报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数全周上涨 1.9%，各板块普涨，市场交易活跃度提升；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>沪深 300>中证 REITs>中证全债；截至 2026 年 1 月 9 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2026 年 1 月 9 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价 793.05 点，整周涨跌幅+1.9%，表现弱于中证转债指数（+4.4%）、沪深 300 指数（+2.8%），强于中证全债指数（-0.1%）；年初至今，中证转债（+23.9%）>沪深 300（+20.9%）>中证全债（+0.5%）>中证 REITs（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为-2.0%，波动率为 7.7%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数和中证全债指数，波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值 1 月 9 日为 2233 亿元，较上周增加 34 亿元；全周日均换手率为 0.60%，较前一周增加 0.08 个百分点 [2][8] 各板块表现 - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+2.8%、+1.6%；从不同项目类型 REITs 来看，各板块均收涨，市政设施、新型基础设施、水利 REITs 涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为易方达毕威市场 REIT（+7.84%）、广发成都高投产业园 REIT（+6.91%）、招商科创 REIT（+6.24%） [3][21] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，区间日均换手率为 1.0%；消费基础设施 REITs 本周成交额占比最高，成交额占 REITs 总成交额 22.3% [3][23] - 本周不同 REITs 产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业 REIT（12176 万元）、中金安徽交控 REIT(7930 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(5382 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2026 年 1 月 9 日，在交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 2 只 [26] 估值跟踪 - REITs 既有债性又有股性，截至 1 月 9 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.96% [28] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [28] - 截至 2026 年 1 月 9 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1][29][30] 行业要闻 - 锦江酒店公募 REITs 公示中标候选人，第一候选人为华安基金、华安未来资产与国泰海通证券组成的联合体，发行阶段费用为 500 万元，存续期费用 0.2%；第二候选人为东吴基金与东吴证券组成的联合体，报价条件相同，公示期至 1 月 10 日结束；截至 2025 年 6 月 30 日，锦江酒店拥有已签约酒店超 17700 家，客房超 168 万间，会员超 2 亿 [4][32]

2026年公募REITs市场整体展望 - 对2026年公募REITs市场持积极乐观态度，核心驱动力是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇，市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势 [2] - 2026年REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段 [3] - 2025年底配套规则集中落地，启动了商业不动产REITs试点，并明确支持扩募、合并及REITs ETF研发，为市场注入制度动力 [4] - 宏观层面，经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，在资产荒背景下对保险、社保等长期资金的吸引力会持续提升 [5] - 市场将呈现分化提质特征，优质资产与运营能力强的项目会获估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动 [5] 市场表现与规模数据 - 2026年开年首个交易周，公募REITs市场迎来“开门红”，易方达华威市场REIT周涨幅7.84%领跑，广发成都高投产业园REIT、招商科创REIT、华夏深国际REIT周涨幅均超6% [4] - 2025年，我国公募REITs全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元 [5] - 截至2025年年底，公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [5] - 历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [5] - 一级市场认购倍数屡创新高，华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数刷新纪录，达340倍 [5] - 2025年，消费类REITs以超30%的年内平均涨幅领跑二级市场 [8] 产品进展与投资者结构 - 多只公募REITs产品迎来新进展：中航北京昌保租赁住房REIT获证监会受理，平安西安高科产业园REIT状态更新为“已问询”，中航中核集团能源REIT、东方红隧道股份智能运维高速REIT状态均更新为“已反馈” [4] - 公募REITs的持有人呈现显著的“机构化”特征，占比超过95% [6] - 原始权益人及其关联方作为REITs市场基石和发展初期的带领者持仓过半 [6] - 其他机构投资者主要包括券商自营、保险资金、信托、产业资本、银行理财、私募基金和券商资管等 [6] - 随着商业不动产REITs的推出，REITs应当更多被看作是“有分红属性的权益资产”，而非固收资产 [6] - 在利率持续下行、固收“资产荒”背景下，机构的配置需求仍相当旺盛 [6] 2026年投资主线与关注领域 - 重点关注三条投资主线，均贴合政策导向与市场趋势 [8] - 第一条是抗周期稳现金流主线：消费基础设施、政策性保租房和市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，在2025年调整中已展现抗跌性，适合追求稳健收益的资金 [8] - 第二条是高景气政策红利主线：数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域则随着需求回暖有望实现业绩边际修复 [8] - 第三条是强扩募资产平台主线：商业不动产试点项目有望通过资产注入实现规模效应与分红提升 [9] - 新资产类别打新有阶段性机会，但需仔细甄别底层资产盈利能力，避免盲目追高 [9] - 可关注三条主线：一是抗周期的“核心消费资产”，如成熟购物中心；二是政策强力支持的“新资产”，如保障性租赁住房和数据中心；三是运营效率提升明显的“潜力资产” [9] 市场新增长点与趋势 - 新增长点值得期待，数据中心、文旅、养老等新资产类别将加速上市 [5] - 扩募机制常态化让REITs从单一项目向资产平台演进 [5]

文章核心观点 - 公募REITs市场在经历上半年强势行情后于下半年出现拐点，投资逐渐回归理性，短期承压但长期配置价值依旧明晰 [1][4] - 展望2026年，公募REITs项目经营将波动与分化，作为高股息含权资产仍具备较好配置价值，建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目 [1][4] 二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月下旬高点算起跌幅超过7%，但今年以来涨幅尚有7.89% [1] - 产业园区类REITs承压力度较大，近60个交易日跌幅居前的10只REITs中占据8席，易方达广开产园REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT跌幅分别达19.55%、14.36%和13.27% [2] - 市场呈现“先扬后抑”走势，6月底后因权益市场火热提升风险偏好、累积涨幅偏高止盈需求上升、解禁压力及长端利率上行等因素出现持续回调 [2] 一级市场与打新策略 - 一级市场热度显著回落，华夏安博仓储REIT公众发售份额最终确认比例为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况相比降温明显 [2] - 打新策略收益效应减弱，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中破发，收盘价3.66元，截至11月20日收盘价3.588元仍低于开盘价 [3] - 华夏中海商业REIT上市首日涨幅仅为3.29%，华夏凯德商业REIT首日涨幅为12.63%，而今年以来上市的19只REITs中有16只首日录得涨停或涨幅超20% [3] 市场驱动因素与投资建议 - 市场回归理性源于询价上限范围扩大压缩一二级市场估值差侵蚀打新收益，以及二级市场行情回落压制投资者情绪 [4] - 产业园区类REITs受区域经济修复节奏不一及企业扩张意愿偏弱影响，租金增长乏力压制估值水平 [3] - 建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目类型，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会 [1][4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月我国公募REITs一级市场有新上市项目且待上市项目状态更新，二级市场价格波动，不同类型REITs表现分化，成交规模增加，主力净流入总额达19781万元，大宗交易总额环比下降，各地出台政策支持符合条件的基础设施发行REITs [1][2][41] 各目录总结 一级市场 - 已上市项目：截至2025年7月31日，我国公募REITs产品达70只，发行规模1820.57亿元，交通基础设施类发行规模最大，本月2只REITs新上市 [11] - 待上市项目：截至2025年7月31日，19只REITs待上市，其中13只首发、6只待扩募，部分项目状态更新 [14] 二级市场表现 价格走势 - 大类资产层面：7月我国已上市公募REITs二级市场价格波动，回报率在主流大类资产中靠后，回报率排序为原油>可转债>A 股>美股>REITs>纯债>黄金 [17] - 底层资产层面：产权类REITs上涨，特许经营权类REITs下跌，消费类REITs涨幅最大，本月回报率为正的是消费类和生态环保类 [20][23] - 单只REIT层面：本月公募REITs涨跌互现，27只上涨、43只下跌，涨幅前三为招商科创REIT、华夏华润商业REIT和博时津开产园REIT [25] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本月公募REITs成交规模增加，生态环保类REITs区间日均换手率领先，月内成交额前三为园区基础设施类、交通基础设施类、消费基础设施类 [28] - 单只REIT层面：本月单只REIT成交规模和换手率分化，成交量前三为华夏合肥高新REIT、创金合信首农REIT、华夏北京保障房REIT [32] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本月主力净流入总额19781万元，市场交易热情下滑，主力净流入额前三的底层资产类型为园区基础设施类、仓储物流类和生态环保类 [33][35] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额14.9亿元，环比下降，月内23个交易日有大宗交易，7月10日成交额最高，单只REIT大宗交易成交额前三为华夏华润商业REIT、华夏北京保障房REIT、中金山东高速REIT [4][38] 相关政策 2025年7月各地出台政策支持符合条件的基础设施发行REITs，如北京支持消费基础设施，河南支持文化和旅游项目等 [41][42]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月21 - 25日我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 不同层面表现有差异 一级市场有新上市项目且有项目状态更新 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 加权REITs指数收于140.04 回报率为 - 1.73% 表现弱于可转债、A股、美股等主流大类资产 [1][10] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 产权类跌幅更小 园区类REITs跌幅最小 