市场整体表现 - 上周公募REITs二级市场震荡上行，中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数分别收于809.56点和1052.42点，环比分别上涨0.35%和0.47% [1][3] - 光大证券数据显示，在主流大类资产回报率排序中，REITs表现优于纯债、美股、A股、黄金和可转债，仅次于原油 [2] - 上周公募REITs总成交额为31.8亿元，期内区间日均换手率均值为0.68% [7] 产品涨跌与板块分化 - 已上市的78只公募REITs中，环比上涨的有41只，下跌的有36只，1只持平 [2][4] - 涨幅前三的产品为博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT，周内分别上涨4.94%、4.64%和4.52% [2][4] - 跌幅前三的产品为易方达广开产园REIT、华夏合肥高新REIT和中银中外运仓储物流REIT，上周分别下跌5.03%、3.39%和2.68% [2][6] - 从底层资产板块看，能源和市政环保类REITs涨幅居前 [4] 成交活跃度 - 周内成交量前三的是华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT，分别为0.41亿份、0.36亿份和0.30亿份 [8] - 周内成交额前三的是华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT [8] - 新型基础设施类REITs的区间日均换手率领先 [7] 行业重大动态：商业不动产REITs集中申报 - 上周首批8单商业不动产REITs集中申报并被上交所受理，是行业关键扩容事件 [2][9] - 8只产品业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），与现有基础设施REITs形成区别，有助于丰富市场资产类型 [2][10] - 原始权益人类型多元，包括民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）及央企（保利发展） [10] - 8只产品合计募集规模约314.75亿元，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产REIT（74.7亿元） [10] - 具体项目方面，郑州杉杉奥莱与哈尔滨杉杉奥莱具备区域优势与稳健运营 [10]；华夏凯德商业REIT的深圳来福士项目是南油片区体量最大的商业综合体 [10]；汇添富上海地产商业REIT的底层项目租金收入在上海地产同类资产中排名靠前 [11] - 此外，A股上市公司茂业商业、光大嘉宝也发布公告计划申报商业不动产REITs [12]

公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]

2025年公募REITs市场发展回顾 - 截至2025年12月中旬，中国公募REITs已发行产品近80只，总市值突破2200亿元[1] - 资产类型涵盖园区、消费、交通、能源等十大领域，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[1] - 二级市场表现呈现“先扬后抑”特征：上半年中证REITs全收益指数累计涨幅达14.2%，下半年出现明显回调[1] - 一级市场发行方面，资产扩容与机制完善成为核心驱动力，诞生了首批数据中心REITs、首单市政基础设施REIT等多个标杆项目[1] 2025年公募REITs市场表现详情 - 截至2025年11月末，基础设施公募REITs已发行超70只，共发售基金2095亿元，总市值约2223亿元[2] - 截至2025年12月10日，全市场已上市的77只产品中，年内上涨的有61只，占比近80%，下跌的有16只，占比约20%[2] - 年内涨幅超过20%的产品有25只，其中超过30%的有15只，超过50%的有2只[2] - 消费类REITs表现亮眼，在涨幅排名前10的产品中占据4席，是所有资产类型中表现最好的[3] - 产业园区REITs表现承压，多只产品年内跌幅超过10%，例如中金湖北科投光谷REIT年内下跌22.57%，易方达广开产园REIT下跌17.11%[3] - 消费设施、租赁住房类产品涨幅靠前，产业园区则收益垫底[3] 2025年代表性产品案例 - 易方达华威市场REIT（首单农贸市场底层资产）在2025年5月因累计涨幅超过70%而临时停牌，体现了市场热情[2] - 国泰海通济南能源供热REIT（底层资产为232段供热管网）在2025年内上涨66.81%，其发售阶段公众认购倍数曾创下行业新高[3] 2026年公募REITs市场展望 - 业内专家对2026年市场整体景气度保持积极乐观，认为市场将步入更成熟、更具深度的新阶段，景气度有望在结构性分化中稳步提升[4] - 核心支撑逻辑来自宏观环境与资产属性高度契合，以及政策的持续深化与扩围[4] - 微观个体REITs项目的经营表现将呈现波动分化，运管能力带来的业绩差异将进一步体现[4] 2026年市场发展驱动力与挑战 - 市场正处于政策红利持续释放与市场需求快速增长的“双重窗口期”，呈现资产覆盖范围持续拓宽、扩募机制基本成熟、投资者结构日趋多元、资产配置价值日益凸显的态势[5] - 与境外成熟市场相比，在产品体系、发行机制、交易生态、监管框架、风险处置及功能发挥等方面仍存在提升空间[5] - 宏观经济及外部竞争环境的不确定性仍可能导致底层资产的经营收入及营业成本承压[5] 2026年投资机会关注方向 - 更看好具备刚性需求、现金流稳健，受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域投资机会[5] - 建议重点关注新上市的新资产类别，如文旅、养老、港口、储能等[6] - 建议关注两种风格资产：一是抗周期、韧性强的资产类别，如消费基础设施、保租房和公用事业；二是能源、物流仓储和高速公路等类别，部分市场已出现触底反弹迹象，可关注左侧交易机会[6] - 扩募被认为是获取增量份额的较好机会[6]

