文章核心观点 - 交银国际认为内房后续楼市持续恢复 看好华润置地和越秀地产 [1] 行业情况 - 2025年3月前百开发商全口径销售总额环比提升73.9%至3445亿元 23家主要上市开发商3月销售环比增67.6% 多数开发商较去年同期跌幅收窄 [1] - 政策重心从短期救市转向长效机制建设 “银四”市场或将持续修复 二级市场需求持续改善 一级市场维持基本稳定 [1] - 买家继续偏好国企项目 [1] 公司情况 - 交银国际继续看好华润置地(01109.HK)和越秀地产(00123.HK) 均评级“买入” [1]

文章核心观点 - 越秀地产2025年开局销售表现出色，凭借精准市场布局、优质产品和稳健财务，有望在行业新环境下持续发展 [1][2][10] 销售业绩 - 2025年1 - 3月累计合同销售金额约308.27亿元，同比增长42%，3月合同销售额180亿元，同比增长58.7% [1] - 2024年实现合同销售额1145.4亿元，位列房企销售排行榜第八位，一线城市销售贡献超五成 [1] - 2025年销售目标在2024年基础上增长5.2%至1205亿元，1 - 2月合同销售额约128.3亿元，同比增长23.8% [7] 市场布局 - 2024年一线城市合同销售额约599.7亿元，占比52.4%，广州销售额433.7亿元，北京、上海分别为87.3亿元、66亿元 [4] - 2024年在粤港澳大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区合同销售额分别约488.4亿元、331.4亿元、196亿元和129.6亿元，占比分别约42.7%、28.9%、17.1%和11.3% [5] - 2024年百强房企拿地面积、货值同比分别下降20.8%、30.6%，越秀地产拿地面积和货值增速逆势达9.2%和17.5% [5] - 2024年完成权益投资294.6亿元，北京、上海、广州权益投资额分别约93亿元、69亿元和81.6亿元，占比分别为31.6%、23.4%、27.7% [5] - 2024年在8个城市新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，全部位于一、二线城市，年末总土地储备约1971万平方米，96%位于一、二线城市，一线城市土储占比42.9% [6] - 2025年重点关注广州、深圳等一线城市和杭州等强二线城市优质拿地机会，投资额度约300亿元，4月1日以11亿元竞得杭州拱墅区地块 [6] 产品策略 - 践行“四好企业”战略，把“产品力”摆在突出位置，提出“4×4好产品理念” [2][7] - 升级形成“4 + X”产品系，为不同城市、客群提供差异化品质生活解决方案 [9] 财务状况 - 连续多年稳居“三道红线”绿档阵营，保持惠誉投资级评级，经营性现金净流入持续高位 [10] - 2024年末持有现金约500.5亿元，较年初增长8.6%，合同销售回款率87% [10] - 2024年剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，经营性现金净流入217.3亿元 [10] - 2024年末总借贷规模约1038.9亿元，加权平均借贷成本同比下降33个基点至3.49%，短债占比约22% [10] - 2025年保持经营性现金流为正，降低融资成本，保持“三道红线”绿档达标 [11]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 公 告 本公告乃根據上市規則第13.18條之規定而作出。 融資協議一規定，倘本公司之控股股東越秀企業（集團）有限公司（「越秀企業」）於本公司已發 行之具投票權股份中持有少於30%之直接或間接權益，或倘越秀企業不再是本公司單一最大 實益股東的地位，或倘越秀企業不再對本公司行使有效之管理控制權，即構成違約事件。若發 生有關違約事件，則貸款人一可宣佈融資項下所有債項將立即到期應付。 150,000,000港元之定期貸款融資 於二○二五年四月十日，泓景（作為借款人）與一家銀行（「貸款人二」）訂立一份融資協議（「融 資協議二」），據此，貸款人二在融資協議二的條款及條件之規限下提供150,000,000港元之定 期貸款融資，貸款最終到期日至二○二六年三月三十一日。泓景於融資協議二項下責任由本公 司擔保。 – 1 – 融資協議二規定，倘本公司之控股股東越秀企業於 ...

