以来全省已举办促销活动超50场，发放消费券超3亿元，直接带动销售超48亿元 [14] - 商务部门将确保新政顺畅落地，升级信息管理系统以优化消费者体验 [16] - 未来将引导免税店积极引进更多国内外知名品牌，争取更多“首发首秀”和特色商品 [16] - 推动“旅游+购物”融合发展，唱响政策“好声音” [16]

文章核心观点 - 海关出台十条措施以支持三亚外向型经济发展，从重点口岸建设、特色产业培育、政策红利释放等多维度发力，为经济高质量发展注入新动能 [1] 口岸建设与优化 - 加大三亚港和三亚凤凰机场“二线口岸”压力测试力度，支持三亚港扩大对外开放，完善南山港区货运功能 [1] - 巩固深化“7×24”小时预约通关服务，持续压缩海关口岸通关时间，提升市场主体满意度 [3] 离岛免税产业支持 - 支持免税企业拓展展示范围、开展“首发首秀”及“免税+”促销活动 [1] - 巩固拓展离岛免税集中审单改革成效，推行免税店分级监管新模式 [1] - 支持离岛免税、离境免税待提免税品同车运输、快速配送 [1] 重点园区与产业集群发展 - 支持崖州湾科技城高新区、中央商务区等重点园区打造优势产业集群 [1] 热带高效农业支持 - 助力特色农产品“走出去”，帮助出口水生动物、种苗花卉、水果企业培育优质出口备案基地，优化进出口鲜活易腐农食产品属地查检绿色通道 [2] - 保障优质种质资源“引进来”，服务全球动植物种质资源中转基地建设，创新实施“跨直属关区附条件提离”和“特定用途种苗免于口岸检疫采样”措施 [2] 邮轮游艇与跨境电商新业态 - 实行“即靠即下”、“即靠即检”支持邮轮产业，支持增设离境退税业务点与邮轮直供物资供船方式 [2] - 支持引进跨境电商头部企业、完善机场货站监管场所配置、开辟货运专线，探索新型易货贸易 [2] 会展业与国际赛事支持 - 为亚沙会、消博会等国际性会展赛事设置关企咨询热线、专用窗口和绿色通道，探索文物艺术品开展保税展示等业务 [2] 政策红利与营商环境优化 - 做好加工增值免关税政策试点企业转备案企业，指导更多企业用好封关运作后增值率可累计计算的政策红利 [3] - 建立“关企面对面”、“关地恳谈会”机制，开展“关长送政策上门”、为重点企业送“政策服务包”及海南自贸港海关政策巡回宣讲等活动 [3]