公司评级与目标价调整 - 摩根士丹利上调新鸿基地产目标价，由105港元升至120港元，评级为“增持” [1] - 摩根士丹利上调恒基地产目标价，由30港元升至36港元，评级为“增持” [1] - 摩根士丹利上调长实集团目标价，由39港元升至47港元，评级由“与大市同步”升至“增持” [1] 行业前景与核心驱动因素 - 预期今年住宅楼价将上升10% [1] - 推动楼价上涨的因素包括：内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 人才流入带动租金表现强劲，预期今年租金将增长5% [1] - 强劲的租金意味着更高的收益率和正向利差收益，从而刺激更多投资需求 [1] - 恒指上升产生的财富效应也有助支持楼价 [1]

行业观点与预测 - 摩根士丹利预期今年住宅楼价将上升10% [1] - 推动楼价上升的因素包括内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 人才流入带动租金表现强劲，预期今年租金将增长5% [1] - 恒指上升所产生的财富效应也有助支持楼价 [1] 公司评级与目标价调整 - 新鸿基地产(00016)获“增持”评级，目标价由105港元上调至120港元 [1] - 恒基地产(00012)获“增持”评级，目标价由30港元上调至36港元 [1] - 长实集团(01113)评级由“与大市同步”升至“增持”，目标价由39港元上调至47港元 [1] - 新鸿基地产、恒基地产及长实集团均被列为该行首选 [1]

摩根士丹利上调香港地产股目标价及行业展望 - 摩根士丹利上调多只香港地产股目标价，并将新鸿基地产及恒基地产列为首选，均获“增持”评级 [1] - 新鸿基地产目标价由105港元上调至120港元 [1] - 恒基地产目标价由30港元上调至36港元 [1] - 长实集团评级由“与大市同步”升至“增持”，目标价由39港元上调至47港元 [1] 香港住宅市场前景预测 - 预期今年香港住宅楼价将上升10% [1] - 推动因素包括内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 恒指上升产生的财富效应也有助支持楼价 [1] 香港租赁市场前景预测 - 人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，刺激更多投资需求 [1] - 预期今年香港租金将增长5% [1]

香港住宅房地产市场展望 - 摩根士丹利预期2024年香港住宅楼价将上涨10% [1] - 楼价上涨的主要驱动因素包括：内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 恒指上升产生的财富效应亦有助于支持楼价 [1] 香港住宅租赁市场展望 - 人才流入带动租金表现强劲，预期2024年租金将增长5% [1] - 强劲的租金意味着更高的收益率及正向利差收益，亦刺激更多投资需求 [1] 地产股评级与目标价调整 - 新鸿基地产获“增持”评级，目标价由105港元上调至120港元 [1] - 恒基地产获“增持”评级，目标价由30港元上调至36港元 [1] - 长实集团评级由“与大市同步”升至“增持”，目标价由39港元上调至47港元 [1] - 上述三家公司均被列为行业首选 [1]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

文章核心观点 - 奢侈品市场与高端商场之间长期稳固的“唇齿相依”共生关系在疫情后出现松动甚至破裂 奢侈品销售下滑与渠道策略调整导致高端商场面临租金收入下降和品牌撤离的困境 [4][5][13] - 面对困境 高端商场正积极转型 从依赖奢侈品品牌和核心地段的传统“收租”模式 转向通过引入新消费品牌、打造“首店经济”、举办IP活动及增强社交体验来主动吸引全客层客流的新模式 [26][32][33] 高端商场经营现状与困境 - 多家老牌港资高端地产商经营业绩显著下滑 恒隆地产2024年上半年营收同比下降18.7% 净利润连续两年下降 太古地产2024年上半年亏损12.02亿港元 为15年来首次亏损 新鸿基内地物业租赁收入下降2% 九龙仓投资物业收入下降4% [6][8][10] - 具体商场项目出现奢侈品品牌集中撤离现象 上海One ITC商场有LV、Celine、Tiffany等至少六大奢牌退场 北京金融街购物中心也失去了Dior、Gucci等品牌 [4] - 恒隆地产旗下部分项目租金收入大幅下滑 2025年上半年 武汉和沈阳项目租赁收入同比分别下降36%和37% 上海兴业太古汇和前滩太古里租金收入分别下降6%和10% [23] - 尽管高端商场租赁收入占比因物业销售减少而被动上升 但整体对奢侈品的依赖反而在加深 恒隆高端商场租赁收入占比从58.8%升至70.3% [24] 奢侈品市场变化及其影响 - 中国大陆奢侈品市场在2023年上半年短暂复苏后 自2024年起连续六个季度负增长 2024年全年销售额下跌18%-20% 市场规模回退至2020年水平 [19] - 主要奢侈品集团在亚洲市场（除日本）表现疲软 LVMH集团在2025年第三季度营收同比下滑4% 有机增速仅为1% 开云集团同期营收和有机增速分别下降9.8%和5% [21] - 奢侈品集团为应对全球消费者减少（2022-2024年减少约5000万人）及市场下滑 采取两大自救策略：一是积极开辟线上销售渠道（如LVMH将Tiffany、尚美等品牌引入天猫） 二是线下门店向核心地段和商圈收缩集中 导致非核心商圈门店关闭（如Gucci在2024年至今于中国大陆关闭9家门店） [23] 高端商场的转型策略与新兴模式 - 传统高端商场开始寻求转型与去高端化 恒隆地产在2025年中报提出将侧重引入老铺黄金、泡泡玛特等新消费品牌 布局轻资产项目 并展开全客层运营 [26] - 以华润万象生活为代表的大陆商业地产商展现出更强增长势头 其通过差异化产品线（万象城、万象汇、万象天地）和下沉市场布局（在厦门、武汉等城市开设14家万象城）避开一线城市激烈竞争 [26][29] - 新运营模式的核心在于将商场从“卖场”转变为“景区”和“策展人” 通过“首店经济”、IP联名、展会活动及打造细分体验场景（如潮玩、二次元、宠物友好空间）来主动吸引客流 实现从“被动接触”到“主动吸引”的转变 [32] - 转型实践已取得初步成效 静安大悦城通过每年近300场活动及超30场国际顶流IP快闪 商业销售额提升近45% 由华润经营的CP静安引入106家首店品牌 客流同比增长33% 上海新天地2024年上半年租金收入2.44亿元 同比增长4% 重点也在于“首店”效应 [32][33]

