行业痛点 - 房地产领域常年位居消费投诉高发行业前列 房屋质量隐患 交易不透明 售后无保障等问题突出[1] - 中介利用买卖双方信息差赚取差价行为违背公平交易原则 导致购房者对中介服务产生信任危机[2] - 房屋漏水 墙体开裂 物业欠费等售后问题暴露后 购房者面临维权难和赔付难困境[2] 公司解决方案 - 贝壳济南站联合新经纪品牌推出三项平台级服务承诺：真实房源假一赔百 交易不成佣金无理由退 物业欠费损失先行垫付[2] - 设立亿元保障资金池完善保障机制 为平台服务者提供兜底保障[2] - 服务承诺保障范围延伸至售后环节 例如交房后漏水最高补偿1万元维修费用[2] 实施成效 - 自2021年1月至2025年8月累计投入服务承诺保障金超过3017万元[3] - 月度服务承诺履约率稳定在98.5%[3] - 通过真实案例证明赔付流程有效性 如济南链家为阁楼漏水问题赔付1万元维修费用[2] 战略升级 - 贝壳品牌完成从真房源到真保障的战略升级 强化透明交易不吃差价的差异化优势[4] - 在门店醒目位置公示服务承诺 经纪人主动向消费者讲解保障权益[4] - 服务覆盖首次置业和改善换房需求 提供价格透明和售后无忧的服务体验[4] 市场影响 - 服务承诺有效消除青年人才安居顾虑 济南每年吸引大量青年人才落户[4] - 公司作为行业引领者 通过完善保障机制重构服务者权益生态[1][2] - 保障体系响应从有得住到住得好的居住需求升级趋势[4]

股价表现 - 上周五美股收盘上涨2.32%至18.99美元 盘前续涨1%至19.18美元 [1] - 当日最高价19.08美元 最低价18.64美元 振幅2.37% [1] - 总市值226.12亿美元 市盈率41.01 [1] 经营业绩 - 2025年第二季度总GTV同比增长4.7%至8787亿元 [1] - 二手房GTV同比增长2.2%至5835亿元 新房GTV同比增长8.5%至2554亿元 [1] - 营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润18.2亿元 [1] 业绩展望 - 预计2025-2027年经调整归母净利润分别为62/74/86亿元 [1] - 公司α能力持续得到验证 有望受益于地产行业止跌回稳的β弹性 [1]

核心财务预测 - 预计2025至2027年经调整归母净利润分别为62亿元、74亿元和86亿元 [1] - 截至2025年9月4日收盘价对应2025至2027年市盈率分别为26倍、22倍和19倍 [1] 2025年第二季度业绩表现 - 总GTV同比增长4.7%至8787亿元 其中二手房GTV同比增长2.2%至5835亿元 新房GTV同比增长8.5%至2554亿元 [2] - 营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润达18.2亿元 业绩符合预期 [2] 运营效率提升 - Non-GAAP运营费用率为16.2% 同比下降0.3个百分点 环比下降0.1个百分点 [3] - Non-GAAP销售费用率同比下降0.7个百分点 环比下降0.2个百分点 [3] - 通过科学精细的管理和技术应用 运营费用率有望继续下滑 [3] 新房业务表现 - 新房takerate为3.37% 同比持平且维持高位 [4] - 新房新规产品在多数城市占比低 对渠道市场影响有限 [4] 股份回购计划 - 2025上半年累计回购金额达3.94亿美元 回购股数占2024年末已发行总股本1.7% [5] - 回购计划额度从30亿美元增加至50亿美元 计划期限延长至2028年8月31日 [5] 投资评级与行业地位 - 公司获买入评级 被视为行业龙头且α属性强 [1] - 有望受益于地产行业止跌回稳带来的β弹性 [1]

核心财务预测 - 预计2025至2027年经调整归母净利润分别为62亿元、74亿元、86亿元 [1] - 基于2025年9月4日收盘价对应市盈率分别为26倍、22倍、19倍 [1] 季度业绩表现 - 2025年第二季度总GTV同比增长4.7%至8787亿元 其中二手房GTV增长2.2%至5835亿元 新房GTV增长8.5%至2554亿元 [2] - 同期营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润达18.2亿元 [2] 成本控制成效 - 2025年第二季度Non-GAAP运营费用率为16.2% 同比下降0.3个百分点 环比下降0.1个百分点 [3] - Non-GAAP销售费用率同比下降0.7个百分点 环比下降0.2个百分点 [3] 新房业务表现 - 2025年第二季度新房佣金率（takerate）为3.37% 与去年同期持平且维持高位 [4] - 新规产品在多数城市占比低 对渠道市场影响有限 [4] 资本运作动态 - 2025年上半年累计回购金额达3.94亿美元 占2024年末已发行总股本1.7% [5] - 回购计划额度从30亿美元提升至50亿美元 期限延长至2028年8月31日 [5]

