房地产行业的社会价值与经纪人角色 - 在大城市安家是复杂且重要的事项，涉及家庭重大财产配置以及对生活安稳与尊严的追求[1][2] - 房产被视为城市给予人的庇护，是无数奋斗故事的最终落脚点[3] 经纪人的专业服务模式 - 经纪人马继洲的工作世界强调数据、流程与反复校准的严谨，其专业被视为一种确保决策经得起时间考验的责任[4] - 经纪人唐国秀的日常工作扎根于社区细节，注重通过有温度的语言和真诚的陪伴来建立信任关系，其服务被视为一段被托付的关系而非单次交易[4] - 这些平凡的经纪人群体在城市中默默守护他人的安家梦想，同时也在走向自己的未来[4]

美国抵押贷款利率动态 - 30年期固定利率贷款平均利率连续第二周小幅回落，从上周的6.21%降至6.18% [1] - 自9月以来抵押贷款利率持续下降 [1] 房地产市场供需状况 - 购房者反应迟缓，市场活跃度低，上月活跃购房者约为143万人，为Redfin自2020年4月以来记录的最低水平 [1] - 卖家正撤下挂牌房源等待市场回暖，11月卖家数量比买家多出约37%，差距是去年的两倍以上 [1] - 关键的春季销售旺季将在未来几个月内启动，房产经纪期待天气转暖后买家能重返市场 [1] 市场前景与专家观点 - 住房可负担性的适度改善可能会在2026年吸引部分购房者入市 [1] - 在可预见的未来，住房市场可能仍将处于买方市场区间，卖家需通过降价或提供优惠来吸引买家 [1]

美股市场表现 - 周三美股三大指数收涨 道琼斯工业平均指数上涨288.75点 涨幅0.60% 收于48731.16点 纳斯达克综合指数上涨51.46点 涨幅0.22% 收于23613.31点 标普500指数上涨22.26点 涨幅0.32% 收于6932.05点 盘中最高触及6937.32点 创历史新高 [1] - 部分科技股表现分化 美光科技上涨3.77% 甲骨文上涨1.1% 英伟达微跌0.32% [1] - 纽约证券交易所因圣诞假期于周三提前收盘 周四休市 周五恢复正常交易 [1] 全球其他市场表现 - 欧股表现平淡 英国富时100指数微跌0.19% 法国CAC40指数和欧洲斯托克50指数几乎收平 [2] - 亚太股市普遍下跌 日经225指数跌0.14% 韩国KOSPI指数跌0.21% 印度BSE SENSEX指数跌0.14% 印尼综合指数跌0.55% [2] - 外汇市场方面 美元指数当日下跌近0.0% 收于97.941 欧元兑美元汇率收于1.1775 低于前一交易日 英镑兑美元汇率收于1.3496 略低于前一交易日 美元兑日元汇率收于156.02 低于前一交易日 [2] 加密货币与大宗商品 - 加密货币涨跌互现 比特币上涨0.39% 报87825.21美元 以太坊下跌0.44% 报2951.93美元 [3] - 贵金属方面 现货黄金微跌0.1% 报4480.77美元 盘中最低跌破4448.53美元 [4] - 原油期货价格小幅下跌 纽约商品交易所2026年2月交货的轻质原油期货价格下跌3美分 收于每桶58.35美元 跌幅0.05% 伦敦布伦特原油期货价格下跌14美分 收于每桶62.24美元 跌幅0.22% [4] 宏观经济动态 - 美国上周初请失业金人数意外下降 截至12月20日当周 经季节调整后减少1万人至21.4万人 低于经济学家预期的22.4万人 但续领失业金人数增加3.8万人至192.3万人 11月失业率升至4.6%的四年高位 [5] - 巴克莱银行上调美国第四季度GDP增速预期 基于年末需求积聚动能 将第四季度GDP同比增速预测小幅上调约0.3个百分点至2.0% [6] - 美国30年期抵押贷款利率连续第二周下降至6.18% 低于上周的6.21% 但购房市场反应迟缓 11月活跃购房者约143万人 为Redfin自2020年4月以来记录的最低水平 卖家数量比买家多出约37% 差距是去年的两倍以上 [7] - 贝莱德策略师指出 美联储在2026年预计将仅实施有限幅度的降息 市场目前预计美联储在2026年将进行两次降息 [8] 行业与监管政策 - 欧盟数字资产税务透明法规将于2026年1月1日生效 要求加密资产服务提供商收集并申报用户交易信息 各国税务机关共享数据 对违规行为可采取跨国协作 包括冻结或没收相关加密资产 [9] 公司特定消息 - 特斯拉Model 3应急门把手面临美国国家公路交通安全管理局的新调查 调查范围覆盖约17.9万辆2022年款Model 3轿车 源于对应急开启装置位置隐蔽、难以定位的投诉 [10] - 高盛向部分另类投资基金客户发出警示 告知其数据可能因合作律师事务所斐锐的安全漏洞而外泄 高盛表示自身系统未受影响 该事件已被纳入一项拟议的集体诉讼材料中 [11]

