核心观点 - 花旗认为投资者已将焦点从香港房地产市场去年的平淡表现转向2026、2027年的上升潜力 包括房价、利润率及销售额的上升潜力 加速投资提升资产净值的计划 以及零售物业与中环区写字楼租金前景的两极化 [1] - 相较于收租股 发展商在2026至2027年展现更大的每股盈利上行潜力 主要得益于房价改善带来的房屋销售利润率提升及潜在具增值效益的新土地收购 [1] 投资推荐与盈利前景 - 推荐股票包括新鸿基地产、信和置业、恒基地产(3月后)及恒隆地产 [1] - 预计香港置地、九龙仓置业及置富产业信托的盈利录得增长 [2] - 预计新鸿基地产、信和置业、长实集团、希慎兴业的盈利大致稳定 [2] - 预计恒隆地产及太古地产盈利同比下降0%至5% 但2025年下半年已因零售营业额租金改善而好转 [2] - 预计嘉里建设盈利倒退15-20% 符合预期 [2] - 预计恒基地产盈利倒退40% 因缺乏出售收益等 [2] - 预计冠君产业信托盈利倒退10% [2] - 预计领展表现疲弱 [2] 股息前景 - 太古地产及香港置地承诺实现中单位数同比增长的股息 [2] - 九龙仓置业的每股股息增长主要得益于稳定的65%派息率下利息成本的节省 [2] - 新鸿基地产、长实集团、信和置业、嘉里建设、恒隆地产、希慎兴业、九龙仓集团的股息预计维持稳定 [2] - 迎来五十周年的恒基地产股息存在争议 [2] - 领展房产基金、置富产业信托及冠君产业信托因租金负增长 预计每基金单位分派数下降 [2] 市场与租金趋势 - 零售物业(奢侈品为正增长)与中环区写字楼(负面程度减轻)的租金前景 相对于周边地区零售/写字楼(仍为负增长)呈现两极化 [1]

沽空比率最高的股票 - 华润啤酒-R、安踏体育-R、李宁-R的沽空比率均达到100.00%，位居前三位 [1] - 联想集团-R、中国平安-R、香港交易所-R的沽空比率分别为82.43%、71.58%、63.74%，位列前十 [2] - 快手-WR、美团-WR、中国中车、蔚来-SW的沽空比率在51.78%至55.72%之间，进入前十榜单 [2] 沽空金额最高的股票 - 泡泡玛特、小米集团-W、阿里巴巴-W的沽空金额位居前三，分别为12.09亿元、10.75亿元、9.74亿元 [1] - 中国平安、美团-W、腾讯控股的沽空金额分别为8.41亿元、7.98亿元、7.65亿元，位列前十 [2] - 快手-W、紫金矿业、百度集团-SW、新鸿基地产的沽空金额在5.81亿元至7.32亿元之间，进入前十榜单 [2] 沽空偏离值最高的股票 - 中国中车、李宁-R、中国平安-R的偏离值位居前三，分别为42.51%、38.82%、30.07% [1] - 华润啤酒-R、永升服务、药明康德的偏离值分别为25.37%、24.91%、23.97%，位列前十 [2] - 长城汽车、中国船舶租赁、蔚来-SW、万物云的偏离值在21.60%至23.38%之间，进入前十榜单 [2][3] 其他沽空数据详情 - 华润啤酒-R沽空金额为19.28万元，安踏体育-R为9.50万元，李宁-R为10.09万元 [2] - 中国中车沽空金额为7518.89万元，沽空比率为52.87% [2] - 蔚来-SW沽空金额为1.40亿元，沽空比率为51.78% [2] - 泡泡玛特沽空比率为28.53%，小米集团-W为19.43%，阿里巴巴-W为8.66% [2] - 中国平安沽空比率为35.60%，美团-W为26.38%，腾讯控股为7.33% [2] - 快手-W沽空比率为28.00%，紫金矿业为11.13%，百度集团-SW为25.12%，新鸿基地产为41.01% [2]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于1月26日美东时间16:00收报26752.51点，较前一交易日下跌13.01点，跌幅为0.05% [1] - 当日交易区间在26622.25点至26826.45点之间，振幅为0.76%，成交量达3579.47万股 [1] - 该指数52周价格区间为19335.70点至27275.90点 [1] 主要蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR表现强劲，收报132.695港元，较其香港市场收盘价上涨1.29% [2] - 腾讯控股ADR收报600.708港元，较其香港市场收盘价微涨0.2% [2] - 大型蓝筹股整体涨跌不一，呈现分化态势 [2] 重点公司ADR与港股价格对比 - **科技与互联网公司**：腾讯控股ADR较港股溢价1.208港元 [3]；阿里巴巴ADR较港股溢价1.829港元，但其港股价格下跌1.96%至165.2港元 [3]；百度集团港股下跌3.12%至155.5港元，而其ADR折价3.374港元 [3]；快手港股下跌3.26%至78.6港元，其ADR折价3.161港元 [3] - **金融板块**：建设银行ADR较港股溢价0.013港元 [3]；工商银行港股上涨1.46%至6.24港元，但其ADR微幅折价0.01港元 [3]；中国平安港股上涨1.64%至68.1港元，其ADR溢价0.088港元 [3] - **消费与地产**：新鸿基地产港股大涨3.93%至119港元，其ADR溢价0.689港元 [3]；泡泡玛特港股下跌0.91%至217.6港元，其ADR折价2.315港元 [3] - **其他知名公司**：小米集团港股下跌2.81%至35.22港元，其ADR微幅折价0.038港元 [3]；美团港股下跌0.46%至97.1港元，其ADR折价0.218港元 [3]；京东集团港股上涨1.05%至116港元，其ADR溢价0.103港元 [3]；携程集团港股上涨1.40%至492.2港元，其ADR大幅溢价6.597港元 [3]

