核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

公司股份发行 - 龙湖集团于2025年9月26日根据2024年度末期股息的以股代息计划发行及配发新股份5445.17万股 [1]

公司资本运作 - 龙湖集团于2025年9月26日根据2024年度末期股息的以股代息计划发行新股份5445.17万股 [1]

股份数据 - 2025年8月31日已发行股份（不含库存）6,987,179,462股[3] - 以股代息新股54,451,730股，占比0.7793%，每股发行价HKD 10.394[3] - 2025年9月26日已发行股份（不含库存）7,041,631,192股[3] 其他 - 公司确认股份发行获董事会授权并合规[4] - 购回报告、场内出售库存股份报告不适用[12][13]

港股内房股表现 - 碧桂园股价上涨5.26%至0.600港元 [2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.07%至2.560港元 [2] - 融信中国股价上涨3.45%至0.210港元 [2] - 万科企业股价上涨2.79%至5.530港元 [2] - 龙湖集团股价上涨2.72%至11.710港元 [2] - 远洋集团股价上涨2.61%至0.157港元 [2] - 融创中国股价上涨2.53%至1.620港元 [2] - 中国金茂股价上涨2.04%至1.500港元 [2] - 越秀地产股价上涨1.79%至5.130港元 [2] - 中国海外发展股价上涨1.31%至13.970港元 [2] - 新城发展股价上涨1.21%至2.510港元 [2] - 金辉控股股价上涨1.15%至2.630港元 [2] - 华润置地股价上涨超1% [1] 房地产政策优化 - 东莞对购买新房给予购房合同总价2%的补贴 最高不超过3万元 [1] - 四川要求"一城一策"制定住房支持政策以促进房地产消费止跌回稳 [1] - 广州出台新政允许房企自持住房入市销售 [1] - 北京 上海 深圳均已调整限购政策 [1] - 多个新一线城市正研究房地产市场最新政策举措以激发改善性住房需求 [1]

股价表现 - 龙湖集团涨6.14%至12.1港元 [1] - 万科企业涨4.09%至5.6港元 [1] - 碧桂园涨5.26%至0.6港元 [1] - 融创中国涨3.16%至1.63港元 [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 北上深相继出台楼市新政多维度惠及购房者 [1] - 多个新一线城市正研究最新政策举措以激发改善性住房需求并加大购房支持 [1] 行业分析 - 一线城市优化限购政策落地叠加需求旺季带动基本面修复 [1] - 8月地产数据显示仍需更多政策带动止跌回稳 [1] - 地产板块估值偏低建议逢低配置 [1]

股价表现 - 龙湖集团股价上涨6.14%至12.1港元 [1] - 万科企业股价上涨4.09%至5.6港元 [1] - 碧桂园股价上涨5.26%至0.6港元 [1] - 融创中国股价上涨3.16%至1.63港元 [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议8月强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 北上深三大一线城市相继出台多维度惠及购房者的楼市新政 [1] - 多个新一线城市正研究进一步激发改善性住房需求和支持购房的最新政策举措 [1] 行业基本面与机构观点 - 北上深等一线城市优化限购政策落地叠加需求旺季带动基本面有望修复 [1] - 8月地产数据显示仍需更多政策出台以实现行业止跌回稳 [1] - 地产板块估值处于低位 建议逢低配置地产股 [1]

财报发布 - 龙湖集团2025年中报中、英文版本已上载于公司及联交所网站[1][5] 通知发送 - 公司将向非登记股东邮寄网上版本登载通知[2][6] - 非登记股东可联络股份托管方通过邮件收通知[2][6] 印刷本获取 - 收取本次公司通讯印刷本需填回条寄回过户登记分处[3][6] - 回条可从公司或联交所网站下载[3][6] 其他说明 - 回条指示适用于日后通讯，直至股东另行通知或不再持股[4][7] - 对函件有疑问可工作日致电或发邮件咨询[5][7] - 未作选择、未签署或填写错误的回条作废[11]

