报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025年12月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束连续5周下跌行情，不同层面表现有差异，一级市场本周无产品新增上市但有3只产品项目状态更新 [1][4] 各部分内容总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国公募REITs二级市场价格修复，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为1.39%和1.56%，加权REITs指数回报率为1.83%，与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>REITs>美股>纯债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨，回报率分别为2.22%和1.19%；保障房类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型为保障房类（3.63%）、仓储物流类（2.39%）和园区类（2.19%） [16][18] - 单只REIT层面：67只REITs上涨，11只下跌，涨幅前三为中金重庆两江REIT（7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（5.99%）和博时津开产园REIT（5.94%）；跌幅前三为工银蒙能清洁能源REIT（5.04%）、国泰君安济南能源供热REIT（4.39%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（3.87%）；年化波动率前三为华夏深国际REIT（45.33%）、中信建投明阳智能新能源REIT（43.48%）和浙商沪杭甬REIT（41.59%） [21] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周成交规模31.4亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先，成交额前三为交通基础设施类（7.03亿元）、消费基础设施类（5.69亿元）、仓储物流类（4.35亿元）；换手率前三为水利设施类（1.56%）、市政设施类（1.22%）、新型基础设施类（1.00%） [23] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化，成交量前三为中金湖北科投光谷REIT（0.26亿份）、华夏安博仓储REIT（0.24亿份）、银华绍兴原水水利REIT（0.23亿份）；成交额前三为华夏华润商业REIT（1.95亿元）、华夏安博仓储REIT（1.31亿元）、华夏中国交建REIT（1.09亿元）；换手率前三为华夏安博仓储REIT（19.63%）、工银蒙能清洁能源REIT（12.60%）、嘉实物美消费REIT（10.47%） [24] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9474万元，市场交投热情增加；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三为消费基础设施类（4931万元）、交通基础设施类（2444万元）、仓储物流类（2091万元）；单只REIT中，主力净流入额前三为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT（2227万元）、嘉实物美消费REIT（1284万元） [27] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额26442万元，较上周增加，12月26日成交额最高为14919万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT（4292万元，折溢价率0.23%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（3870万元，折溢价率0.08%）、南方万国数据中心REIT（2713万元，折溢价率0.20%） [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月26日，我国公募REITs产品78只，合计发行规模2017.49亿元，交通基础设施类发行规模最大（687.71亿元），园区基础设施类次之（329.33亿元） [34] - 本周无REITs产品新增上市 [35] 待上市项目 - 共有20只REITs待上市，15只为首发，5只为待扩募 [39] - 本周华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金和博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已受理”，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” [40]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，周五微跌0.18%收于1014.80点 [2][5] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得上涨，上涨产品占比超八成 [2][5] - 周内涨幅最高的是中金重庆两江REIT，周涨幅达7.86% [5] - 本周下跌产品有10只，其中1只跌幅超过5% [5] 领涨产品与资产类型 - 涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [5] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [5] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [5] - 具体表现数据：中金重庆两江REIT年初至今涨10.11%，华夏基金华润有巢REIT年初至今涨16.22%，博时津开产园REIT年初至今涨38.89% [6] 市场波动原因解读 - 部分产品跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理（OCI）的扰动，与资产端经营基本面无关 [2][6] - 受OCI政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此调整速度快、波动幅度大 [6] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [6] 机构观点与投资关注方向 - 华泰证券固收团队建议关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][6] - 对于经营权REITs，需综合计算全周期IRR，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎，可关注调整后基本面稳中向好的高速项目，如长三角等经济活力较好的区域 [6] - 中金公司固收研究团队认为，经历本轮调整后市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [7] 新产品与扩募进展 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售顺利收官，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [3][9] - 该产品公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [9] - 该产品首发底层资产为和田地区的波波娜水电站，已运营超14年，历史售电收入和发电量稳定 [9] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [9] - 博时山东铁投路桥REIT项目审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [10]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.80点 [2][3] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得环比上涨，上涨产品占比超八成 [2][3] - 本周涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [3] 领涨与领跌产品 - 中金重庆两江REIT周涨幅达7.86%，位列第一 [3] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [3] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [3] - 本周有10只产品下跌，其中1只产品跌幅超过5% [3] 市场波动原因分析 - 近期价格波动与基本面关系不大，主要受OCI（其他综合收益）本金和利息的拆分会计处理政策扰动 [4] - 受此政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此表现出调整速度快、波动幅度大的特征 [4] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [4] 机构观点与投资机会 - 关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][4] - 对于经营权REITs，要综合计算全周期IRR情况，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎 [4] - 调整后基本面稳中向好的高速项目可以关注，如长三角等经济活力较好的区域 [4] - 经历本轮调整后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5] 新产品与扩募动态 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售结果揭晓，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [2][7] - 该基金公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价的有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [7] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [7] - 博时山东铁投路桥REIT项目的审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [8]

