报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 越秀地产2024年业绩显示营收增长利润下滑，投资拿地多元化且聚焦高能级城市，TOD和城市更新业务进展顺利 因结转规模下降、毛利率短期承压，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为10.8、11.7、14.9亿元，对应EPS为0.27、0.29、0.37元，当前股价对应PE估值分别为17.0、15.8、12.4倍 公司已售未入账金额充足，业绩企稳回升可期，维持“买入”评级 [6] 各部分总结 公司基本情况 - 2025年4月2日，当前股价4.950港元，一年最高最低8.380/3.520港元，总市值199.26亿港元，流通市值199.26亿港元，总股本40.25亿股，流通港股40.25亿股，近3个月换手率21.16% [1] 营收与利润情况 - 2024年实现营收864.0亿元，同比+7.7%；归母净利润10.4亿元，同比-67.3%；核心净利润15.9亿元，同比-54.4%；毛利率10.48%，同比-4.80pct；净利率1.70%，同比-3.99pct 归母净利润大幅下滑主要因结转毛利率下滑 [7] 销售与土储情况 - 2024年合同销售金额1145.4亿元，同比-19.4%，克而瑞销售排名升至第8，大湾区和广州市销售金额占比分别为42.7%和37.9% 截至2024年末，已售未结金额1700.5亿元，较年初-14.7% [8] - 2024年于8个城市新增24幅土地，总建面271万方，一线城市新增土储占比超70% 截至2024年末，总土储1971万方，大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区占比分别约36.5%、22.4%、28.8%、12.3%，一二线城市占比达96% 2024年实现广州3幅地块收储，累计可盘活资金约135亿元 [8] 业务与融资情况 - 2024年直接持有的商业租赁收入6.68亿元，同比+37.1%；持股40.02%的越秀房产基金收入20.32亿元，同比-2.7%；持股67.40%的越秀服务收入38.68亿元，同比+20.0%，社区增值服务收入同比+30.6% [9] - 2024年三道红线维持绿档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为68.1%、71.3%和2.10倍，加权平均借贷成本同比降33个基点至3.49% [9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|80,222|86,401|89,134|94,273|99,256| |YOY(%)|10.8|7.7|3.2|5.8|5.3| |净利润(百万元)|3,185|1,040|1,080|1,166|1,485| |YOY(%)|(19.4)|(67.3)|3.9|8.0|27.4| |毛利率(%)|15.3|10.5|9.5|9.8|10.3| |净利率(%)|5.7|1.7|1.9|1.9|2.3| |ROE(%)|5.6|2.1|2.0|2.1|2.6| |EPS(摊薄/元)|0.79|0.26|0.27|0.29|0.37| |P/E(倍)|5.8|17.7|17.0|15.8|12.4| |P/B(倍)|0.3|0.4|0.3|0.3|0.3| [10]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][24] 核心观点 - 越秀地产发布"4×4好产品理念"及六大产品系，响应国家"好房子"战略和"住房品质升级"政策，深化2019年"四好企业"战略 [1] - 越秀地产在行业深度调整期实现逆势增长，2024年全口径销售额达1145.4亿元，行业排名升至第8位，销售均价稳定在3万元/㎡以上 [3] - 越秀地产2024年拿地面积和货值增速逆势达到9.2%和17.5%，超九成新增土储分布于一线和强二线城市 [3] - 越秀地产构建"投资-产品-销售"正向循环闭环，通过精准市场定位和客户需求洞察提升差异化竞争力 [7] - 越秀地产"4×4好产品理念"以品质、温度、智慧、成长四大维度形成差异化竞争壁垒 [8] - 越秀地产六大产品系覆盖客户全生命周期，2025年部分核心城市项目开盘即售罄或创销售新高 [21][22] 战略优势 - 越秀地产兼具国企基因与市场化运营优势，通过精准化市场布局与战略性资源整合巩固竞争优势 [2] - 越秀地产2019年提出"四好企业"战略，坚持稳健经营，深化"商住并举"，有效应对行业变化 [2] - 越秀地产在行业深度调整期展现出战略韧性，拿地策略突出，新增土储主要分布在高能级城市 [3][4] 产品理念与创新 - "4×4好产品理念"包含品质、温度、智慧、成长四大维度，共16条产品主张 [8] - 品质维度：以上海外滩樾为例，采用187种定制砖型工艺体系、8种立面砖艺工法，实现传统工艺现代转化 [8] - 温度维度：打造"十项全能健康宅体系"、疗愈花园及酒店式服务体系，如"广府三章"项目 [13] - 智慧维度：上海苏河和樾府项目整合低碳节能与智慧运维技术，实现超低能耗目标 [17] - 成长维度：成都阅今沙项目创新"公园+商业+社区"3.0开发模式，突破传统项目边界 [19] 产品系与市场表现 - 越秀地产六大产品系包括樾系、和樾系、天系、星汇系、城市人文系、城市先锋系 [21] - 2025年上海静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿；北京星樾首开销售额26.8亿，海淀和樾望雲、和樾玉鸣双盘首开劲销152亿 [22] - "樾系"连续两年获克而瑞十大顶级豪宅产品系，多个标杆项目获行业奖项 [23] 总结 - 越秀地产以"好产品"驱动高质量发展，完成从"中国好房子"标准制定者到"城市共生体"生态构建者的战略跃迁 [24] - 越秀地产未来将持续深化研发创新与运营服务升级，优化"投资-产品-销售"价值闭环 [24]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5] 报告的核心观点 - 受大市影响，2024 - 2025年公司结算业绩处于筑底阶段，此后有望高毛利项目进入结转、减值压力减轻，利润表现或将迎来修复 [5] - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为10.2/12.4/13.6亿元，同比增速分别为 - 1.9%、+21.4%、+10.1% [5] 相关目录总结 事件 - 2025年3月31日，公司发布2024年业绩，实现营业收入864.0亿元，同比 + 7.7%；归母净利润10.4亿元，同比 - 67.3%；核心净利润15.9亿元，同比 - 54.4% [2] 点评 - 毛利率下行致归母净利润下滑，2024年毛利率10.5%，同比下降4.8pct，毛利润90.5亿元，同比 - 26.1% [3] - 2024年公司合同销售金额1145亿元，同比 - 19.4%，而TOP10房企同比 - 24.4%，销售韧性强于同行，全口径销售额排名升至行业第8，2023年为第12位，2025年公司定下销售目标1205亿元，较2024年销售完成额同比 + 5.2% [3] - 2024年公司新增土地储备全部位于8座核心一二线城市，权益投资额294.6亿元，北京、上海、广州三城合共占比82.7%，截至2024年末，公司总土储1971万方，一二线合共占比95.6%（一线占比42.9%） [3] - 截至2024年末，公司三道红线指标维持绿档，总借贷1039亿元，同比 - 0.5%，其中一年内到期的短债占比22%，加权平均借贷成本3.49%，同比下降0.33pct [4] 主要财务指标 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|80,222|86,401|92,066|95,858|94,407| |营业收入增长率|10.78%|7.70%|6.56%|4.12%|-1.51%| |归母净利润(百万元)|3,185|1,040|1,021|1,239|1,365| |归母净利润增长率|-19.43%|-67.35%|-1.88%|21.42%|10.15%| |摊薄每股收益(元)|0.79|0.26|0.25|0.31|0.34| |每股经营性现金流净额|2.13|0.00|5.72|6.38|4.73| |ROE(归属母公司)(摊薄)|5.73%|1.88%|1.86%|2.27%|2.50%| |P/E|7.51|18.41|18.24|15.02|13.64| |P/B|0.43|0.35|0.34|0.34|0.34| [10] 三张报表预测摘要 - 损益表涵盖主营业务收入、成本、毛利等多项指标及各年数据与增长率 [11] - 资产负债表包含货币资金、应收款项、存货等项目各年数据及占比情况 [11] - 比率分析涉及每股指标、回报率、增长率、资产管理能力、偿债能力等多方面各年数据 [11]

市场扩张和并购 - 公司通过杭州越燊以11.0052亿元竞得杭州市拱墅区运河新城08 - 1地块[3][4] - 公司实际拥有杭州越燊59.8376%权益[3] 地块信息 - 地块总面积约16,537平方米[4] - 规划总可建筑面积约47,470平方米[4] - 计容建筑面积约28,113平方米[4] - 距拱墅区政府直线距离2.1公里[4] - 步行至地铁10号线祥园路站1.6公里[5] - 距规划14号线祥园路站约200米[5]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [3] 报告的核心观点 - 越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后实现“轨交 + 物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。