当前，房地产行业正经历长期调整，进入"磨底"阶段。外部融资环境持续收紧，去杠杆进程加速，行业面临的挑战更加严峻。 作为港资房企的代表之一，新世界发展（0017.HK）10月业绩显示，香港及内地市场均有不俗表现。在商业零售板块，香港K11 MUSEA的客流同比升 12%，创出开业以来国庆黄金周的客流新高；内地K11黄金周期间整体销售额同比增长23%；香港九龙西地标甲级写字楼"83琼林街"项目获AECOM亚洲区 总部承租约为1.1万平方米楼面，创下疫情后区内最大宗甲级写字楼租务纪录。 物业销售方面，新世界联合远东发展的启德临海豪宅项目THE PAVILIA FOREST柏蔚森以现楼形式推售，目前累计售出近750套，销售额逾52亿港元，展 现市场对临海地标住宅的强劲需求；HOUSE MUSE瑧博于9月底以价单形式推出115套，即日全数售罄，销售额逾8亿港元。在内地，随着广州汉溪K11开 业，耀胜新世界广场这座TOD综合体已全业态投入使用，耀胜尊府市场热度持续攀升，十一黄金周来访量劲增106%。沈阳悦景 新世界10月销售额保持区 域板块冠军。 这延续了新世界2025年以来业绩稳中有进的势头。在复杂多变的市场环境中，新 ...

广东省假期旅游市场总体表现 - 国庆中秋假期广东省接待游客逾6517万人次，旅游收入超613亿元，均较去年假期增长10%以上 [1] - 深圳市接待游客超920万人次，香港接待内地旅客约140万人次，游客数量均较去年国庆假期增长 [1] 深圳市旅游市场深度分析 - 深圳市接待游客920.26万人次，较2024年国庆七天假期增长12.4%，旅游总收入89.4亿元，增长17.6% [2] - 外国游客入境9.1万人次，增长145.2% [2] - 假期首日整体旅游订单量同比增长39% [2] - 新开业地标“湾区之眼”书城总建筑面积超13万平方米，前海冰雪世界总建筑面积约10万平方米，成为假期黑马景区 [2] 香港旅游市场及消费表现 - 赴港内地旅客约140万人次，较去年国庆七天假期增长约15%，其中首日达23.28万人次 [3] - 假期中共有约1300个内地旅行团赴港，六成为过夜旅客，酒店行业收入增长逾一成，平均入住率超过九成 [3] - 零售市场中金饰和化妆品销售额录得低双位数增长，电子产品零售业务亦有改善 [4] - 尖沙咀K11 MUSEA商场假期人流同比增加12%，创开业以来同期新高，内地旅客最大额单笔消费逾100万港元 [4]

2025财年业绩表现 - 2025财年收入为276.8亿港元，较2024财年357.8亿港元同比下降23% [1] - 收入下降主因建筑业务接近完工、中国内地物业开发确认收入减少及已出售业务收入流失 [1] - 毛利为116.3亿港元，同比下降10% [1] - 来自持续经营业务之核心经营利润为60.2亿港元，同比下降13% [1] - 估算核心利润约5亿港元，稍低于预期 [1] - 董事会决议不派发末期股息 [1] 2026财年销售目标与物业表现 - 公司设定2026财年全年销售目标270亿港元，同比增4% [2] - 2025财年香港实现应占合约销售约110亿港元，主要来自"柏傲"系列豪宅项目及写字楼项目888 Lai Chi Kok Road [2] - 2025财年中国内地物业取得合约销售人民币140亿元，其中大湾区占比52% [2] - 销售表现得益于2024年初楼市"撤辣"及预期利率下调 [2] - 投资物业表现理想，K11 MUSEA及K11 ArtMall通过举办大型文化展览及优化租户组合，人流及销售额均录得增长 [2] 财务状况与减债措施 - 公司总债务由2024财年底约1,516亿港元降至约1,460亿港元 [3] - 净负债约为1,201亿港元，较2024财年底减少约45亿港元 [3] - 短期债务大幅减少至约66亿港元 [3] - 公司于2025年6月成功完成882亿港元贷款再融资，增强了财务灵活性 [3] - 提出"七大减债措施"，包括加快销售、释放农地价值、加快出售非核心资产、降低资本开支及暂停派息等 [3] 投资评级与估值 - 维持买入评级，上调目标价至9.70港元 [3] - 公司市净率约0.13倍，低于同行平均0.3-0.4倍 [3] - 目标价基于资产净值估算80%折让得出 [3] - 利率未来12至18个月可能进一步下降，中国香港房地产市场有序复苏 [3]

