公司财务业绩 - 2025年第三季度累计实现住房总交易金额（GTV）同比增长5.2% [1] - 报告期内实现归母净利润约4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 实现扣非归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96% [1] - 新房GTV同比增长9.3%，实现逆势增长 [1] 公司经营策略 - 公司聚焦核心城市深耕，通过强化内部运营管理实现提质增效 [1] - 以数字化工具为经纪人提供个性化培训，精进服务能力 [1] - 持续深化社区布局，不断夯实品牌影响力与客户黏性 [1] 行业背景与公司表现 - 三季度为房地产行业的传统交易淡季 [1] - 公司前三季度业绩依旧保持盈利，展现了强大的经营韧性 [1]

公司财务业绩 - 前三季度归母净利润为4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 前三季度扣非净利润约为5424.42万元，同比增长173.96% [1] 业务运营表现 - 经纪业务二手房成交量达54626套，同比增长5.6% [1] - 新房业务成交量达8150套，同比增长0.4% [1] - 资产管理业务在管房源规模达33万套，较年初增长8.9% [1] - 报告期内重点提升核心城市门店经营效率 [1]

公司首次覆盖与评级 - 华泰证券首次覆盖贝壳港股，给予目标价65.64港币和买入评级，估值基于2026年26倍经调整后市盈率 [1] 公司业务与市场地位 - 贝壳是国内O2O房屋交易龙头平台，前身为2001年成立的链家 [1] - 公司作为渠道龙头，其去化重要性在政策托底促进市场温和复苏的背景下凸显 [1][2] - 预期更多第三方门店加入贝联合作网络，将推动2025-2026年经纪业务市场份额分别提升2-3个百分点 [1] 经纪业务运营与效率 - 经纪业务持续提升人效，2024年第二季度链家经纪人数环比下滑6% [1] - 2024年7月上海链家启动新制度，经纪人专攻房源或客源端，资深经纪人转向房源端，有助于掌握核心优质房源 [2] - AI逐步赋能业务，AICRM智能体“来客”已覆盖超33.5万经纪人，截至8月在北京和上海的渗透率达75% [2] 家装业务前景与财务预测 - 看好家装业务长线发展，预测2025-2027年营收同比增长9%、13%、12%至161亿元、182亿元、204亿元 [3] - 预期家装业务2026年经营利润率达3-5%，远期（2028-2029年）达到8-10% [3] - 家装业务于2025年4月实现盈亏平衡，以北京被窝家装为例，2025年上半年经营利润率较2023年上半年提升6个百分点至11% [3] 家装业务竞争优势与效率提升 - 贝壳结合链家导流模式显著降低营销成本，标准化流程促进口碑和市占率提升 [3] - 家装业务抓手包括：2026年有望提价10-15%，集采体系下材料和人工费率远期下降9个百分点，三费收入占比远期有望下降10-15个百分点 [3] - 门店整合提升坪效，AI工具渗透销售和施工环节，提升新客转化率和交付效率 [3] 房地产市场环境与趋势 - 房地产市场正在构筑止跌回稳基础，政策托底效果初步显现，但2024年第四季度面临高基数压力 [1] - 2024年上半年全国商品房销售面积同比降幅收窄，二手房成交明显回暖，但第三季度以来销售再度承压 [1] - 中长期市场有望筑底回稳，需求端房贷利率和房价回落推动购房负担减轻 [1] - 从交易结构看，未来十年中国二手住宅成交占比有望从2024年的44%提升至50-60% [1] 公司整体财务预测 - 预测贝壳2025-2027年收入达1001亿元、1133亿元、1259亿元，同比增长7%、13%、11% [3] - 预测2025-2027年经调整归母净利润达60.4亿元、82.01亿元、98.2亿元，主要得益于收入改善、经营杠杆效应及家装业务扭亏为盈 [3]