财报发布 - 龙湖集团2025年中报发布通知日期为2025年9月26日[1] - 中报中英文版本已上传至公司及港交所网站[1][6] 通讯收取 - 股东可免费选收公司通讯印刷本或网上版本[2] - 收取中报印刷本需填回条寄回过户登记分处[3] - 更改收取方式需填回条寄指定地址[4] 咨询方式 - 过户登记分处热线(852) 2980 1333，办公时间周一至五9时至17时[5] - 咨询问题可发邮件至longfor - ecom@vistra.com[5] 回条信息 - 更改指示回条可从公司或港交所网站下载[3] - 香港投寄回条无需贴邮票，简便回邮号码为10 GPO[3][7][9]

收入和利润（同比环比） - 龙湖集团2025年上半年营业收入588亿元人民币同比增长25%[62][66] - 经营性业务收入133亿元人民币同比增长1.3%[62][66] - 核心净利润为14亿人民币[14] - 收入同比增长25.4%至587.5亿元人民币[200] - 毛利同比下降23.0%至74.22亿元人民币[200] - 除税前溢利同比下降30.1%至63.87亿元人民币[200] - 期间溢利同比下降43.4%至39.48亿元人民币[200] - 公司核心税后利润率为3.0%[108][111] - 核心权益后利润率为2.4%[108][111] 成本和费用（同比环比） - 销售成本同比增加37.9%至513.28亿元人民币[200] - 其他收入同比下降65.4%至2.37亿元人民币[200] - 销售及市场推广开支同比下降20.2%至15.26亿元人民币[200] - 行政开支同比下降25.0%至17.1亿元人民币[200] - 所得税开支同比增长13.1%至24.38亿元人民币[200] - 行政开支占开发合同销售额及运营服务收入的比例为3.5%[101][104] - 销售开支占开发合同销售额及运营服务收入的比例为3.2%[101][104] 开发业务表现 - 开发业务营业额为人民币454.8亿元，交付物业总建筑面积352.7万平方米，平均销售价格为每平方米12,894元[84] - 合同销售额为人民币350.1亿元，销售总建筑面积261.4万平方米，平均销售单价为每平方米13,393元[86][87] - 已售出但未结算的合同销售额为人民币1,059亿元，面积约854万平方米[88][89] - 公司合约销售金额350.1亿元人民币，一二线城市销售占比约90%[147] 运营及服务业务表现 - 运营及服务业务收入为133亿人民币[14] - 运营业务不含税租金收入为人民币70.1亿元，较上年增长2.5%[93][96] - 已开业商场建筑面积943万平方米，租金收入人民币55.0亿元，较上年增长4.9%，整体出租率为96.8%[93][96] - 商业投资租金收入55.0亿元人民币，同比增长4.9%[144][148] - 商业投资期末商场出租率保持97%[144][148] - 冠寓已开业12.7万间，整体出租率为95.6%，开业超过六个月的项目出租率为97.2%[93][96] - 长租公寓品牌冠寓租金收入12.4亿元人民币，出租率约96%[151][152] - 物业管理业务收入（税后）为62.6亿元人民币，同比增长0.02%[103] - 物业管理收入55.3亿元人民币，在管面积约4亿平方米[151][153] - 资管业务上半年实现收入超15亿元人民币[71][75] - 资产管理收入15.1亿元人民币[151][152] - 智慧营造收入7.0亿元人民币[151][154] - 龙湖智造上半年实现代建销售额84亿元人民币交付面积122万平方米[72][77] - 物业在管面积约4亿平方米上半年实现收入55亿元人民币[71][76] - 在管面积约为4亿平方米[103] - 物业管理业务毛利率约为30.0%[103] - 运营毛利率为77.7%，较上年增长2.3%，其中商业和资产管理分别增长3.0%和0.5%[93][96] - 商业和资产管理在租金收入中占比分别为78.5%和21.5%[93][96] 各地区表现 - 长三角地区开发业务营业额为人民币190.82亿元，西部地区为人民币90.74亿元，环渤海地区为人民币88.8亿元，华南地区为人民币60.94亿元，华中地区为人民币23.48亿元[86] - 西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额占比分别为28.1%、26.5%、23.5%、12.0%和9.9%[86][87] 