报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

项目基本信息 - 公司近期公布位于北京海淀区树村的新项目案名为“中海.安澜北京” [1] - 该项目地块由公司于3月18日以75.02亿元竞得，溢价率达27.93% [1] - 项目楼面价约为10.23万元/平方米，打破了北京土地市场的历史单价纪录 [1] 项目规划与产品设计 - 项目总占地面积3.9万平方米，容积率为1.6，建筑限高18米，规划建设16栋4-6层的洋房及叠拼产品，总计278户 [1] - 南区规划为低密洋房，主力户型包括建筑面积约220平方米和260平方米的大三面宽户型，以及300平方米的四面宽旗舰产品 [1] - 北区规划为叠拼产品，面积范围在350平方米至480平方米之间，其中下叠为1-2层加地下室，上叠为4-5层加露台，中间层为370平方米的大平层，此类产品全盘仅14套，面宽达26米 [1] 项目建筑与装修风格 - 项目外立面采用玻璃幕墙、铝板及天然奢石材料，采用新中式坡屋顶设计，旨在呼应圆明园风貌 [1] - 室内设计风格为轻法式宫廷风，采用浅色奢装，并支持定制化的空间改造 [1]

核心事件：中海高价竞得深圳超级总部基地核心宅地 - 中海地产经过95轮激烈竞价，以31.86亿元总价、42.49%的高溢价率竞得深圳湾超级总部基地（超总）第二宗住宅用地T207-0068，折合楼面价7.73万元/平方米 [3][6] - 该地块是深圳超总板块仅有的两宗住宅用地之一，现已全部由中海获得，地块起始价22.36亿元，建筑面积4.11万平方米，住宅容积率3.1 [4][5] - 参与竞拍的主体包括中海、建发、华润、保利等6家头部房企，中海在竞拍中表现出“必得心态” [6] 地块价值与规划分析 - 地块位于超总核心区，地理坐标稀缺，三面被写字楼环绕，东侧紧邻中海已开发项目深湾玖序 [5] - 地块原为商业用地，于今年4月调整为居住用地，规划容积率经优化从4.4降至3.48，住宅部分容积率定为3.1，建筑限高100米，无限价、无外立面公建化要求，为产品升级创造了空间 [5][7] - 专业机构认为，该地块具备打造高端豪宅的基因，核心地段的稀缺价值与豪宅属性形成强烈市场吸引力 [5][6] 中海战略动机与操盘优势 - 中海此次拿地旨在与相邻的已售项目深湾玖序联动，打造大型IP社区，避免开发割裂感，并可借助一期积累的客户资源高效消化新盘 [7] - 公司对地块及板块熟悉，深湾玖序项目首开销售100亿元且已处于尾盘阶段，证明了其片区联动开发经验与市场感知能力 [3][7] - 新地块规划指标更优，有利于中海在户型、外立面、层高等方面进行产品迭代，升级其豪宅产品系 [7] 公司近期财务与经营表现 - 2025年前三季度，公司实现营收1030亿元，同比下滑6.0%；经营溢利131.5亿元，同比大幅下降27.7% [11] - 销售金额为1705亿元，同比下滑14%，虽稳居行业第二，但增长动能不足 [11] - 第三季度业绩压力尤为突出：营收197.8亿元，同比下滑12.7%；经营溢利仅10.3亿元，同比骤降51.6%，利润规模近乎腰斩 [11] 行业背景与公司拿地策略 - 12月广深土拍市场热度突出，保利、中海等央企密集出手，将区域土拍推向白热化，成为观察市场复苏动能的核心窗口 [3] - 在行业多数房企收缩战线、恪守“以销定投”的背景下，中海2025年拿地力度显著提升，前三季度斩获27宗地块，总地价达827亿元，同比大幅增长40.7% [11][12] - 第三季度，中海逆势新增9宗地块，总地价605亿元，其中重仓上海徐汇核心资产，权益地价达205亿元 [12] 成本与售价的“剪刀差”挑战 - 公司拿地成本持续快速攀升：新增项目权益楼面地价从2020年的0.99万元/平方米，上涨至2024年末的1.78万元/平方米（四年涨幅79.8%），再到2025年11月末的2.08万元/平方米（较2020年增幅超110%） [13] - 同期，签约均价仅从1.88万元/平方米小幅上涨至2.08万元/平方米（截至11月末），涨幅仅10.64% [13] - 销售单价与拿地单价的增速剪刀差接近100个百分点，成为公司毛利率持续下行的核心推手 [13] - 公司拿地策略已全面转向一线城市核心地块，“由外而内、由低到高”的战略调整直接推动了拿地均价的持续攀升 [14]

