报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 报告认为房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] 板块行情 - 本周（报告期）房地产（申万）板块下跌2.2%，表现弱于主要股指（上证指数+0.4%，深证成指+1.3%，创业板指+1.9%，沪深300+1.3%）[5][8] - 个股方面，周涨幅前五为：中国武夷(+10.2%)、华联控股(+7.4%)、华夏幸福(+7.1%)、宁波富达(+5.7%)、财信发展(+5.6%)[5][8] - 个股方面，周跌幅后五为：三湘印象(-12.9%)、ST中迪(-11.5%)、沙河股份(-8.7%)、深振业A(-8.4%)、新华联(-8.3%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%，同比下降48.3%[13] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交51.7万平米，环比下降6.2%；二线城市（15城）成交112.3万平米，环比下降6.8%；三四线城市（23城）成交28.8万平米，环比下降8.3%[13] - **当月（11月）表现**：42个重点城市新房合计成交783万平米，环比下降8.1%，同比下降45.6%[17] - **年初至今累计**：42城新房累计成交同比下降15.2%[17] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交199万平米，环比微升0.6%，同比下降42.8%，年初至今累计下降9.9%[17] - 二线城市：成交456万平米，环比下降9.9%，同比下降45.6%，年初至今累计下降15.2%[17] - 三四线城市：成交128万平米，环比下降13.2%，同比下降49.7%，年初至今累计下降21.4%[17] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6%，同比下降43.1%[30] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交81.7万平米，环比下降7.4%；二线城市（9城）成交94.2万平米，环比下降3.7%；三四线城市（9城）成交14.9万平米，环比下降7.0%[30] - **当月（11月）表现**：21个重点城市二手房合计成交831万平米，环比上升13.3%，同比下降21.4%[35] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交同比上升6.2%[35] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交359万平米，环比上升19.5%，同比下降21.3%，年初至今累计上升7.2%[35] - 二线城市：成交412万平米，环比上升8.0%，同比下降23.3%，年初至今累计上升6.2%[35] - 三四线城市：成交60万平米，环比上升16.2%，同比下降5.4%，年初至今累计上升0.8%[35] 行业新闻 - **宏观政策**：中国证监会主席吴清指出要稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化[46] - **宏观政策**：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区等更新改造项目[46] - **因城施策**：常州延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励[46] - **因城施策**：南宁推出购房补贴新政，符合政策的二孩家庭补贴3万元，三孩家庭补贴6万元[46] 公司公告 - **销售情况**：绿城中国2025年11月自投项目销售金额144亿元，同比下降19%[49][50]；中国海外发展11月销售金额222亿元，同比下降26%[49][50] - **股份变动**：保利发展控股股东保利南方将其持有的45.1亿股股份（占总股本37.7%），无偿划转至实际控制人中国保利集团[49][50] - **融资相关**：万科放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权[49][50] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注以下方向[5]： - **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国[5] - **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：衢州发展[5] - **二手房中介**：贝壳[5] - **物管企业**：招商积余、华润万象生活[5]

