事件概述 - 央企中建智地与广州国企越秀地产就北京璞樾项目的营销定价问题产生纠纷，中建智地作为大股东指控操盘方越秀地产未遵循统一定价规则，对部分房源暗中调价 [2][3] - 该纠纷通过一封由中建智地持股97%的子公司北京兴鼎房地产发给广州国资委的“举报信”在业内流传，目前项目各方股东正积极协商解决 [2][7] 项目背景与股权结构 - 项目源于今年4月，由“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体以126亿元竞得黄杉木店组合地块，随后分为南（紫京宸园）、北（璞樾）两个地块开发 [4] - 在璞樾项目股权中，中建智地、金茂、越秀、朝阳城开分别持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；在紫京宸园项目，四方持股比例分别为48.59%、32.9%、17%、1.5% [4] - 两个项目由不同操盘方负责营销，紫京宸园由中建智地负责，璞樾由越秀负责营销和物业 [4] 销售表现与争议焦点 - 两个项目于今年10月相继开盘，官宣销售额分别为紫京宸园56.5亿元、璞樾45.65亿元，成为北京新房市场热销项目 [5] - 截至11月15日，紫京宸园网签120套，均价约9.85万元/平方米；璞樾网签130套，均价约9.96万元/平方米，整体价差约1100元/平方米 [6] - 争议焦点在于中建智地认为越秀在璞樾项目首开定价不合理，同素质楼栋价格低于隔壁项目，且存在不恰当竞争行为，导致客户流失和板块价格预期拉低 [6] 行业合作模式风险 - 房企合作开发模式在行业繁荣期被普遍采用以追求规模，截至2025年上半年，36家重点房企的少数股东权益占比已达44%的历史高位 [9] - 该模式存在潜在风险：合作方利益协调困难，尤其在市场下行时易在定价、营销等方面产生分歧；操盘权与股权不匹配可能引发冲突；市场压力下合作方可能采取激进手段破坏合作平衡 [9] - 当前新房市场竞争激烈，北京朝阳区高端改善楼盘众多，未来三年还将推出30宗优质住宅地块，加剧了项目间的竞争压力 [8] 涉事公司市场表现 - 中建智地2025年1-10月在北京房企权益销售额榜单中排名第二，达166.1亿元 [10] - 越秀地产2025年上半年在北京的合同销售金额197.2亿元，同比上升255.1%；今年前十个月全口径销售额254.9亿元，位居北京第二 [10]

市场与项目定位 - 广州高端住宅市场在2025年四季度呈现活跃态势，多个项目入市为楼市注入活力 [1] - 璞樾·墅项目定位为市中心稀缺湖畔墅区，凭借约1.1的低容积率打造纯墅地块，在天河核心区具有显著稀缺性 [1] - 项目是世界大观板块最后一块环湖拼图，拥有约5.3万平方米双湖资源和约1.9公里湖岸线 [3] 项目开发与投资 - 越秀地产投入约143亿元接连拿下天河区世界大观板块一二三四期地块，实现一线环湖的围合式连片开发 [3] - 开发采用"先治湖后建房"的模式，并基于POD连片开发进行整体运营 [3] - 项目由越秀地产与金茂联手打造，融合越秀地产的板块开发经验和金茂超过30年的豪宅建造经验 [3] 产品设计与特色 - 项目主力户型为建筑面积约210至550平方米的新规四代墅，提供垂直空间和"一层一世界"的功能分区 [1][5] - 产品采用金茂八衡科技系统，旨在解决广州夏热冬湿的气候问题，提升居住舒适度和室内气候平衡 [5] - 设计上注重自然融合，拥有台地花园与山间小径，将自然、艺术与生活相结合 [3] 配套设施与服务 - 项目在交付前已营造出可消费的会所体验和可参与的社群生态 [3] - 物业服务由越秀商管提供，引入双国际认证服务团队，定制庄园式管家服务体系 [5] - 项目配套包括国际湖区醇熟配套，旨在打造高品质人居标杆 [3][5]