文章核心观点 - 公募REITs市场在经历上半年强势行情后于下半年出现拐点，投资逐渐回归理性，短期承压但长期配置价值依旧明晰 [1][4] - 展望2026年，公募REITs项目经营将波动与分化，作为高股息含权资产仍具备较好配置价值，建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目 [1][4] 二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月下旬高点算起跌幅超过7%，但今年以来涨幅尚有7.89% [1] - 产业园区类REITs承压力度较大，近60个交易日跌幅居前的10只REITs中占据8席，易方达广开产园REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT跌幅分别达19.55%、14.36%和13.27% [2] - 市场呈现“先扬后抑”走势，6月底后因权益市场火热提升风险偏好、累积涨幅偏高止盈需求上升、解禁压力及长端利率上行等因素出现持续回调 [2] 一级市场与打新策略 - 一级市场热度显著回落，华夏安博仓储REIT公众发售份额最终确认比例为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况相比降温明显 [2] - 打新策略收益效应减弱，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中破发，收盘价3.66元，截至11月20日收盘价3.588元仍低于开盘价 [3] - 华夏中海商业REIT上市首日涨幅仅为3.29%，华夏凯德商业REIT首日涨幅为12.63%，而今年以来上市的19只REITs中有16只首日录得涨停或涨幅超20% [3] 市场驱动因素与投资建议 - 市场回归理性源于询价上限范围扩大压缩一二级市场估值差侵蚀打新收益，以及二级市场行情回落压制投资者情绪 [4] - 产业园区类REITs受区域经济修复节奏不一及企业扩张意愿偏弱影响，租金增长乏力压制估值水平 [3] - 建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目类型，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会 [1][4]

基金经理变更 - 易方达华威农贸市场REIT（180605）于2025年11月6日增聘李国正为基金经理 [1] - 变更后该REIT的基金经理团队为戴旭、李国正、焦瑞鹏、雷昀 [1] 新任基金经理背景 - 李国正拥有管理学硕士学位，现任易方达基金管理有限公司基金经理 [1] - 其职业履历包括在广州越秀商业地产经营管理有限公司担任运营管理岗，在广州仲量联行物业服务有限公司资本市场部担任副经理，在深圳市中集产城发展集团有限公司担任资产管理高级经理 [1] - 其目前管理的另一只公募基金为易方达广开产园REIT（180105），该基金管理规模为20.27亿元，其自2024年8月29日起担任基金经理 [1]

