文章核心观点 - 文章梳理了28家与“租售同权”政策相关的A股上市公司，认为这些公司是政策的核心受益者或积极参与者，并有望在政策深化和行业周期复苏中受益 [1][2][3] - 各公司普遍通过自持长租公寓品牌、参与保障性住房建设或提供租赁相关服务来布局住房租赁市场，并叠加了区域发展、国企改革、城市更新、数字化转型等多个热点概念 [4][5][6] - 未来主要看点在于：租赁业务规模化扩张成为新的利润增长点、政策红利带来的土储价值重估和业绩估值双重提升、以及通过REITs盘活存量资产等 [7][8][9] 公司业务与市场地位 - **我爱我家 (000560)**：国内房产经纪龙头企业，依托超3000家线下门店，累计服务超千万家庭，旗下“相寓”品牌管理房源超40万套，是租售同权核心受益标的 [1][33] - **世联行 (002285)**：国内领先的房产综合服务提供商，累计服务超百万家庭，旗下“红璞公寓”品牌管理房源超10万套，是租售同权核心受益标的 [8][40] - **万科A (000002)**：国内地产行业龙头，旗下“泊寓”品牌已在全国布局超20万套房源，是国内规模最大的长租公寓运营商之一，是租售同权核心受益标的 [12][44] - **招商蛇口 (001979)**：招商局集团旗下旗舰地产平台，自持长租公寓“壹间”品牌已在全国布局超2万套房源，是租售同权核心标的 [4][36] - **保利发展 (600048)**：保利集团旗下地产旗舰平台，自持长租公寓“保利公寓”品牌已在全国布局超5万套房源，是租售同权核心标的 [9][41] 区域布局与政策概念 - **粤港澳大湾区概念**：华发股份、招商蛇口、皇庭国际、天健集团、*ST南置等公司核心布局该区域，受益于大湾区一体化进程和建设红利 [2][4][10][14][19] - **长三角一体化概念**：滨江集团、锦和商管、三六五网、德必集团、合肥城建、三湘印象等公司核心布局该区域，受益于长三角一体化进程 [7][11][16][17][21][22] - **成渝双城经济圈概念**：财信发展、天府文旅核心布局该区域，受益于成渝地区双城经济圈规划推进 [3][29] - **京津冀一体化概念**：首开股份核心布局该区域，受益于京津冀一体化进程加速 [31][61] - **上海本地/自贸区概念**：城投控股、长江投资、新黄浦、市北高新、张江高科、光明地产等上海国资委旗下企业，深度参与上海城市更新与保障性住房建设 [5][18][20][22][28][30] 业务模式与热点概念 - **国企改革/央企改革概念**：华发股份、招商蛇口、保利发展、城投控股、首开股份等具有国资背景，受益于国企改革 [2][4][9][5][31] - **城市更新/旧改概念**：财信发展、招商蛇口、城投控股、天健集团、首开股份等深度参与城市更新与旧区改造项目 [3][4][5][14][31] - **REITs试点概念**：招商蛇口、世联行、万科A等公司提及REITs试点有望盘活存量资产 [4][8][12] - **数字化转型/互联网平台概念**：我爱我家、世联行通过“线上平台+线下门店/服务”模式提升效率，三六五网为线上房产互联网服务平台 [1][8][16] - **“产业+居住”融合模式**：锦和商管、德必集团、市北高新、张江高科等文创或产业园区运营商，为园区企业员工提供配套居住服务 [11][17][22][30] - **跨界与特色业务模式**：悦心健康提供“居住+健康”服务，三湘印象、天府文旅拓展“文旅+居住”模式，长江投资尝试“物流+居住”模式，光明地产结合冷链物流 [18][22][29][16][28] 未来增长看点 - **租赁业务规模化**：普遍认为租赁业务的规模化扩张将成为公司新的利润增长点 [2][4][7][9] - **政策红利与价值重估**：随着租售同权及区域规划政策深化，公司在核心区域的土地储备和城市更新项目将迎来价值重估 [3][7][14][21] - **业绩与估值双重提升**：在政策红利和行业周期复苏背景下，公司有望实现业绩与估值的双重提升 [2][4][11] - **资产盘活与业务转型**：通过REITs盘活存量资产，或通过资产处置、业务转型（如*ST阳光、汇通能源）实现扭亏为盈和业绩提升 [4][15][26]