香港整体楼宇买卖市场表现 - 截至12月19日，2025年12月份香港整体楼宇买卖合约登记暂录6,396宗，总值474.07亿港元，预计全月约达8,300宗及620亿港元，将较11月的7,121宗及584.29亿港元分别上升16.6%及6.1% [1] - 预计12月登记宗数将为2024年4月后近20个月新高，金额将为2025年6月后近6个月新高 [1] - 2025年整体登记暂录78,099宗及5,966.38亿港元，较2024年的67,979宗及5,341.40亿港元分别高出14.9%及11.7%，全年预测约80,000宗及6,110亿港元，将同比上升近两成及近一成半，同创2021年后的4年新高 [3] 市场活跃度驱动因素 - 买卖登记活跃反映两次减息后，楼市气氛向好，楼价稳步上升，增强买家入市信心 [3] - 11月期间发展商拆售太古城车位，房协两个居屋项目开始拣楼，新一期白居二买家陆续入市，刺激登记量升破八千宗水平 [3] 一手私人住宅市场表现 - 截至12月19日，12月份一手私人住宅暂录1,365宗及151.3亿港元，预计全月约1,700宗及200亿港元，将较11月的1,813宗及229.1亿港元分别下跌6.2%及12.7% [5] - 一手交投虽回落，但已连续10个月超过一千五百宗，是2004年3月后逾21年（261个月）以来首次，显示新盘深受用家及投资者欢迎，销售良好 [5] - 2025年一手暂录20,159宗及2,200.6亿港元，较2024年的16,869宗及2,084.7亿港元分别高出19.5%及5.6%，预测全年一手约20,500宗及2,250亿港元，将同比上升逾两成及近一成，宗数创2019年后的6年新高，金额创2021年后的4年新高 [5] 一手市场热门项目 - 12月份登记宗数暂时最高的新盘是粉岭聚然（居屋），暂录332宗及13.44亿港元 [5] - 第二是油塘柏景峰，暂录149宗及8.35亿港元 [5] - 第三是观塘峻然（居屋），暂录137宗及6.90亿港元，第四是启德海湾第1期，暂录125宗及8.69亿港元，第五是启德天玺‧天第2期，暂录108宗及14.42亿港元 [5] 二手私人住宅市场表现 - 截至12月19日，12月份二手私人住宅暂录2,820宗及221.0亿港元，预计全月约3,800宗及300亿港元，将较11月的3,553宗及279.5亿港元分别上升7.0%及7.3% [6] - 预计12月宗数将为2025年4月后的8个月高位，金额将为2024年4月后的20个月新高，买家入市意愿强劲，二手成交活跃，连续9个月企稳三千宗以上，是2021年12月后近4年（48个月）以来再现 [6] - 2025年二手暂录38,695宗及2,837.0亿港元，较2024年的33,792宗及2,423.0亿港元高出14.5%及17.1%，预测全年二手约39,700宗及2,915亿港元，将同比上升近两成及逾两成，齐创2021年后的4年新高 [6] 二手市场大型屋苑表现 - 12月份美孚新邨暂录28宗（共1.84亿港元）[6] - 嘉湖山庄暂录27宗（共1.27亿港元）[6] - 沙田第一城暂录24宗（共1.05亿港元）及太古城暂录17宗（共1.65亿港元）[6]