回报率排名前三的底层资产类型为园区类、仓储物流类和交通基础设施类 [1][15][18] - 单只REIT层面：排除新上市的创金合信首农REIT后 9只REITs上涨 59只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、招商科创REIT和华泰江苏交控REIT 跌幅前三为中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT [1][22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模33.5亿元 园区基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三资产类型为园区基础设施类、交通基础设施类、消费基础设施类 换手率前三为园区基础设施类、生态环保类、市政设施类 [2][26] - 单只REIT层面：单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为创金合信首农REIT、华安张江产业园REIT、南方顺丰物流REIT 成交额前三为创金合信首农REIT、华夏华润商业REIT、华安张江产业园REIT [2][27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9517万元 市场交投热情抬升 主力净流入额前三的底层资产类型为园区基础设施类、仓储物流类、水利设施类 单只REIT中前三为创金合信首农REIT、华夏深国际REIT、红土创新盐田港REIT [2][31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额12705万元 较上周减少 周二成交额最高 单只REIT中大宗交易成交额前三为平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [3][32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年7月25日 我国公募REITs产品69只 合计发行规模1807.46亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周创金合信首农REIT于7月25日上市 资产类型为园区基础设施 发行规模36.85亿元 [4][36] 待上市项目 - 共有26只REITs处于待上市状态 15只为首发 11只为待扩募 [39] - 本周“中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已申报” [4][39]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，市政、园区、消费类REITs涨幅最大 [1] - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [1] - 两单数据中心REITs成功完成发售，市场认购踊跃 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月18日，中证REITs（收盘）指数收盘价为875.82点，整周涨跌幅为-0.09%，表现弱于中证转债指数（+0.67%）、沪深300指数（+1.09%）以及中证全债指数（+0.11%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.9%）>中证转债（+9.5%）>沪深300（+3.1%）>中证全债（+1.4%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为11.2%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - REITs总市值在7月18日下降至2046亿元，较上周减少6亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.04个百分点 [2][12] - 不同项目属性REITs中，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [3][18] - 不同项目类型REITs中，平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（+1.2%）、园区基础设施（+0.5%）和消费基础设施类（+0.4%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商科创REIT（+3.05%）、华夏金茂商业REIT（+2.24%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.08%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.3%；园区基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.8% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（1156万元）、华夏北京保障房REIT(729万元）、中信建投国家电投新能源REIT(726万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年7月18日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只 [27] 估值跟踪 - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年7月18日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [30] 行业要闻 - 7月14日，创金合信首农REIT公告基金合同生效，公开募集期筹集资金36.85亿元，底层资产为北京首农信息产业园区内成熟产业配套设施，基金预计2025年下半年与2026年度可供分配金额合计超5亿元，测算分派率约6.9%–6.85% [37] - 7月16日，南方润泽科技数据中心REIT公布认购确认结果，公众投资者有效认购286.16亿份，确认比例仅0.3145%，超募317.95倍；底层资产为润泽科技位于河北廊坊的国际信息云聚核港A - 18数据中心 [37] - 7月16日，南方万国数据中心REIT完成公开发售并公布配售结果，公众投资者有效认购329.14亿份，确认比例0.2198%，超募455.03倍；本次募集8亿份、募集资金24亿元，底层资产为万国数据位于江苏昆山花桥镇的国金云计算数据中心 [37] - 7月16日，南京机电产业（集团）有限公司公开招标新工产园基础设施公募REITs基金管理人服务，拟首次申报规模不低于10亿元，拟入池资产为集团旗下工业园区物业 [37]