深圳12月土拍核心事件 - 12月8日深圳两宗住宅用地成功出让 起始总价30.02亿元 最终共收金39.52亿元 [2] - 南山区深圳湾超级总部基地地块竞争激烈 经6轮自由报价及95轮线下竞价后由中海地产以31.86亿元竞得 溢价率42.49% [2] - 光明区马田街道地块由龙湖以7.66亿元底价竞得 [2] 深圳湾超级总部基地地块详情 - 地块编号T207-0068 位于白石二道与深湾二路东南角 紧邻深湾玖序项目 占地约1.18万平米 建面约4.1万平米 [4] - 该地块起始价22.36亿元 折合楼面地价约7.74万元/㎡ 刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3 并创深超总宅地溢价新高 [2] - 地块规划为纯居住用地 无商品房限价、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制 需承诺“交房即发证”并遵守“1年内开工、4年内竣工”时限 [4] 片区市场与竞争格局 - 深圳湾超级总部基地住宅规划极少 片区唯一在售新房毛坯备案均价13.3万/㎡ 周边二手房挂盘价普遍在14万-18万元/㎡ 部分优质房源超20万元/㎡ [6] - 中海地产继2023年6月以125.32亿元竞得深湾玖序地块后 再次竞得该片区宅地 成为该片区唯一布局两宗纯居住用地的房企 [6] - 此次高溢价成交反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心 体现了豪宅市场的韧性 [8] 房企拿地动态与策略 - 中海地产年内在深圳共竞得3宗住宅用地 总成交金额86.21亿元 平均溢价率达51.87% [8] - 中海竞得的龙岗大运枢纽地块溢价率最高 达70.37% 而深圳湾超级总部基地地块楼面价高达77360元/㎡ 跻身深圳宅地楼面价前三 [8] - 中指研究院指出 推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变 契合“好房子”政策导向 [8] 深圳全年土地市场概况 - 截至目前 深圳年内已成功出让11宗住宅用地 涉及土地面积22.94万平方米 建筑面积约75.44万平方米 累计成交金额超280亿元 [10] - 11宗宅地中 有3宗底价出让 其余均为溢价成交 溢价率最高为前海T201-0232地块 达86.1% 由招商竞得 楼面价约84180元/平方米 刷新深圳纪录 [10] - 成交总价最高的是宝中南街坊地块 经过187轮竞价后由招商联合华润以86.4亿元竞得 溢价率34.81% 刷新宝安中心板块住宅用地单价纪录 [10] 行业趋势与展望 - 深圳年内持续推出核心片区优质宅地 优化土地供应结构 [11] - 全国土地供应延续“缩量提质”态势 今年1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降约16% 出让金同比转降 [11] - 土拍热度仅限热点城市优质地块 土拍分化延续 [11] - 四季度通常是一年推地高峰 规模占全年比例约四成 预计市场供应将增加 但土拍热度仍取决于新房销售能否持续好转 [12] - 预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续 但多数城市或继续低温运行 [12]

港股内房股市场表现 - 2024年12月9日，港股内房股板块普遍大幅下跌，跌幅进一步扩大 [1] - 中国金茂股价下跌近9%，中国海外宏洋集团下跌8%，中梁控股下跌超5%，绿城中国下跌4.77% [1] - 远洋集团、龙湖集团下跌超3%，越秀地产、旭辉控股集团、新城发展、中国海外发展、华润置地均下跌超2% [1] - 具体数据显示，中国金茂跌8.76%至1.250港元，中国海外宏洋集团跌8.04%至2.060港元，中梁控股跌5.13%至0.074港元，绿城中国跌4.77%至8.380港元 [2] - 远洋集团跌3.54%至0.109港元，龙湖集团跌3.03%至9.590港元，越秀地产跌2.50%至4.290港元，旭辉控股集团跌2.69%至0.181港元 [2] - 新城发展与中国海外发展均跌2.31%，分别至2.110港元和12.710港元，华润置地跌2.19%至28.560港元 [2] - 万科企业跌2.02%至3.390港元，世茂集团跌1.88%至0.209港元，美的置业跌1.86%至4.220港元 [2] 机构观点与市场背景 - 摩根大通建议投资者采取精选策略，指出中国信贷市场风险分化明显 [1] - 机构观点认为，TMT行业质量优良，国企稳健但估值偏紧，房地产板块形势依然严峻 [1] - 房地产市场“止跌回稳”未在2025年实现，销售和投资持续下滑 [1] 行业核心风险与事件 - 万科寻求境内债券展期，导致其离岸和在岸债券价格大幅下跌 [1] - 该事件加剧了市场对私营开发商融资环境的担忧 [1] - 针对房地产行业的政策宽松效果有限，库存压力依然巨大 [1]

