货币政策变动 - 美国联储局宣布减息0.25厘，联邦基金利率目标区间下调至3.75厘至4厘，为今年内连续第二次降息 [1] - 香港金管局随即下调基本利率0.25厘至4.25厘，但香港大型银行最优惠利率及储蓄利率减幅为0.125厘，未跟足减息幅度 [1] - 回顾2022年至2023年加息周期，美国累计加息11次达5.25厘，香港银行累计只有5次加息达0.875厘 [1] - 新一轮减息周期中，香港银行已第5度下调最优惠利率，合共0.875厘，最优惠利率已回复至加息周期前的水平 [1] 对房地产市场的影响 - 最优惠利率下降降低借贷成本，以汇丰为例，P息由5.125厘降至5厘，实际按息下调至3.25厘，创接近3年新低 [1] - 以500万港元按揭贷款、30年还款期为例，息率从3.375%降至3.25%后，每月供款减少约344港元，入息要求亦降688港元 [2] - 与美国未启动减息周期前P按4.125厘时相比，目前每月供款累减约2472港元，减幅高达1成 [2] - 低利率环境是支撑香港楼市复苏的关键因素之一，利率下降降低购房者资金成本并提升投资者对未来现金流的预期 [2] - 减息后首个周末香港全新盘销售理想，会德丰地产湾仔项目首轮发售60伙全数沽清，套现超过5.6亿港元 [3] - 新鸿基地产启德项目录得3宗4房招标成交，单日套现逾1.67亿港元 [3] 租金回报与资金流向 - 港元存款进入零息时代，推动资金寻求较好回报，今年物业平均租金回报升至高达3.6厘，部分屋苑租金回报超过4厘 [3] - 以最新按息3.25厘计算，143个租金指数成份屋苑中有112个屋苑租金回报率高于按息，即78%屋苑"供平过租" [3] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [3] - 租金指数已连涨10个月创历史次高水平，香港住宅租金收益率已超越内地一线城市水平，收益优势预料吸引更多内地资金流入 [2] 市场结构变化 - 在一手盘积极抢客下，10大二手屋苑周末成交全线回落，部分客源流向一手市场 [4] - 未来几个月新盘销情继续会比二手盘好，新盘开价吸引，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低入市门槛 [4] 未来展望与预测 - 预计楼价于2025年余下时间仍会在谷底反复徘徊，全年楼价微升2-3%，明年有望回升半成 [5] - 市场密切关注美国联储局12月议息会议，是否会进行年内第三次减息将成为焦点 [5] - 汇丰预测下月再次减息0.25厘，将联邦基金利率降低至介乎3.5厘至3.75厘，但不预期明年会减息 [5] - 业界普遍预期香港银行的"减P周期"已告一段落，银行基本活期存款息率已降至零水平，存息已减无可减 [6] - 现时P重返5厘，已达到2008年金融海啸后维持近十年的低位平台，由于银行资金成本高企，需捍卫净息差水平，5厘将是此轮周期的坚实底部 [7]

美联储减息与香港利率环境 - 美联储减息0.25%，3家发钞银行下调最优惠利率0.125% [1] - 市场对12月继续减息的预期降温，未来美息走向存在不确定性 [1] - 中美领导人会面释放正面讯息并预告签署经贸协议，有助纾缓通胀压力及利好宽松货币政策 [1] 香港银行同业拆息走势 - 香港银行体系结余跌至约540亿港元较紧张水平 [1] - 预计银行同业拆息窄幅上落，1个月拆息年内维持在3%至3.5%范围 [1] - HIBOR将跟随美息回落，对企业客户资金成本有帮助 [2] 香港经济前景与市场表现 - 预计香港今年经济增长2%至3%，符合政府预测 [1] - 今年以来港股日均交投额超过2500亿港元，投资气氛明显改善 [1] - 未来港美息差将逐步收窄，有利香港经济发展 [1] 最优惠利率调整机制 - 最优惠利率调整属个别银行商业决定，取决于资金成本、资产负债表及业务策略 [2] - 上一轮加息周期美国累计加息5.25%，香港仅跟加0.875% [2] - 若美国减息持续，最优惠利率未必跟足 [2]

香港楼市展望 - 预期住宅价格在2025年下半年横盘 需待长远供需平衡改善才可支持回升[1] - 预期成交单位数量在2027年超过完工单位数量 年度私楼需求约2.06万伙 受惠于平均18万名专才及其家人抵港[1] - 投资需求广泛回升或仍需时 参考历史周期 租金利差重返正值后12个月楼价才见底回升[1] - 2025年上半年成交价达5000万港元的住宅成交价值同比升43%至480亿港元 预期优化资本投资计划后超豪宅市场或续跑赢[1] 美元汇率展望 - 未来数月美国就业市场或有下行风险 可能令市场对美联储减息预期继续升温 利淡美元[1] - 基本预测为今年下半年环球经济软着陆而美国经济数据持续跑输 或令美元出现最后一轮跌势[1] - 美元弱势只属周期性而非结构性 2026年美元或收复失地[1] 黄金价格展望 - 黄金或可持续强势至2026年第一季 受周期性因素和结构性因素支持[2] - 环球黄金相关消费升至超过6000亿美元并占GDP的0.5% 为过去50年以来最高水平[2] - 基本预测为未来0-3个月黄金价格每盎司为3800美元 未来6-12个月每盎司为3000美元[2] 香港利率展望 - 最优惠利率未必有太多减息空间 料再减一次0.125%[2] - 3个月港元拆息有机会下行 继续上升的空间不大 今年第四季有机会回落至2.6-2.8%水平[2]

负资产情况 - 2025年第二季负资产个案录得37806宗，涉及金额1901.61亿港元，对比首季录得的40741宗及2058.81亿港元，宗数及金额环比分别减少2935宗(7.2%)及157.2亿港元(7.6%) [1] - 负资产个案中超过3个月未偿还按揭贷款的拖欠比率为0.21%，虽然有所上升，但仍属低水平 [1] - 如楼市下半年继续回稳，负资产个案仍有回落空间 [3] 楼市表现 - 自2月份《财政预算案》宣布放宽物业印花税的税阶，楼市交投随即回暖，楼价亦稍有回稳，香港私人住宅售价指数连升3个月 [1] - 上半年新取用按揭保险报3483宗，比去年同期减少37.1%，创近9年首半年新低 [1] 按揭市场 - 鉴于楼价有所回升，而选用较高按揭成数的买家显著减少，使负资产个案环比亦有所回落 [1] - 经络按揭转介首席副总裁曹德明提醒有意置业之人士仍要衡量自身经济及供款能力，按揭成数避免借太尽，紧记按时供款以及预留至少半年的后备资金 [1] 利率展望 - 近月拆息反覆向上，香港银行亦维持最优惠利率不变 [2] - 预期美联储最快于第四季开始进行年内首次减息，届时港拆息或将跟随回落，港银亦有下调最优惠利率(P)的空间 [2] - 利息持续回落有利经济进一步复苏，将为楼市带来提振作用，并将逐步加快买家及投资者入市步伐 [2]