投资物业项目详情 - 已运营商场数量为89个[17][23] - 25年上半年租金收入为55亿人民币，同比增长4.9%[17][23] - 海口天街购物中心总建筑面积204,113平方米，2025年上半年租金收入达人民币1.1747亿元，出租率为97%[29][30] - 北京亦庄天街购物中心总建筑面积222,032平方米，2025年上半年租金收入为人民币1.1395亿元，出租率达100%[31] - 杭州金沙天街购物中心总建筑面积151,135平方米，2025年上半年租金收入为人民币1.6843亿元，出租率达99%[31] - 上海闵行天街购物中心总建筑面积94,859平方米，2025年上半年租金收入为人民币0.9595亿元，出租率达99%[33][40] - 成都西宸天街购物中心总建筑面积152,639平方米，2025年上半年租金收入为人民币0.9503亿元，出租率达99%[34][40] - 北京丽泽天街购物中心总建筑面积92,014平方米，2025年上半年租金收入为人民币0.7933亿元，出租率达99%[37] - 沈阳浑南天街购物中心总建筑面积86,812平方米，2025年上半年租金收入为人民币0.3844亿元[40] - 重庆时代天街作为最大投资物业，总建筑面积达695,030平方米且已全部竣工[55] - 北京长楹天街投资物业总建筑面积300,192平方米，为北京地区最大已竣工商业项目[50] - 公司投资物业中已竣工商业项目总面积超过6,500,000平方米（基于披露项目统计）[50][52][55][57] - 杭州丁桥天街投资物业建筑面积206,729平方米，为杭州已竣工天街系列中最大单体项目[50] - 武汉光谷天街在建投资物业面积171,182平方米，占武汉区域在建商业面积的33.5%[57] - 海南海口天街作为超大商业体，总建筑面积达323,901平方米且已竣工[55] - 成都地区拥有10个已竣工天街项目，总建筑面积超过1,200,000平方米[50][52] - 商业投资新开业2个活力街区项目，出租率均超90%[151][152] 开发物业项目详情 - 主要开发物业中贵阳天曜项目总建筑面积达707,599平方米，其中189,092平方米未竣工[43] - 主要开发物业中咸阳上城项目总建筑面积达1,381,886平方米，其中564,142平方米未竣工[45] - 主要开发物业中青岛昱城项目总建筑面积达891,887平方米，其中122,039平方米未竣工[45] - 公司主要开发物业总建筑面积为4,616,931平方米，其中未竣工面积为1,680,250平方米，占比36.4%[47] - 盐城南海未来城天奕项目未竣工面积101,242平方米，占其总建筑面积166,216平方米的60.9%[47] - 重庆礼嘉A地块未竣工面积303,994平方米，占其总建筑面积426,693平方米的71.3%[47] 土地储备 - 总土地储备为2840万平方米，权益面积为2113万平方米[109][112] - 土地储备平均成本为每平方米4207元人民币[109][112] - 新增收购土地储备总建筑面积为24.9万平方米，权益面积为18.4万平方米[109][113] - 公司总建筑面积2840万平方米，权益建筑面积2112.9万平方米[121] - 华南地区总建筑面积206.6万平方米（占总面积7.3%），权益建筑面积140.3万平方米（占权益总面积6.4%）[121] - 2025年上半年新增土地储备总建筑面积24.9万平方米，权益建筑面积18.4万平方米[124] 债务与融资 - 有息负债总额为1698亿人民币[15] - 有息负债较去年底压降65亿元人民币[62][67] - 净负债率为51.2%[15] - 平均融资成本为3.58%[15] - 平均融资成本降至3.58%的历史低点[62][67] - 平均合同借贷年期延长至10.95年的历史高位[62][67] - 综合借贷1698.0亿元人民币，在手现金446.7亿元人民币[126][130] - 净负债率51.2%，剔除预收款后的资产负债率56.1%[126][130] - 外币借款占比14.0%，86.0%以人民币计值[127][131] - 固定利率债务占比16%（2024年末为21%），平均融资成本3.58%[127][132][133] - 一年内到期债务256.1亿元人民币，占总债务15.1%[127][133] - 