香港本地地产股市场表现 - 香港本地地产股于1月26日集体收涨，新世界发展涨幅超过4%，新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、信和置业涨幅超过3%，希慎兴业、嘉里建设涨幅超过2%，九龙仓置业、太古B、领展房产基金涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产股价创下历史新高 [1] 个股具体涨跌幅及市值数据 - 新世界发展(00017)涨4.35%，最新价9.830港元，总市值247.39亿港元 [2] - 新鸿基地产(00016)涨3.93%，最新价119.000港元，总市值3448.36亿港元 [2] - 恒隆地产(00101)涨3.47%，最新价9.540港元，总市值482.4亿港元 [2] - 长实集团(01113)涨3.14%，最新价45.360港元，总市值1587.5亿港元 [2] - 信和置业(00083)涨3.01%，最新价11.650港元，总市值1104.94亿港元 [2] - 希慎兴业(00014)涨2.75%，最新价21.660港元，总市值222.45亿港元 [2] - 嘉里建设(00683)涨2.70%，最新价23.620港元，总市值342.8亿港元 [2] - 九龙仓置业(01997)涨1.98%，最新价26.800港元，总市值813.71亿港元 [2] - 太古股份公司B(00087)涨1.12%，最新价12.640港元，总市值360.11亿港元 [2] - 领展房产基金(00823)涨1.01%，最新价35.840港元，总市值931.46亿港元 [2] - 九龙仓集团(00004)涨0.80%，最新价25.260港元，总市值771.95亿港元 [2] - 太古地产(01972)涨0.43%，最新价23.200港元，总市值1335.74亿港元 [2] - 冠君产业信托(02778)涨0.40%，最新价2.500港元，总市值153.38亿港元 [2] - 恒基地产(00012)涨0.33%，最新价30.300港元，总市值1466.94亿港元 [2]

投资者对香港地产板块的整体态度 - 投资者对香港地产持正面态度 行业偏好顺序为房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售 非必需零售业令人失望 [1] - 投资者一致认为香港楼价已过拐点 预计2024年将有明显的5%至10%升幅 [1] - 约10%的投资者对2027年及2028年房价走势持怀疑态度 因成交量反弹主要由积压需求推动 [1] - 投资者认为相较亚太其他地区 香港地产股的估值仍具吸引力 但公司需要显示独特性和实际业绩来支撑股价进一步重估 [1] 住宅市场前景与潜在风险 - 投资者预期香港楼价在2024年将进入上升周期 并关注2027年及2028年的可持续性 [1] - 住宅投资需求目前约占市场份额的10%至15% 取决于租金收益率和资本市场状况 [1] - 若人才流入放缓 住宅租金或会趋于平稳 中原地产租金指数于2025年11月至12月较10月下降0.4% [1] - 若政府加快土地出售 可能带来供应问题 [1] 各子行业及具体公司观点 - 投资者对中环写字楼持乐观态度 对零售业看法较淡 [1] - 看好的公司包括新鸿基地产 香港置地 恒隆地产和太古地产 [1] - 市场对信和置业 恒基地产和希慎兴业的看法存在分歧 [2] - 建议减持的标的包括领展房产基金和九龙仓置业 [2] - 讨论较少的公司包括长实集团 嘉里建设 富豪产业信托 冠君产业信托 九龙仓集团 [2]

