2026财年上半年业绩概览 - 公司中期核心盈利为36亿港元[1] - 公司合约销售额达138亿港元，超过全年目标的一半[1] - 公司投资物业板块录得5%的同比增长[1] - 上半财年公司收入约83.91亿港元，同比下降约50%，主要由于建筑收入减少及中国内地物业交付减少[3] - 上半财年公司毛利约50.38亿港元，同比下降约25%[3] - 公司可动用资金合共约374亿港元[3] - 公司于2025年12月5日完成约200亿港元的债务置换[3] 香港市场表现与展望 - 2025年香港楼市成交量创下新高[3] - 市场机构普遍看好2026年香港楼市走势，摩根大通将今年香港房价升幅预测上调至10%至15%[3] - 上半财年公司合约销售138亿港元中，香港市场贡献了103亿港元，创下2021年以来新高[3] - 公司旗下西九高铁艺文商圈项目瑧尔、九龙城住宅项目瑧博推出即售罄[3] - 公司旗下柏蔚森、滶晨等项目在各自片区内形成标杆效应[3] - 公司计划下半财年在香港推出超过1300个住宅单位，涵盖九龙玫瑰街低密度豪宅滶蕴、尖沙咀官涌街瑧玥以及沙田大围柏傲庄3期等多个项目[3][4] 中国内地市场表现 - 上半财年公司在中国内地的合约销售为32亿元人民币[4] - 位于广州珠江新城CBD核心的凯旋新世界项目，以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[4] - 广州耀胜尊府首期顺利完成交付，二期产品将加推[4] - 地处广州白鹅潭商圈的新世界‧天馥项目推出可望烟花江景的新品，吸引改善买家关注，并于新春期间荣登中心区热门板块榜首[4] - 深圳龙岗新世界188號项目计划2026年第二季度推售[5] - 深圳南山西丽城市更新项目计划2026年第三季度开盘[5] 投资物业与商业运营 - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 Art Mall商业出租率保持近100%[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 MUSEA出租率升至98%[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 Atelier Victoria Dockside办公楼维持99%出租率[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下83琼林街办公楼出租率从50%提升至74%[4] - 公司在中国内地的核心投资项目广州云门NEW PARK、广粤天地商业出租率均超出90%，其中广粤天地出租率高达96%[4] 土地储备与未来项目 - 公司与招商蛇口、华润置地合作开发的北部都会区项目已于2025年动工，预计最早2027财年入市[4] - 公司在北部都会区拥有近1500万平方英尺优质土储，多位于新田科技城等核心地段[4][5]

香港楼市系统性复苏 - 2025年全港住宅楼宇买卖登记量创2021年以来新高[1] - 2025年全年住宅楼宇买卖合约共约6.28万宗，总金额约5198亿港元，同比分别增长18.3%和14.4%[6] - 国际投行如高盛、摩根大通将2026年香港楼价升幅预测上调至10%以上[1] 新世界发展中期财务表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超越全年目标270亿港元的一半[2][5] - 核心盈利录得36亿港元[2] - 香港市场合约销售103亿港元，创2021年以来最高纪录[2] 财务结构显著优化 - 总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元[4] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元[4] - 完成约200亿港元永续证券及票据交换要约，未偿付永续证券本金减少约87亿港元，股东权益相应增加约87亿港元[4] - 