虽行业景气度下滑，公司结算降速、利润率承压，但土储优质、资金优势明显，当前估值处于合理区间，维持“买入”评级 [9] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025 年 3 月 31 日收盘价 5.29 港币，恒生中国企业指数 8516.55，52 周最高/最低为 8.38/3.52 港币，H 股市值 212.94 亿港币，流通 H 股 4025.39 百万股，汇率 1.0836（人民币/港币） [4] 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027E 营业收入分别为 802.22 亿、864.01 亿、908.07 亿、983.44 亿、1063.10 亿元，同比增长率分别为 10.8%、7.7%、5.1%、8.3%、8.1% [8] - 2023 - 2027E 归母净利润分别为 31.85 亿、10.40 亿、10.95 亿、13.19 亿、15.82 亿元，同比增长率分别为 -19.4%、-67.3%、5.3%、20.4%、20.0% [8] - 2023 - 2027E 每股收益分别为 0.85、0.26、0.27、0.33、0.39 元/股，净资产收益率分别为 5.7%、1.9%、2.0%、2.5%、3.0% [8] - 2023 - 2027E 市盈率分别为 5.7、18.9、17.9、14.9、12.4，市净率均为 0.4 [8] 公司点评 - 2024 年公司营业收入 864.0 亿元，同比 +7.7%；毛利 90.5 亿元，同比 -26.1%；归母净利润 10.4 亿元，同比 -67.3%；核心净利润 15.9 亿元，同比 -54.4%；每股盈利 0.26 元，同比 -69.7%，业绩低于市场预期。综合毛利率 10.5%，同比 -4.8pct；归母净利率 1.2%，同比 -2.8pct；三项费用率 5.9%，同比 -0.2pct。年末已售未入账销售金额 1700 亿元，同比 -14.7%，是 24 年营收的 2.0 倍，未来结算确定性强。全年每股派息 0.173 元，同比 -50.1%，派息比率 44%，同比 +4pct [9] - 2024 年公司销售金额 1145 亿元，同比 -19.4%；销售面积 392 万方，同比 -11.9%；销售均价 2.92 万元/平，同比 -8.5%。大湾区、华东、中西部销售额占比分别为 43%、29%、17%。2025 年销售目标 1205 亿元，较 24 年实际销售 +5.2%。2024 年在北京等城市新增 24 幅地块，拿地面积 271 万方，同比 -44.8%，拿地销售面积比 69%，一线、二线城市分别占比 71%、29%。24 年末土储规模 1971 万方，布局 27 个城市；土储中一线、二线、三四线占比分别为 43%、53%、4%；大湾区、华东、中西部占比分别为 37%、22%、29%；非公开竞争占比 47% [9] - 2024 年公司货币资金 500.5 亿元，同比 +8.6%；总借贷 1039 亿元，同比 -0.5%；剔除预收后资产负债率 68.1%、净负债率 51.7%，现金短债比 2.1 倍，稳居三道红线绿档；年内发行 25 亿元公司债、境外债 23.9 亿元、定向债务融资工具 18 亿元；整体平均融资成本 3.49%，同比 -33bps [9] 附录 – 财务报表 - 利润表展示了 2023 - 2027E 营业收入、营业成本等多项财务指标数据 [10] - 资产负债表展示了 2023 - 2027E 货币资金、应收账款及票据等多项财务指标数据 [11] - 现金流量表展示了 2023 - 2027E 净利润、折旧与摊销等多项财务指标数据 [12]

土地市场概况 - 3月土地市场呈现成交量跌价升态势，平均溢价率达17.1%，较2月提升6个百分点，核心城市优质地块地价屡创新高 [9] - 京沪杭蓉等城市土拍楼板价创新高，杭州、苏州平均溢价率分别达42%和38%，带动市场热度维持高位 [11] - 行业投资延续"头尾分化"格局，销售百强房企整体拿地销售比0.3，而TOP10房企新增货值集中度高达75% [9][16] 房企投资表现 - 2025年1-3月新增土储百强房企总货值6220亿元（同比+17.8%）、总价3171亿元（同比+42.2%）、建面3356万平方米（同比+5.1%），三项指标均同比回正 [15] - 销售TOP10房企一季度拿地金额1775亿元，同比激增162%，其中8家位列拿地金额TOP10榜单 [22] - 华润置地、中海地产、招商蛇口等央企拿地销售比超0.6，金额同比涨幅分别达92%、1768%和183% [22] 区域与城市分化 - 核心城市土拍持续回暖，北京、上海、杭州、成都等地高总价高溢价地块频出，6个TOP10成交金额城市平均溢价率超10% [11] - 三四线城市量价同比回缩，市场复苏动能不足，与核心城市形成显著结构性分化 [23] - 滨江集团94%拿地金额集中于杭州，反映房企高度聚焦核心城市优质地块 [22] 行业集中度趋势 - 新增土储货值百强门槛11.7亿元（同比-19%），但新增总价百强门槛5.3亿元（同比+18%）、建面百强门槛17.1万方（同比+14%） [13] - TOP10房企新增货值占比75%（较2024年末+13pct），TOP11-20占比13%，后50强仅占3%，资源加速向头部集中 [16] - 头部房企战略聚焦核心城市低容积率小地块，中小房企受流动性限制持续收缩投资半径 [23]