投资者对香港地产板块的整体看法 - 投资者对香港地产持正面态度，行业偏好次序为房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售，非必需零售业则令人失望 [1] - 投资者一致认为楼价已过拐点，预期今年将进入上升周期，并预计有5%至10%的明显升幅 [1] - 约10%的投资者对2027、2028年的房价可持续性持怀疑态度，因成交量反弹主要由积压需求推动 [1] 住宅市场的预期与潜在风险 - 投资需求目前约占市场份额的10%至15%，其复苏取决于租金收益率和资本市场状况 [1] - 若人才流入放缓，住宅租金或趋于平稳，中原地产租金指数于2025年11至12月较10月下降0.4% [1] - 若政府加快土地出售，可能带来供应问题 [1] 香港地产股的估值与股价驱动因素 - 相较亚太其他地区，香港地产股的估值（如资产净值折让或市账率）仍具吸引力 [1] - 公司开始需要显示独特性和实际业绩，来支撑股价的进一步重估 [1] 投资者看好的具体公司 - 投资者看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产 [1] 市场看法存在分歧的公司 - 市场对信和置业、恒基地产和希慎兴业的看法存在分歧 [2] 投资者建议减持的公司 - 减持标的包括领展房产基金和九龙仓置业 [2] 市场讨论较少的公司 - 讨论较少的公司包括长实集团、嘉里建设、富豪产业信托、冠君产业信托、九龙仓集团 [2]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 香港住宅市场拐点已现，复苏趋势明确，2026年有望延续量价齐升态势，主要港资房企估值处于历史低位，具备修复空间，其中香港开发业务及土地储备占比较高的公司更具估值弹性[1][3] 根据相关目录分别进行总结 1 香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业地产当前仍承压 - **住宅成交量稳价升**：2025年香港新房成交量达2.05万套，已接近2019年周期峰值2.11万套水平，较2022年周期底部增长99.1%[8]；2025年二手房成交量达4.22万套，创2022年以来新高，较周期底部增长31.1%[8] - **住宅价格企稳回升**：香港私人住宅售价指数在2025年3月筑底，自周期高点回撤28.4%，随后持续回升，至2025年11月累计增长4.4%[14] - **库存去化周期大幅压降**：截至2025年9月，香港新房广义库存去化周期从2023年9月的125个月大幅缩减至61个月，已开工及竣工未售库存去化周期从101个月降至53个月[16] - **零售物业租金仍处调整**：截至2025年11月，香港零售物业租金指数较2019年7月峰值下滑24.0%，但租金同比降幅已从2025年1月的7.6%收窄至11月的4.8%[19][21] - **零售物业空置率区域分化**：2024年香港零售物业整体空置率达11.8%，但核心区域如中环、尖沙咀、旺角空置率在2025年底同比分别下降4.3、1.1、2.3个百分点[23] - **写字楼市场承压且分化**：截至2025年11月，香港写字楼租金指数较2019年6月峰值下滑21.1%，空置率在2024年达16.3%；区域市场分化明显，2025年1-11月中环核心区租金累计增长0.4%至990港元/平方米/月，其空置率在2025年第四季度同比下降2.5个百分点至14.8%[25][26] 2 香港房地产市场展望：住宅市场量价齐升，商业地产蓄势回暖 - **利率下行驱动复苏**：香港房贷利率自2024年9月进入下行区间，截至2025年12月H按封顶利率降至3.3%；预计2026年美联储降息趋势延续，将带动香港利率保持低位，支撑房地产市场回暖[34][37] - **“供平过租”比例提升刺激需求**：截至2025年11月，香港40平方米以下私人住宅租金回报率达3.6%，已超过H按封顶利率；随着利率进一步下行，预计2026年超80%的住宅有望实现“供平过租”，从而带动购房需求[39][40] - **人才政策创造潜在需求**：2022-2024年，香港通过高才通计划、优才计划等主要人才政策签发的签证/入境许可证合计超25万份；同时，非本地学生招生上限提升，未来来港及留港人才有望逐步转化为购房需求[44] - **供给端收缩支撑市场**：近年来香港政府供地克制，2017-2019年平均年出让土地面积16.3万平方米，2023年至2025年11月合计仅出让16宗土地，面积13.6万平方米；未来潜在私人住宅供应规模大幅收缩，2025年远期私人住宅供应仅2.4万套，较2014年的11.6万套下降近八成[51][52] - **市场复苏伴随结构分化**：2025年，九龙区域二手房成交量同比增20.3%，较2021年峰值仅下滑9.2%，复苏最快；房价方面，截至2025年11月，九龙CCL指数较年初上涨7.3%，涨幅领先；九龙因人口密度高（4.8万人/平方公里）、交通便利、楼龄结构相对合理（30年以下房屋占比16%）、待售尾货库存同比降幅达18.1%等因素，有望成为本轮周期的阿尔法区域[57][59][60][62] - **零售商业市场有望回暖**：2025年5月以来香港零售业销货价值同比持续正增长，入境旅客人次稳步增长；2025年第三季度，九龙及新界零售商业租金同比降幅分别收窄至1.4%和2.7%，后续租金端有望逐步回升[65] 3 香港房地产市场持续复苏，哪些房企更具估值弹性？ - **港资房企估值与市场基本面联动**：主要港资房企（如新鸿基地产、恒基地产等）的PB估值走势与香港住宅成交量、价格及零售租金水平变化相近，预计随市场持续复苏，估值有望进一步提升[72] - **当前估值处于历史低位**：主要港资房企当前PB估值处于历史估值分位数的平均值仅为34.6%，其中恒隆地产、新鸿基地产、希慎兴业、恒基地产的分位数较低，分别为16.5%、23.3%、27.8%、33.0%[81] - **高股息提供价值支撑**：主要港资房企普遍有较高分红率，如信和置业、太古地产、恒基地产、恒隆地产以核心归母净利润计算的分红率分别为99.1%、98.6%、89.2%、80.1%；恒基地产、嘉里建设、恒隆地产、希慎兴业的股息率较高，分别为6.0%、5.9%、5.4%、5.1%[86] - **开发业务占比高的房企弹性更大**：开发业务受周期影响更明显，销售更具弹性；嘉里建设、新鸿基地产、恒基地产、信和置业的开发业务收入占比相对较高，分别为65%、43%、42%、36%[89][92] - **销售龙头与土储优势**：2025年香港销售额前三房企为新鸿基地产（345.9亿港元，同比-20.9%）、恒基地产（226.7亿港元，同比+61.2%）、信和置业（163.1亿港元，同比+45.8%）[94]；土储方面，恒基地产在香港的绝对规模和相对占比均较高，新鸿基地产香港土储绝对规模领先，信和置业香港土储占总土储比例较高[94] 4 投资建议 - 香港住宅市场复苏趋势明确，2026年有望延续量价齐升，主要港资房企估值有望提升，低估值与高股息提供支撑，建议关注香港开发业务占比高且土储丰厚的公司，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业[3][99]