香港二手私宅市场获利比率分析 - 11月香港二手私宅账面获利比率录得约64.9%，较10月约63.8%增加约1.1个百分点，实现连续四个月上升，并创下九个月新高 [1] - 香港楼价已于年内低位回升约6.4%，同期11月账面获利比率较年内低位增加约2.8个百分点 [1] - 11月注册个案主要反映10月市场状况，因签署买卖合约至递交土地注册处登记存在时间差 [1] 分区及主要屋苑获利表现 - 按18区划分，黄大仙区二手私宅账面获利比率最高，达91.3%，其中现崇山为获利个案较多的屋苑 [1] - 沙田区获利比率约为82.2%，沙田第一城为获利个案较多的屋苑；北区获利比率约为77.3%，牵晴间为获利个案较多的屋苑 [1] - 11月十大屋苑的二手私宅账面获利比率录得约87.8%，较大市整体比率高出约22.9个百分点 [2] - 十大屋苑中，沙田第一城及海怡半岛账面悉数获利，嘉湖山庄、太古城、新都城及康怡花园有逾八成半个案获利，映湾园、黄埔花园及美孚新邨有约八成或以上个案获利 [2] - 十大屋苑中获利比率最低的丽港城，亦有约78.6%个案账面获利，仍远高于大市水平 [2]

监管行动 - 深圳市网信、住建、市场监管等部门持续推进专项整治，处置一批存在违规问题的账号，并通报部分典型案例 [1] - 相关平台已对上述违规账号依法依约予以禁言处置 [2] - 深圳市将持续加大整治力度，坚决打击房地产领域网上违法违规行为，规范信息传播秩序，及时曝光典型案例 [2] 违规账号问题类型 - 违规发布诱导性营销信息：例如“深圳佃佃探房”等微信视频号以返佣名义发布诱导性信息，实际存在承诺不兑现等欺诈行为，被列入“黑名单”后仍违规开展经纪业务；“姚师兄探房”、“深惠楼盘优劣势分析”等微信视频号也存在类似行为 [1] - 违规发布不实和误导性信息：例如“深户保障房罗老师”、“深圳服务指南”等微信视频号传播涉房地产不实消息，恶意制造焦虑，误导市民认知；“深房热巴”等微信视频号散布不实信息，恶意唱衰楼市，扰乱市场秩序 [1] - 未备案违规开展相关业务：例如“深圳董事长说房”、“成成说房产”、“深圳壹叔新房”等微信视频号未按规定办理相关备案手续，存在违规开展新房代理、发布诱导性营销信息等情形 [1]

深圳市整治房地产网络信息违规行为 - 深圳市网信、住建、市监等部门联合开展专项整治，以规范房地产领域信息传播秩序，并通报了典型案例 [1] - 专项整治行动督促属地网站平台落实主体责任，依法依约处置了一批存在违规问题的账号 [1] 违规行为主要类型 - 违规发布诱导性营销信息：例如“深圳佃佃探房”等微信视频号以返佣名义发布诱导性信息，但存在承诺不兑现等欺诈行为，被列入行业“黑名单”后仍违规开展业务 [1] - 违规发布不实和误导性信息：例如“深户保障房罗老师”等微信视频号传播涉房地产不实消息，恶意制造焦虑；“深房热巴”等账号散布不实信息，恶意唱衰楼市，扰乱市场秩序 [1] - 未备案违规开展相关业务：例如“深圳董事长说房”等微信视频号未按规定办理备案手续，违规开展新房代理及发布诱导性营销信息 [1] 处置措施与未来行动 - 相关平台已依据政策规定，对通报的违规账号依法依约采取了禁言处置 [2] - 深圳市下一步将持续加大整治力度，坚决打击房地产领域网上违法违规行为，并计划及时曝光典型案例 [2] - 整治行动旨在规范信息传播秩序，维护群众合法权益，积极营造健康清朗的网络环境 [2]