融资成本按年减少约6亿港元至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%[4] 经营效率提升与成本管控 - 2026财年上半年资本支出仅35亿港元，同比减少29%[4] - 一般行政及其他营运费用为15亿港元，按年节省18%[4] - 预期2025/26整个财年资本支出将少于120亿港元[5] 香港物业销售强劲表现 - 超级豪宅项目“滶晨”已售出773套，超过全部单位的94%，总合约销售金额超过134亿港元，为2025年全港合约销售金额最高新盘[7] - “柏蔚森”已售出超过890套，合约销售额约64亿港元，成为启德跑道区销售量最高的预售楼盘[9] - “皇都”全部388个单位在2025年12月中悉数售罄，合约销售总额超过42亿港元[9] 内地市场项目表现 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币[11] - 广州CBD核心的“凯旋新世界”以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[11] - 沈阳“悦景·新世界”持续稳居区域销售额首位[11] 未来业务布局与推盘计划 - 2026下半财年在香港计划推出超过1300个优质单位，包括九龙玫瑰街“滶蕴”、尖沙咀“瑧玥”及大围站“柏傲庄3期”的540个单位[13] - 内地市场重点在深圳，龙岗“新世界188號”项目总建筑面积约63万平方米，将提供约3000个住宅单位，首期预计2026年第二季度销售[13] - 持有约1500万平方呎农地储备，其中1200万平方呎位于北部都会区范围[13] 投资物业与K11品牌发展 - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall保持近100%的高出租率，多个国际奢侈品牌计划于2026年内开业[14] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月开幕至年底已录得超过1300万人次客流[15] - 广州汉溪K11于2025年9月底开业，国庆期间接待约70万人次[15] - 上海K11 ELYSEA办公楼部分预租率已超过50%，杭州K11项目计划于2027年第四季度起逐步开业[15]

核心观点 - 公司2026财年中期核心经营指标延续向好态势，核心盈利录得36亿港元，总债务减少17亿港元，经调整净利重回正数区间 [1] - 公司“双轮驱动”战略深化落地，物业销售强劲，投资物业稳健增长，财务结构改善，业务发展态势持续向好 [1][5] 财务表现 - 报告期内核心盈利录得36亿港元，总债务减少17亿港元，减债策略已见成效 [1] - 经调整净利重回正数区间 [1] 物业销售表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超过270亿港元全年目标的一半 [1] - 香港市场合约销售录得103亿港元，创下2021年以来最高纪录 [1] - 内地市场合约销售约32亿人民币，核心项目持续释放价值 [2] - 广州凯旋新世界以21.8万/平方米的网签单价位居全国首位 [2] - 沈阳悦景 新世界持续稳居区域销售额首位 [2] 香港物业销售详情 - 公司精准把握香港楼市回暖窗口，积极推盘应市，多个项目表现亮眼 [2] - 西九高铁艺文商圈的瑧尔、九龙城住宅项目瑧博甫推出即告售罄 [2] - 新世界滶晨、柏蔚森等项目成为片区市场的明星级项目 [2] 内地物业销售详情 - 广州耀胜尊府首期顺利完成交付，二期即将应市加推 [2] - 白鹅潭商圈的新世界 天馥新推产品吸引全城改善买家高度关注，并于新春期间登顶中心区热门板块榜首 [2] 投资物业表现 - 撇除已出售及新开业资产影响后，投资物业板块业绩录得5%同比增长，提供稳定经常性收益 [3] - 香港K11 MUSEA自2024年7月以来成功吸引超过10个国际一线奢侈品牌入驻或升级店铺 [3] - 香港K11 Art Mall出租率长期保持100%满租状态 [3] - 