公司股价表现与市场交易 - 新鸿基地产股价上涨5.76%，报121.1港元 [1] - 成交额达6.07亿港元 [1] 公司核心优势与土地储备 - 新鸿基地产是香港最大地产发展商，拥有庞大土地储备及稳健投资物业组合 [1] - 公司拥有约1,970万平方呎的可发展土地储备，其中包含不少农地 [1] - 公司预计可受惠于北部都会区的加速发展 [1] 公司近期土地收购与项目前景 - 公司去年通过政府招标及土地用途转换等方式，收购了六幅住宅用地 [1] - 相关土地收购预计可提供超过300万平方呎的应占总楼面面积 [1] - 凭借有利的土地成本，估计相关项目的税前利润率超过30% [1] - 预计这些项目将支持公司盈利复苏 [1] 行业市场预期与估值 - 投资者预期香港楼价将在今年进入上升周期 [1] - 若政府加快土地出售，可能带来供应问题 [1] - 相较亚太其他地区，香港地产股的估值仍具吸引力 [1] - 公司需要显示独特性和实际业绩来支撑股价的进一步重估 [1]

公司股价表现与市场交易 - 新鸿基地产股价上涨5.76%，报121.1港元，成交额达6.07亿港元 [1] 公司核心优势与土地储备 - 新鸿基地产是香港最大地产发展商，拥有庞大土地储备及稳健投资物业组合 [1] - 公司拥有约1,970万平方呎的可发展土地储备，其中包含不少农地 [1] - 公司预计可受惠于北部都会区的加速发展 [1] 公司近期土地收购与项目前景 - 公司去年通过政府招标及土地用途转换等方式，收购了六幅住宅用地 [1] - 相关土地收购预计合计可提供超过300万平方呎的应占总楼面面积 [1] - 凭借有利的土地成本，估计相关项目的税前利润率超过30% [1] - 预计这些项目将支持公司盈利复苏 [1] 行业市场预期与估值 - 投资者预期香港楼价将在今年进入上升周期 [1] - 若政府加快土地出售，可能带来供应问题 [1] - 相较亚太其他地区，香港地产股的估值（如资产净值折让或市账率）仍具吸引力 [1] - 公司需要展示独特性和实际业绩，以支撑股价的进一步重估 [1]

投资者对香港地产板块的总体态度 - 投资者对香港地产持正面态度 [1] - 按行业划分的优先次序为：房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售 [1] - 非必需零售业的表现令人失望 [1] 对住宅市场的预期 - 投资者预期楼价在今年将进入上升周期 [1] - 投资者一致认为楼价已过拐点 [1] - 预计今年楼价将有明显的**5%至10%**升幅 [1] - 投资者关注**2027、2028年**的可持续性 [1] 对商业地产的看法 - 投资者对中环写字楼持乐观态度 [1] - 投资者对零售业看法较淡 [1] 看好的具体公司 - 花旗看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产 [1]