万达商管美元债展期 - 大连万达商管拟就2026年2月到期的4亿美元、票面利率11%担保债券发起征求同意，寻求将到期日延至2028年2月，维持原利率与付息安排，并下调万达香港最低总股本要求 [1] - 持有人会议拟于2026年1月5日召开 [1] - 公司正处理两笔2026年初到期的7亿美元债券，并已备妥2026年1月到期债券的偿付资金 [1] 深圳土地市场分化 - 深圳土拍成交两宗宅地，总建筑面积10.48万平方米，共揽金39.52亿元 [2] - 南山深圳湾超总基地地块经95轮竞价，被中海以总价31.86亿元、楼面价7.74万元/平方米、溢价42.49%竞得，跻身深圳宅地楼面价前三 [2] - 光明马田街道地块由龙湖以底价7.66亿元、楼面价1.2万元/平方米获得，该地块需配建幼儿园、托育等设施 [2] 中交地产资产重组损益安排 - 中交地产披露重大资产出售暨关联交易标的过渡期损益情况，将房地产开发相关资产负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司，并于8月31日完成交割 [3] - 经专项审计，2025年1月1日至8月31日过渡期标的归母净利润为-18.191亿元 [3] - 根据约定，过渡期损益由控股股东中交房地产集团有限公司承担或享有 [3] 绿地控股新增诉讼情况 - 绿地控股及控股子公司在2025年11月14日至12月2日期间新增诉讼1595件，涉资61.63亿元 [4] - 其中，作为被告的诉讼1512件、金额55.59亿元，涵盖建设工程、房产买卖租赁等纠纷 [4] - 作为原告的诉讼83件、金额6.04亿元，同样涉及上述两类及其他纠纷 [4] 陆家嘴集团治理结构变更 - 上海陆家嘴（集团）有限公司宣布取消监事会，并已完成公司章程修订及工商变更登记 [5] - 原监事周红意、刘立、瞿洮和张亮的职务自然免除 [5] - 此次变动依据《中华人民共和国公司法》及浦东新区国资委意见，相关流程符合法规及公司章程要求 [5]

多地土拍市场近期表现 - 近日，多地土地拍卖密集成交，市场呈现分化态势 [1][2][5] 深圳土拍市场表现 - 12月8日，深圳出让2宗宅地，总成交金额39.52亿元，呈现“冰火两重天”局面 [2][3] - 南山区深圳湾超级总部基地地块经过95轮竞价，由中海以31.86亿元竞得，溢价率高达42.49%，创片区宅地溢价新高 [3] - 该地块土地面积11833.61平方米，起始价22.36亿元，起始综合楼面价54293元/平方米，成交综合楼面价达77360元/平方米 [3] - 光明区马田街道地块由龙湖以7.66亿元底价竞得，成交综合楼面价12040元/平方米 [3] - 南山区地块高溢价成交反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性 [2][4] - 光明区地块楼面价显著低于同区域，与今年6月相距2.7公里的地块相比，楼面价低约6340元/平方米，成本优势突出 [4] 广州土拍市场表现 - 12月8日，广州3宗涉宅用地均底价成交，总建设用地面积9.77万平方米，总规划建筑面积21.87万平方米，总成交金额22.838亿元 [2][6] - 12月5日，广州海珠区一宗宅地经过76轮竞价，由保利发展以35亿元竞得，溢价率27.3%，成交楼面价24389元/平方米 [7] 其他城市土拍市场表现 - 12月5日，重庆照母山板块一宗宅地由邦泰以7.72亿元竞得，溢价率12.87%，成交楼面价10722元/平方米 [7] - 同日，南京4宗江北新区宅地均底价成交，总土地出让面积17.37万平方米，总成交金额14.91亿元 [7] - 同日，苏州3宗宅地均底价成交，总土地出让面积8.34万平方米，总成交金额10.96亿元 [7]