论坛概况 - 2026迎新易居论坛在上海举办 主题为“迈向‘十五五’ 中国房地产与城市更新高质量发展” [1] - 论坛由上海易居房地产研究院主办 多家行业协会与学会联办 旨在为行业发展注入思想动能 [1] - 论坛聚焦房地产高质量发展和大力实施城市更新 探索“十五五”时期行业实践路径 [1] 主办方战略与定位 - 上海易居房地产研究院已成立20周年 坚守产学研融合初心 深耕行业研究 [2] - 研究院于2025年岁末成功蝉联“中国5A级社会组织单位”资质 [2] - 2026年研究院确立“123”战略框架 坚守“高质量发展不动摇”核心 聚焦专业精进与服务优化两大支柱 [5] - 战略包括三条发展路径 提升专业赋能行业 汇聚资源共建生态 拥抱AI创新前行 [5] - 研究院首批数字员工入职 开启人与数字人协同开展地产研究的新篇章 [5] 行业现状与展望 - 2025年房地产调控政策应出尽出 “好房子”政策作为长期产业政策贯穿全年 [3] - 2025年行业销售规模大幅回调 商品房销售面积达到8.8亿平方米 成交金额8.4万亿元 [3] - 尽管新开工 竣工 开发投资等宏观指标下行 但房地产仍为国民经济支柱产业 相关产值占GDP比重达12% [3] - 2026年行业有望确认底部 需筑牢政策 房价 产品 供应四大确定性 [3] - 预计2026年—2030年全国商品住宅一二手交易总量维持在8亿—9亿平方米量级 [3] 企业发展策略 - 2026年房企需适配城市布局收缩的趋势 推动管理模式扁平化 [3] - 以“好房子”需求和现房销售趋势倒逼运营体系 开发模式升级 [3] - 非核心城市点状投资机会将孕育更多地方龙头 [3] - 高端产品可凭借打造“好房子”稳楼市 例如露香园项目以修旧如旧模式保留石库门风貌获得市场认可 [5] - 保租房能满足新市民 青年人居住需求来稳楼市 例如“城投宽庭”已布局上海9大区域 管理房源约2.7万套 累计服务近5万人次 [5] 城市更新的角色与模式 - 城市更新名称的转变体现了城市治理理念向高阶生态模式的升级 其真正落脚点是人 对稳楼市有推动和促进作用 [4] - 好房子不只是建筑 更多的是所在区域的环境和生态 需秉持长期主义 注重前期规划的业态融合与片区价值重构 [4] - 以上海为例 城市更新类型复杂 非标属性强 建议建立多层次科学评价体系 为不同项目匹配适宜模式 [4] - 政府应与企业协同承担部分经济效益欠佳但对城市发展有益的项目 共同推进 [4] - 城市更新可通过REITs工具 数字赋能 品牌输出平衡经济效益与社会效应 [5] - 建议优化土地供给 部门协同 金融支持等政策 助力城市更新更好地在稳楼市中发挥作用 [5] - 以轨道交通上盖开发为例 通过开发和城市运营理念能更好挖掘和发挥土地价值 [4]

公司业务动态 - 城投控股在互动平台表示，公司已在微信端推出“城投宽庭”公众号与小程序 [1] - 公司品牌“城投宽庭”旗下保障性租赁住房已在“随申办-我要租房-保障性租赁住房项目”内上线 [1] - 租客可通过“城投宽庭”微信小程序查看户型VR，或通过热线电话400-679-6966了解并获取相关租赁服务信息 [1]

公司业务与战略转型 - 公司作为上海保租房建设的“主力军”，正通过“金融赋能+绿色人居”的双轮驱动模式探索可持续发展新路径 [1] - 公司顺应行业趋势进行转型，自2021年起谋划整体业务转型，更加聚焦上海并注重打造高品质居住产品，为保租房业务发展奠定基础 [3] - 公司保租房运营的独特价值在于“长期民生兜底”，通过低于市场价10%的租金稳定租客住房成本，并提供“住房保障+社区服务”双重功能，解决“租不到好房”的民生痛点 [3] 业务规模与市场定位 - 截至2025年，公司旗下“城投宽庭”品牌已覆盖上海9大区域，合计19个项目，保租房管理规模超2.8万套，累计服务超5万人次，其中新市民、新青年占比高达92% [1][3] - 公司构建了覆盖全人群需求的四大产品线，包括城市建设者之家、白领公寓、产业区蓝领公寓、服务式公寓，以2.8万套管理规模实现全周期租住需求覆盖 [3] - 截至2025年10月，城投宽庭在营项目整体出租率稳定在90%左右，多个项目实现了开业6个月内出租率超90%的稳健运营 [4] 绿色建造与运营技术 - 公司在保租房项目中融入多项绿色建造和运营技术，如太阳能光伏发电、数字化管理平台、雨水回收系统等 [1] - 具体技术应用包括：采用整体卫浴、集成墙板等工业化内装体系以降低污染和维修频率；运用海绵城市技术构建雨水回收系统；应用屋面太阳能光伏发电技术，单社区年发电量达25万度，年降碳量约150吨 [3][4] - 公司持续加码低碳及智能化投入，通过光伏能源应用、数字化管控等技术优化运营效率，以精细化管理提升居住体验 [3] 金融赋能与REITs资本循环 - 公司依托保租房不动产投资信托基金（REITs）构建“投-融-建-管-退”资本循环，以30.5亿元首单REIT资金募集及后续扩募激发资产活力 [1] - 通过国泰君安城投宽庭保租房REIT发行，在控股层面降低了资产负债率，优化了资产负债结构，回笼资金超8亿元，用于新的保租房项目投资 [4] - 2025年，公司依托REIT净回收资金，携手仪电集团、国盛集团，成功落地上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目——城投宽庭徐汇社区，该项目的1283套房源中，首批546套一经推出便迅速满租 [4] 标准化体系与未来发展 - 公司以产品线布局为核心，建立了从产品设计、开发建设到运营管理的全链条标准化体系，将高品质标准贯穿全流程 [3] - 公司计划将徐汇社区等项目纳入拟扩募储备资产池，待条件成熟后注入城投宽庭REIT，助力实现滚动投资的良性循环 [4] - 展望后续，公司将凭借全链条的资产运作能力，继续与地方国资等机构联合，落地多个标杆项目并持续推进REITs发行，为行业提供可复制的转型样本 [4]

