万科A获得深铁集团借款 - 深铁集团向万科A提供不超过16.81亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息以及指定借款利息 [1][6] - 借款期限不超过3年，利率为1年期LPR减66个基点，当前利率为2.34% [6] - 截至目前，深铁集团持有万科27.18%股权，为第一大股东 [6] 深铁集团对万科的资金支持 - 2025年初至公告披露日，深铁集团累计向万科提供借款226.88亿元（不含本次借款） [6] - 自2025年6月27日股东大会以来，深铁集团新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元并提供资产抵质押，以及就已有借款15.51亿元提供万物云股权质押担保 [6] - 7月30日，深铁集团向万科提供不超过8.69亿元借款；7月3日，提供不超过62.49亿元借款 [6] 万科的债务偿还与经营状况 - 2025年上半年，万科完成约164.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [7] - 上半年实现销售收入691亿元，交付超4.5万套，销售款回款率超过100% [7] - 预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元至120亿元，扣非净利润亏损95亿元至115亿元，主要因房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位徘徊及资产减值计提 [7] 市场影响与行业观点 - 深铁集团的资金支持有效对冲市场对万科流动性的恐慌情绪，为万科赢得调整经营策略的时间和空间 [7] - 万科需依靠自身"造血"能力，通过新项目开发和新业务利润逐步对冲历史经营风险 [7]

一线城市楼市成交量下滑 - 7月北上广深楼市成交量集体下滑，除深圳二手房成交量微升3 4%外，北上广三城二手房及四城新房成交量环比下降，上海新房跌幅超40% [1] - 北京7月二手房网签12784套，环比下降15 6%，同比2024年下降17 9%，但2025年上半年累计网签88575套创三年同期新高 [3] - 上海7月二手房网签19337套，环比降7%，同比降5%，为去年"929新政"后首度跌破2万套 [4] - 广州7月二手住宅网签8962套，环比降9 39%，面积降10 84%，但1-7月累计网签65575套同比增9 03% [4] - 深圳7月二手住宅过户4656套环比升3 4%，60-90平方米户型占比34%，三房户型成交占35% [4] 新房市场跌幅更为显著 - 北京7月新房网签2881套环比降27 6%，面积降32 8%，套均面积减少9 95平方米，去化周期28 5个月 [6] - 上海7月新建商品住宅成交34 1万平方米环比降40 6%，供应37 5万平方米环比降28 9%，仅4个高价房入市 [6] - 广州7月一手住宅网签4874套环比降25%，供应35 38万平方米环比降46 9%，去化率维持在23% [7] - 深圳7月一手住宅网签1441套环比降24 1%，库存290 8万平方米对应去化时间8 61个月 [7] 市场遇冷原因分析 - 传统淡季叠加极端高温、台风影响，政策效应衰减进入真空期，买卖双方价格预期僵持博弈 [1][9] - 北京二手房市场处于价格博弈阶段，卖方不愿降价而购房者期待进一步下行 [3] - 上海二手房挂牌均价环比跌1 2%，内环内学区房降幅更明显，挂牌时长增加 [9] - 一线城市二手房挂牌量环比上涨4 6%-4 56%，改善型业主"卖旧买新"需求释放及中高端项目集中上市加剧趋势 [9] 未来市场展望 - 58安客居研究院预计一线城市一二住宅成交量整体性上涨或需等到9月 [1][10] - 7月安居客用户找房热度环比降1 33%，仅北京上涨0 82%，预示8月成交或延续微降温 [10] - 中指研究院指出核心城市市场韧性仍在，上海、深圳优质地块土拍热度高，未来入市有望支撑新房市场 [10]

销售数据 - 7月实现合同销售金额15.3亿元，合同销售面积7.1万平方米，合同销售均价21550元/平方米 [2] - 2025年1-7月累计实现合同销售金额250.8亿元，累计合同销售面积79.2万平方米，合同销售均价31670元/平方米 [2] 债务重组进展 - 境内债务重组方案已获债券持有人会议通过，提供债券购回、股票经济收益权兑付及以资抵债三种选项 [2] - 2025年4月已完成40亿元境内债券的现金要约收购，实际购回金额8亿元 [2] - 选择股票选项的每100元面值债券可获得13.5股公司股份的处置所得资金净额收益权 [2] 股份配发安排 - 2025年7月3日与特殊目的公司订立认购协议，配发754,468,943股新股，相当于现有已发行股本7.04% [3] - 特殊目的公司处置股份所得资金净额将用于偿付55.88亿元相关境内债券 [3] - 发行后董事长孙宏斌持股比例从25.59%降至23.9% [3] 财务影响 - 股份发行事项预计偿还56亿元债务，缓解资金流动性压力 [3] - 公司强调不会从股份发行获得任何款项，纯为配合债务重组实施 [3] - 该举措有助于改善财务状况并促进长期业务恢复 [3]