港股市场沽空数据概览 - 核心观点：新闻提供了香港股市特定交易日的沽空数据排名，重点展示了在沽空比率、沽空金额和偏离值三个维度上位居前列的上市公司，这些数据反映了市场对相关个股的做空活跃度与集中度 [1][2] 沽空比率排名前列的公司 - 华润啤酒-R、友邦保险-R、安踏体育-R、京东健康-R的沽空比率均达到100%，表明这些股票在统计日内的所有成交均来自卖空交易 [1][2] - 商汤-WR沽空比率为89.60%，联想集团-R为87.78%，京东集团-SWR为84.04%，显示市场对这些科技股存在显著的做空兴趣 [2] - 腾讯控股-R、百度集团-SWR、中国移动-R的沽空比率分别为70.79%、69.26%和65.23%，均处于高位 [2] 沽空金额排名前列的公司 - 阿里巴巴-SW沽空金额最高，达14.85亿元，但其沽空比率相对较低，为15.93% [1][2] - 腾讯控股沽空金额为11.63亿元，沽空比率为13.15% [1][2] - 建设银行沽空金额为9.21亿元，沽空比率达40.56% [1][2] - 小米集团-W、泡泡玛特、招商银行、中国平安、汇丰控股、美团-W、百度集团-SW的沽空金额分别位于9.14亿元至5.95亿元区间，其中中国平安的沽空比率最高，为46.71% [2] 沽空偏离值排名前列的公司 - 偏离值定义为当前沽空比率与过去30天平均值的差值，华润啤酒-R偏离值最高，为37.08% [1][2] - 友邦保险-R偏离值为34.84%，春立医疗偏离值为34.29%，显示这些股票近期的沽空活跃度较其历史平均水平显著上升 [1][2] - 百度集团-SWR偏离值为32.64%，百胜中国偏离值为29.58%，零跑汽车偏离值为28.63%，中国海外发展偏离值为28.04%，京东健康-R偏离值为27.93% [2]

核心观点 - 深圳顶级豪宅市场竞争进入白热化阶段，核心区域新地块的激烈竞拍将推动产品力极致内卷，市场格局从“后海-蛇口”扩展至“后海-蛇口-深超总” [1][8][9] - 中海地产以高溢价在深圳湾超级总部基地竞得稀缺住宅地块，彰显其深耕深圳高端市场的决心，并基于其在深圳市场的强劲销售表现，与在北京高端市场的去化困境形成鲜明对比 [1][10][11][17] 地块拍卖详情 - 地块位于南山深圳湾超级总部基地，经过95轮激烈举牌，由中海以31.86亿元竞得，溢价率高达42.49% [1] - 地块起拍价22.36亿元，土地面积11833.61平方米，住宅可售面积36584平方米，容积率3.1，限高100米，属低密度住宅规划 [1][3] - 成交地块的综合楼面地价约7.74万元/平方米，可售楼面价约8.7万元/平方米，在2025年深圳已出让居住用地中，可售楼面价位居第一 [1][4] - 地块有配建要求，包括物业服务用房、商业、文体设施及托育机构，业内人士估算项目成本价将超过12万元/平方米 [5] 市场对比与竞争格局 - 与2023年同区域的中海深湾玖序地块相比，新地块的综合楼面价（约7.74万/平对约6.03万/平）和可售楼面价（约8.7万/平对约8.4万/平）均更高 [4][5] - 深圳湾超级总部基地内部顶豪竞争已打响，中海新项目将与已开放样板房的联泰超总湾项目（户型304-1032平方米）正面竞争 [7] - 除深超总外，深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪项目也将陆续入市，预计供应超1800套房源，加剧市场竞争 [7] - 新地块的加入使深圳顶豪主战场从“后海-蛇口”拓展为“后海-蛇口-深超总”新格局 [8] 开发商战略与区域表现 - 中海成为深超总唯一手握两宗纯住宅用地的房企，新地块大概率将作为深湾玖序二期开发，与一期形成产品梯队 [6] - 2020年至2025年间，中海在深圳累计推出十几个项目，供应10845套住宅，截至2025年12月9日，预售库存仅剩439套，普通住宅接近清盘 [17] - 具体项目如深湾玖序（均价约13.78万元/平方米）仅剩4套未售，显示深圳高端项目去化迅速 [6][17] - 相比之下，中海在北京的高端项目销售遇冷，如中海丽金府仍有近七成库存，叁号院有近六成房源积压，去化远不及预期 [13][14][15] - 基于深圳市场的强劲销售表现，中海在深圳的布局更能帮助其获取一线市场份额 [12][18]