深圳土拍市场动态 - 深圳市于12月8日成功出让2宗住宅用地，合计揽金39.52亿元 [1][2] - T207-0068地块以31.86亿元成交，溢价率高达约43%，由中海地产竞得 [1][2] - A627-0268宗地以底价7.66亿元成交，由龙湖集团旗下公司竞得 [1] 核心地块详情 - T207-0068地块位于南山区深圳湾超级总部基地核心区域，土地面积11833.61平方米，建筑面积41184平方米，起始价22.36亿元 [2] - 该地块综合楼面单价达77360.14元/平方米，刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3纪录 [1][2] - 地块规定容积率≤3.48，住宅部分容积率≤3.1，建筑高度小于100米，住宅面积36584平方米，并包含商业、文化体育及托育机构等配套面积 [2] - 地块须无偿建设二层连廊融入片区连廊系统，并鼓励建成开放无界社区样板 [4] 竞拍方战略与市场解读 - T207-0068地块开拍前获6家竞买人报价，经过95轮限时竞价由中海竞得 [1] - 该地块是自2023年深湾玖序项目地块后，深超总上架的第二宗纯住宅用地，片区住宅极度稀缺 [4] - 中海在2023年6月以125.32亿元及自持租赁面积5.85万平方米的条件竞得邻近的深湾玖序项目地块，成交楼面价60349元/平方米 [1] - 业内人士分析，T207-0068地块未来或打造为深湾玖序二期，中海连续斩获深超总宅地巩固了其在深圳高端市场的领先地位 [1][4] - 分析指出，此次高溢价成交反映了头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了高端住宅市场的韧性 [2] 房企销售与投资策略 - 中海地产2025年11月合约物业销售额222.35亿元，同比下降26%，销售面积77.44万平方米，同比下降29.8% [5] - 2025年1月至11月，中海累计合约销售额约2113.99亿元，累计销售面积约922.84万平方米，同比分别下降21.8%和9.4% [5] - 截至11月底，中海录得已认购物业销售额约50.68亿元，预期将于往后数月内转化 [5] - 克而瑞分析指出，随着2025年步入收官阶段，房企经营策略转向，经营重心向项目开发与销售端倾斜以冲刺业绩，而在投资端普遍审慎 [5] - 2025年11月，克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米，投资布局集中于一、二线城市优质地块 [6] 行业整体表现 - 2025年11月，共有38家房企实现单月业绩环比增长，多数头部房企单月销售环比呈现“涨多跌少”态势 [6] - 2025年前11个月，有8家房企全口径销售金额破千亿元，包括保利、中海、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科、建发房产和中国金茂 [6] - 行业整体呈现“销售端发力冲刺”与“投资端蛰伏蓄力”的特征，结构性复苏已经启动，重仓一、二线城市的房企后续有望率先迎来稳定 [5][6]

深圳土地拍卖结果 - 深圳12月8日成交两宗住宅用地，分别位于深湾超总片区和光明区 [1] - 深湾超总T207-0068地块经过百轮竞价，由中海地产以31.86亿元竞得，楼面价约7.74万元/平方米，溢价率高达42.49% [1] - 光明区马田街道A627-0268宗地由龙湖集团以7.66亿元底价竞得，楼面价约1.2万元/平方米 [1] 深湾超总地块详情 - 该地块占地11833.61平方米，起始价22.36亿元，原为商业用地，于今年4月调整为二类居住用地 [1] - 地块紧邻中海豪宅项目深湾玖序，吸引了中海地产、华润置地等6家房企参与竞争 [1] - 项目须在1年内开工、4年内竣工，需提供"交房即发证"服务，并建设片区连廊无偿移交政府 [3] - 片区住宅资源稀缺，仅有中海深湾玖序少量尾盘在售，毛坯备案均价约13.3万元/平方米，二手房挂盘价在14.2万至18万元/平方米之间 [3] 光明区地块详情 - 该地块土地面积20523.78平方米，建筑面积63623平方米，临近地铁6号线红花山站 [3] - 规划包含住宅、商业、幼儿园、托育机构等多元配套，还需设置社区儿童游戏场地、体育活动场地及不少于1030平方米的24小时公共开放空间 [3] - 项目须在1年内开工建设，4年内竣工，并编制噪声污染防治专篇 [3] - 地块周边二手房挂牌均价约4.1万元/平方米，新盘在售均价约3.7万元/平方米 [3] 市场分析与行业观点 - 深湾超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心 [3] - 龙湖集团在光明区所获地块地价显著低于同区域，与今年6月成交的相距2.7公里的A509-0074地块相比，楼面价低约6340元/平方米（后者为18380元/平方米），成本优势突出 [3]

