债券发行概况 - 越秀地产子公司广州市城市建设开发有限公司获准注册发行不超过人民币96亿元公司债券[1] - 本期债券为第一期发行，规模不超过14亿元，分为3+2年期和10年期两个品种[1] 债券发行细节 - 品种一(3+2年期)利率询价区间为1.50%-2.50%，最终确定为1.95%[1] - 品种二(10年期)利率询价区间为1.90%-2.90%，最终确定为2.50%[1] - 发行时间为2025年8月18日至8月19日，面向专业投资者网下发行[1]

债券发行 - 公司发行不超96亿元公司债券获同意注册[5] - 本期债券发行规模不超14亿元[5] - 本期债券分2个品种，3 + 2年期和10年期[5] 利率情况 - 品种一利率询价区间1.50% - 2.50%，最终票面利率1.95%[5] - 品种二利率询价区间1.90% - 2.90%，最终票面利率2.50%[5] 发行时间 - 公司2025年8月18 - 19日面向专业投资者网下发行本期债券[6]

公司公告 - 越秀地产将于2025年8月26日召开董事会会议 [1] - 会议将审议并通过截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 会议将审议派发中期股息的建议（如有） [1]

会议安排 - 公司将于2025年8月26日举行董事会会议[3] 会议议程 - 会议将批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩[3] - 会议将考虑派发中期股息[3] 董事会成员 - 公告刊发时执行董事有林昭远、朱辉松等[4] - 非执行董事有张贻兵及苏俊杰[4] - 独立非执行董事有余立发、李家麟等[4]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [3][11] - 千亿销售额房企数量从去年同期的6家减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)和招商(1046亿元) [3][5] - 多数房企销售规模仍低于去年同期 保利/绿城/中海/华润/招商销售额分别下降17.85%/7.3%/18.3%/11.8%/11% [5] 企业个案分析 - 龙湖前7月合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米同比下降27.5% [7] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% [8] - 金茂实现销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模也高于去年同期 [10] 价格策略变化 - 房企普遍采用以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期的29755元/平方米明显下调 [10] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期的15391元/平方米 世茂和合生销售均价均低于上年同期 [10] - 62家上市房企中仅17家实现预增或扭亏 28家续亏11家首亏6家预减 [12] 市场趋势展望 - 政策持续优化如北京松绑五环外限购 核心城市二手房成交量有望保持平稳 [13] - 新房市场在政策发力和积极销售策略推动下预计进一步回稳 [13] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 仅少数一二线核心区域项目可实现盈利 [12][13]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

政策动态 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开，定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，部署7项重点任务，强调构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [1] - 国务院公布《住房租赁条例》，鼓励盘活老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，推动租购同权 [1] - 政治局会议提出"宏观政策要持续发力、适时加力"，重点提及落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新 [1] - 地方政策持续优化：成都分批取消限售，荆门跟进现房销售，多地优化公积金政策（广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付），上海优化土地配置，多省发行超400亿元专项债收回闲置土地 [1] 市场整体表现 - 7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%；十大城市环比跌0.64%，同比跌5.10%（跌幅收窄0.2个百分点） [5] - 十大城市二手房价格同环比普跌：武汉环比跌1.17%（同比跌9.66%）、南京环比跌0.95%（同比跌9.52%）跌幅最大，成都环比跌0.20%（同比跌1.46%）跌幅最小 [5] - 市场进入传统淡季，"以价换量"现象延续，核心城市二手房成交量普遍回落 [1] 重点城市表现 北京 - 7月二手住宅成交12784套，环比降15.6%，同比降17.9%；价格环比跌0.61%，同比跌4.91%（同比跌幅连续9个月收窄） [8] - 8月优化限购政策：五环外商品住房不再限购套数，释放改善性需求信号 [60][61] 上海 - 7月二手住宅成交16597套，环比降7.9%，同比降6.7%；价格环比跌0.57%，同比跌4.41%（同比跌幅连续10个月收窄） [13] 深圳 - 7月二手住宅成交4656套，环比增3.4%，同比增1.8%；价格环比跌0.55%，同比跌3.02% [28] 广州 - 7月二手住宅挂牌均价环比跌0.82%，同比跌5.52%（跌幅扩大）；荔湾、越秀跌幅较小，南沙、天河跌幅较大 [20] 成都 - 7月二手住宅成交20202套，环比增5.1%，同比降4.9%；价格环比跌0.20%，同比跌1.46% [43] 武汉 - 7月二手住宅成交9038套，环比增1.2%，同比降1.2%；价格环比跌1.17%，同比跌9.66% [39] 南京 - 7月二手住宅成交7263套，环比降2.6%，同比降27.1%；价格环比跌0.95%，同比跌9.52% [36] 重庆 - 7月二手住宅均价11499元/m²，环比跌0.80%，同比跌5.48%；渝中跌幅较小，大渡口跌幅较大 [50] 天津 - 7月二手住宅价格环比跌0.68%，同比跌5.80%；静海跌幅较小，宁河环比跌超1% [55] 新房市场 - 典型项目价格区间：北京海淀区和树玉鸣105000元/m²，上海浦东保利世博天悦168000元/m²，广州天河越秀观越90000元/m²，深圳南山深铁前海时代尊府115553元/m² [11][17][22][26] - 主力户型集中在80-200m²区间，改善型产品占比提升（如北京望京国誉府180-200m²，杭州奥映鸣翠府225-350m²） [11][33]