现金短债倍数（剔除监管资金及受限资金）1.14倍[127][133] 现金流 - 含资本性支出的经营性现金流实现超20亿元人民币净流入[62][67] 市场环境与公司策略 - 全国商品房销售额4.4万亿元人民币，同比下降5.5%[143][145] - 商场出租率保持97%高位整体销售额增幅约17%[71][74] 公司管治与股东结构 - 陈志安先生持有公司2018年发行的5亿美元优先票据中的100万美元权益，占比0.20%[164] - 梁翔先生配偶持有公司2018年发行的5亿美元优先票据中的150万美元权益，占比0.4%[164] - 梁翔先生配偶持有公司2019年发行的8.5亿美元优先票据中的250万美元权益，占比0.29%[164] - HSBC International Trustee Limited持有公司好仓4,473,471,603股，占总权益64.02%[165] - Charm Talent International Limited持有公司好仓3,074,932,676股，占总权益44.01%[165] - 吴亚军通过受控制法团持有公司好仓3,074,932,676股，占总权益44.01%[165] - 蔡奎通过全权信托持有公司好仓1,397,113,170股（20.00%）及淡仓8,210,000股（0.12%）[165] - Junson Development International Limited持有公司好仓1,397,113,170股（20.00%）及淡仓8,210,000股（0.12%）[165] - Jumbomax Investments Limited持有公司好仓426,172,500股，占总权益6.10%[165] - 吴光正通过受控制法团持有公司好仓426,172,500股，占总权益6.10%[165] - Charm Talent持有公司股份，其全部已发行股本由Silver Sea全资拥有，Silver Sea由HSBC International Trustee作为XTH信托受托人间接全资拥有[170] - Junson Development持有公司股份，其全部已发行股本由Silverland全资拥有，Silverland由HSBC International Trustee作为蔡氏家族信托受托人全资拥有[171] - HSBC International Trustee作为受托人持有公司股份，代表XTH信托、蔡氏家族信托及其他独立第三方信托[170][171] - 通过非上市衍生工具（实物交割）持有8,210,000股淡仓（空头头寸）[170] - 公司董事会主席陈序平先生同时兼任首席执行官，与上市规则企业管治守则第C.2.1条偏离[171][174] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，陈志安先生担任主席[172][175] - 公司已采纳不低于上市规则附录C3所载标准守则的董事证券交易操守准则[173][176] - 截至2025年6月30日止六个月，全体董事确认遵守证券交易标准守则[173][176] - 公司致力于实现高水准企业管治，提升透明度和问责制[171][174] - 审核委员会在提交董事会前已审阅公司截至2025年6月30日止六个月的未经审核简明综合中期业绩[172][175] - 2025年上半年存在符合豁免条件的低额关连交易[187][188] 股息与股份 - 宣派截至2025年6月30日止六个月中期股息每股人民币0.07元[179][182] - 中期股息将于2026年4月30日派付[179][184] - 股份过户登记将于2026年3月18日至3月20日暂停办理[180][185] - 截至2025年6月30日止六个月公司及其附属公司未购买、出售或赎回任何上市证券[181][186] - 截至2025年6月30日公司无任何库存股份[181][186] 审计与财报 - 德勤对简明综合财务报表进行审阅后无重大异议[196][197] - 审阅报告确认财务报表符合国际会计准则第34号要求[192][196] 其他财务数据 - 资产总额为6316亿人民币[15] - 总权益为2444亿人民币[15] - 投资物业公平值变动同比上升88.0%至28.2亿元人民币[200] 人力资源 - 全职雇员总数30,954人，其中开发业务4,141人，运营业务3,515人，服务业务23,298人[138][140]