行业趋势与公司战略定位 - 中国房地产行业正从高周转的"黄金时代"转向以品质和服务为核心的下半场，"交付"的内涵被重构为检验房企综合实力和兑现品牌承诺的试金石 [1] - 公司率先完成从"交付房子"到"交付生活方式"的价值跃迁，将"交付"重新定义为品牌与用户关系深度构建的起点 [1][29] - 行业的未来竞争重点从建造速度与规模转向营造生活内容的深度与运营持久度，比拼的是"生活力" [29] "好房子 新交付"体系的核心维度 - "新质感"体现在超越物理空间移交，注重归家动线仪式感、室内科学动线及细节匠心，例如星樾项目对墙面平整度、门窗密封性等细节的逐一排查 [8] - "新聚场"着力构建情感共生生活场域，通过多元园林空间和未来持续的社群活动，将社区打造成"热爱发生地" [12] - "新生态"优势在于"交付即享"成熟都市生活，星樾项目地处朱辛庄核芯板块，坐享双地铁交汇、对望小米产业园及周边优质教育医疗商业资源 [13][14] 北京市场表现与产品兑现力 - 公司荣膺2025年1-6月北京房企全口径销售金额排行榜冠军，显示其在北京市场的强劲销售表现 [19] - 和樾望雲与和樾玉鳴双盘在2025年3月开盘首日实现约152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录 [22] - 择址朱辛庄的星耀未来项目首开即实现约13.86亿元销售额，印证其硬核产品力 [25] - 公司已在北京布局十个项目，标志着正式进入"好房子 新交付"的价值兑现期 [28] 具体项目实践与产品力标杆 - 星樾项目以"实景品质+丰盈生活"双重兑现，为朱辛庄交出长期主义高质量答卷 [5] - 香山樾项目以成树成林园林、三百年古树守护及宋式美学建筑，成为北京市场产品力标杆作品 [19][20] - 和樾望雲项目创新设计"樾下归"主题大门、"生机之环"地库及超2000㎡"雅奢会所"，重塑归家路径与社区公共生活 [22] - 星耀未来项目以造价近千万、高约7米的酒店式归家环岛，刷新海淀北的归家颜值与体验 [25] 全国交付规模与品牌影响力 - 2025年上半年，公司在全国11座城市交付29个项目、超1.1万套住宅 [29] - 公司业主交付满意度接近90分 [29] - 在克而瑞发布的《2025上半年中国房企交付品牌影响力TOP20榜单》中，公司荣登全国第九 [29]

项目发布与产品定位 - 金茂与越秀地产于11月14日联合举行璞樾·墅新品发布会 推出建面约210-550平方米的新规四代墅 同时心湖会所及实体样板间亮相 [1] - 璞樾·墅定位为广州天河市区稀缺的约1 1低容积率湖畔墅区 项目基于越秀地产开发世界大观板块2年兑现的湖区醇熟度及金茂30余年豪宅打造经验 [1] - 项目打造新规四代墅垂直空间 功能分区明确 包括家庭欢聚社交场 阔绰主卧及家族藏品展示空间 [4] 土地获取与板块开发 - 金茂于2025年3月广州首批土拍中以10 77亿元竞得天河区大观路以东 奥体路以北AT1003008地块（天河世界大观四期地块） [2] - 自2023年8月起 越秀地产连续竞得世界大观一至三期地块 累计投入约143亿元 形成太阳湖 月亮湖及绿谷公园的"两湖一谷"生态格局 实现一线环湖围合式连片开发 [2] - 四期地块为世界大观板块最后一块拼图 拥有稀缺天赋湖岸及国际湖区配套 以约1 1低容积率纯墅构建圈层门槛 [4] 品牌合作与项目赋能 - 项目为金茂"璞"系与越秀"樾"系两大产品线融合 汇聚高端产品力 并以金茂八衡科技系统赋能生活 [4] - 项目引进越秀商管进行物业服务 将其商业地产资产运营管理经验与五星级酒店服务经验运用于社区服务 [4]

投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]

公司项目动态 - 越秀地产打造的琶洲南TOD码头与华樾码头于11月16日正式建成并投入使用 [1] - 同步揭幕的还有琶洲水上俱乐部 [1] 区域发展影响 - 双码头及配套设施的落成标志着琶洲区域功能进一步升级 [1] - 区域发展从科创产业核心区向国际级滨水生活示范区迈进 [1] - 项目启幕国际级滨水新生活 [1] 市场活动 - 项目落成伴随琶洲首届滨水生活节的正式启动 [1]