核心观点 - 广州国有房企推出"保价卖房"措施以稳定楼市预期和促进销售 承诺若房价下跌将补偿差价 最高20万元物管费 [1][2][3] - 该措施针对指定房源和特定认购期 补偿方式为等价物管费而非直接退款 具体执行细则以项目协议为准 [2] - 广州楼市近期表现疲软 7月商品住宅成交面积环比减少26%至53.05万平方米 成交均价环比下跌9%至323万元/平方米 [4][5] 企业行动 - 珠实地产启动保价措施 覆盖天河 荔湾 白云 增城4个区域7个主力楼盘 保价期限至2025年12月31日 [1][2] - 越秀地产于6月对天河和海珠4个楼盘实施保价 保价期限至今年年底 保利发展去年9月也在多个城市推行类似计划 [3] - 保价措施主要针对旧规产品 这些产品面临新规项目和二手房的竞争压力 去化速度较慢 [2] 市场表现 - 广州7月商品住宅供应面积34.24万平方米 环比减少49% 权益金额TOP30房企销售业绩105.39亿元 同比减少28% [4][5] - 二手房市场以价换量现象明显 新房市场受影响 买卖双方博弈剧烈 开发商资金链偏紧 [5] - 购房者决策周期拉长 价格预期转淡 房企采取稳定价格体系而非继续降价 因让价不一定能换量且影响利润 [5] 行业影响 - 国企带头保价彰显稳定楼市的决心 有助于打消客户跌价顾虑 坚定购买意愿 对市场起正向引导作用 [1][3] - 新规项目被纳入保价范围 凸显稀缺性支撑下的保值力 更好实现客户转化 [3] - 保价措施结合其他优惠 对购房者具有吸引力 但非决定购房行为的关键因素 [5]

债券发行计划 - 公司间接附属公司广州市城市建设开发有限公司拟发行第一期公司债券 发行规模不超过人民币14亿元 [1] - 债券分为两个品种：五年期固定利率品种（品种一）和十年期固定利率品种（品种二） 发行人拥有第三年末调整票面利率选择权 [1] - 品种一债券赋予发行人第三年末赎回权及持有人回售权 品种二为十年期固定利率结构 [1] 债券条款设计 - 引入品种间回拨选择权机制 回拨比例不受限制 由发行人与主承销商根据申购情况协商决定 [1] - 票面利率将通过簿记建档方式确定 具体利率水平待发行时最终厘定 [1] - 募集资金用途明确为偿还到期或行权公司债券 资金使用方向聚焦债务结构优化 [1] 股权结构 - 发行主体广州市城市建设开发有限公司为越秀地产间接中国附属公司 越秀地产持有95%权益 [1]

债券发行计划 - 越秀地产间接附属公司广州市城市建设开发有限公司拟发行2025年第一期公司债券，发行规模不超过人民币14亿元 [1] - 债券分为两个品种：五年期固定利率品种（品种一）和十年期固定利率品种（品种二） [1] - 品种一债券第三年末发行人可调整票面利率，并拥有赎回权，持有人拥有回售权 [1] - 品种二债券为十年期固定利率结构 [1] - 债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和主承销商将根据申购情况决定是否行使 [1] 债券条款细节 - 票面利率将在簿记建档后确定 [1] - 募集资金将用于偿还到期或行权公司债券 [1] - 品种一债券第三年末发行人可选择赎回全部未偿份额 [1] - 品种一债券持有人第三年末可回售全部或部分债券 [1]