文章核心观点 - 越秀地产发布2024年业绩公告，营收增长但盈利下降，销售额未达目标，公司制定2025年目标并采取系列策略应对市场变化，财务状况总体良好 [2] 业绩表现 - 2024年营收约864亿元，同比增长7.7%，毛利率约10.5%，同比下降4.8个百分点，权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降67.3%，核心净利润约15.9%，同比下降54.4% [2] - 2024年累计合同销售额约1145.4亿元，同比下降19.4%，未达年初目标（1470亿元） [2] - 2025年1 - 2月实现合同销售额约128.3亿元，同比增长23.8% [4] 销售区域分布 - 2024年在粤港澳大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区分别实现合同销售额约488.4亿元、331.4亿元、196亿元和129.6亿元，分别约占总合同销售额的42.7%、28.9%、17.1%和11.3% [3] - 2024年一线城市合同销售额约599.7亿元，占总合同销售额的52.4%；一二线城市合同销售额约1137.3亿元，占比99.3% [3] 土地储备 - 2024年在8个城市新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，全部位于一线和二线城市 [2] - 截至2024年年末，总土地储备约1971万平方米，其中96%位于一二线城市，一线城市土储占比42.9% [2][4] 投资策略 - 2024年完成权益投资294.6亿元，北京、上海、广州权益投资额分别约为93亿元、69亿元和81.6亿元，分别占总权益投资额的31.6%、23.4%、27.7% [3] - 2025年拿地按“以销定投”策略，投资额度约300亿元左右，重点关注广州、深圳、上海、北京四个一线城市和杭州、合肥、成都、西安等强二线城市优质拿地机会 [4] 商业运营 - 2024年直接持有的商业物业租赁收入约6.68亿元，同比增长37.1% [5] - 持有40.02%单位权益的越秀房产信托基金（0405.HK）营收约20.32亿元，同比下降2.7% [5] - 持股67.4%的越秀服务（6626.HK）营收约38.68亿元，同比增长20% [5] 财务状况 - 2024年实现经营性现金净流入217.3亿元（2023年为83.5亿元） [5] - 截至2024年年末，持有现金约500.5亿元，较2024年年初增长8.6%，年内合同销售回款率为87% [5] - “三道红线”指标保持“绿档”，剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍 [5] - 截至2024年12月31日，总借贷规模约为1038.9亿元，较年初略有下降，加权平均借贷成本同比下降33个基点至3.49%，短债占比约22% [5] 公司举措与展望 - 近期在总部成立生产管理中心，整合产品、客研、运营、成本、招采等部门，提升资产使用效率及周转效率，消除无效成本，提升盈利能力 [6] - 2025年销售额目标为1205亿元，较2024年销售额增长5.2%，可售货源为2354亿元，预计合同销售现金流入为828亿元 [2] - 2025年保持经营性现金流为正，继续降低融资成本，保持“三道红线”绿档达标，确保财务状况和流动性更健康安全 [6]

报告公司投资评级 - 报告对越秀地产的投资评级为“买入”，原评级也是“买入” [1] 报告的核心观点 - 越秀地产营收与现金稳步增长但利润承压，2024年销售首次进入行业前十，2025年销售目标1205亿元 [4] - 考虑行业销售低迷及年报情况，下调2025 - 2026年盈利预测，但因公司销售投资有韧性、已售未结算资源丰富，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 截至2025年3月31日，发行股数和流通股均为402539万股，总市值212.94亿港币，3个月日均交易额6885万港币，主要股东Bosworth International Limited持股27.15% [3] 股价表现 - 今年至今、1个月、3个月、12个月绝对涨幅分别为3.9%、0.2%、3.9%、22.7%，相对恒生指数涨幅分别为 - 13.9%、 - 0.6%、 - 11.3%、 - 17.0% [2] 财务数据 - 