公司活动 - 公司于11月15日共建琶洲南TOD码头和华樾码头双码头 [1] - 公司借十五运会举办契机，推出2025琶洲水上运动嘉年华活动 [1] - 活动包含帆艇、尾波冲浪、水上超跑、摩托艇、皮划艇、桨板等多元水上项目 [1] 项目定位 - 项目为广州首个业态最丰富、最全面的水上运动盛会 [1] - 项目旨在解锁越秀大琶洲高端生活体验 [1] - 项目启幕琶洲高品质滨水新生活 [1]

业绩总结 - 2023 - 2025年银行存款年度上限分别为130亿、145亿及160亿元[11] - 截至2023 - 2025年10月31日，集团银行存款每日最高余额分别约为128.67亿、73.96亿及107.77亿元[11] - 2023 - 2025年6月30日，集团总资产分别约为4012亿、4105亿及3837亿元[12] - 2023 - 2025年6月30日，集团现金持有量分别约为461亿、500亿及446亿元[12] - 2023年集团收到发行债券所得约299亿元及供股所得款项净额约83亿元[13] - 2024年集团收到发行债券约279亿元[13] 未来展望 - 2026年银行存款及附带服务协议须待独立股东批准，期限自2026年1月1日至2028年12月31日[8][9] - 通函预期将于2025年12月5日或之前寄发予股东[5] - 公司将召开股东大会审议2026年银行存款及附带服务协议及相关交易[1] 其他新策略 - 集团银行存款仅按非独家基准存放于创兴银行集团，存款前会与至少两家其他独立银行报价比较[14] - 集团将每日监察银行存款最高每日余额，确保不超新年度上限，创兴银行集团不收取附带服务额外服务费[16] - 集团每六个月编制持续关连交易报告并提交审核委员会审议，涵盖遵守及使用新年度上限情况[16] - 公司审核委员会每年至少两次讨论及评估集团持续关连交易实施情况[16] - 集团核数师将按相关准则就持续关连交易作出报告，独立非执行董事每年提供确认书[16] 市场扩张和并购 - 公司主要从事物业发展等业务，战略布局大湾区等地区[20] 交易相关 - 2026年银行存款及附带服务协议新年度上限最高适用百分比率超5%，交易须遵守申报等规定[19] - 创兴银行为控股股东越秀企业附属公司，是公司关连人士，交易构成持续关连交易[19] - 公司成立由刘汉铨及张建生组成的独立董事委员会，委聘禹铭投资管理为独立财务顾问[22] - 除部分董事及独立董事委员会外，公司董事认为2026年协议按一般商业条款订立，条款公平合理，交易符合公司及股东利益[18] - 越秀企业及其联系人以及林昭远、李家麟、余立发将在股东大会放弃相关决议案投票[1]

合作关系的建立与初期表现 - 中建智地、金茂、越秀三大房企在北京朝阳黄衫木店板块联合打造“璞樾-紫京宸园”双子项目 [1] - 项目初期通过联合宣传海报共同推广，摒弃单一项目话术，共同主张“星河湾豪宅生活区”的价值理念，被业内视为彰显格局的“一股清流” [1] - 合作思维源于北京楼市的传统，通过统一区域形象、共建配套设施共同培育市场认知，以实现全体参与者的价值提升 [1] 合作破裂的导火索与直接原因 - 项目开盘后网签数据远不及预期，两个项目均仅录得百余套签约 [4] - 中建智地子公司向广州国资委举报越秀地产“暗中调价”，未遵守股东方约定的统一定价标准 [4] - 合作方策略出现分歧，中建智地凭借产品发布会赢得开局声势，而越秀地产被指控采取不同路径应对销售压力 [2][4] 矛盾升级与商业冲突 - 中建智地要求越秀地产停止“恶意攻击”并限期交出璞樾项目操盘权，同时停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作 [4] - 中建智地威胁若越秀未按时交接操盘权，将对其所有在京项目“永久发起无差别全面打击”并向更高层部门举报 [4] - 冲突涉及合计超过25亿元人民币的货值损失指控 [4] 合作模式的设计与失败根源 - 合作起点为精密设计的股权结构，四家企业通过交叉持股、分工操盘实现利益绑定与风险共担 [5] - 越秀地产占股较少但通过操盘获取更多分红的安排，本是综合考虑出资与实际工作量的平衡 [5] - 在市场寒流下，复杂的股权结构成为摩擦放大器，持股比例与操盘话语权的不对等成为矛盾焦点，体现了“囚徒困境” [5] 对行业的启示与反思 - 事件证明开发商懂得合作道理，但在市场深度调整期，仅有理念共识不足以维持合作 [5][6] - 合作的真谛在于“同心”而非“同利”，价值观共识比利益捆绑更能使合作持久 [5] - 契约精神是商业文明底线，短期压力不应成为破坏规则的借口，最高水平的竞争是共同做大市场 [5]