公司战略升级 - 上海城投旗下城投宽庭发布全新品牌升级战略 通过市场化、生态化、规模化战略思维推动品牌从1到N裂变[1] - 公司作为城市基础设施建设和运营管理主力军 自2019年发布租赁住宅品牌以来深度聚焦新市民和青年人住房需求[1] - 探索实践近一年时间 为保租房业务可持续发展走通"投融建管退"循环路径[1] 业务规模与布局 - 城投宽庭已布局上海9大区域19个项目 管理房源超27000套[1] - 累计服务近5万人次[1] 财务表现 - 保租房REIT累计可供分配金额6337万元[1] - 年化现金流分派率4.19%[1] - REITs市值达42.72亿元[1]

股价表现与市值 - 截至2025年7月25日收盘，城投控股报收于4.57元，较上周的4.42元上涨3.39% [1] - 本周最高价4.6元，最低价4.41元 [1] - 当前总市值115.6亿元，在房地产开发板块市值排名25/92，两市A股市值排名1517/5148 [1] 公司业务概况 - 公司形成房地产开发、租赁房运营、金融投资三大核心业务板块，构建"投融建管退"闭环生态 [2] - 标杆项目包括新江湾城片区开发、思南公馆别墅改造、松江泗泾保障房大居、露香园项目、"城投宽庭"租赁住房等 [2] - 以成为"房地产特色化全产业链综合性一流企业"为目标，实现从"传统房地产开发商"向"城市生态服务商"转变 [2] 财务表现 - 2024年实现营业收入94.32亿元，归母净利润2.43亿元 [2] - 截至2024年末，归母净资产209.02亿元，总资产846.69亿元，净资产收益率1.16% [2] - 2024年度现金分红金额占净利润比例为41.28%，较前一年提升5个百分点 [6] 业务发展战略 - 开发业务营收和利润占比仍会较高，未来保持一定加速度的规模和体量 [3] - 运营业务是快速发展板块，将成为新的增长点，起到平滑周期作用 [3] - 金融板块主要围绕主业服务，起到功能性和利润支撑作用 [3] 土地获取与区域布局 - 重点布局上海中心城区核心区域优质土地资源及保障房、租赁住房 [4] - 关注上海土地出让信息，布局旧区改造、城中村及片区开发等优势领域 [4] - 对上海以外市场保持谨慎态度，着重房地产上下游产业链布局 [4] 租赁住房业务 - "城投宽庭"累计运营社区10个，管理规模超1.4万套 [4] - "十四五"末目标达到2万套运营规模 [4] - 借助保租房REITs发行取得市场先机，适时推进其他社区作为扩募储备资产 [4] 市值管理与股东回报 - 制定《估值提升计划暨提质增效重报行动方案》 [5] - 2024至2026年累计现金分红金额占净利润比例不低于35% [5][6] - 通过优化经营质效、深化投资者关系管理、加大分红力度等措施提升投资价值 [5]

新增竣工面积 - 2025年第二季度新增竣工面积60,345平方米 [1] 签约销售情况 - 实现签约销售面积11,836平方米 同比减少45.47% [1] - 实现签约销售金额118,820万元 同比减少63.87% [1] - 销售面积不包含车位 销售金额包含车位 [1] 租赁经营情况 - 出租房地产建筑面积约57.98万平方米 [1] - 已出租经营面积约35.98万平方米 [1] - 实现租赁现金流入约9,712.85万元 [1] 城投宽庭社区运营 - 徐汇社区新增1283套房源 于2025年5月开业 [2] - 在营社区总数达10个 [2] - 现有管理规模超14,000套 [2]