文章核心观点 - 中金重庆两江REIT作为西部首单产业园REIT，在区域产业结构调整与市场竞争加剧的背景下，通过强调精细化运营、稳固优质租户基本盘、依托政策利好及设立业绩对赌机制，以维持资产运营稳定并为未来扩募预留空间 [1][4][6] 资产与运营概况 - 基础设施资产由4个产业园区组成，位于重庆两江新区照母山研创核心区，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米 [2] - 截至2025年9月30日，园区出租率为87.81%，报告期末剩余租期约1229天（约3年4个月），长期租赁基础较为稳固 [2] - 在办公楼租金普遍下行的市场环境中，项目通过灵活调整租赁策略，使出租率和租金单价保持在区域竞品中上游水平，展现出运营韧性 [2] 租户结构与质量 - 截至2025年9月底，项目共有51家租户，行业覆盖信息技术、专业服务、金融、零售供应链等领域，租户性质包括国企、央企、外资及优质民企 [3] - 第一大租户为中移物联（中国移动全资子公司），自2018年入驻并于2023年续租，构成核心稳定收入来源 [3] - 多家科技型与成长型企业持续续租与扩租，形成“以大带小、梯度稳定”的租约结构特征 [3] 精细化运营举措 - 项目将精细化运营作为核心方向，持续完善全流程运营体系 [4] - 在装修、楼宇智能化、园林绿化、电梯提速改造等方面持续投入，以提高整体吸引力 [4] - 建立了常态化的重点租户走访机制，针对大租户至少每月上门走访一次，以了解经营情况与发展需求 [4] 区域政策与竞争优势 - 运营方两江产业集团在照母山片区产业办公楼市场供应中占据较大份额，在调节新增供给及引导租户需求方面具有较强主动权 [4] - 2025年3月，重庆两江新区发布《环照母山特色园区实施方案》，聚焦8个产业链条，打造10大特色产业集群，标志着园区发展思路转向构建产业链生态圈 [4] - 上述政策方案有望为片区产业园区发展提供有力支撑，运营方将积极跟随新区定位与产业布局以保障运营平稳 [4][5] 业绩保障与未来发展 - 项目设立了五年业绩对赌机制，上市后五年内，若任一年度分红未达预期，原始权益人将让渡其运营管理费及自持部分分红以补足投资者收益 [6] - 原始权益人两江产业集团目前持有764万平方米产业园资产，其中成熟资产约483万平方米，为中金重庆两江REIT未来扩募预留了空间 [6] - 未来扩募计划将结合产业园区发展情况、原始权益人业务定位、基金运营及二级市场表现等多方面因素确定 [6]

二级市场表现 - 市场整体下跌：加权REITs指数收于180.47，本周回报率为-0.86%，在主流大类资产中表现最弱，排序为美股>A股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [4] - 各类资产普跌：产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌 [4] - 资产类型分化：水利设施类REITs涨幅最大，本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [4] - 个股涨少跌多：有17只REITs上涨，2只与上周持平，58只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT [4] 市场交易活跃度 - 成交规模：本周公募REITs总成交额为19.6亿元 [4] - 换手率：周内区间日均换手率均值为0.38%，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他 [4] - 个股成交分化：周内成交量前三的是华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT，成交额前三的是华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为2205万元，市场交投热情较上周有所增加，从资产类型看，主力净流入额前三的是交通基础设施类、消费基础设施类、新型基础设施类，从单只REIT看，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT [5] - 大宗交易：本周大宗交易总额达21455万元，较上周有所下降，星期二（2025年12月2日）大宗交易成交额为单日最高的8480万元，单只REIT大宗交易成交额前三的是招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT、工银河北高速REIT [5] 一级市场动态 - 发行上市：本周无REITs产品新增上市 [6] - 项目进度：本周有1只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