2024年主营业务收入864.0亿元，同比增长7.7%；归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%；派息每股0.189港元，派息总额占核心净利润比重44%，占归母净利润比重67% [4] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为917亿、972亿、1021亿元，同比增速分别为6%、6%、5%；归母净利润分别为9.6亿、10.3亿、11.4亿元，同比增速分别为 - 8%、8%、11%；对应EPS分别为0.24、0.26、0.28元；当前股价对应PE分别为20.9X、19.5X、17.6X [7] 营收情况 - 2024年主营业务收入增长因房地产开发业务结算规模增长，结算金额807.6亿元，同比增长6.7% [7] - 归母净利润下降主因结算利润率下滑（2024年毛利率10.5%，同比下滑4.8个百分点）和计提资产减值损失22.7亿元（同比增加7亿元） [7] - 2024年净利率、归母净利润率、核心净利润率分别为1.7%、1.2%、1.8%，同比分别下降4.0、2.8、2.5个百分点；ROE同比下降3.8个百分点至1.9%；三费率为5.1%，同比小幅提升0.2个百分点 [7] 财务状况 - 截至2024年末，货币资金297亿元，同比增长1.6%；销售回款率提升至87%，同比提升4个百分点，连续两年经营性现金净流入；加权融资成本3.49%，同比下降33BP [7] - 2024年境内发行25亿元公司债券（平均融资成本2.61%）和18亿元定向债务融资工具（平均融资成本2.27%），境外发行23.9亿元点心债（平均融资成本4.07%） [7] - 截至2024年末，有息负债1038.9亿元，同比下降0.5%，一年内到期有息负债占比22.4%；剔除预收账款的资产负债率68.1%，同比提升0.7个百分点；净负债率71.3%，同比下降2.2个百分点；现金短债比为1.28X，“三道红线”持续绿档 [7] 销售情况 - 2024年销售额1145亿元，同比下降19.4%，排名第8名，首次进入TOP10房企，完成全年目标78%；销售面积392万平，同比下降11.9%；销售均价29206元/平，同比下降8.5% [7] - 2024年大湾区销售金额488.4亿元，占比42.7%（广州433.7亿元，占比37.9%）；华东地区331.4亿元，占比28.9%（杭州221.0亿元）；中西部地区196.0亿元，占比17.1%（成都68.0亿元）；北方地区129.6亿元，占比11.3%（北京87.3亿元） [7] - 2025年1 - 2月销售金额128亿元，同比增长23.8%，销售面积35万平，同比下降6.7%，销售均价36817元/平，同比增长32.7%；2025年销售目标1205亿元，较2024年实际销售额增长5.2% [7] 拿地情况 - 2024年在8个城市新增24幅土地，新增土地储备271万平，同比下降44.8%，一线城市新增土储占比超70%；拿地金额582亿元，同比增长28.6%，拿地强度51%，同比提升19个百分点 [7] - 2025年1 - 2月在广州、上海拿地2宗，建面14.4万平，拿地金额59.7亿元，权益拿地金额33.1亿元，楼面均价4.15万元/平，拿地强度47% [7] - 2024年成功实现广州3幅地块收储，可盘活资金约135亿元；截至2024年末，总土地储备1971万平，同比下降23.2%，96%位于一线和重点二线城市 [7] 工程进度与已售未结情况 - 2024年新开工面积370.8万平，同比下降17.1%，完成全年计划91%；竣工面积777.4万平，同比持平，基本完成全年计划 [7] - 2025年计划新开工272.7万平，计划竣工777.5万平，新开工增速预计 - 26.5%，竣工基本持平 [7] - 截至2024年末，已售未入账销售金额1700.5亿元，较年初下降14.7%，已售未结面积457万平，较年初下降15.6%，均价3.72万元/平，较年初提升1.1% [7] 多元化业务情况 - 2024年直接持有的商业物业租赁收入6.7亿元，同比增长37.1%；持有40.0%股权的越秀房产基金收入20.3亿元，同比下降2.7% [7] - 2024年持股67.4%的越秀服务营收38.7亿元，同比增长20.0%；归母净利润3.53亿元，同比下降27.5%（因商誉减值）；管理规模稳步提升，合约面积8873万平，同比增长6.3%，在管面积6931万平，同比增长6.3% [7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 6.85 港元 [1][8] 报告的核心观点 - 公司 24 年业绩营收增、净利降，盈利下滑因结转项目毛利率下降及存货减值 随地产行业筑底回稳，销售毛利率有望回升，减值或减少，业绩有望逐步修复 [1] - 考虑待结转资源规模下降及短期利润率压力，下调营收预测及毛利率假设，估值方法从 PE 调整为 PB [5] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24 