融资情况 - 公司获2.2亿港元定期贷款融资[3] - 贷款期由首次提款日期起计364天[3] 股权相关 - 若越秀企业持有公司具投票权股份少于30%构成违约事件[3] - 截至公告日，越秀企业实益拥有公司已发行股份约44%[3]

公司关联交易 - 越秀地产作为承租人与广州越秀作为出租人订立租赁框架协议 协议日期为2025年12月29日 [1] - 根据协议 集团可能向广州越秀实体租赁位于越秀金融大厦的若干物业 [1] - 租赁物业具体包括办公室单位 直升机停机坪 LED广告屏及停车场 [1]

香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 的 內 容 概 不 負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部 或任何部分內容所產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （股份代號：00123） （在香港註冊成立的有限公司） 持續關連交易 租賃框架協議 租賃框架協議 董事會欣然宣佈，於二〇二五年十二月二十九日，本公司（ 作為承租人 ）與廣州 越秀（ 作為出租人 ）訂立租賃框架協議，據此，本集團可能向廣州越秀實體租賃 租賃物業，惟受租賃框架協議條款及年度上限規限。 上市規則涵義 租賃框架協議 董事會欣然宣佈，於二〇二五年十二月二十九日，本公司（ 作為承租人 ）與廣州越 秀（ 作為出租人 ）訂立租賃框架協議，據此，本集團可能向廣州越秀實體租賃租賃 物業，惟受租賃框架協議條款及年度上限規限。 本集團於日常業務過程中一直租賃位於越秀金融大廈的若干租賃物業。於二〇二 五年十月完成收購事項後，有關租賃物業的租賃安排構成本公司的關連交易。據 此，遵照上市規則項下的規定訂立租賃框架協議以規管及促進租賃交易的續訂。 租賃框 ...

项目交付概况 - 越秀地产位于合肥主城二环内核心板块的高端改善项目“越秀·中寰天悦”于12月25日正式交付，较合同约定提前数月完成 [1] - 此次为集中交付，向约300户业主兑现承诺，实现了“提前交房” [1] 交付体验与现场品质 - 交付现场通过花艺景观、温暖灯光和贴心服务营造归家氛围，并采用线上预约分流、线下专员陪同模式，提升收房效率 [2] - 业主在专业验房师陪同下对房屋细节进行逐一查验，包括入户门密闭性、墙面地面平整度及水电系统等 [11] - 开发商提供了定制钥匙礼盒、房屋使用手册等专属伴手礼，增强交付仪式感 [11] - 社区内三座水院园林、归家大门、建筑立面与实景呈现的儿童主题架空层共同构成高端社区生活图景 [16] 产品定位与市场表现 - 该项目是越秀地产在合肥主城的首个“天字系”标杆项目，定位为稀缺的高端改善社区，自面市起便受市场关注并屡创热销佳绩 [19] - 项目目前主力在售产品为建筑面积约187-189㎡的度假酒店式奢宅 [30] 开发理念与品质保障体系 - 公司坚持超前产品设计理念，引进一线城市高端作品，致力于打造高品质改善住宅 [19] - 项目实现“提前交卷”依赖于“前置设计、过程严控、交付保障”三重体系化保障 [22] - 具体措施包括：设计阶段融入全生命周期居住理念并同步敲定配套方案；施工过程搭建360度全维度质量管控体系及开放可视化工地；交付前实行“一户一档”专项验收机制 [22][23] “交付即运营”的配套与服务 - 项目践行“交付即运营”的“新交付”理念，让业主“入住即享”高端生活体验 [25] - 配套包括约1300㎡的下沉式会所，内设水吧、影音室、棋牌室、KTV、私宴厅、瑜伽室等多元功能空间，未来将引入品牌教练并开展联名运营以持续升级服务 [25] - 社区还规划有五大主题架空层，精准覆盖全龄段需求，包括儿童成长乐园、花园会客厅、阅享会客厅、活力运动中心、闲叙茶话馆 [28] 公司战略与品牌形象 - 越秀地产作为国有企业，积极发挥在推动行业高质量发展中的排头兵作用 [19] - 此次提前交付被视为公司品牌信誉与产品实力的有力佐证 [19] - 公司旨在通过实景呈现的居住空间与持续升级的服务，为高端改善圈层开启美好生活新篇章 [30]