文章核心观点 - 公募REITs市场在经历上半年强势行情后于下半年出现拐点，投资逐渐回归理性，短期承压但长期配置价值依旧明晰 [1][4] - 展望2026年，公募REITs项目经营将波动与分化，作为高股息含权资产仍具备较好配置价值，建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目 [1][4] 二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月下旬高点算起跌幅超过7%，但今年以来涨幅尚有7.89% [1] - 产业园区类REITs承压力度较大，近60个交易日跌幅居前的10只REITs中占据8席，易方达广开产园REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT跌幅分别达19.55%、14.36%和13.27% [2] - 市场呈现“先扬后抑”走势，6月底后因权益市场火热提升风险偏好、累积涨幅偏高止盈需求上升、解禁压力及长端利率上行等因素出现持续回调 [2] 一级市场与打新策略 - 一级市场热度显著回落，华夏安博仓储REIT公众发售份额最终确认比例为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况相比降温明显 [2] - 打新策略收益效应减弱，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中破发，收盘价3.66元，截至11月20日收盘价3.588元仍低于开盘价 [3] - 华夏中海商业REIT上市首日涨幅仅为3.29%，华夏凯德商业REIT首日涨幅为12.63%，而今年以来上市的19只REITs中有16只首日录得涨停或涨幅超20% [3] 市场驱动因素与投资建议 - 市场回归理性源于询价上限范围扩大压缩一二级市场估值差侵蚀打新收益，以及二级市场行情回落压制投资者情绪 [4] - 产业园区类REITs受区域经济修复节奏不一及企业扩张意愿偏弱影响，租金增长乏力压制估值水平 [3] - 建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目类型，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会 [1][4]

行业整体表现 - 2025年以来国内基础设施产业园公募REITs整体表现呈分化格局，部分项目表现趋弱，但不少项目运营情况向好[1] 底层资产运营概况 - 中金重庆两江REIT底层资产由4个产业园区组成，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米[2] - 截至2025年9月30日，项目出租率达87.81%，平均签约租金单价为48.56元/平方米/月，剩余租期达1229天，长期租赁基础稳固[4] - 项目出租率和租金单价均处于区域竞品中上游水平，同期重庆照母山片区研发办公楼宇出租率普遍在70%至80%之间，租金单价集中于每月40元/平方米至每月50元/平方米[4] 季度运营表现与市场环境 - 第三季度出租率从第二季度的88.11%小幅降至87.81%，租金单价也出现轻微下降，主要受全国及重庆本地写字楼租赁市场下行趋势影响[5] - 宏观经济环境中企业扩张意愿谨慎，办公租赁需求偏弱，市场呈现供大于求格局[5] - 基金管理人与运营管理机构通过优化签约周期、提供定制化入驻方案等灵活租赁条件稳定出租率，预计四季度出租率和租金单价有望保持基本稳定[5] 运营策略与风险防控 - 未来将以“精益运营”为核心方向，强化租户深度服务，对大租户建立每月上门走访机制，对核心租户至少提前6个月启动续租沟通[8] - 针对大租户退租突发情况已建立应急预案，通过政企协同招商、市场化招商等方式积极去化退租面积[8] 区域发展前景 - 2025年11月7日经批准撤销江北区、渝北区，设立新两江新区，面积约达1360平方公里、人口约352万、GDP约5182亿元[8] - 项目底层资产位于两江数字经济产业园照母山研创核心区，该区域为两江新区的经济增长引擎，伴随区域经济发展和运营管理提质增效，产品长期成长性值得期待[9]

基金财务表现 - 2025年1月1日至6月30日实现可供分配金额约2732.55万元，较预期达成率为100.84% [1] - 同期累计已分配金额约2731.42万元，实际分配金额占可供分配金额的99.96% [1] - 基金项目公司在报告期内实现营业收入4888.80万元 [1] 基础设施资产组合 - 基础设施资产由4个产业园区组成，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米 [1] - 资产位于重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区内 [1] 项目运营状况 - 基础设施项目整体出租率为88.11% [1] - 报告期末已生效合同平均签约租金单价为51.21元/平方米/月（含税） [1] - 报告期末加权平均剩余租期为1265天，显示运营保持稳健 [1]

一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]