深圳年末土地市场成交 - 12月8日，深圳成功出让两宗住宅用地，共收金39.52亿元 [1] - 中海地产以总价31.86亿元、溢价率42.49%竞得深圳湾超级总部基地T207-0068宗地，折合楼面地价约每平方米77360元 [1][3] - 龙湖集团以7.66亿元竞得光明区马田街道A627-0268宗地 [1] 房企开发模式与市场信心 - 深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性 [3] - 顶级稀缺资产在市场调整期仍获市场热捧，推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变 [3] - 龙湖集团表示始终聚焦深耕一、二线高能级城市，认为深圳拥有深厚的发展潜力 [3] 土地供应特点与产品趋势 - 深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块，且容积率较低 [4] - 低容积率意味着地块能够做出更高端的产品，房企有机会实现产品溢价 [4] - 2025年深圳土拍市场呈现核心高热、新兴分化、政策灵活、风险可控的特点 [4] - 深圳通过缩量提质、灵活出让等策略，逐步修复土地市场信心 [4] 全国土地市场趋势 - 多个城市的土拍热度延续，例如12月8日广州南沙区三宗地块以总成交金额22.838亿元底价出让 [6] - 今年前11个月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1% [6] - 拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中有8家为央国企 [6] - 11月民营房企拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕 [6] 市场展望与政策预期 - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，分化延续 [6] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [6] - 中长期将按照高质量发展目标，加快构建发展新模式 [6] - 年末核心城市优质新盘预计将有所增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力 [6]

深圳土拍市场热度与特征 - 深圳12月8日两宗住宅用地成功出让，起始总价30.02亿元，最终共收金39.52亿元 [1] - 其中南山区深圳湾超级总部基地地块竞争激烈，经6轮自由报价及95轮线下竞价，由中海地产以31.86亿元竞得，溢价率42.49%，折合楼面地价约7.74万元/m²，刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3及深超总宅地溢价新高 [1] - 另一宗光明区马田街道地块由龙湖以7.66亿元底价竞得 [1] 深圳湾超级总部基地地块详情 - 深湾超总T207-0068宗地位于白石二道与深湾二路东南角，紧邻中海深湾玖序项目，起始价22.36亿元 [2] - 地块占地约1.18万平米，建面约4.1万平米，容积率3.48，限高100米，规划由商业用地调整为二类居住用地 [2] - 出让规则无商品房限价、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制，但需承诺“交房即发证”并遵守“1年内开工、4年内竣工”的开发时限 [2] - 深超总片区住宅规划极少，稀缺性显著，目前唯一在售新房项目为中海深湾玖序，毛坯备案均价13.3万/m²，周边二手房挂盘价普遍在14万-18万元/m²之间，部分可达20万元/m²以上 [2] 中海地产在深布局与市场表现 - 中海地产此次竞得深超总地块，加上2023年6月30日以125.32亿元竞得的深湾玖序地块，在深超总核心区实现宅地“两连落子”，成为该片区唯一布局两宗纯居住用地的房企 [3] - 截至目前，中海地产年内在深圳共竞得3宗住宅用地，总成交金额86.21亿元，平均溢价率达51.87% [4] - 年内所获三宗地均位于深圳重点发展板块的核心位置，其中龙岗大运枢纽地块溢价率最高，达70.37% [4] - 龙岗大运枢纽地块打造的中海大运玖章花园首推239套房源，首开当晚收金超21亿元，整体去化率超七成，刷新深圳东部年度首开销售纪录 [5] 深圳全年土地市场成交概况 - 截至目前，深圳一共成功出让了11宗住宅用地，涉及土地面积22.94万平方米、建筑面积约75.44万平方米，累计实现成交金额超280亿元 [6] - 11宗宅地中，有3宗底价出让，其余均为溢价成交 [6] - 溢价率最高的是前海T201-0232地块，由招商竞得，溢价率达86.1%，折合楼面价约84180元/平方米，刷新深圳市住宅用地楼面价纪录 [6] - 成交总价最高的是宝中南街坊A002-0108地块，经过187轮竞价后，由招商联合华润以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，成交楼面价59586元/平方米刷新宝安中心板块住宅用地单价纪录 [6] 行业趋势与分析师观点 - 深圳年内持续推出核心片区的优质宅地，优化土地供应结构 [7] - 全国土地供应延续“缩量提质”态势，中指研究院数据显示，今年1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降约16%，出让金同比转降，土拍热度仅限热点城市优质地块，分化延续 [7] - 分析师指出，此次深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性，推动房企开发模式向高品质、低密化转变 [4] - 四季度通常是一年推地高峰，占比在四成左右，预计市场供应将增加，但土拍热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续 [8] - 对于房企拿地而言，仍需聚焦核心城市、核心地段，但应避免拿“高价地”，以确保新获取项目的安全性、流动性和盈利性 [8]

深圳土地拍卖结果分析 - 深圳年内倒数第二场土拍共出让2宗居住用地，总建筑面积10.48万平方米，总成交金额39.52亿元 [1] - 一宗位于南山深超总基地的地块高溢价成交，另一宗位于光明区的地块底价成交，呈现市场分化格局 [1][3] 南山深超总地块成交详情 - 南山深超总地块经过101轮激烈竞拍，由中海以31.86亿元竞得，成交楼面价77360元/平方米，溢价率高达42.49% [1] - 该溢价率创下深超总住宅用地溢价新高，同时该地块楼面价为深圳宅地历史第三高 [1] - 参与竞拍的房企包括中海、保利、建发、华发、华润、招商+南山集团联合体等6家头部房企 [1] 南山深超总地块项目规划 - 地块包含住宅36584平方米、商业1000平方米（可分割转让），并需无偿移交政府文化体育等设施3500平方米及托育机构500平方米 [1] - 住宅容积率3.1，是深超总目前唯一的新规住宅产品，无价格限制、无保障房要求、不要求公建化，可设计大阳台大飘窗 [2] - 地块为旧改地块，位于深超总核心区，周边聚集天音大厦、OPPO、TCL、神州数码等企业总部 [2] 南山深超总地块区位与配套 - 交通便利：距离地铁2/8号线红树湾站约400米，距离9/11/29号线换乘站红树湾南站约450米 [2] - 商业配套完善：步行500米可达京基百纳广场、深圳湾睿印购物中心 [2] - 教育资源：属于南山实验教育集团深湾小学及白石洲学校招生范围 [2] 片区市场与房企战略 - 该地块是继2023年中海深湾玖序项目后，深超总第二宗纯住宅用地，片区住宅极度稀缺 [2] - 中海连续斩获深超总宅地，巩固了其在深圳高端市场的领先地位 [2] - 地块西侧不远处即为中海深湾玖序项目，该项目于2023年由中海以125.32亿元+自持58500平方米竞得，折合楼面价约6万元/平方米，实际可售楼面价约8.4万元/平方米，并于次年入市开盘当天两小时成交100.2亿元 [2] 光明区地块成交详情 - 光明区马田街道地块由龙湖以7.66亿元底价竞得，成交楼面价12040元/平方米 [3] - 地块土地面积20523.78平方米，建筑面积63623平方米，容积率3.1，限高100米 [3] 光明区地块区位与市场比较 - 地块区位配套完善：距离地铁6号线红花山站直线距离约300米，西侧为红花山体育中心及少年儿童图书馆，北侧东侧为多个居住小区 [3] - 作为光明区今年第二宗纯宅地，延续了“底价成交”态势 [3] - 地价显著低于同区域：与今年6月成交的相距2.7公里的A509-0074地块（楼面价18380元/平方米）相比，本次成交楼面价低约6340元/平方米，成本优势突出 [3] 市场趋势与行业意义 - 深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性 [1][3] - 即使在市场调整期，顶级稀缺资产仍获市场热捧 [1][3] - 此举推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变，契合“好房子”政策导向，促进城市更新与存量优化 [3]