核心观点 - 广州、深圳土地市场在年末出现交易小高潮，核心区域优质地块受到房企激烈竞逐，高溢价成交频现，市场呈现结构性复苏与显著分化态势 [1][6] 深圳土地市场表现 - **福田梅林地块**：作为福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地及深圳2025年最后一宗住宅用地，吸引8家房企经过148轮竞价，最终由**中铁置业**以总价7.92亿元竞得，溢价率高达**65%**，楼面地价达**4.27万元/平方米** [1][2] - **南山深圳湾地块**：位于深圳湾超级总部基地，吸引6家房企参拍，最终由**中海地产**以31.86亿元竞得，楼面价**7.74万元/平方米**，溢价率**42.49%**，创下该区域宅地溢价新高 [1][4] - **市场特征**：核心区土地稀缺性支撑价格，央企主导市场格局，高溢价成交或成常态 [3][4] - **政策影响**：福田梅林地块要求**全部现房销售**，被视为政策试点，可能加速行业洗牌，推动房企从“高周转”向“高品质”竞争转型 [2] - **整体数据**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额**290.9亿元**，平均溢价率**32.81%** [6] 广州土地市场表现 - **海珠南泰路地块**：由**保利发展**以35亿元竞得，溢价率约**27%**，成交楼面价约**2.44万元/平方米**，吸引2家房企经过76轮竞价 [1][5] - **南沙横沥岛地块**：近期出让的3宗涉宅用地均由**南沙开建**以底价竞得，成交总额**22.84亿元**，总规划建筑面积**21.87万平方米** [6] - **整体数据**：2025年前11个月，广州市成交各类用地规划建筑面积**2748.03万平方米**，同比增长**0.64%** [7] 房企投资策略与市场分化 - **投资策略**：房企在年末因前期审慎而留有投资额度，促使入市拿地，但投资高度集中于核心区优质地块，追求资金高效周转和确定性 [1][6] - **市场分化**：一线城市核心地块受热捧，但近郊及远郊区域地块成交意愿低迷，例如深圳光明马田地块由龙湖以**7.66亿元底价**摘得，楼面价约**1.2万元/平方米**，与2023年同区域地块相比，总价与楼面价均下降 [6] - **行业趋势**：土地市场机会呈“点状”分布，房企选择高度趋同，聚焦核心区域 [6]

