市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月我国公募REITs一级市场有新上市项目且待上市项目状态更新，二级市场价格波动，不同类型REITs表现分化，成交规模增加，主力净流入总额达19781万元，大宗交易总额环比下降，各地出台政策支持符合条件的基础设施发行REITs [1][2][41] 各目录总结 一级市场 - 已上市项目：截至2025年7月31日，我国公募REITs产品达70只，发行规模1820.57亿元，交通基础设施类发行规模最大，本月2只REITs新上市 [11] - 待上市项目：截至2025年7月31日，19只REITs待上市，其中13只首发、6只待扩募，部分项目状态更新 [14] 二级市场表现 价格走势 - 大类资产层面：7月我国已上市公募REITs二级市场价格波动，回报率在主流大类资产中靠后，回报率排序为原油>可转债>A 股>美股>REITs>纯债>黄金 [17] - 底层资产层面：产权类REITs上涨，特许经营权类REITs下跌，消费类REITs涨幅最大，本月回报率为正的是消费类和生态环保类 [20][23] - 单只REIT层面：本月公募REITs涨跌互现，27只上涨、43只下跌，涨幅前三为招商科创REIT、华夏华润商业REIT和博时津开产园REIT [25] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本月公募REITs成交规模增加，生态环保类REITs区间日均换手率领先，月内成交额前三为园区基础设施类、交通基础设施类、消费基础设施类 [28] - 单只REIT层面：本月单只REIT成交规模和换手率分化，成交量前三为华夏合肥高新REIT、创金合信首农REIT、华夏北京保障房REIT [32] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本月主力净流入总额19781万元，市场交易热情下滑，主力净流入额前三的底层资产类型为园区基础设施类、仓储物流类和生态环保类 [33][35] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额14.9亿元，环比下降，月内23个交易日有大宗交易，7月10日成交额最高，单只REIT大宗交易成交额前三为华夏华润商业REIT、华夏北京保障房REIT、中金山东高速REIT [4][38] 相关政策 2025年7月各地出台政策支持符合条件的基础设施发行REITs，如北京支持消费基础设施，河南支持文化和旅游项目等 [41][42]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月21 - 25日我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 不同层面表现有差异 一级市场有新上市项目且有项目状态更新 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 加权REITs指数收于140.04 回报率为 - 1.73% 表现弱于可转债、A股、美股等主流大类资产 [1][10] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 产权类跌幅更小 园区类REITs跌幅最小 回报率排名前三的底层资产类型为园区类、仓储物流类和交通基础设施类 [1][15][18] - 单只REIT层面：排除新上市的创金合信首农REIT后 9只REITs上涨 59只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、招商科创REIT和华泰江苏交控REIT 跌幅前三为中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT [1][22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模33.5亿元 园区基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三资产类型为园区基础设施类、交通基础设施类、消费基础设施类 换手率前三为园区基础设施类、生态环保类、市政设施类 [2][26] - 单只REIT层面：单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为创金合信首农REIT、华安张江产业园REIT、南方顺丰物流REIT 成交额前三为创金合信首农REIT、华夏华润商业REIT、华安张江产业园REIT [2][27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9517万元 市场交投热情抬升 主力净流入额前三的底层资产类型为园区基础设施类、仓储物流类、水利设施类 单只REIT中前三为创金合信首农REIT、华夏深国际REIT、红土创新盐田港REIT [2][31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额12705万元 较上周减少 周二成交额最高 单只REIT中大宗交易成交额前三为平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [3][32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年7月25日 我国公募REITs产品69只 合计发行规模1807.46亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周创金合信首农REIT于7月25日上市 资产类型为园区基础设施 发行规模36.85亿元 [4][36] 待上市项目 - 共有26只REITs处于待上市状态 15只为首发 11只为待扩募 [39] - 本周“中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已申报” [4][39]