政策定调与方向 - 2026年全国及广州房地产工作核心是“着力稳定房地产市场”，关键抓手是去库存，全国百城去库存周期在11月已达27.4个月，创历史新高 [1][2] - 具体政策路径聚焦“因城施策控增量、去库存、优供给”，并推动收购存量商品房用作保障性住房以加快去库存 [1][2] - 政策目标已从“止跌回稳”转向“着力稳定”与“提质发展”，城市更新被定位为经济增长的关键动力 [5] 广州市场表现与规划 - 过去三年，在全国市场深度调整期，广州一、二手商品住宅总成交保持连续正增长 [2] - 广州作为城市更新先行者，已推出超8000亿元的投资计划，并将“房票”安置作为重要创新手段 [5] - 广州“十五五”规划建议提高“房票”安置的覆盖面和适用性，完善“保障+市场”住房供应体系，以释放内需并提供存量盘活机遇 [6] 行业共识与发展趋势 - 行业共识认为稳预期是当前核心任务，产品力、城市更新与长期运营能力成为决定行业走向的关键变量 [7] - 房地产已全面进入“精细化发展”阶段，未来竞争回归产品力与综合运营能力，围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”体系升级以满足改善型需求 [9] - 通过优化土地供给结构、推出条件成熟的优质地块，有助于稳定市场价格预期并改善存量资产流动性，形成良性换房循环 [9] 企业策略与政策反馈 - 部分企业投资节奏趋于谨慎，稳定主流开发主体的长期预期和投资信心被视为激活市场增量的重要前提 [7] - 企业认为单一政策工具难以彻底扭转市场情绪，需通过短、中、长期政策协同发力 [7] - 企业反馈房票政策在连接城市更新与商品房市场方面初显成效，建议进一步完善配套机制以提升政策转化效率和市场信心 [9]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34] 报告核心观点 * 2025年11月，广州新房市场成交有所回暖，主要受部分楼盘集中开盘热销带动，其中高端豪宅项目保利玥玺湾的集中网签显著推高了全市网签均价及金额 [3] * 截至11月23日，广州11月新建商品住宅网签面积54.4万平方米，环比上月同期上升34.4% [3] * 预计随着年底开发商进一步加大推货力度，市场成交有望持续回升 [3] 广州房地产企业销售业绩总结 * **流量金额榜单**：2025年1-11月，广州房企流量销售金额TOP20总销售额为1804.9亿元，门槛值为22.3亿元 [11] * **权益金额榜单**：同期权益销售金额TOP20总销售额为1492.7亿元，门槛值为21.8亿元 [11] * **头部企业表现**：保利发展以流量金额501.0亿元、权益金额431.5亿元夺得双料冠军 [8][11]；越秀地产以流量金额310.8亿元、权益金额232.7亿元位居第二 [8][12]；珠实地产以流量金额120.2亿元位居第三 [8][12] * **企业阵营划分**：按流量销售额划分，第一阵营（300亿元以上）共2家，合计销售811.7亿元，占TOP20销售额的45.0%；第二阵营（100-200亿元）共2家，合计销售226.4亿元，占比12.5%；第三阵营（50-100亿元）共6家，合计销售444.0亿元，占比24.6%；第四阵营（50亿元以下）共10家，合计销售322.8亿元，占比17.9% [13] 广州房地产企业销售面积总结 * **流量面积榜单**：2025年1-11月，广州房企流量销售面积TOP20总面积为494.9万平方米，门槛值为9.2万平方米 [17] * **权益面积榜单**：同期权益销售面积TOP20总面积为404.9万平方米，门槛值为7.8万平方米 [17] * **头部企业表现**：保利发展以流量面积98.6万平方米、权益面积78.1万平方米夺得双料冠军 [15][17]；越秀地产以流量面积81.0万平方米、权益面积59.3万平方米位居第二 [15][17]；珠实地产以流量面积32.6万平方米位居流量榜第三 [15][17] 广州房地产项目销售业绩总结 * **销售金额榜单**：2025年1-11月，广州房地产项目销售金额TOP20门槛值为19.1亿元 [22] * **金额前三项目**：天河区豪宅项目保利玥玺湾以108.4亿元位居榜首 [18][22]；天河区改善楼盘保利天曜以56.7亿元位居第二 [18][22]；海珠区热销楼盘保利天奕以55.9亿元位居第三 [18][22] * **销售面积榜单**：同期广州房地产项目销售面积TOP20门槛值为5.0万平方米 [22] * **面积前三项目**：番禺区万博悦府以8.2万平方米位居榜首 [18][22]；番禺区亚运城以8.1万平方米位居第二 [18][22]；黄埔区万科黄埔新城以7.5万平方米位居第三 [20][22] 典型项目案例分析 * **保利玥玺湾**：该项目以首开106亿元的业绩，成为2025年全国唯一“开盘即破百亿”的现象级楼盘，刷新了广州高端住宅市场的开盘纪录 [23] * **项目优势**：项目位于珠江新城、国际金融城、琶洲三大CBD交汇的“黄金三角”，直面一线江景 [23]；社区设计采用“浮岛”形态，盖板抬高11米，以呈现最佳珠江和城市景观 [25]

