公募REITs市场表现 - 首批2只数据中心REITs上市首日双双涨停（涨幅30%），上市首日涨停的公募REITs数量达到15只，在73只产品中占比20.55% [1] - 73只公募REITs上市以来平均收益率接近35%，17只产品收益率超50%，最高收益率接近100%（中金厦门安居保障性租赁住房REIT涨幅97.37%） [1][6] - 67只产品上市首日上涨，占比超过90%，其中涨幅超过20%、10%的产品数量分别为22只、32只，占比分别为30.14%、43.84% [3] 数据中心REITs表现 - 南方万国数据中心REIT收报3.9元，成交金额2.34亿元，换手率25.37%；南方润泽科技数据中心REIT收报5.85元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 南方润泽科技数据中心REIT首发募资45亿元，公众投资者有效认购倍数317.96倍，确认比例0.31451695%；南方万国数据中心REIT募资24亿元，认购倍数454.96倍，确认比例0.21976466% [2] 公募REITs市场特征 - 当前公募REITs体量约2000亿元，难以承载大体量资金配置需求，优质资产供给不足是核心矛盾之一 [1][8] - 投资者偏好趋于一致、投资集中度上升、新发项目战配比例过高，导致估值提升背后存在流动性风险 [1][8] - 产权类REITs中消费基础设施类表现较好，经营权类REITs中能源基础设施、生态环保类表现较好 [7] 公募REITs收益率分化 - 17只产品收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT（97.37%）、嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）表现突出 [6] - 19只产品上市以来累计涨幅不足20%，其中8只录得负收益，最大亏损超过30% [6] - 产权性项目中仓储物流REITs估值收益率均值4.24%，特许经营权项目中生态环保REITs估值收益率均值3.94% [7] 市场建议与展望 - 建议逐步放开投资机构及Pre-REITs基金作为公募REITs原始权益人，提高优质资产供给水平 [9] - 在多层次REITs市场建设尚不完备背景下，融资性价比将成为企业决策层是否继续注入优质资产的决定性因素 [9]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持），预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上 [1][71] 报告的核心观点 - 消费基础设施REIT涨幅居前，受基本面及政策预期双催化，底层资产运营良好，分红稳健，叠加促消费政策和扩内需预期，获投资人追捧 [3][7] - 消费基础设施REITs2024年报显示底层资产经营状况稳定向好，出租率及收缴率维持高位，部分REIT超额完成年度预测，不同REIT在租金、估值等方面表现有差异 [3] - 国内消费类REITs拟进入“存量 + 增量”双轮驱动阶段，有扩募、新品类、外资玩家进入等新动态 [3] - 建议关注优秀购物中心开发运营企业及相关消费类基础设施REITs投资机会 [3][69] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 年初以来中证REITs全收益指数涨幅在大类资产中排名靠前，消费基础设施REITs涨幅居前，年内有资产品类上新、扩募、引入外资玩家等情况，报告聚焦消费基础设施REITs市场关心问题展开讨论 [7] 消费类REITs经营业绩等对比 - **经营状况受政策催化**：2024年以来中央及地方出台系列促消费政策，成效显现，2024Q4以来社零累计同比增速、消费者信心指数回升 [10][11] - **出租率与收缴率**：已上市消费基础设施REITs2024年报显示，出租率均在95%以上，华夏华润商业REIT最高达99%；收缴率均接近100%，底层资产经营状况稳定向好 [17] - **收入完成率**：数据可得的7支消费类REIT中，4支超额完成年度预测，华夏首创奥莱REIT等项目营业收入超出招股书预测，华夏金茂商业REIT等收入完成率不及90% [18] - **租金坪效**：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT表现更优，其底层资产位于强二线城市主城区，2024年租金单价绝对值处于前列，租金增幅亦领先 [21] - **商铺构成**：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT主力店面积占比相对较低，均控制在30%以下，反映商场综合运营较好，便于调整品牌组合提升租金收益 [25] - **租户集中度**：2024年数据可得的5支REIT整体项目收入来源分散，租户集中度较低，华夏华润商业REIT等前五大租户租金收入占比不及15% [28] - **剩余租期**：华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT剩余租期较短，调铺调租空间更灵活，租金增长潜力大 [32] - **浮动管理费**：华夏华润商业REIT管理机构抽取浮动管理费领先，2024年已过亿，浮动管理费率与底层资产经营状况密切挂钩，华安百联消费REIT2024年未提取 [39] - **估值调整**：相比发行估值，华夏首创奥莱REIT等2024年估值有所调增，华夏金茂商业REIT等保持不变，华安百联消费REIT下调接近4%，与运营情况和经营业绩强相关 [40] - **可分配金额与分派率**：从可分配金额绝对值看，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT领先；从年化分派率看，消费类REITs均超招股书预测水平，体现“债性”特征 [45] 新阶段：扩募、新品类、外资玩家进入 - **扩募**：华夏华润商业REIT宣布启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，为国内首支消费类公募REIT首次扩募，标志进入“存量 + 增量”双轮驱动阶段，可分散风险，为低能级区域商业退出提供启示 [49] - **新品类**：2025年易方达华威农贸市场REIT上市，为首单以农贸市场为底层资产的民营消费类REITs产品，特征倾向商业消费与仓储物流结合，折现率及年化分派率处于较高水平 [55][56] - **外资玩家**：2025年4月凯德投资申报中国首单外资消费类公募REIT，获批后有望成国内首单，其扩募储备资源丰富，旗下储备可扩募消费基础设施资产共35个，总规模超300万平方米，经营情况稳定 [62] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、龙湖集团、华润万象生活、星盛商业等，以及相关消费类基础设施REITs，如华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥莱REIT等投资机会 [3][69]