广州汉溪K11购物艺术中心于2025年9月开业，首周累计吸引客流近70万人次 [3] - 国庆黄金周期间，K11内地商场整体销售同比增长23% [3] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底累计项目客流总量突破1300万人次 [3] 投资物业未来布局 - 上海K11 Atelier Huaihai办公楼项目预计2026年入市，预租率已超过50% [4] - 杭州K11 Art Mall及K11 Atelier计划于2027年第四季度起逐步开业 [4] 投资物业出租率 - 截至2025年12月31日，香港K11 Art Mall出租率保持近100%，K11 MUSEA出租率升至98%，K11 Atelier Victoria Dockside写字楼出租率维持在99% [4] - 香港83琼林街写字楼出租率已从50%大幅跃升至74% [4] - 上海K11 Art Mall与武汉光谷K11的出租率分别达到92%和90% [5] - 广州云门NEW PARK、广粤天地商业出租率均超出90%，其中广粤天地出租率高达96% [5] 战略与展望 - 公司坚持“销售物业+经营性资产”的双轮驱动模式 [5] - 展望下半财年，随着优质新盘密集推售、核心投资项目稳步落地以及农地价值逐步释放，公司将继续稳步迈向高质量发展新阶段 [5]

核心观点 - 公司2026财年中期业绩显示核心经营指标向好 核心盈利录得36亿港元 总债务减少17亿港元 经调整净利重回正数区间 合约销售达138亿港元 超越全年目标半数 投资物业业绩同比增长5% [1] - 公司执行“销售物业+经营性资产”的双轮驱动战略 通过物业销售强劲表现和投资物业稳健增长 推动财务结构优化 并计划通过持续推盘和项目开业迈向高质量发展 [1][11] 财务表现与债务管理 - 2026上半财年核心盈利录得36亿港元 总债务减少17亿港元 经调整净利重回正数区间 减债策略已见成效 [1] - 上半财年合约销售达138亿港元 超过270亿港元全年目标的一半 [1][6] 物业销售表现 - 香港市场合约销售录得103亿港元 创下2021年以来最高纪录 [6] - 香港市场多个项目表现亮眼 例如西九高铁艺文商圈的瑧尔、九龙城住宅项目瑧博甫推出即告售罄 滶晨、柏蔚森等项目成为片区明星级项目 [6] - 内地市场合约销售约32亿人民币 广州凯旋新世界以21.8万/平方米的网签单价位居全国首位 广州耀胜尊府首期完成交付 沈阳悦景‧新世界持续稳居区域销售额首位 [7] 投资物业运营 - 投资物业板块业绩录得5%同比增长 为公司带来稳定的经常性收益 [1][8] - 香港K11 MUSEA自2024年7月以来吸引超过10个国际一线奢侈品牌入驻或升级店铺 Prada、Miu Miu及Alo Yoga计划于2026年内开业 [8] - 香港K11 Art Mall出租率长期保持100%满租状态 [8] - 广州汉溪K11购物艺术中心于2025年9月开业 首周累计吸引客流近70万人次 [8] - 国庆黄金周期间 K11内地商场整体销售同比增长23% [8] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底累计项目客流总量突破1300万人次 [8] 项目发展与出租率 - 上海K11 Atelier Huaihai办公楼项目预计2026年入市 预租率已超过50% [9] - 杭州K11 Art Mall及K11 Atelier计划于2027年第四季度起逐步开业 [9] - 截至2025年12月31日 香港K11 Art Mall出租率近100% K11 MUSEA出租率升至98% K11 Atelier Victoria Dockside写字楼出租率维持在99% 香港83琼林街写字楼出租率从50%大幅跃升至74% [9] - 内地核心投资物业出租率保持稳健 上海K11 Art Mall出租率达92% 武汉光谷K11出租率达90% 广州云门NEW PARK和广粤天地商业出租率均超出90% 其中广粤天地出租率高达96% [10] 战略与展望 - 公司坚持“销售物业+经营性资产”的双轮驱动模式 [1][11] - 展望下半财年 公司将通过优质新盘密集推售、核心投资项目稳步落地以及农地价值逐步释放 持续创造价值 [11]