二级市场整体表现 - 二级市场价格整体持续下跌 加权REITs指数收于18391点 本期回报率为-047% [4] - 与其他主流大类资产相比 REITs回报率排名靠后 排序为黄金>可转债>A股>纯债>REITs>美股>原油 [4] - 产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 [5] 底层资产类型表现 - 仅市政设施类和新型基础设施类REITs价格上涨 [5] - 本期回报率排名前三的底层资产类型为市政设施类 新型基础设施类 生态环保类 [5] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类 生态环保类 [6] 单只REITs表现 - 市场涨跌互现 17只REITs上涨 1只持平 57只下跌 [5] - 涨幅排名前三的REITs为华泰南京建邺REIT 华安外高桥REIT 广发成都高投产业园REIT [5] - 主力净流入额前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT 华夏华润商业REIT 华安张江产业园REIT [7] 市场交易活跃度 - 总成交额为178亿元 区间日均换手率均值为045% [5] - 成交量前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 主力净流入总额为983万元 市场交投热情较上期下滑 [6] - 大宗交易总额4310万元 较上期下降 单日最高成交额为1848万元（2025年10月09日） [7] - 大宗交易成交额前三的REITs为工银河北高速REIT 华夏大悦城商业REIT 易方达广开产园REIT [7] 一级市场动态 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 资产类型为消费基础设施 发行规模为2287亿元 [8] - 本期有2只REITs项目的状态得到更新 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场小幅下跌但成交额增加 产权类和特许经营类指数均下跌 除生态环保类 REITs 小幅上涨外 消费基础设施类 REITs 跌幅最高 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年已有 15 只公募 REIT 成立 23 只基金待上市 市场有望扩容 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场小幅下跌 截至 2025 年 9 月 12 日 中证 REITs 指数较上周下跌 0.84%至 840.03 中证 REITs 全收益指数为 1070.04 较上周下跌 0.78% [10] - REITs 市场成交额增加 本周总成交规模为 6.39 亿份 较上周环比增长 3.23% 成交额为 28.91 亿元 较上周环比增长 3.99% 区间换手率为 2.81% 上周为 2.73% [12] - 产权类和特许经营类公募 REITs 指数均下跌 分别下跌 0.85%和 0.54% 产权类中消费基础设施类等多类下跌 特许经营类中市政设施类等多类下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 0.87% [15][18] - 不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌 仅消费基础设施类成交额提高 136.83%至 7.73 亿元 多类 REITs 成交额和换手率有不同程度下跌 [21][23] - 本周公募 REITs 产品多数下跌 74 只中除新上市的中金唯品会奥莱 REIT 外 12 只上涨 61 只下跌 部分产品涨幅和跌幅靠前 部分产品换手率和周成交额较高 [24] 一级市场 - 2025 年以来 15 只公募 REITs 完成发行 截至 2025 年 9 月 12 日 共发行 74 只公募 REITs 发行规模合计 1945 亿元 2024 年发行 29 只规模 646 亿元 2025 年 9 月暂未新发行 [30] - 共有 23 只公募 REITs 基金待上市 其中 12 只为首发 11 只为扩募 项目状态多样 分类型来看产业类和特许经营类各有不同数量的 REITs [32] 公募 REITs 政策及市场动态 - 易方达广开产园 REIT 约 3.84 亿份额 9 月 23 日解除限售 解除限售后流通份额将增加 该基金基础设施项目经营状况稳定 2024 年 8 月 29 日至 2025 年 6 月 30 日累计可供分配金额为 8238.27 万元 [36][37] - 华夏凯德商业 REIT 募集结果公布 战略配售比例达 100% 募集份额总额 4 亿份 战略配售、网下发售、公众发售确认比例不同 战略投资者已全额缴款 [38] - 发改委鼓励已上市的基础设施 REITs 通过扩募等方式筹集资金购入优质资产 简化新购入项目申报流程 拓宽新购入项目资产范围 [39][40] 投资建议 - 本周 REITs 指数小幅下跌 中证 REITs 指数和全收益指数分别下跌 0.84%和 0.78% 市场成交金额增加 分资产类型看产权类和特许经营类指数下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 消费基础设施类跌幅最高 [5][41] - 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年 15 只公募 REIT 成立规模超 300 亿元 23 只基金待上市 市场有望扩容 活跃度有望提升 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41]