公司回购概况 - 2025年9月5日共33家港股公司进行股票回购 包括腾讯控股 富智康集团 蒙牛乳业等企业[1] - 腾讯控股单日回购金额最高达5.51亿元 回购数量91.30万股[1][2] - 中国宏桥单日回购数量最多达127.60万股 回购金额3157.10万元[2] 单日回购金额排名 - 腾讯控股回购5.51亿元[2] - 中国宏桥回购3157.10万元[2] - 美的集团回购2582.98万元[2] - 恒生银行回购2387.78万元[2] - 百胜中国两次回购合计3049.98万元[2] 年度累计回购比例 - 中旭未来年累计回购数量占总股本比例最高达7.090%[2] - 卡罗特年累计回购占比4.250%[2] - 酷派集团年累计回购占比2.416%[2] - 枫叶教育年累计回购占比2.040%[2] - 百胜中国年累计回购占比1.720%[2] 行业分布特征 - 涵盖科技互联网 金融 制造业 教育 医疗 消费等多个行业板块[1] - 科技企业包括腾讯控股 酷派集团 网龙等公司[1][2] - 消费企业包括蒙牛乳业 百胜中国等公司[1][2] - 制造业企业包括美的集团 中国宏桥 津上机床等公司[2]

公司回购 - 贝壳-W于2025年9月5日斥资699.88万美元回购111.02万股[1]

公司回购动态 - 贝壳-W(02423)于2025年9月5日实施股份回购 [1] - 回购金额为699.88万美元 [1] - 回购数量为111.02万股 [1]

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年9月5日耗资700万美元回购111.02万股 [1]

股份情况 - 2025年9月4 - 5日已发行股份（不包括库存股份）数目为3,430,132,293，库存股份数目为0[3] - 公司已发行股份总数为3,572,204,120股，含3,430,132,293股A类及142,071,827股B类普通股[8] - 股份分类为不同投票权架构公司普通股，类别为A，代号02423，于香港联交所上市[14] 股份购回 - 2025年7 - 8月多次购回股份，如7月1日购回848,220股，每股5.8947美元[4] - 2025年8月21日至9月5日多次购回股份未注销，涉及数目分别为654,834等[8] - 2025年9月5日购回1,110,219股，占已发行股份0.031%，付出总额6,998,821美元[8][14] - 购回授权决议于2025年6月27日获通过，可购回360,216,007股[14] - 根据购回授权已购回34,677,120股，占决议通过当日已发行股份0.963%[14] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年10月5日[14] - 公司确认购回活动按相关规则进行[15]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底 但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [2] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [2] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 将迎来PB-ROE的向上突破 [2] 行业数据表现 - 上周34城新房成交220.5万平米 环比下降3.3% 其中一二线环比下降1.5% 三四线环比下降25.4% [2][3] - 9月34城新房成交同比上升11.6% 较8月上升44.1个百分点 其中一二线同比上升13% 三四线同比下降3% [2][4] - 上周13城二手房成交94.7万平米 环比上升29.3% 9月累计成交同比上升28.3% 较8月环比上升29.3% [2] - 15城住宅可售面积8930.9万平米 环比上升0.04% 3个月移动平均去化月数22.3个月 环比下降0.2个月 [2][17] 政策动态 - 深圳优化房地产政策 罗湖 宝安等8区放开限购 深户及社保1年非核心区不限套数 [2][27] - 福州拟放宽公积金提取期限至3年内 支持购买车库和更新电梯提取 [2][27] - 建发以23.2亿元竞得上海青浦 闵行 普陀等地块 合计出让面积7.8万平方米 [2][27] 公司动态 - 金地集团8月销售金额22.2亿元 同比下降58.9% 销售面积18.0万平方米 同比下降51.9% [2][34] - 中国金茂每股派发0.03港元 华发股份每股派发0.02元 [2][34] - 华发股份回购1.3亿元/2572万股 招商蛇口回购4.3亿元/4480万股 [2][34] - 贝壳-W耗资约2799万美元回购约460万股 万物云半年度派息每股约0.951元 [37] 板块表现 - SW房地产指数下跌1.48% 相对沪深300收益-0.67% 在31个板块中排名第24位 [2][40] - 物业管理板块平均下跌1.48% 相对收益-0.67% 表现弱于大市 [2][45] - 主流AH房企25/26年PE均值分别为16.5/14.4倍 物管25/26年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W 关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [2]