业绩总结 - 核心经营利润为36亿港元，同比下降18%[7] - 股东应占亏损为37亿港元，包含一次性损失[7] - 2026年上半年，开发物业(DP)收入为39亿港元，同比下降53.5%[93] - 2026年上半年，香港地区收入为31亿港元，同比下降8.2%[93] - 2026年上半年，中国大陆地区收入为34亿港元，同比下降54.6%[93] - 1HFY26集团总合同销售额为138亿港元，符合FY26指引[24] 用户数据 - 1HFY26的总客流量超过1300万人次[61] - 2025年国庆假期的客流量超过70万人次[6] - K11 MUSEA的入住率从2025年6月的96%提升至98%[46] - K11 MUSEA的入住率提升至95%[1] - 上海K11艺术商场的入住率为92%[4] - 广州云门新公园的入住率为91%[4] 财务状况 - 净债务为138亿港元，较2025年6月减少1%[9] - 完成200亿港元的债务交换，提升财务灵活性[11] - 2025年12月，债务到期金额为448亿港元[10] - 2025年6月30日之前到期的债务为290亿港元[79] - 1HFY26的G&A费用同比下降18%[72] 未来展望 - K11 Atelier预计在2026年下半年开业，预租率超过50%[68] - 预计总可开发建筑面积(GFA)约为1450万平方英尺[87] 土地交换与开发 - 在Ma Sik Road的土地交换完成，土地溢价为每平方英尺1627港元，比2024年可比案例低35%[91] - Lung Tin Tsuen (Phase 4)的土地交换完成，土地溢价约为每平方英尺1600港元，比2025年可比案例低30%[91] - Sha Ha, Sai Kung (Phase 1 + 2)的总建筑面积为79万平方英尺[87] 其他信息 - 资产处置和债务减少措施持续推进，利息成本下降[20] - 2026年上半年，投资物业(IP)收入为26亿港元，同比增长2.3%[93] - 2026年上半年，投资物业的分部结果为18亿港元，同比增长3.9%[93] - 2026年上半年，开发物业的分部结果为20亿港元，同比下降42.6%[93] - FY24的资本支出为14.8亿港元，FY25预计为12.6亿港元[70] - 公司致力于通过可持续发展举措创造长期股东价值[82]

2026年春节假期香港旅游及零售市场表现 - 2026年春节假期（2月15日至23日）访港旅客总数约177万人次，较去年同期上升14% [1] - 其中内地访港旅客约150万人次，较去年上升14%，非内地访港旅客约27万人次，同比亦上升14% [1] - 假期期间平均每日内地旅客入境人次约17万，入境高峰日为2月18日（正月初二），当天约有21万人次内地旅客访港 [1] 旅客结构与活动参与 - 最多内地旅客使用的入境口岸为高铁西九龙站，其次为落马洲支线 [1] - 春节假期期间共有约2400个内地入境旅行团接近8.4万人次访港，旅行团数目较去年春节假期上升约9% [3] - 上述旅行团中，过夜行程占比约74% [3] 零售与商业地产表现 - 春节假期期间，香港酒店入住率普遍达到90% [3] - 文化零售地标“K11 MUSEA”在2月16日至22日期间，人流量比去年同期上升10%，创下开业以来农历新年假期新高 [3] - 同期，“K11 MUSEA”的旅客消费金额按年增加60%，其中录得最大额单笔消费超过200万港元 [3]