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][25] 报告的核心观点 - 2024年越秀地产增收不增利，归母净利润同比降67%，因结算毛利率降且计提存货减值 [1][7] - 土储充沛，2025年销售目标积极，若完成销售将同比增5%，土储结构优质 [1][13] - 财务稳健，融资渠道畅通，财务水平保持“绿档”，债务结构合理 [2][20] 各部分总结 业绩表现 - 2024年营业收入864亿元，同比增8%；归母净利润10亿元，同比降67%；核心净利润16亿元，同比降54% [1][7] - 结算毛利率约10.5%，同比降4.8pct，计提存货减值23亿元 [1][7] 销售情况 - 2024年销售面积392万平方米，同比降12%；销售金额1154亿元，同比降12%，完成全年目标78% [1][13] - 大湾区、华东、中西部、北方地区销售占比分别为43%、29%、17%、11% [1][13] - 2025年可售货值2354亿元，销售目标1205亿元，完成则销售同比增5% [1][13] 土地储备 - 2024年新增24幅土地，总建面约271万平方米，71%位于一线城市 [1][13] - 截至2024年末，总土储1971万平方米，大湾区占比37%，一二线占比96%，在建项目占比69% [1][13] 财务状况 - 截至2024年末，剔除预收账款后资产负债率68.1%，净负债率51.7%，现金短债比2.1 [2][20] - 2024年发行公开债67亿元，一年内到期债务占比22% [2][20] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年总营业收入分别为891/914/924亿元，同比+3%/+3%/+1% [21][23] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为10/10/11亿元，同比-4%/-1%/+8% [23] - 预计2025 - 2027年每股收益分别为0.25/0.24/0.26元 [23] 敏感性分析 - 乐观情况：营收及毛利率好于预期，无减值计提 [24] - 悲观情况：营收及毛利率不及预期，有大量减值计提 [24] - 中性预测：2025、2026年EPS分别为0.25/0.24元 [24] 投资建议 - 下调2025、2026年收入预测至891/914亿元，预计归母净利润分别为10/10亿元 [2][25] - 2025、2026年EPS分别为0.25/0.24元，对应当前股价PE分别为15.7/15.9倍 [2][25]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5][7] 报告的核心观点 - 考虑结算毛利率下滑和待结算资源减少等因素，下调公司2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，当前股价对应2025 - 2027年PE（基本）估值为12.7/11.1/10.4倍，看好公司发展潜力 [5] 各部分总结 开发业务 - 2024年公司营业收入864亿元，同比增长7.7%，主要受房地产开发业务结算收入增长带动，该业务营收806亿元，同比增长7.2% [2] - 2024年公司综合毛利率10.5%，同比下降4.8pct，主要因计提22.7亿元存货减值损失（同比增长44.4%）及前期低毛利项目集中结算等影响 [2] - 2024年公司归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%，核心归母净利润15.9亿元，同比下降54.4%，主要受毛利率下降等影响 [2] - 截至2024年末，公司已售未结销售额约1701亿元，同比下降14.7%，合同负债覆盖营收0.97倍，预计后续开发业务结算增速或放缓 [2] 销售情况 - 2024年公司销售额1145亿元，同比下降19.4%，首次进入全国前10，位列第8，大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区销售额占比分别为42.7%、28.9%、17.1%、11.3%，同比分别变动 - 7.7pct、+2.6pct、+3.0pct、+2.1pct，广州、北京、杭州、成都四城销售额占比合计70.7% [3] - 2025年一季度公司销售额308亿元，同比上升42.0%，约完成2025年销售目标1205亿元的25.6% [3] 土储情况 - 2024年公司于8城新增24幅土地，新增土储总建面271万平米，布局城市能级较高 [4] - 截至2024年末，公司在手土储1971万平米，同比下降23.2%，土储总量约为2024年销售面积的5.0倍，大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区土储占比分别为36.5%、19.1%、28.9%、10.1%，土储布局城市同比缩减4个至25个 [4] 财务状况 - 截至2024年末，公司剔除预收款的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，综合融资成本同比下降33BP至3.49% [4] 盈利预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|80,222|86,401|89,729|84,739|81,855| |营业收入增长率|10.8%|7.7%|3.9%|-5.6%|-3.4%| |归母净利润（百万元）|3,185|1,040|1,316|1,507|1,613| |归母净利润增长率|-19.4%|-67.3%|26.5%|14.5%|7.0%| |基本EPS(元，人民币)|0.79|0.26|0.33|0.37|0.40| |核心EPS(元，人民币)|0.87|0.39|0.41|0.33|0.35| |P/E(基本)|5.3|16.1|12.7|11.1|10.4| |P/E(核心)|4.8|10.5|10.0|12.6|11.8|[6]

纪要涉及的行业和公司 行业：房地产行业 公司：越秀地产 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024年经营业绩**：整体房地产市场下行，销售规模收缩，城市分化明显，全国前十开发商销售同比降约24%，越秀地产销售额1145亿元，同比降19.4%，优于百强房企平均降幅，首次进入全国前十排第八；投资聚焦高能级城市，北上广权益投资额占超80%，新增土储一线城市占超70%，总土地储备1971万方，对应货值超3600亿元，一二线城市占96% [2][3] 2. **2025年销售目标和展望**：销售目标1205亿元，同比升约5.2%，可售资源2354亿元，大湾区占一半左右，去化率目标51%左右；计划新开工273万方，竣工面积778万方，在建面积860万方 [2][4] 3. **财务状况**：现金流安全充裕，2024年经营性现金流净流入217亿元，年末现金储备超500亿元，同比增8.6%；保持三道红线绿档达标，净负债率降至51.7%，维持投资级评级；加权平均融资成本降至3.49%，境内公司债平均成本低至2.61%，一年内到期短债占比22% [2][5] 4. **长期发展战略**：坚持长期主义，自2019年提出“四好企业”建设，契合国家“好房子”标准，以强化投资经济运营为抓手，巩固行业领先地位，为股东创造长期价值 [6] 5. **2025年一季度销售表现**：一季度销售额同比升41%左右，全国排名提至第七名，北京市场表现出色 [7] 6. **投资目标和策略**：2025年全资权益投资额目标300亿元，集中在八个核心城市；投资标准为项目测算销售净利润率6%-8%，IRR通常20%左右，好项目达30%以上，两数相乘≥160才考虑拿地；去年24块地平均IRR和销售净利润率成绩均达200以上 [2][9][10] 7. **毛利率情况**：目前动态毛利率13% - 15%，反映过去两年所拿地块销售动态毛利；2025年目标入账毛利率不低于10%，2026年可能更好，2027年因今明两年拿地入账，动态毛利率可达13% - 15% [2][10][24] 8. **存量房去化策略**：对21年及以前旧货占总库存约2 - 3成进行盘算，成立专门小组处理滞销项目，根据项目区域和客户厚度灵活定价和制定销售措施，降价促销推动库存周转 [12][13] 9. **土地收储情况**：2024年通过广州市政府收储退回未开发地块回收约120亿资金用于获取新地块；目前广州退地收储基本不存在，西安和长沙等地与政府谈判进展慢；存量商品房收储难度大，公司处于谈判阶段未落地 [16][17][18] 10. **商业地产安排**：将孵化成熟商业地产项目出表售给越秀房托，因融资杠杆达上限，新增拿取成熟商业项目难，若融资杠杆空间允许会继续互动 [20] 11. **可售货值分布和推盘计划**：2025年2354亿可售货值，大湾区占40% - 50%，华东地区占20%，北京占20%，中西部地区占10%，关注北京和上海，目前北京和华东各占20%推盘量 [21] 