年度担保额度批准 - 公司2025年度为子公司债务融资提供不超过40亿元的总担保额度 [2] - 其中为资产负债率低于70%的子公司提供不超过30.80亿元担保额度，为资产负债率超过70%的子公司提供不超过9.20亿元担保额度 [2] - 额度有效期自2024年年度股东大会决议之日起12个月内有效 [2] 子公司间担保额度调剂 - 公司将上海我爱我家未使用的担保额度中的1,000万元调剂至上海伟爱 [3] - 调剂后上海我爱我家担保额度由2,000万元减至1,000万元，上海伟爱担保额度增加1,000万元 [3] - 本次调剂金额占公司最近一期经审计净资产的0.11% [3] 具体担保进展 - 公司全资子公司上海伟爱和上海家营分别与上海农商银行普陀支行签订1,000万元流动资金借款合同，期限自2025年10月29日至2026年10月23日 [4] - 公司作为保证人与银行签署两份《保证合同》，为上述债务提供连带责任保证担保 [4][12] - 保证期间为债务履行期限届满之日起三年 [12] 被担保子公司财务状况 - 上海我爱我家截至2025年6月30日总资产51,248.29万元，总负债73,515.76万元，净资产-22,267.47万元，2025年1-6月净利润4,584.08万元 [5] - 上海伟爱截至2025年6月30日总资产3,382.95万元，总负债8,289.02万元，净资产-4,906.07万元，2025年1-6月净利润-1,376.23万元 [8] - 上海家营截至2025年6月30日总资产197,392.52万元，总负债187,019.75万元，净资产10,373.77万元，2025年1-6月净利润-1,558.02万元 [9] 公司累计担保情况 - 本次担保后公司及子公司对外担保总余额为206,450.08万元，占最近一期经审计净资产的22.00% [13] - 公司对子公司提供的担保余额为196,447.86万元，占最近一期经审计净资产的20.93% [13] - 所有担保均为对合并报表范围内子公司提供，无逾期担保及涉及诉讼的担保 [13]

公司概况与战略 * 公司为贝壳 是国内领先的线上线下一体化房产交易和服务平台[3] * 公司战略为"一体三翼" 以房产经纪为主体 协同发展整装汇聚和贝好家[2][6] * 2024年总交易额达3.3万亿元 同比增长6.6% 净收入935亿元 同比增长20.2% 创历史新高[2][7] 财务表现与股东回报 * 2024年全面实现盈利 归母净利润为40.6亿元 经调整后净利润达72亿元[2][7] * 毛利率稳中有升 为24.6% 运营费用率优化至20.4% 经调整净利率7.7%[2][7] * 现金及短期投资总计616亿元[2][7] * 公司实施30亿美元回购计划 截至25年一季度末累计回购金额达17.6亿美元 并实施大手笔分红[2][8] 业务构成与市场地位 * 从2024年总交易额看 存量房交易 新房交易 家装家具及新兴业务分别占比67% 29% 0.5%和3.5%[6] * 净收入方面 存量房 新房分别占比30%和36% 家装家具与租赁分别占比16%和15%[6] * 利润贡献方面 存量房占44% 新房29.9% 家装家具与租赁则分别占16%和2.6%[6] * 贝壳作为行业龙头地位稳固 2024年总交易额达3.3万亿元 门店数量达52,000余间 经纪人数50万名[2][9] 核心竞争优势：ACN网络与真房源 * ACN网络是贝壳平台的重要基础设施 2024年二手住房跨门店合作比例达到75%[2][9][10] * ACN网络通过将交易流程拆分成60个节点 促进信息资源共享 提高跨门店合作效率[10][11] * 贝壳平台自2008年推出楼盘字典 截至2024年底已涵盖2.89亿套房源 为真房源交易提供基础[2][12] 存量房业务表现 * 2024年存量房交易规模达2.2万亿元 同比增长4.8% 占全国二手房交易额的31%[2][13] * 2024年整体佣金率为1.26% 链家自营部分受政策影响降至2.51% 但仍低于成熟市场水平[2][14] * 链家的大店模式显著提升效率 单店平均交易额达1.6亿元 是公司整体平均数的3.6倍[2][16] * 2024年存量房业务净收入为282亿元 同比增长0.9% 贡献利润为122亿元 利润率下降至43.2%[15] 新房业务表现 * 2024年新房交易总额为9,700亿元 占全国新房市场11.4%[2][17] * 新房业务整体佣金率达到3.47% 创下2017年以来新高[2][18] * 通过与央国企合作及预付佣金模式 应收账款周转天数显著缩短至55天左右[4][19] 新兴业务发展 * 家装家居业务 2024年底交易额达169亿元 净收入148亿元 21-24年复合增速超3倍[4][20] * 房屋租赁业务快速扩张 2024年管理房源超43万套 全年净收入143.3亿元 利润率5%[4][23] * 贝好家业务为开发商提供综合解决方案 例如北京长安华玺府项目实现开盘2.5小时售罄 总销售额16亿元[4][24] 行业前景与公司展望 * 中国房地产经纪服务渗透率（49.8%）与佣金率（2.5%左右）相较于美国成熟市场仍有较大提升空间[9] * 公司在房产经纪领域优势明显 新房分销市占率有提升空间 家装家具等领域快速发展 未来空间值得期待[25]