2025财年业绩表现 - 营业收入276.81亿港元 毛利116.26亿港元 核心经营溢利60.16亿港元 [2] - 持续经营业务股东应占亏损163.02亿港元 主要源于发展物业减值拨备85亿港元 11SKIES项目估值减值27亿港元 内地旧有物业出售亏损12亿港元 [2] 融资进展 - 获得德意志银行牵头的59亿港元定期贷款融资 其中39.5亿港元为初始承诺部分 [2] - 融资以Victoria Dockside物业组合为抵押 包含K11 ARTUS、K11 ATELIER、K11 MUSEA、香港瑰丽酒店及停车场 [2] - 已完成882亿港元银行再融资 为债务结构调整争取时间 [3] 债务结构优化 - 总债务从2024年12月末1465亿港元降至2025年6月末1460亿港元 净债务从1246亿港元降至1201亿港元 [4] - 两年内到期债务从738亿港元大幅下降至290亿港元 其中一年内到期债务从416亿港元降至66亿港元 [4] 七项减债措施实施进展 资产出售与项目销售 - 2025财年达成260亿港元合约销售目标 其中香港110亿港元 内地140亿元人民币 [6] - 出售香港ARTISAN HUB、北京新景写字楼、宁波新世界写字楼及启德体育园股权等非核心资产 [8] - 2026财年合约销售目标提升至270亿港元 [6] 香港项目推盘计划 - 九龙城"瑧博"项目开盘当日售罄 [7] - 2026财年将推柏傲庄III期(530单位)、西九龙广东道项目(530单位)、玫瑰街豪宅(110单位)及天御豪宅(170单位) [7] - 2027年计划推将军澳百胜角项目(700单位)、龙田村合作项目(1800单位)及马适路合作项目(2300单位) [7] 内地项目储备 - 推售广州凯旋新世界、深圳西丽项目、沈阳悦景新世界和龙岗188等多个项目 [8] 农地转换进展 - 2025年成功转换或即将转换50万平方呎农地 用于马适路项目和龙田村一期 [9] - 未来1-2年可转换200万平方呎农地 长期具备940万平方呎农地转换潜力 [9] 成本控制 - 2025财年资本支出126亿港元 同比下降15% 计划进一步压降至120亿港元以下 [11] 现金流管理 - 暂停向股东及永续债持有人派息以保留现金 [12] 投资物业运营表现 香港物业收入贡献 - 香港投资物业收入32.34亿港元 分部业绩24.01亿港元 占集团核心溢利40% [15] - K11 MUSEA引进爱彼、Van Cleef & Arpels等奢侈品牌扩店 未来两年计划完成超10个品牌进驻升级 [15][17] - K11 Art Mall出租率100% 动漫潮玩类商户销售额同比提升65% 运动时尚品牌销售额升幅40% [19][20] 内地物业运营 - 内地投资物业收入18.21亿港元 分部业绩8.43亿港元 [21] - 上海K11 ART MALL(94%)、沈阳K11(84%)、武汉光谷K11(93%)、广州云门NEW PARK(97%)、广粤天地(97%)出租率保持稳定 [23] - 深圳太子湾K11 ECOAST于2025年4月起陆续开业 [21] 未来项目储备 - 上海K11 ELYSEA(13万平方米)写字楼部分2026年开业 [26] - 杭州新世界·城市艺术中心(74万平方米)预计2025年底全面竣工 [26]

核心财务表现 - 持续经营业务收入276.81亿港元 毛利116.26亿港元 核心经营溢利60.16亿港元 [1] - 香港物业发展收入26.96亿港元 分部业绩8.77亿港元 内地物业发展收入123.44亿港元 分部业绩47.03亿港元 [1] - 香港投资物业收入32.34亿港元 分部业绩24.01亿港元 内地投资物业收入18.21亿港元 分部业绩8.43亿港元 [1] 物业销售表现 - 香港与内地物业合约销售总额260亿港元 其中香港项目110亿港元 内地项目140亿元人民币 [1] - 内地销售中大湾区为首的南部地区贡献占比52% [1] - 2026财年销售目标上调至270亿港元 [1] 投资物业运营 - 香港与内地写字楼及商场出租率与销售额稳步增长 经常性收入持续提升 [1] - K11 MUSEA和K11 Art Mall财年内客流量创历史新高 [1] 管理层展望 - 公司将把握利率下跌与地产市况回升契机 全力推进销售加速资金回笼 [2] - 对完成全年销售目标抱有充足信心 [2]