12. **有息负债目标和融资策略**：2025年控制有息负债规模，尽量稳定；用经营性现金流拿地，大项目找合作方分担，通过集团支持和产投基金撬动项目，尽量不举债拿地 [22][23] 13. **未来利润率和减值展望**：2025年一次性减值项目少，减值压力取决于市场价格能否企稳；目标入账毛利率不低于10%，2026年或更好，2027年因今明两年拿地入账，对毛利率和业绩提升有帮助 [24] 14. **分红策略**：分红政策指引为核心净利润的30% - 40%，过去九年维持40%派息比例，今年全年末期不做分派安排，但全年分派比率达44%，未来预计维持30% - 40%派息指引 [25] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 公司内部管控指标高于对外公布的1205亿销售目标，该目标基于市场情况和公司拿地准备推出货值所在区域位置制定 [2][8] 2. 广州市场因产业结构和历史原因需时间修复，但作为一线城市房价最低，价值属性仍存在 [8] 3. 2025年3月国内市场活跃，北京152亿开盘一周内几乎售罄；预计4月为传统淡季，关注5、6月情况 [8] 4. 2025年国家发放300亿元专项债券用于土地收储，其中66亿元已通过特别贷款形式转为现金，缓解公司资金压力 [17] 5. 2024年若不算减值部分，毛利率应达13%左右；截至24年底，公司已收入约1700亿元，并表口径约1100亿元，预计25年入账可达800亿元 [19]

文章核心观点 2025年越秀地产聚焦一二线城市“换仓”扩张以实现销售目标，但2024年面临利润承压、规模增长放缓问题，其财务状况良好，“换仓”后能否突破“增收不增利”困局值得关注 [1][2][10] 土地投资 - 4月越秀地产在杭州拿地两宗地块累计斥资13.55亿元，此前2月联合华润置地以50.9亿元竞得浦东新区新杨思地块，1月底在广州竞得海珠区新侨地块 [1] - 2024年新增土地储备约271万平方米，一线城市占比超70%，权益投资总额294.6亿元，超80%投向一线城市 [6] - 2025年总体投资目标300亿元，聚焦一二线城市，权益投资预算将动态调整 [1][6] 经营业绩 - 2024年营业收入约864亿元，同比上升7.7%，结束近8年两位数增长；合同销售金额约1145.4亿元，同比下降19.4%，销售额首次负增长 [3][4] - 2024年核心净利润约15.9亿元，同比下降54.4%；权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降67.3%，出现近十年最大降幅；毛利率约10.5%，同比下降4.8个百分点 [2][3][5] - 2025年销售目标1205亿元，较2024年上升5.2%，一季度销售额310亿元，同比增长40% [7] 营销情况 - 2024年销售及营销开支约27.19亿元，同比上升10.9%，因采取多样化营销方式促进销售去化 [7] 财务状况 - 2024年保持“绿档”达标，剔除预收款后资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，保持惠誉BBB - 投资级信用评级 [8] - 2024年末有息负债压降至1038.9亿元，短债占比仅22%，全年加权融资成本降至3.49% [9] - 2024年经营性现金流净流入217.3亿元，在手现金超500亿元，较年初增长8.6%，广州三宗地块收储盘活资产135亿元 [9] - 2024年境内成功发行公司债券25亿元、定向债务融资工具18亿元，境外发行23.9亿元点心债 [9]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 公 告 截至二○二五年三月三十一日未經審計銷售資料 越秀地產股份有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此公佈截至二○二五年三月三十一日 的未經審計銷售統計資料如下： – 1 – 上述資料是未經審計及根據本公司內部資料匯總編製而成，鑒於收集和核對該等資料過程中存 在各種不確定性，該等資料與未來本公司每年或每半年刊發的經審計或未經審計的財務報表中 披露的數據可能存在差異，因此上述資料僅作為供投資者參考。投資者交易本公司證券時，務 須小心謹慎，避免不恰當地依賴該等資料。如有任何疑問，投資者應尋求專業人士或財務顧問 的專業意見。 承董事會命 越秀地產股份有限公司 余達峯 公司秘書 香港，二○二五年四月七日 二○二五年三月，本公司實現合同銷售（連同合營及聯營公司項目的合同銷售）金額約為人 民幣180.00億元，同比上升約58.7%，實現合同銷售面積約為 ...

