财务表现 - 公司2025年上半年拥有人应占溢利预计同比下降45%至约人民币32.3亿元（2024年同期为58.7亿元）[1] - 剔除公允价值变动的核心溢利预计同比下降70%至约人民币14.3亿元（2024年同期为47.5亿元）[1] - 利润下降主要由于地产开发业务结算毛利率受行业下行影响[1] 业务运营 - 运营业务及服务业务保持增长态势，持续贡献稳定利润[1] - 全集团含资本性支出的经营性现金流为正[1] - 负债规模稳步压降且债务结构持续优化[1] 债务管理 - 公司已全部偿还2025年年内到期的境内信用债[1] - 坚持履行所有债务的提前或按时兑付[1] 未来战略 - 聚焦提升以客户为中心的产品力和服务力[1] - 积极推动开发业务存货去化[1] - 促进运营业务和服务业务稳步增长[1] - 通过正向经营性现金流推动各航道业务可持续发展[1]

核心财务表现 - 公司拥有人应占溢利预计同比下降45%左右 从2024年同期的58.7亿元人民币下降[1] - 剔除投资物业及衍生金融工具公平值变动的核心溢利预计同比下降70%左右 从2024年同期的47.5亿元人民币下降[1] - 利润下降主要由于房地产开发业务结算毛利率下降 受房地产行业下行影响[1] 业务运营状况 - 运营业务及服务业务保持增长 持续贡献稳定利润[1] - 全集团含资本性支出的经营性现金流为正[1] - 负债规模稳步压降且债务结构持续优化[1] 债务管理情况 - 公司坚定履行所有债务提前或按时兑付[1] - 2025年内到期的境内信用债已全部偿还 截至公告日期[1] 未来发展战略 - 聚焦以客户为中心的产品力与服务力提升[1] - 积极推动开发业务存货去化[1] - 推动运营业务和服务业务稳步增长[1] - 以正向经营性现金流推动各航道业务可持续发展[1]

龍湖集團控股有限公司 （於開曼群島註冊成立之有限責任公司） 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因依賴 該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 LONGFOR GROUP HOLDINGS LIMITED （股份代號：960） 內幕消息－盈利警告 此 乃 龍 湖 集 團 控 股 有 限 公 司（「本公司」，連 同 其 附 屬 公 司 統 稱「本集團」）根 據 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 證 券 上 市 規 則（「上市規則」）第13.09條及香港法例第571章《證 券 及 期 貨 條 例》第XIVA部內幕消 息 條 文（定 義 見 上 市 規 則）而 作 出 的 公 告。 本 公 司 董 事 會（「董事會」）謹 此 知 會 本 公 司 股 東 及 潛 在 投 資 者，經 初 步 審 閱 本 集 團 截 至2025年6月 30日止六個月之未經審核綜合管理帳目及根據本公司現時可得的資料，對比截至2024年6月30日 止六個月本公司擁有人應佔溢利人民幣58.7億元，截至2025 ...

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

内房股市场表现 - 建发国际集团股价上涨4.22%至18.53港元 [1] - 华润置地上涨3.51%至33.5港元 [1] - 龙湖集团上涨3.03%至10.88港元 [1] - 新城发展上涨2.6%至2.76港元 [1] 北京楼市政策变化 - 北京五环外符合条件的家庭取消购房套数限制 [1] - 住房公积金支持力度加大 涉及套数认定 贷款额度和提取流程 [1] - 政策节奏超出预期且具有明显信号意义 [1] 政策影响与市场预期 - 深圳和上海限购政策松绑预期提升 [1] - 北京新政可能开启新一轮政策放松周期 [1] - 地产股博弈窗口有望开启 [1] 行业基本面与股价驱动因素 - 当前地产基本面转弱且房价持续下跌 [1] - 房价走势决定地产股中期超额收益变化 [1] - 2022年至今出现8次明显超额收益脉冲 主要来自政策面驱动 [1] - 政策表述越新颖市场反应越大 [1]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1690.69点 近一个月上涨3.85% 近三个月上涨11.21% 年初至今上涨18.11% [1] - 指数以2014年11月14日为基日 基点为3000.0点 [1] 指数构成 - 指数从港股通合资格证券中选取不超过50家地产主题香港上市公司作为样本 [1] - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [3] - 特殊情况下进行临时调整 样本退市时从指数中剔除 [3] 权重分布 - 十大权重股合计占比71.18% 新鸿基地产占比最高达14.13% [1] - 贝壳-W占比12.29% 华润置地占比11.61% 长实集团占比8.01% [1] - 中国海外发展占比6.29% 九龙仓置业占比4.49% 信和置业占比4.44% [1] - 恒基地产占比4.22% 龙湖集团占比2.96% 华润万象生活占比2.74% [1] 市场与行业分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [2] - 指数成分股全部属于房地产行业 占比100.00% [3] 样本调整机制 - 新上市相关行业主题企业市值排名前十且纳入港股通范围后 第十一个交易日快速纳入指数 [3] - 港股通范围变动导致样本不符合资格时进行相应调整 [3] - 样本公司发生收购、合并、分拆等情形参照计算与维护细则处理 [3]