财务表现 - 2025财年核心经营溢利60亿港元 [1] - 完成882亿港元银行再融资 总债务和净债务均下跌 [1] - 资本支出同比下降15% 运营支出下降16% [2] - 平均利率和总融资成本显著下降 [2] 销售业绩 - 2025财年物业合约销售达260亿港元 其中香港项目110亿港元 内地销售140亿元人民币 [3] - 香港滶晨项目销售额超107亿港元成为销冠 皇都项目首日售罄创港岛呎价新高 [3] - 内地广州广粤观邸开盘即售20亿元 [3] - 设定2026财年销售目标270亿港元 [1] 投资物业 - 香港K11 MUSEA及Art Mall客流同比上升20%创历史新高 [3] - 深圳K11 ECOAST吸引客流超1200万 宁波K11成功引入多家首店 [3] - K11分部业绩增长4% [3] - 广州汉溪K11将于9月29日开业 上海K11 ELYSEA等项目将陆续亮相 [4] 土地储备与项目规划 - 2026财年在香港市场推出超2100个单位 包括九龙城瑧博和西九龙等项目 [4] - 粉岭马适路商住项目已动工 提供2300套住宅单位 [4] - 元朗龙田村4期项目完成补地价 将提供700多个单位 [4] - 内地重点推进深圳龙岗188项目和西丽城市更新项目 [4] 融资能力 - 银行贷款最早到期日延长至2028年6月30日 [2] - 获得额外39.5亿港元银行已承诺贷款额度 未来可按需增加规模 [2]

中期业绩表现 - 中期基本盈利31亿港元 按年持平 但较预期低4% [1] - 中期股息每股0.66港元 按年增长3% 符合预期 [1] 零售租金展望 - 管理层对零售租金持谨慎态度 预计零售租金回报可能转为负面 [1] - 海港城租金调整预计出现低单位数下降 较上半年正面调整回落 [1] 资产重组计划 - 计划对马哥孛罗酒店进行重大资产提升或全面重建 施工将于2025年后开始 [1] - 若进行资产提升 资本开支约20亿港元 中断期仅两年 财务影响有限 [1] - 若全面重建 面临尖沙咀K11 MUSEA等豪华商场竞争加剧 可能干扰广东道奢侈品租户 [1] 投资评级 - 维持中性评级及目标价20港元 [1]

香港新盘市场表现 - 7月香港新盘市场交投活跃 录得逾2000宗成交 环比增加逾三成 [2] - 港岛南岸第5期"DEEP WATER PAVILIA滶晨II"首轮发售88套 即日售出82套 占价单可售单位93% [8] - 港岛南岸第5期累计售500套 实现销售额近88亿港元 [8] 内地业务发展 - 上海天汇玺448套住宅单位两轮销售后售罄 项目位于普陀区黄金地段 [4] - 广州耀胜新世界广场住宅部分加推二期特色单位 建筑面积88至245平方米 [4] - 深圳K11 ECOAST新增近20个品牌进驻 涵盖时尚 零售 美妆及餐饮等业态 [4] 项目荣誉与可持续发展 - 上海K11 ELYSEA及宁波THEPARK byK11Select项目获BETTER FUTURE香港设计大奖2025金奖 [6] - 杭州新世界·城市艺术中心获Real Estate Asia Awards 2025中国年度可持续发展项目大奖 [6] 香港豪宅销售表现 - 启德"柏蔚森"累计售逾600套 实现销售额逾42亿港元 9月开始现楼交付 [9] - "STATE PAVILIA皇都"所有"皇都维港珍藏大宅"售罄 平均售价近4000万港元 [9] 文化活动与客流提升 - 香港K11 MUSEA举办"CHIIKAWA DAYS"大型特展 首轮及次轮门票迅速售罄 [10] - CR7® LIFE博物馆揭幕 向C罗致敬 吸引大量球迷到访 [10]

公司融资与财务管理 - 新世界发展达成新银行融资及经统一银行融资协议，涵盖约882亿港元现有境外无抵押金融债务 [1] - 公司执行董事兼行政总裁表示银行支持反映对其业务营运的信心，财务管理策略聚焦降低负债及改善现金流 [1] - 集团完成2024/2025财年260亿港元合约销售目标 [1] 内地市场表现 - 广州、沈阳等地项目销售领先，沈阳悦景・新世界5月登顶沈阳住宅销售榜 [1] - 广州耀胜新世界广场全面交付，新世界・天馥和广佛新世界加推单位热销，吸引港人客户组团到访 [1] - 深圳K11 ECOAST成为大湾区文旅热点，五一假期客流达30万人次 [1] 香港市场表现 - 超级豪宅项目"滶晨"累计售出逾330套，最高单价超53.8万港元/平方米，吸引本地及海外买家 [2] - 启德"柏蔚森"和港岛"皇都"分别售出580套和320套 [2] - K11 MUSEA暑期将推出CR7博物馆和CHIIKAWA特展，进一步拉动客流 [2]