文章核心观点 - 越秀辉山旗下高端牛奶品牌“谢添地”在激烈的市场竞争和行业供需失衡背景下，产品价格大幅下跌，其通过稀缺奶源和重金营销打造超高端品牌以拉动公司整体估值和实现上市目标的战略遭遇挫折 [1][6][7][9] - 乳制品行业高端白奶的“价格护城河”被全面击穿，头部品牌集体降价，零售价从“6元档”被拉至“3元档”，行业多年构建的高端价值体系面临瓦解 [12][14][16][19] 公司战略与产品定位 - 越秀集团于2021年以30亿元现金加债转股方案收购退市的辉山乳业，成立“越秀辉山”，并定下2025年营收超百亿及择机上市的复兴目标 [1][5] - 公司提出“三驾马车”业务布局，即奶粉、低温液奶及牧场，旨在通过协同实现百亿营收 [4] - 谢添地品牌是越秀辉山为上市故事准备的首个高端产品，旨在通过稀缺奶源和高举高打的品牌营销，在常温奶赛道切割“超高端”市场，以提升公司整体估值 [1][6] - 2024年11月产品首发时，黑土娟姗纯牛乳250ml单盒定价12.8元，黑土A2β酪蛋白纯牛乳定价7.8元，蛋白质含量高达4.3g/100ml，宣称比多数UHT奶高出20%以上 [1] 营销投入与市场反应 - 为快速打响品牌知名度，公司重金投入电视节目冠名，包括湖南卫视《声生不息·港乐季2》、《声生不息·大湾区季》及《妻子的浪漫旅行2025》，其中首档节目冠名费业内估算达8000万元级别 [1][4] - 独特的节目亮相方式使“不是所有奶都叫特仑苏，但每个歌手都叫谢添地”的弹幕刷屏，获得一定市场关注 [2] - 越秀内部人士表示该业务板块是公司最重要的事项，资源高度倾斜，营销投入巨大 [4] 产品价格与销售表现 - 谢添地产品价格出现大幅下跌，电商平台16盒装A2β奶折算后单价仅2.56元/盒，较首发价7.8元下跌约八成 [8] - 新规格“黑土有机纯牛乳”蛋白质含量降至3.6g，价格跌入3元档，例如盒马超市200ml*6盒装标价19.9元，折算每盒3.32元 [9][10] - 线下渠道出现临近保质期产品大幅促销，如10瓶仅售9.9元 [9] - 公司将降价解释为“多元化产品矩阵”和“常规经营行为”，但难掩高价难卖的尴尬 [9] 行业竞争与价格战 - 高端白奶市场出现集体降价，价格体系被击穿 蒙牛于2024年8月将“特仑苏沙漠·有机奶”从118元/箱降至99元，降幅16%，并承诺“全年不回调” 随后在成都大润发该产品价格进一步降至57.7元/箱，折算每250ml约4.8元 [12] - 伊利旗下金典系列产品也大力促销，“金典有机脱脂纯牛奶”买二赠一后每箱约53元，“金典娟姗有机纯牛奶”和“金典活性乳铁蛋白有机纯牛奶”买一赠一后每箱分别约66元和58.7元 [14] - 其他品牌如新希望华西、菊乐、认养一头牛的同类型高端/有机产品价格也普遍落在每盒2.99元至3.99元区间 [16] - 头部品牌集体“杀价”将高端白奶零售价从“6元档”拉至“3元档” [16] 行业供需与市场背景 - 行业面临严重的供需错配 2020年起各大乳企跟随政策扩建牧场，2022至2024年年均新增原奶产能超200万吨 同期液态奶零售额年均复合增速仅2.3%，不足过去五年均值的三分之一 [18] - 2024年前三季度，液态奶全渠道销售额同比下降2.3%，其中线下销量下滑3.8%，均价下滑1.6% [19] - 高价奶受冲击最大，消费者对微小成分差异带来的高溢价接受度降低，同时渠道库存天数普遍超过60天，经销商优先选择降价去库存以回笼现金 [19]