内地业务表现 - 上海K11 ELYSEA项目中的K11 ATELIER Huaihai办公楼预租表现强劲，截至2026年1月已锁定超50%意向面积，吸引了零售、律所、咨询、金融等领域的领军企业入驻，预计2026年下半年逐步面市 [1][2][4] - 内地K11项目在双旦假期期间，日均客流同比增加逾10%，整体销售额同比大升近20%，其中潮玩IP类别销售额同比飙升近44%，电子产品类别增长逾一倍 [5] - 广州K11在元旦期间客流同比上升近20%，整体销售额同比大升37% [5] - 广州汉溪K11在双旦期间累计客流突破65万，较上月同期大增逾50% [7][9] 香港业务表现 - 香港K11 MUSEA在跨年至元旦假期期间，客流同比上升近50%，会员消费录得按年逾40%增长 [1][10][12] - 香港K11 MUSEA会员消费中国际奢侈品牌及钟表珠宝品牌表现亮眼，按年升幅分别逾40%及80%，旅客最大单笔消费额超过100万港元 [10] 项目与品牌发展 - 上海K11 ELYSEA项目总建筑面积达13万平方米（约140万平方呎），与邻近的上海K11形成联动效应，其办公楼部分K11 ATELIER Huaihai近期与Marsh集团达成租赁协议，租赁面积达6,000平方米 [2] - 上海K11 ELYSEA及宁波K11再获国际设计大奖，彰显品牌影响力 [1] - 广州K11在双旦期间引入国际戏剧IP，为消费者提供丰富的文化体验 [5][7] - 广州凯旋新世界领跑高端住宅市场 [1] - 香港滶晨项目总价及均价分创港岛南岸标准户型单位价格新高 [1] 可持续发展成就 - 新世界发展在环境信息披露平台CDP的气候项目中获得最高评分，在全球超过20,000家获得评分的企业中位列前4%，成功跻身2025年度“A评分榜单” [13] - 集团在CDP水资源项目也获得优异成绩，反映其在商业策略、风险披露、公司治理及科学基础减量目标等多个核心范畴的卓越表现 [13]

公司近期经营业绩 - 2025财年实现收入276.8亿港元，核心经营溢利60.1亿港元，毛利116.26亿港元 [2] - 2025财年成功完成260亿港元的销售目标，香港及内地合约销售分别贡献110亿港元与140亿元人民币 [3] - 主动上调2026财年销售目标至270亿港元，展现出稳中求进的姿态 [2][3] 香港市场表现 - 香港K11 MUSEA客流同比上升12%，创开业以来国庆黄金周客流新高 [1] - “83琼林街”甲级写字楼项目获AECOM亚洲区总部承租约1.1万平方米，创疫情后区内最大宗甲级写字楼租务纪录 [1] - “PAVILIA COLLECTION”系列表现强劲，“滶晨”项目售出超过667套，累计合约销售金额突破114亿港元，成为年度合约销售最高新楼盘 [3] - 北角“皇都”项目首日售罄，创港岛新盘呎价新高，截至10月底售出超过353个单位，总成交金额约40亿港元 [3] 内地市场表现 - 内地K11黄金周期间整体销售额同比增长23% [1] - 广州汉溪K11开业，耀胜新世界广场TOD综合体全业态投入使用，耀胜尊府十一黄金周来访量劲增106% [1] - 广州“广粤观邸”项目开盘即售出20亿元人民币，凯旋新世界、新世界·天馥和新世界凯粤湾等项目销售额均突破10亿元人民币 [4] - 沈阳悦景 新世界10月销售额保持区域板块冠军 [1] 投资物业表现 - 2025财年投资物业收入录得50.55亿港元，其中香港市场收入32.34亿港元（分部业绩24.01亿港元），内地市场收入18.21亿港元（分部业绩8.43亿港元） [6] - K11商业分部经营业绩较上年同期提升4%，出租率、客流量及销售额三项关键指标协同增长 [6] - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall创下历史最高客流量纪录，内地项目通过差异化定位和首店经济实现快速拓展 [7] - 深圳太子湾K11 ECOAST项目累计接待访客量突破1,200万人次 [7] - 广州汉溪K11已于9月29日投入运营，上海K11 ELYSEA与杭州K11在建 [7] 财务状况与融资 - 获得德意志银行提供的最高达59亿港元的定期贷款融资支持，首阶段承诺融资额度为39.5亿港元，用于债务管理及杠杆比率优化 [2] - 两年内到期债务从738亿港元降至290亿港元，一年内到期债务由416亿港元骤降至66亿港元，中短期流动性压力明显改善 [9][11] - 2025财年顺利完成882亿港元的银行再融资，并于9月25日获得额外39.5亿港元的银行承诺贷款额度 [11] - 平均融资利率降至4.8%，总融资成本从上一财年的87亿港元减少至74亿港元 [11] 成本管控与资本支出 - 2025财年资本支出同比下降15%，降至126亿港元，计划继续压降至120亿港元以下 [11] - 运营开支同比减少16%，表现出精简运营成本的决心 [11] 土地储备与未来项目 - 香港市场拥有西九龙“BOHEMIAN COLLECTION”项目、九龙塘低密度豪宅及北部都会区的农地开发计划 [4] - 与招商蛇口合作的粉岭马适路项目已动工，预计2027财年推售；与华润置地合作的元朗南项目第一期已完成补地价，预计2027财年开始预售 [4] - 内地深圳龙岗188项目将提供约3000套住宅单位，深圳西丽城市更新项目已获政府批复，预计2026年推售 [5][6]

广东省假期旅游市场总体表现 - 国庆中秋假期广东省接待游客逾6517万人次，旅游收入超613亿元，均较去年假期增长10%以上 [1] - 深圳市接待游客超920万人次，香港接待内地旅客约140万人次，游客数量均较去年国庆假期增长 [1] 深圳市旅游市场深度分析 - 深圳市接待游客920.26万人次，较2024年国庆七天假期增长12.4%，旅游总收入89.4亿元，增长17.6% [2] - 外国游客入境9.1万人次，增长145.2% [2] - 假期首日整体旅游订单量同比增长39% [2] - 新开业地标“湾区之眼”书城总建筑面积超13万平方米，前海冰雪世界总建筑面积约10万平方米，成为假期黑马景区 [2] 香港旅游市场及消费表现 - 赴港内地旅客约140万人次，较去年国庆七天假期增长约15%，其中首日达23.28万人次 [3] - 假期中共有约1300个内地旅行团赴港，六成为过夜旅客，酒店行业收入增长逾一成，平均入住率超过九成 [3] - 零售市场中金饰和化妆品销售额录得低双位数增长，电子产品零售业务亦有改善 [4] - 尖沙咀K11 MUSEA商场假期人流同比增加12%，创开业以来同期新高，内地旅客最大额单笔消费逾100万港元 [4]

2025财年业绩表现 - 2025财年收入为276.8亿港元，较2024财年357.8亿港元同比下降23% [1] - 收入下降主因建筑业务接近完工、中国内地物业开发确认收入减少及已出售业务收入流失 [1] - 毛利为116.3亿港元，同比下降10% [1] - 来自持续经营业务之核心经营利润为60.2亿港元，同比下降13% [1] - 估算核心利润约5亿港元，稍低于预期 [1] - 董事会决议不派发末期股息 [1] 2026财年销售目标与物业表现 - 公司设定2026财年全年销售目标270亿港元，同比增4% [2] - 2025财年香港实现应占合约销售约110亿港元，主要来自"柏傲"系列豪宅项目及写字楼项目888 Lai Chi Kok Road [2] - 2025财年中国内地物业取得合约销售人民币140亿元，其中大湾区占比52% [2] - 销售表现得益于2024年初楼市"撤辣"及预期利率下调 [2] - 投资物业表现理想，K11 MUSEA及K11 ArtMall通过举办大型文化展览及优化租户组合，人流及销售额均录得增长 [2] 财务状况与减债措施 - 公司总债务由2024财年底约1,516亿港元降至约1,460亿港元 [3] - 净负债约为1,201亿港元，较2024财年底减少约45亿港元 [3] - 短期债务大幅减少至约66亿港元 [3] - 公司于2025年6月成功完成882亿港元贷款再融资，增强了财务灵活性 [3] - 提出"七大减债措施"，包括加快销售、释放农地价值、加快出售非核心资产、降低资本开支及暂停派息等 [3] 投资评级与估值 - 维持买入评级，上调目标价至9.70港元 [3] - 公司市净率约0.13倍，低于同行平均0.3-0.4倍 [3] - 目标价基于资产净值估算80%折让得出 [3] - 利率未来12至18个月可能进一步下降，中国香港房地产市场有序复苏 [3]