核心观点 - 报告认为房地产行业在经历深度调整后正迈向企稳回暖的关键窗口期，市场正逐步探底向稳，龙头房企有望率先修复 [4] - 2025年政策协同发力为市场“止跌回稳”提供支持，2026年行业核心指标降幅有望收窄，呈现边际改善 [4] - 投资建议关注财务稳健、深耕核心城市的龙头房企，以及物业管理、经纪服务等细分领域的头部公司 [4][90] 行业回顾总结 新房市场 - 2025年1-11月全国商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，降幅较2024年全年的-12.9%有所收窄 [4][10] - 同期全国商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅较2024年全年的-17.1%收窄 [10] - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅持续收窄，至2025年10月为-2.6%，11月一线、二线、三线城市同比分别下降1.2%、2.2%、3.5% [13] - 截至2025年11月末，全国商品住宅狭义库存（已竣工待售面积）为3.94亿平方米，连续下降9个月，去化周期20.5个月 [16] - 广义库存（已开工未售面积）为15.92亿平方米，同比下降16.4%，去化周期26.2个月 [16] 二手房市场 - 2025年1-11月15城二手房累计成交面积8447万平方米，同比增长1.1% [4][17] - 70个大中城市二手住宅销售价格同比降幅持续收窄，环比走势呈小幅震荡 [20] - 2025年1-10月，30城二手房月均新增挂牌量约32.7万套，较2024年同期下降30.1% [21] - 截至2025年10月末，30城存量挂牌量为509.5万套，较年初增长32.4万套，去化周期为26.9个月 [21] 土地市场 - 2025年1-11月全国300城宅地供应面积52212万平方米，同比-19.2%；成交面积42882万平方米，同比-14.7% [4][27] - 同期300城宅地成交楼面均价为4164元/平方米，同比+10.9%，呈现“提质缩量” [4][27] - 2025年1-11月，杭州、上海、北京土地出让金位居前三，分别为1585亿元、1521亿元、1434亿元，杭州溢价率由10.9%升至25.9% [32] 房企表现 - 2025年1-11月百强房企累计全口径销售金额30157亿元，同比下降18.8%，为2021年同期峰值时期的26.2% [33] - 房企销售分化，销量前十房企中，中国金茂同比+21.3%，建发房产、越秀地产同比降幅较小，分别为-3.3%、-3.8% [33] - 2025年1-10月，权益拿地金额前三房企为中海地产（625亿元，同比+199.0%）、绿城中国（559亿元，同比+72.6%）、保利发展（497亿元，同比+23.0%） [39] - 2025年1-9月房企累计发债规模4370亿元，同比提升3.9%，发行利率处于近五年来低位 [43] - 截至2025年9月末，房企债券存量约2.14万亿元，其中2026年到期规模为6641亿元 [46] 政策面总结 政策体系深化 - 2025年中央政策在“止跌回稳”基调下向纵深推进，供给端着力存量盘活和“好房子”建设，需求端通过降低利率、优化信贷等降低购房成本 [4][52] - 个人住房贷款加权平均利率从2023年末的3.97%降至2025年三季度的3.06%，5年以上公积金贷款利率降至2.6% [52][54] - 政策顶层设计从“十四五”的“平稳健康发展”转向“十五五”的“高质量发展”，首次系统性提出“加快构建房地产发展新模式” [58] - 地方政策从供需两侧协同发力，需求端松绑限购、提供补贴，供给端推动收储和品质提升 [60] 收储政策推进 - 收储政策从框架搭建进入细化落地阶段，明确专项债券可用于收购存量闲置土地和存量商品房 [62] - 截至2025年9月末，全国拟收储总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，已发行专项债近2000亿元 [63] - 浙江、广东、重庆拟收储土地金额排名前三，广东、湖南、江苏、安徽已发行（含即将发行）专项债超200亿元 [63] “好房子”建设 - “好房子”建设被提升至战略高度并加速落地，新版《住宅项目规范》于2025年5月1日实施，对层高、电梯配置、隔音等标准提出更高要求 [66][67] - 改善型需求走强，2025年初至12月13日，上海新房120平方米以上户型成交套数占比超三分之一，高于2021年全年的不到30% [69] 2026年展望总结 核心指标预测 - **新开工面积**：预计2026年为5.08亿平方米，同比-14.2%，较2025年预计的-19.9%降幅收窄 [4][71] - **销售面积与金额**：预计2026年销售面积8.35亿平方米，同比-6.4%；销售金额7.72万亿元，同比-8.7%，降幅均较2025年收窄 [4][74][78] - **竣工面积**：预计2026年为4.96亿平方米，同比-17.3%，较2025年预计的-18.7%边际改善 [4][81] - **开发投资**：预计2026年总额为7.64万亿元，同比-8.5%，较2025年预计的-16.8%显著收窄 [4][86] 投资建议总结 - **房地产开发**：推荐财务稳健、深耕核心城市的龙头房企，如华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展 [4][90] - **物业管理**：推荐从“规模优先”转向“效益优先”、盈利质量修复可期的公司，如华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余 [4][90] - **房地产经纪**：推荐受益于存量房市场兴起的头部平台贝壳，建议关注我爱我家 [4][90]