深圳土地市场核心交易事件 - 12月8日深圳成功出让两宗住宅用地，总成交金额39.52亿元，其中中海地产以31.86亿元竞得南山区深圳湾超级总部基地地块，龙湖集团以7.66亿元底价竞得光明区马田街道地块 [1] - 南山区深圳湾超级总部基地T207-0068宗地竞争激烈，经6轮自由报价及95轮线下竞价，由中海地产拿下，折合楼面地价约7.74万元/平方米，溢价率达42.49%，刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3及深超总宅地溢价新高 [1] - 该地块占地约1.18万平方米，建筑面积约4.1万平方米，起始价22.36亿元，是继中海深湾玖序后该区域再次出让的纯居住用地 [1][2] 深圳湾超级总部基地地块详情 - 地块位于白石二道与深湾二路东南角，紧邻深湾玖序项目，周边环绕天音大厦、神州数码等企业总部 [2] - 地块规划包括住宅约3.66万平方米、商业1000平方米，容积率3.48，限高100米，最初为商业用地，于今年4月调整为二类居住用地 [2] - 出让规则无商品房限价、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制，但需承诺“交房即发证”并遵守“1年内开工、4年内竣工”的开发时限 [2] - 深超总片区住宅规划极少，稀缺性显著，目前唯一在售新房为中海深湾玖序，毛坯备案均价13.3万元/平方米，周边二手房挂盘价普遍在14万至18万元/平方米之间，部分优质房源可达20万元/平方米以上 [2] 中海地产在深圳的战略布局 - 此次拿地标志着中海地产在深超总核心区实现宅地“两连落子”，成为该片区唯一布局两宗纯居住用地的房企 [3] - 中海深湾玖序地块于2023年6月30日竞得，成交总价125.32亿元，成交楼面价60349元/平方米，溢价率15% [3] - 截至目前，中海地产年内在深圳共竞得3宗住宅用地，总成交金额86.21亿元，平均溢价率达51.87% [4] - 三宗地均位于深圳重点发展板块的核心位置，具备优越区位与配套条件，其中龙岗大运枢纽地块溢价率最高，达70.37% [4] - 龙岗大运枢纽地块（中海大运玖章花园）拿地10个月后首推，首批入市239套房源，首开当晚收金超21亿元，整体去化率超七成，刷新深圳东部年度首开销售纪录 [5] 深圳及全国土地市场概况 - 截至目前，深圳年内一共成功出让11宗住宅用地，涉及土地面积22.94万平方米，建筑面积约75.44万平方米，累计成交金额超280亿元 [6] - 11宗宅地中，除3宗底价出让外，其余均为溢价成交，溢价率最高的是前海T201-0232地块，由招商竞得，溢价率达86.1%，折合楼面价约84180元/平方米，刷新深圳市住宅用地楼面价纪录 [6] - 成交总价最高的是宝中南街坊A002-0108地块，经过187轮竞价后由招商联合华润以86.4亿元竞得，折合楼面价59586元/平方米，溢价率34.81%，刷新宝安中心板块住宅用地单价纪录 [6] - 全国土地市场延续“缩量提质”态势，中指研究院数据显示，今年1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降约16%，出让金同比转降，土拍热度仅限热点城市优质地块 [7] - 四季度通常是一年推地高峰，近几年四季度推出规模占全年比例在四成左右，预计市场供应将增加，但土拍热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续 [7]

公司债券付息安排 - 中国海外发展子公司中海企业发展集团有限公司发行的"23中海04"债券将于2025年12月12日支付利息，计息期间为2024年12月12日至2025年12月11日 [1] - 该期债券当前余额为30亿元人民币，票面利率为3.20% [1] - 每10张面值1000元的债券本次派发利息为32.00元人民币（含税）[1]

债券付息安排 - 中国海外发展公告其子公司中海企业发展集团发行的"23中海04"债券将于2025年12月12日支付利息，付息期间为2024年12月12日至2025年12月11日 [1] - 本次付息债券简称"23中海04"，债券当前余额为30亿元人民币 [1] - 该债券当前票面利率为3.20%，每10张面值1000元的债券将派发利息32.00元人民币（含税） [1]

债券情况 - 债券余额30亿元，票面利率3.20%[7] - 每10张面值1000元债券派息32元（含税）[8] 时间节点 - 2025年12月12日付息[7][9] - 债权登记日为2025年12月11日[7][9] - 除息日为2025年12月12日[9] 税收政策 - 个人投资者利息税税率20%[11] - 2021 - 2025年底境外机构投资境内债券利息免税[12]