服务承诺推行 - 公司自2024年起推行“电话营销，扰一赔百”服务承诺，已在武汉、西安、成都、深圳、杭州等城市上线 [1] - 该承诺覆盖近5000家门店及7万名经纪人，联合各城市本地经纪品牌共同推进 [1] - 承诺规定经纪人未经授权拨打推销电话属违规，赔偿标准为每次100元，用户可通过贝壳App与链家App“一键举报” [1] 服务承诺推广与执行 - 该承诺在2024年9月于西安形成城市级联动，并在洛阳、廊坊等城市及成都、天津、深圳、重庆、杭州、广州、佛山链家等上千家门店陆续跟进 [1] - 公司设置严格内部监管机制和快速响应流程，承诺履约赔付率达100%，相关用户投诉均成功获得100元赔付 [2] - 公司下一步将在郑州、济南、沈阳、大连、昆明等城市继续推动该承诺 [2] 公司战略与服务升级 - “电话营销，扰一赔百”是公司从“真房源”到“真保障”战略升级的关键组成部分，属于近期发布的“真保障”全流程服务保障体系 [2] - “真保障”体系在真实房源、房款安全、佣金可退、隐私保护、质量补偿等重点环节为消费者提供交易全流程服务保障 [2] 社区活动与品牌建设 - 北京链家与温榆河公园联合主办“链家温榆河公园欢乐跑”，共计500多人参与，公司作为2025北马官方独家指定居住服务支持商 [2] - 北京链家已组建110多个跑团，举办超4500场社区跑，服务跑者超过4万人 [3]

智通财经APP获悉，利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，自9月17日香港施政报告放宽投资者入境划可 买入住宅物业楼价入场门槛由5000万港元下调至3000万港元后，一个月时间过去，措施效应立竿见影。 在10月份首20天的一手私宅成交中，按地区划分，以中半山的34宗占最多(占比达43.6%)，其次为西半 山的15宗(占比达19.2%)，第三则为启德的13宗(占比达16.7%)，三者合计已占逾79.5%，反映中、西半 山及启德都是豪宅集中地及投资移民乐意追捧的地区。 买家方面，在政策利好支持下，由于此类豪宅物业相对稀少，故不止是投资移民，连香港本地买家亦争 相趁低吸纳。从当中52宗有显示买卖双方资料的登记中发现，涉及17宗属普通话拼音的买家，占比达逾 三成(32.7%)。陈海潮相信，香港施政报告相关放宽入场门槛的政策必定利好3000万港元以上至5000万 港元以内的一手豪宅成交，预期第四季占比有望进一步上升，而全年占比料冲破3.5%，有力创下自 2019年以来的7年新高。 根据香港土地注册处数字显示，10月份首20天，香港楼价介于3000万港元至4999万港元的一手私宅买卖 登记共录得78宗，较9月全月的63宗大涨2 ...