价单信息显示，2号价单1月3日推出73套房源，折实价345.6万至826.9万港元，折合单价约1万至1.37万 港元/平方英尺；1号价单去年12月30日公布148套房源，折实价343.5万至831.8万港元，单价区间为1万 至1.38万港元/平方英尺。 免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。 新地代理总经理胡致远透露，客源中新界区占比达65%，其中新界东买家占45%；九龙区及港岛区分别 占25%、10%。项目或于加推新单位，首批销售最快周末启动。 观点网讯：1月4日，新鸿基地产旗下香港西沙SIERRA SEA 2A期项目累计获逾1.6万组购房登记，较首 批两张价单221套房源超额认购71倍，预计本周末启动首轮销售。 据了解，该项目自上周三开放ICC示范单位后，参观量已突破2万人次。 ...

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于01月02日美东时间16:00收报26445.95点，较上一交易日上涨107.48点，涨幅0.41% [1] - 当日交易区间在26180.87点至26472.92点之间，成交量为5805.67万 [1] - 其对应的恒生指数现货收报26338.47点，当日上涨707.93点，涨幅2.76% [1] 主要蓝筹股ADR价格变动 - 汇丰控股ADR收报125.368港元，较香港市场收盘价上涨0.86% [2] - 腾讯控股ADR收报627.621港元，较香港市场收盘价上涨0.74% [2] 重点个股ADR与港股价格对比 - 科技股表现强劲：腾讯控股港股涨4.01%至623.000港元，其ADR溢价4.621港元 [3]；阿里巴巴港股涨4.34%至149.000港元，其ADR溢价2.685港元 [3]；百度集团港股大涨9.35%至143.800港元，其ADR溢价2.587港元 [3]；网易港股涨6.62%至228.800港元，其ADR溢价1.149港元 [3] - 金融股普遍上涨：汇丰控股港股涨1.55%至124.300港元，其ADR溢价1.068港元 [3]；建设银行港股涨1.43%至7.800港元，其ADR溢价0.003港元 [3]；友邦保险港股涨4.26%至83.300港元，其ADR溢价0.169港元 [3]；中国平安港股涨2.53%至66.800港元，其ADR溢价0.520港元 [3] - 部分个股出现折价：携程集团港股涨5.23%至583.000港元，但其ADR价格为580.404港元，较港股低2.596港元 [3]；快手港股涨3.60%至66.250港元，但其ADR价格为63.502港元，较港股低2.748港元 [3]；中国银行港股涨1.57%至4.530港元，但其ADR价格为4.519港元，较港股低0.011港元 [3]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00016 | | 說明 | | | | | | | | 多櫃檯證券代號 | 80016 | RMB 說明 | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | | 2,897,780,274 | | | 0 | | 2,897,780,274 | | 增加 / 減少 (-) | | | | 0 | | | 0 | | | | 本月底結存 | | | | 2,897,780,274 | | | 0 | | 2,897,780,274 | 第 2 頁 ...

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于12月30日美东时间16:00收报25845.14点，较前一交易日下跌9.46点，跌幅为0.04% [1] - 当日交易区间为25815.14点至25919.17点，振幅为0.40%，成交量为3686.07万股 [1] - 其对应的香港恒生指数收报25854.60点，上涨219.37点，涨幅为0.86% [1] 主要成分股价格变动 - 大型蓝筹股表现分化，汇丰控股ADR换算价为123.376港元，较香港收市价上涨0.31%；腾讯控股ADR换算价为599.528港元，较香港收市价下跌0.08% [2] - 在所列27只成分股中，港股市场多数上涨，其中百度集团-SW涨幅最大，上涨10.600港元至129.700港元，涨幅达8.90% [3] - 港股市场下跌个股包括友邦保险下跌0.550港元至81.650港元，跌幅0.67%；中国平安下跌0.450港元至65.950港元，跌幅0.68%；百济神州下跌1.200港元至182.600港元，跌幅0.65%；泡泡玛特下跌9.100港元至190.800港元，跌幅4.55% [3] 港股与ADR价格对比 - 多数个股的ADR换算价低于其港股收盘价，显示ADR市场交易情绪相对谨慎 [3] - 网易-S的ADR换算价为218.569港元，较其港股收盘价221.800港元低3.231港元，折价幅度相对较大 [3] - 部分个股ADR出现溢价，汇丰控股ADR溢价0.376港元，友邦保险ADR溢价0.420港元，香港交易所ADR溢价1.071港元，中国平安ADR溢价0.461港元，中银香港ADR溢价0.158港元，快手-W ADR溢价5.529港元，新鸿基地产ADR溢价0.518港元，交通银行ADR溢价0.700港元，安踏体育ADR溢价0.195港元 [3]