公司战略与市场定位 - 公司在杭州举行"江南三章"产品发布会，推出运河樾、如玺华院、观锦宸樾府三座低密高端住宅项目 [1] - 公司自2010年进入杭州市场，已在青山湖、钱江新城等区域落地超40个高品质项目 [4] - 未来公司将以国家"好房子"建设为指引，进一步深耕杭州市场并持续创新产品体系 [4] - 产品力被视为市场破局关键，公司今年3月在上海发布了"4×4好产品理念" [4] 产品理念与设计标准 - 公司好产品理念围绕"品质、温度、智慧、成长"四大维度构建 [6] - 在品质层面，公司依托严苛建造标准和技术创新打造具有长期价值的产品力 [6] - 在温度层面，通过打造"10+N健康人居科技"、疗愈花园及酒店式服务体系构筑人居温度场域 [6] - 在智慧层面，聚焦智能居家系统和高效管理社区形成未来居住解决方案 [6] - 在成长层面，以进化式空间设计和跨界合作建立产品全生命周期共生机制 [6] - 公司研发了"4+X产品系"，包括樾系、和樾系、天系、星汇系、人文系和先锋系 [6] 项目具体设计与特色 - 三大项目以东方美学为锚点，挖掘历史文脉还原江南居住本真 [7] - 运河樾采用全型材立面，以琉璃釉面蓝色陶板模拟运河光影 [9] - 如玺华院以青绿色陶板搭配玻璃幕墙，每片陶板经20余道复杂工艺在1200℃高温烧制 [9] - 观锦宸樾府运用伊朗红洞石搭配稀有石材，以吴越工艺手法打造 [9] - 运河樾打造80米超长景观带，屋顶采用金顶弧翘设计复刻运河水岸延绵之韵 [13] - 如玺华院以"迎宾水景+景墙"组合模拟宋代园林"叠石理水"手法 [13] - 观锦宸樾府借鉴吴越王府重檐宫制设计，两侧手工贴覆南宋马远《踏歌图》金箔画墙 [13] 景观与健康科技应用 - 运河樾借鉴虹夕诺雅立体水系，打造杭州首个"立体峡谷园林"，12米高差水景贯穿三层园林 [16] - 如玺华院以杭州"郭庄"为蓝本，15米高差叠石飞瀑与亭台楼阁相互映衬 [16] - 观锦宸樾府规划"观锦九境"，下沉庭院7米瀑布与茶亭形成"飞瀑揽月" [16] - 公司发布"10+N健康人居科技"体系，涵盖十大核心科技模块，体系中80%指标高于现行国标 [22] - 该体系涵盖超100个关键指标措施、200余个量化细节与配置要求 [22] - 运河樾成为杭州首个通过健康建筑认证最高等级"铂金级"认证的项目 [22] - 项目采用高密度材料做墙体、楼板加新型减振垫，降噪效能提升约15% [22] 产品线价值与市场趋势 - "樾系"是公司高阶产品序列，运河樾是继北京香山樾、上海外滩樾后在全国的第九座樾系作品 [24] - 行业观点认为，"兴趣经济学"已成为驱动社会发展的重要逻辑，低密产品因其特性迎来市场风口 [26] - 住宅功能正从居住空间转向容纳兴趣爱好的家庭工坊、私人展厅与社交舞台 [26] - "樾系"产品实现了"在地之形"、"林泉之境"、"雅集之地"和"兴趣之所" [26]