行业格局与公司定位 - 地产行业进入深度调整期 房企格局经历大洗牌 公司从广州龙头国企晋升为行业头部房企 [1] - 公司2024年全口径合同销售额行业排名第8 较2023年提升4个位次 实现逆势上升 [1] - 行业转型从"快字当头"转为"好字优先" 公司以"四好企业"战略应对行业变革 [1][10] 财务业绩表现 - 2024年营业收入864亿元 同比增长7.7% 核心净利润15.9亿元 归母净利润10.4亿元 连续多年正向盈利 [1] - 2024年合同销售额1145.4亿元 一线城市贡献占比52.4% 一二线城市占比99.3% [2] - 经营性现金流净流入217.3亿元 在手现金储备超500亿元 较年初上升8.6% [8] - 有息负债压降至1038.9亿元 短债占比仅22% 加权融资成本3.49% 处于行业低位 [8] 区域销售表现 - 广州市场实现433.7亿元销售额 北京87.3亿元 上海66亿元 杭州221亿元 成都68亿元 [2][3] - 广州琶洲南TOD项目86.01亿元成交额蝉联全市榜首 北京香山樾60.17亿元位列全市第二 [4][5] - 上海越秀·苏河·和樾府累计销售额69亿元 成都越秀·天悦云萃年度销售额突破30亿 [5] 战略与投资布局 - 执行"四好企业"战略（好产品 好服务 好品牌 好团队） 重点打造"好房子" [10] - 2024年获取24块优质地块 总建筑面积271万平方米 总土地储备1971万平方米 一二线城市占比95.6% [11] - 2025年销售目标1205亿元 增长5.2% 坚持"以销定投"策略 聚焦一线及重点二线城市 [7][12] 产品与运营优化 - 发布"4×4好产品理念"和"4+X"产品系 强化产品竞争力 [6] - 成立生产管理中心 整合产品 客研 运营等部门 提升资产周转效率 [12] - 北京和樾望雲 和樾玉鳴双盘创152亿成交额 成交套数超1000套 [6]

文章核心观点 - 房地产行业发展逻辑从“快字当头”向“好字优先”转变，越秀地产凭借清晰产品策略和稳健财务管理，逐步从“快”到“好”转变，有望通过提升产品力与服务力增强竞争力，实现可持续增长 [2][8] 好产品赢得市场先机 - 2024年越秀地产全年营收约864亿元，合同销售金额约1145亿元，排名升至行业第八位，2025年开局北京海淀热盘首日双开152亿元创新高 [3] - 2024年公司经营性现金流净流入达217亿元，多年为正，与深耕“好产品”有关，房地产下半场房企需抢占产品力和服务力高地 [3] - 3月27日越秀地产发布“4×4好产品理念”和4 + X产品系，提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张 [4] - 公司董事会将2025年销售目标定为1205亿元，较2024年提升5.2%，“好房子”概念有望提升毛利率和产品溢价 [5] 聚焦高能级城市投资 - 2024年越秀地产财务稳健，剔除预收款后资产负债率68.1%，净借贷比率51.7%，现金短债比2.1倍，“三道红线”绿档达标，保持惠誉投资级信用评级 [6] - 2024年公司境内发行25亿元公司债券，加权平均借贷年利率约2.61%，境外发行23.9亿元点心债，加权平均借贷年利率约4.07%，全年加权平均借贷成本降至3.49% [6] - 2024年末公司持有现金约500.5亿元，较年初上升8.6%，充足现金储备使其可率先拿下“好地块” [6] - 2024年公司在一线和强二线城市获取24幅优质地块，总建筑面积约271万平方米，一线城市占比超70% [7] - 截至2024年末公司在全国27座城市布局，总土地储备约1971万平方米，总货值超3600亿元，95.6%分布在一二线城市 [7] - 2024年公司新增投资295亿元，北京、上海、广州占85%左右，2025年总体投资目标计划为300亿元，将聚焦八大战略性深耕城市 [7]