股东支持 - 深铁集团向万科提供不超过16.81亿元借款 [1] - 这是深铁集团年内第8次向万科提供借款支持 [4] - 年内累计借款金额已达243.69亿元 [4] - 借款利率低于公司从金融机构借款的利率水平 [4] 关联交易 - 深铁集团持有万科27.18%股权 [4] - 本次关联交易豁免提交股东会审议 [4] - 借款将用于偿付公开市场债券本金与利息 [4] 历史交易 - 2025年初至今万科向深铁集团转让红树湾物业开发项目投资收益权 [5] - 深铁集团累计向万科提供借款226.88亿元（不含本次借款） [5] - 包括新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元等 [5]

公司发展定位 - 公司发展定位需要不断摸索、实践和进化 [2] - 当前公司会进行主业优化与推动稳健并购 [2] - 未来发展需借助转型持续提升发展质效 [2]

政策开放 - 沙特自2026年1月起允许非沙特人在指定区域拥有房产，放宽外国人投资和拥有不动产的门槛 [1] - 新法案是"2030愿景"经济多元化计划的一部分，旨在吸引外商投资并促进房地产行业发展 [1] - 外国居民占沙特总人口近40%，政策变化可能引发房地产市场剧烈波动 [1] 法律变革 - 新通过的《外籍人士房地产购买法》允许非沙特籍公民在指定区域拥有或获得房地产权 [3] - 交易需登记，对处置房产征收高达5%的费用，违法行为最高罚款1000万沙特里亚尔或强制出售房产 [3] - 新法适用范围扩大，不再局限于持有商业许可的投资者，居住和非居民外籍人士均可拥有一套自用住宅 [3] - 引入统一电子平台进行申请与审批，提升效率与透明度 [3] - 新法首次将房地产市场对外开放明确纳入"2030愿景"战略框架 [3] 市场转型 - 沙特政府计划6个月内颁布行政法规，详细说明外商所有权区域的地理边界 [4] - 沙特房地产市场正经历结构性转型，由内向封闭模式向外扩展 [4] - 变革体现在法律层面对外国投资者的开放，以及城市定位、产业引导及资本结构上的深度重构 [4] 投资优势 - 利雅得和吉达被视为首批对外开放的关键城市 [6] - 沙特持续开发"超级城市"项目，包括NEOM未来城、线性城市The Line、红海项目等 [6] - 利雅得平均住宅房价为每平方英尺123美元，吉达为100美元，低于迪拜的400美元 [6] - 沙特房地产市场总规模有望于2033年前后达到1330亿美元 [7] 投资者来源 - 预计将首先吸引来自中国内地和香港的投资者 [7] - 中国公司在沙特境内承接的各类项目总值达190亿美元，较前一年增长超过三倍 [7] - 2022年沙特境内约有1.5万名中国人居住，目前数字可能已翻倍 [7] - 若沙特放宽居留规则，将大规模释放来自大中华区的需求 [7]

潮新闻客户端 记者 徐叔竞 近期，杭州市中心知名豪宅武林壹号多次出现在法拍平台上。今天上午，今年第3套武林壹号法拍房拍卖。最终，这套建筑面积320.17m²的房源吸引了8位意 向竞买人，经过14轮竞逐，以2989万元成交，折合单价约9.34万元。 今年5月中旬，武林壹号6幢一套建筑面积556.79㎡的顶跃法拍房（含2个地下车位）在二拍时以6512万元成交，折合单价约11.7万元。 7月初，武林壹号7幢一套建筑面积292.42㎡的房源经过335轮鏖战，最终以3383万元成交，折合单价约11.57万元。 相比之下，今天这套法拍房面积比7月成交的那套房源更大，但最终成交价反而低了约400万元，原因何在？ 内部实景 图源法拍平台 内部实景 图源法拍平台 业内人士分析认为，一方面，可能与楼层有关。7月那套法拍房位于8楼，从法拍页面实景看，客厅为大横厅，采光较好，外部视野开阔，基本无阻挡，可以 远眺；今天这套法拍房源位于6楼，法拍页面实景显示，客厅是传统竖厅，采光效果不如前者，而且窗外就是其他高楼，视野效果较为一般。 这个价格比今年前两套武林壹号法拍房的成交价低了不少。 内部实景 图源法拍平台 另一方面，可能还跟室内装修 ...