文章核心观点 - 深圳市网信办联合住建、市监等部门开展专项整治，以规范房地产领域网络信息传播秩序，并处置了一批违规账号[1] - 专项整治行动将持续进行，旨在打击违法违规行为，维护健康清朗的网络环境[3] 违规行为类型与典型案例 - **违规发布诱导性营销信息**：部分微信视频号以“返佣”名义发布诱导性信息，但存在承诺不兑现等欺诈行为，甚至在列入行业“黑名单”后仍违规开展业务，例如“深圳佃佃探房”、“姚师兄探房”、“深惠楼盘优劣势分析”[1] - **违规发布不实和误导性信息**：部分微信视频号传播房地产不实消息，恶意制造焦虑或唱衰楼市，扰乱市场秩序，例如“深户保障房罗老师”、“深圳服务指南”、“深房热巴”[1] - **未备案违规开展相关业务**：部分微信视频号未按规定办理备案手续，违规开展新房代理及发布诱导性营销信息，例如“深圳董事长说房”、“成成说房产”、“深圳壹叔新房”[1] 处置措施与监管表态 - **平台处置措施**：相关网络平台已依据政策规定，对通报的违规账号采取了“禁言”处置[2] - **监管持续态度**：深圳市互联网信息办公室表示将持续加大整治力度，坚决打击房地产领域网上违法违规行为，并会及时曝光典型案例[3]

住建部政策与城市治理 - 全面推进城市管理进社区工作，将垃圾分类、绿化管理、停车秩序、供热供气供水等管理与服务融入社区治理 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，要求因地制宜推进规划、资金、运营、治理四方面工作，建立可持续的投融资体系和运营模式，并要求35个中央财政支持城市创新突破形成可复制经验 [4] 商品房预售与销售管理 - 湖南郴州规定自12月1日起，市中心城区商品房预售需满足项目主体建筑工程全部封顶且完成风险评估，并鼓励现房销售 [2] - 北京将修订商品房销售合同示范文本，创新设置集中式“特别提示”整合22条关键条款，并新增网签后纸质合同送达时限及逾期违约金条款 [3] - 天津启动为期2个月的房地产领域“自媒体”发布虚假不实信息治理专项行动，重点打击虚假信息、恶意炒作等行为 [9] 地方购房支持政策 - 杭州余杭区提出在2025年12月31日前，购买参与促销的新建商品住宅家庭每套可获3万元补助，购买非住宅新建商品房可获实际缴纳契税50%的补助 [3] - 江苏徐州规定购买住建部门认定的改善型住宅，个人住房公积金贷款最高额度上浮30%，并允许提取公积金支付房屋适老化改造费用 [10] - 湖南湘潭优化住房公积金政策，提高二孩家庭最高可贷额度，并取消异地贷款职工办理其他类型公积金提取的限制 [7] - 海南规定自2025年12月1日起，缴存人家庭因大病住院个人实际支付医疗费用年度累计超1万元及以上，可提取不超过账户余额的公积金支付 [8] 住房供应体系与新模式构建 - 河北“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子”并建立房屋全生命周期安全管理制度 [5] - 北京“十五五”规划建议提出完善“市场+保障”的住房供应体系、租购并举的住房制度，扩大租赁住房有效供给，并探索“一张床、一间房”模式 [6] - 福建“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式，完善房地产开发、融资、销售等制度机制，并支持老旧住房自主更新、原拆原建 [11] 存量资源盘活与土地制度 - 成都允许存量自持租赁住房转为普通商品住房并上市交易 [4] - 重庆支持使用专项债券收回收购符合条件的存量闲置土地，并允许有条件的存量商业办公用地功能性质合理转换、置换 [9] 行业规范与产品创新 - 上海50家房产机构联合倡议诚信经营，内容包括理性反映市场、真实发布房源、规范中介业务等 [4] - 深圳发布模块化建筑新标准，包括混凝土和钢结构模块化建筑图集及技术规程，将于2026年1月1日实施，系全国首创的“3+2”标准体系 [5]