2025年广州土地市场总结 - 广州2025年住宅用地成交正式收官，全年共成交住宅用地48宗，总成交金额506.61亿元，总成交建筑面积309.14万平方米 [3][4] - 全年成交规模相比去年有所下降，符合“控增量、盘存量”的市场主基调，市场整体呈现平稳格局 [3] - 成交呈现“翘尾”行情，12月单月集中成交16宗土地 [3] 市场成交特征与价格趋势 - 约半数地块为底价成交，溢价成交地块的溢价率普遍在20%左右 [4] - 多数地块成交楼面价对比周边有所下降，反映房企拿地态度偏向审慎 [4] - 以海珠区为例，一手住宅成交均价从2022年的8.76万元/平方米下降至2025年前三季度的6.74万元/平方米，地价随之回归 [6] - 具体案例显示价格差异：2022年保利发展摘得的广州大道南788号一期地块楼面价为4.84万元/平方米，而2025年10月中海地产摘得的二期地块名义楼面价约1.53万元/平方米（实际约3.5万元/平方米） [5][6] 拿地主体结构 - 国央企占据绝对主导地位，全年在广州拿下超过35宗土地 [7] - 拿地主力包括全国性房企（如保利、越秀、中海）以及本土及区属国企（如广州地铁、南沙开建、花都城投） [7] - 部分深耕型民企通过土地盘活置换或根据投资节点小幅加仓，例如敏捷集团、福牛地产 [7] - “过江龙”房企如绿城，基于对结构性机会的把握，今年在广州土地市场收获颇多 [8] 地块供应策略与规划调整 - 官方为促成成交展现诚意，对去年部分流拍土地进行规划调整 [3] - 典型案例为越秀地产以底价14.36亿元摘得的海珠广纸地块，该地块计容建筑面积和容积率较首次挂牌“瘦身”近一半，从源头上为房企减负 [3][4] - 该地块规划建筑面积4.22万平方米，容积率3.5，因体量较小，未来可能建设超高层，建设要求需确保与当地消防救援能力相匹配 [3][4] 市场展望与房企策略 - 业界普遍认为，2026年广州住宅用地成交规模将维持平稳，国央企主导的局面短期内不会改变 [3] - 随着“好房子”建设规划推进，住宅用地供应指标有望持续改善，或将提高房企投资积极性 [3] - 房企投资策略趋于谨慎和选择性，主要聚焦于土地价格合理、存在点状结构性缺货机会的地块 [9] - 当前市场去化缓慢，库存高企，截至12月21日广州商品住房库存量超过9.2万套，外围区域如增城库存超2万套，南沙、黄埔、番禺超1万套 [9] - 年末中心区楼盘出现明显“以价换量”趋势，在此市场环境下，预计明年土地市场仍将以稳为主 [9]

活动概述 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [12] 入围项目展示（部分列举） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目，产品为现代风格高层住宅 [13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2，产品包括联排、叠墅、洋房，为现代东方风格 [17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子，产品为现代风格高层住宅 [19][21] - **济南望雲**：城市度假与品质人居典范，产品为现代风格洋房、平墅 [21][23] - **天津金地喜悦里**：以“超级底盘”为概念，产品包括现代风格高层住宅与洋房 [24][26] - **北京璟悦长安**：高墙大院设计，产品为现代风格高层住宅、洋房 [28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ，产品为游艇度假风住宅（叠墅、高层、小高层） [30][32] - **长沙龙湖·观萃**：城市隐奢、自然共生概念，产品为现代风格高层住宅 [32][34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁，为绿城生活美学著品 [34][36] - **上海保利都汇和煦**：轻奢慢调风格，产品为新海派风格高层住宅、洋房 [39][41] - **北京越秀国誉星城**：位于海淀北，产品为现代风格洋房、小高 [47][49] - **深圳越秀星科源启**：都市与自然融合的理想之城，产品为现代风格高层、超高层住宅 [49][51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心，打造自然森屿意境与酒店化奢适体验 [54][56]

地块交易核心信息 - 越秀地产通过旗下公司以总价14.36亿元竞得海珠区AH050335地块 [1] - 扣除配建后，成交楼面价为36618元/平方米，高于34000元/平方米的起拍楼面价 [1][4] - 地块为二类居住用地，出让宗地面积12071.30平方米，容积率3.5，计容总建筑面积42248.5平方米，建筑限高100米 [1] 地块规划与配建要求 - 地块需配建家庭综合服务中心、文化室、居民健身场所等公共服务设施，合计建筑面积3021平方米 [4] - 地块北邻工业大道，南望珠江后航道，东靠广州环城高速，地理位置优越 [4] - 地块邻近地铁2号线、10号线、11号线、25号线及广佛线等多条轨道交通线路 [4] 周边配套与市场环境 - 教育资源包括广州市海珠外国语实验中学附属学校、第四十一中学等 [5] - 公园与体育设施包括海珠体育园、燕子岗体育场等 [5] - 周边在售新房项目包括越秀珠实城发·江湾·和樾、保利燕语堂悦、中建天钰、越秀熙悦江湾等，显示该区域为品牌开发商聚集的热点板块 [7]