国内政策与经济 - 中共中央政治局会议决定10月召开二十届四中全会，研究"十五五"规划建议，强调政策连续性及支持科技创新、小微企业等领域[5] - 中央财政设立900亿元育儿补贴预算，承担约90%基础标准补贴[6] - 国家发改委拟加强政府投资基金布局规划，防止同质化竞争和社会资本挤出效应[7] 货币政策与资金面 - 央行单日净投放1585亿元，7天逆回购操作3090亿元利率1.40%[12] - 资金利率下行明显，DR001下降4.81bp至1.315%，DR007下降4.67bp至1.518%[13][14] 债券市场动态 - 10年期国债收益率下行2.75bp至1.7200%，国开债下行3.25bp至1.8040%[16][17] - 中资美元债中龙湖集团多只债券单日涨幅超10%，绿城中国债券涨幅达10%[34] - 转债市场成交缩量5.53亿元至843.76亿元，个券191涨259跌[24] 国际金融市场 - 美联储连续第五次会议维持利率4.25%-4.5%，鲍威尔淡化9月降息预期[8] - 美国二季度GDP年化季环比3%超预期，核心PCE物价指数2.5%[9] - 10年期美债收益率上行4bp至4.38%，德债收益率上行2bp至2.71%[28][31]

公司动态 - 龙湖在合肥大政务生活圈推出第四个项目"龙湖・泊萃"，定位为新规2.0旗舰洋房作品，旨在重新定义合肥洋房改善市场的价值维度 [1] - 该项目是龙湖高端人居领域的迭代之作，融入颠覆式创新理念与设计，迭新萃系基因 [1] - 龙湖深耕合肥8年，已开发26座品质人居项目，累计收获20000+户家庭的信任 [3] - 2022年推出"龙湖·揽境"，2023年推出翠湖壹号和砚熙台，2025年将推出"新萃系"旗舰作品"龙湖·泊萃" [5] 项目定位 - "龙湖·泊萃"定位为大政务生活圈首个新规2.0旗舰作品，将掀起人居革命 [5] - 项目基于"产-城-湖-宅"超级底盘体系打造，重新定义大政务生活圈的价值认知 [9] - 项目位于不到1%的市域土地上，集聚世界500强企业、摩天地标、商业旗舰和公建配套 [12] - 距离国家4A级景区翡翠湖约1.2KM，水域面积约2倍天鹅湖，拥有45%水生植物覆盖率和丰富生态资源 [14] 产品创新 - 项目首发4大革新理念：超级界面、立体绿洲、场景会所、产品迭新 [16] - 打造约200米高级精致烟火街区，重构城市与社区过渡关系 [16] - 全6米抬地设计，释放约5.6万方立体景观空间，形成"立体绿洲"度假式社区 [18] - 配备约3300m²立体奢定会所，包含5大主题、12大迭新场景 [21] - 户型实得率至高可达115%，首创建面约94m²南向四开间户型和建面约100㎡270°环幕全景舱主卧套房户型 [25] 市场影响 - 项目将强势重构洋房改善格局，树起合肥改善新标杆 [28] - 作为龙湖深耕合肥8年的关键落子，体现公司对高端人居的系统性升级 [28] - 项目城市品牌会客厅已同步开放 [28]

核心观点 - 震荡偏强趋势下建议继续选择高等级拉久期策略[1] - 7月信用债收益率整体呈先下后上再下的波动态势，月度均值较6月整体下行[2] - AAA级5年期品种信用利差分位数处于10%-14%分位，仍有少量压缩空间[2] - 供给不足和旺盛配置需求对信用债走强形成持续支撑[2] - 评级利差普遍处于历史低位，信用下沉效果不佳，高等级品种补涨潜力更大[2] 一级市场情况 - 7月信用债发行规模环比下降1.27%至12900.31亿元[12] - 净融资额环比增加954.08亿元至3662.83亿元[12] - 企业债发行金额环比增长77%至17.7亿元，净融资额-236.08亿元[13] - 公司债发行金额环比下降7.87%至4021.18亿元，净融资额1512.98亿元[13] - 中期票据发行金额环比下降9.5%至4635.71亿元，净融资额2345.78亿元[13] 二级市场情况 - 7月信用债合计成交41783.17亿元，环比增长4.05%[19] - 中短期票据AAA级1年期信用利差收窄2.14BP至19.83BP[25] - 企业债AAA级5年期信用利差收窄6.7BP至24.92BP[33] - 城投债AAA级7年期信用利差收窄3.91BP至23.22BP[41] - AA+中短期票据3Y-1Y期限利差处于21.8%历史分位数[45] 行业动态 - 房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，1-7月TOP100房企销售额同比下降13.3%[66] - 城投平台加速出清转型，"实体类"融资平台改革转型机会值得关注[67] - 地产债配置重点为历史估值稳定的央企国企及优质民企债券[3] - 城投债在稳增长背景下仍可作为重点配置品种，短期信用风险无虞[3] 政策环境 - 中央城市工作会议提出推动城市高质量发展主题[63] - 财政部表示隐性债务置换政策效果逐步显现[65] - 政治局会议要求有力有序推进地方融资平台出清[65] - 证监会提出统筹化解房企债券违约风险和支持构建房地产发展新模式[64]