公司经营业绩 - 2024年实现营业收入94.32亿元，同比增长268.60%，主要因房地产业务收入增加 [18] - 归属于上市公司股东净利润2.43亿元，同比下降41.58%，主要因房地产业务利润和投资收益减少 [18] - 截至2024年末总资产846.69亿元，同比增长8.62%，负债总额629.14亿元，同比增长11.64% [18] - 净资产收益率1.16%，同比下降0.84个百分点 [18] - 荣获"2024房地产开发企业综合实力TOP50"等多项行业荣誉 [2] 业务发展情况 开发业务 - 在建项目规模约95万平方米，新开工10万平方米，竣工24万平方米 [3] - 露香园二期B地块和D1地块高层、青溪雲邸项目全部售罄 [3] - 获取黄浦区小东门、闵行区华漕前湾项目，新增土地储备7.5万平方米 [3] - 启动闵行区杜行、诸翟两个城中村改造项目 [3] 运营业务 - "城投宽庭"品牌管理规模超13,000套，江湾社区和光华社区出租率超92% [3] - 九星社区2024年5月开业，年底出租率近95% [3] - 品牌定位升级为"新质生活的连接者"，获近20项行业荣誉 [3] - 推出"宽成服务"商品房物业服务品牌，与东湖集团合作酒店业务 [3] 金融业务 - 持有已上市证券市值约46.74亿元，收到分红0.56亿元 [4] - 诚鼎基金全年退出项目回笼资金4.3亿元，对应投资收益0.91亿元 [4] - 成功发行上海国资首单保租房REITs产品，募集规模30.50亿元 [4] - 完成漕宝路R4地块联合收购，探索REITs扩募机会 [5] 公司治理与战略 - 董事会召开3次独立董事专门会议，审议关联交易等重大事项 [6] - 构建"GREEN战略"ESG管理体系，入选上海市ESG蓝皮书 [7] - 与复旦大学、杨浦区政府共建湾谷创新中心，参与孵化器项目 [5] - 启动市值管理提升计划，从经营质量、投资者回报等多维度优化 [9] - 2025年将推进"十五五"规划研究，聚焦开发、运营、金融三大板块 [11] 财务与资本运作 - 2024年经营活动现金流量净额26.56亿元，同比增长26.75% [18] - 2025年计划房地产业务投资支出171亿元，筹资活动净现金流-15亿元 [20] - 拟向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），合计1亿元 [27] - 2025年度直接融资计划不超过240亿元，用于项目建设及债务偿还 [29] - 拟向20家银行申请短期授信合计177亿元 [30] 重大事项 - 拟变更25,074,866股回购股份用途为注销并减少注册资本 [41] - 取消监事会设置，由审计委员会行使相关职权 [44] - 修订《公司章程》，新增独立董事和专门委员会专节 [44] - 变更注册地址为上海市吴淞路130号19楼 [45]

股价表现与市值 - 截至2025年4月18日收盘，城投控股报收于4.86元，较上周的4.52元上涨7.52% [1] - 本周最高价4.9元（4月17日），最低价4.38元（4月16日） [1] - 当前总市值122.94亿元，在房地产开发板块市值排名22/92，两市A股市值排名1225/5146 [1] 经营业绩 - 2024年度实现营业收入94.32亿元，归属于上市公司股东的净利润2.43亿元 [4][5] - 销售规模实现翻倍以上增长 [5] - 综合融资成本为4.04%，呈稳步下降趋势 [5] 发展战略 - 通过"开发、运营与金融"三者协同发展，加快向房地产全产业链发展转型 [1] - 以"保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能级"为主线 [2] - 持续推动"开发、运营与金融"三大板块的协同发展 [2] - 制定《估值提升计划暨提质增效重报行动方案》 [3] 业务布局 - 加大产业投资方面的比重 [2] - 积极拓展商品房、保障房和保障性租赁住房布局 [2] - 在上海城市更新领域具有优势，拥有新江湾城成片土地开发、露香园风貌区域保护等经典案例 [2] - 全资子公司与龙湖商业达成新凯集中商业项目合作意向 [2] - "城投宽庭"租赁住房品牌累计运营社区9个，管理规模超1.3万套，目标"十四五"末达到2万套 [2][5] 行业与竞争力 - 房地产行业发展趋势受多种因素影响，公司坚定看好行业发展前景 [1] - 将品质和创新作为推动企业发展的核心动力 [3] - 聚焦新材料和新技术的运用，提升核心竞争力 [3] - 受土地、建安等成本上升、限价政策、项目差异等因素影响，房产业务整体盈利空间收窄 [6]