核心观点 - 美国9月成屋销售量环比增长1.5%，折年率达406万套，创今年2月以来最高水平，与市场预期一致 [1] - 抵押贷款利率下降推动房屋销售，住房可负担性改善助力销量回升 [1] - 尽管销售数据走强，经济不确定性上升与劳动力市场停滞可能削弱抵押贷款利率下降带来的持续提振效应 [1] 销售表现 - 9月成屋销售量环比增长1.5%，折年率达406万套，创今年2月以来最高水平 [1] - 同比数据显示，成屋销量大幅攀升4.1% [1] - 区域分析显示，东北部成屋销售量环比增长2.1%，同比增长4.3%；南部环比增长1.6%，同比增长6.9%；西部环比大增5.5%，同比持平；中西部环比下降2.1%，但同比增长2.2% [1] 价格走势 - 9月全美成屋销售中位价为41.52万美元，同比上涨2.1%，连续第27个月录得同比增长 [1] - 独栋住宅中位价报42.07万美元，同比上升2.3% [1] - 公寓及合作公寓中位价为36.03万美元，同比微跌0.6% [1] 市场供应 - 9月待售库存同比激增14%至155万套，但总体水平仍低于疫情前基准 [1] 市场成交特征 - 房源上市至成交的中位时间为33天，高于上月的31天与去年同期的28天 [2] - 首购族占比升至30%，现金成交占比维持30%，投资者及二套房买家占比降至15% [2] - 困境房产占比为2%，与前期持平 [2] 融资条件 - 9月30年固定抵押贷款利率均值为6.35%，低于8月的6.59% [2] - 本周日均抵押贷款利率降至6.17%，逼近三年低点 [2] - 抵押贷款利率下降正在抑制住房月供支出的增长，全美典型月供金额现为2556美元，同比微增0.6%，创三个月最小涨幅 [2] 潜在买家行为 - 在截至10月19日的四周内，美国成屋签约销售量同比下降0.7% [2] - 尽管购买力增强，潜在买家仍持观望态度 [2] 政策动向 - 美国银行策略师预计美联储将于10月底停止缩表，而非此前预测的12月，这一调整可能对全球流动性环境产生影响 [2]

今年第三季，普通话拼音买家十大热门入市地区包括启德新区、康城、黄竹坑、西营盘、何文田、湾 仔、深水埗、上环、兆康及大角嘴，合共录得1637宗成交，占整体成交逾四成。其中，启德新区表现最 突出，录得667宗买卖登记，总值达91亿元;当中344宗以普通话拼音登记，占比高达51%，成交金额逾 50亿元，成全港吸金王，较次位黄竹坑的38亿元高出三成以上。 启德吸引内地客，主因是区内大多数是新楼，及一手供应选择多，加上新盘定位中高端，配套逐步完 善，近年成为非本地买家入市热点，看楼量持续活跃。康城及黄竹坑分别录得230宗及218宗普通话拼音 买家入市，反映中高价新盘及港铁沿线物业承接力强，继续成为内地及非本地买家的首选。至于屋苑层 面，第三季最多普通话拼音买家入市的屋苑为港岛南岸(218宗)，其次为日出康城(200宗)及NOVO LAND(103宗)。 智通财经APP获悉，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，以普通话拼音登记的买家入市宗 数已连续两季上升，今年第三季录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7%。同期，全港一、二手私楼 成交量达1.5万宗，其中普通话拼音买家占25%。 该类买家于上季总入市金额达 ...

核心观点 - 香港楼市交投活跃度显著提升，新盘热销及减息周期提振市场信心，带动一二手市场成交量预期增长 [1] 二手市场表现 - 上周末香港10大指标二手屋苑录得12宗买卖，周环比回升33.3% [1] - 以15大屋苑计算则录得16宗成交，周环比上升14.3% [1] - 香港二手楼价喘稳上升，促使买家加快在二手市场寻宝 [1] 一手市场表现与预期 - 周末港岛全新盘"woodis"首轮75个单位即日售罄 [1] - 其他余货盘亦录得成交，新盘持续热销引发购买力释放 [1] - 预期本月香港整体楼市一手成交量有望月环比增至逾2000宗水平 [1] 市场驱动因素 - 减息周期重启增强买家入市信心 [1] - 陆续有新盘部署短期登场，进一步刺激市场 [1] - 预期二手市场交投亦会较9月录得增长 [1]