债券提前兑付 - 重庆龙湖企业拓展有限公司关于提前兑付"2022年度第二期中期票据"的议案获持有人通过 [1] - 公司将于2025年8月28日兑付"22龙湖拓展MTN002"债券 较原定2025年11月30日到期日提前约3个月 [1] - 该债券发行金额为20亿元人民币 票面利率为3.00% [1] 债券基本信息 - 债券起息日为2022年11月29日 [1] - 债券发行主体为龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司 [1] - 债券代码为"22龙湖拓展MTN002" [1]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [3][11] - 千亿销售额房企数量从去年同期的6家减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)和招商(1046亿元) [3][5] - 多数房企销售规模仍低于去年同期 保利/绿城/中海/华润/招商销售额分别下降17.85%/7.3%/18.3%/11.8%/11% [5] 企业个案分析 - 龙湖前7月合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米同比下降27.5% [7] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% [8] - 金茂实现销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模也高于去年同期 [10] 价格策略变化 - 房企普遍采用以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期的29755元/平方米明显下调 [10] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期的15391元/平方米 世茂和合生销售均价均低于上年同期 [10] - 62家上市房企中仅17家实现预增或扭亏 28家续亏11家首亏6家预减 [12] 市场趋势展望 - 政策持续优化如北京松绑五环外限购 核心城市二手房成交量有望保持平稳 [13] - 新房市场在政策发力和积极销售策略推动下预计进一步回稳 [13] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 仅少数一二线核心区域项目可实现盈利 [12][13]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

政策动态 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开，定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，部署7项重点任务，强调构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [1] - 国务院公布《住房租赁条例》，鼓励盘活老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，推动租购同权 [1] - 政治局会议提出"宏观政策要持续发力、适时加力"，重点提及落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新 [1] - 地方政策持续优化：成都分批取消限售，荆门跟进现房销售，多地优化公积金政策（广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付），上海优化土地配置，多省发行超400亿元专项债收回闲置土地 [1] 市场整体表现 - 7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%；十大城市环比跌0.64%，同比跌5.10%（跌幅收窄0.2个百分点） [5] - 十大城市二手房价格同环比普跌：武汉环比跌1.17%（同比跌9.66%）、南京环比跌0.95%（同比跌9.52%）跌幅最大，成都环比跌0.20%（同比跌1.46%）跌幅最小 [5] - 市场进入传统淡季，"以价换量"现象延续，核心城市二手房成交量普遍回落 [1] 重点城市表现 北京 - 7月二手住宅成交12784套，环比降15.6%，同比降17.9%；价格环比跌0.61%，同比跌4.91%（同比跌幅连续9个月收窄） [8] - 8月优化限购政策：五环外商品住房不再限购套数，释放改善性需求信号 [60][61] 上海 - 7月二手住宅成交16597套，环比降7.9%，同比降6.7%；价格环比跌0.57%，同比跌4.41%（同比跌幅连续10个月收窄） [13] 深圳 - 7月二手住宅成交4656套，环比增3.4%，同比增1.8%；价格环比跌0.55%，同比跌3.02% [28] 广州 - 7月二手住宅挂牌均价环比跌0.82%，同比跌5.52%（跌幅扩大）；荔湾、越秀跌幅较小，南沙、天河跌幅较大 [20] 成都 - 7月二手住宅成交20202套，环比增5.1%，同比降4.9%；价格环比跌0.20%，同比跌1.46% [43] 武汉 - 7月二手住宅成交9038套，环比增1.2%，同比降1.2%；价格环比跌1.17%，同比跌9.66% [39] 南京 - 7月二手住宅成交7263套，环比降2.6%，同比降27.1%；价格环比跌0.95%，同比跌9.52% [36] 重庆 - 7月二手住宅均价11499元/m²，环比跌0.80%，同比跌5.48%；渝中跌幅较小，大渡口跌幅较大 [50] 天津 - 7月二手住宅价格环比跌0.68%，同比跌5.80%；静海跌幅较小，宁河环比跌超1% [55] 新房市场 - 典型项目价格区间：北京海淀区和树玉鸣105000元/m²，上海浦东保利世博天悦168000元/m²，广州天河越秀观越90000元/m²，深圳南山深铁前海时代尊府115553元/m² [11][17][22][26] - 主力户型集中在80-200m²区间，改善型产品占比提升（如北京望京国誉府180-200m²，杭州奥映鸣翠府225-350m²） [11][33]