年实现营收 864 亿元，同比 +8%；归母净利 10.4 亿元，同比 -67%，符合业绩预告(-65%~-70%) [1] - 24 年开发业务结转收入 806 亿元，同比 +7%，利润下滑因结转毛利率同比 -5.4pct 至 9.2%，带动整体毛利率同比 -4.8pct 至 10.5%；计提存货减值同比 +7 亿至 22.7 亿 [2] 销售与拿地 - 24 年销售金额 1145 亿元，同比 -19%（优于百强的 -31%），销售排名 +4 位至第 8 位 [3] - 24 年拿地金额同比 -21%至 386 亿元，拿地强度 34%，同比基本持平；24 宗地块中一线城市增储占比超 70% [3] - 24 年末总土储同比 -23%至 1971 万平（96%位于一二线城市），货值 3600 亿元，是 24 年销售金额的 3.1 倍，公司制定 25 年销售目标 1205 亿元（同比 +5%） [3] 融资与存量盘活 - 24 年末有息负债规模平稳，结构优化，一年内短债占比同比 -6pct 至 22%，现金短债比达 2.1x，融资成本同比 -33bp 至 3.49% [4] - 24 年内成功落地广州 3 宗地块收储，累计盘活资金 135 亿元，后续有望在存量盘活方面落地更多项目 [4] 盈利预测调整 - 预计 25 - 27 年 EPS 为 0.25/0.27/0.34 元（前值 0.80/0.91/- 元，对应下调 69%/70%/-%） [5] - 考虑 24 年末已售未结资源同比下降 15%，25 年销售目标同比 +5%，预计 25 - 26 年结转规模将小幅下降；预计 25 年毛利率仍有压力，26 年起逐步修复 [24] 估值调整 - 鉴于行业整体业绩受资产减值影响波动较大，估值方法从 PE 调整为 PB [5] - 公司 25E BPS 为 13.80 元，参考可比公司平均 25PB 为 0.51x，认为公司合理 25PB 估值 0.46x（估值折价幅度 10%），对应目标价 6.85 港元 [5]

报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 越秀地产为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；虽行业整体仍处于调整期，结算端压力犹在，但公司2025年销售有望好转，叠加土储及可售货值优化，国企财务优势加持下仍具发展潜力，维持“推荐”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为房地产，公司网址为www.yuexiuproperty.com;www.irasia.com/listco/hk/yuexiuproperty，大股东为越秀集团，持股43.39%，实际控制人为广州市人民政府 [1] - 总股本4025.4百万股，流通A股为0，流通B/H股4025.4百万股，总市值212.9亿港币，流通A股市值为0，每股净资产13.7元，资产负债率74.6% [1] 业绩情况 - 2024年实现收入864亿元，同比增长7.7%；归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%；不派发末期股息 [4] - 2024 - 2027年预计营业收入分别为864.01亿元、941.77亿元、1021.82亿元、1103.56亿元，同比增速分别为7.7%、9.0%、8.5%、8.0%；净利润分别为10.4亿元、10.89亿元、11.4亿元、11.75亿元，同比增速分别为 - 67.3%、4.7%、4.7%、3.0% [6] 销售与土储情况 - 2024年公司增收不增利主要系毛利率下滑（同比下滑4.8pct）与计提减值所致；2024年公司可售货值约2354亿元，行业调整下公司管理层主动优化运营，积极争取2025年销售目标达成1205亿元，同比增长5.2%，2025年1 - 2月累计合同销售额128.3亿元，同比增长23.8% [7] - 2024年公司完成权益投资294.6亿元，新增土储100%位于一线和重点二线城市，其中北上广合计权益投资额占比82.7%；实现广州3幅地块收储，累计可盘活资金约135亿元 [7] - 2025年公司仍将保持“以销定投”，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目，叠加收储盘活资金，预计2025年土地款支出约300亿元，绝对金额与2024年基本持平 [7] 财务状况 - 公司“三道红线”保持“绿档”，期末平均借贷成本回落至3.49%，灵活运用点心债降低境外融资成本，期末人民币借贷、短债占比分别为82%、22% [7] 投资建议 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测分别为0.27元（原为0.82元）、0.28元（原为0.86元），新增2027年EPS预测0.29元，当前股价对应PE分别为18.0倍、17.2倍、16.7倍 [7]