报告公司投资评级 保利物业维持"推荐"评级 [14] 报告的核心观点 业绩延续双位数增长，业务改革持续优化 - 在上游地产行业深度调整、公共财政支出趋紧、居民消费意愿波动等背景下，公司2024H1营收利润仍维持双位数增长，保持韧性 [6] - 规模优势持续强化，在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为64.9%、60.5%，业态组合优化，市场化进程加速推进 [6][7] - 管理提质增效效果初显，管理费用率同比下滑1pct，社区增值服务加快转型调整，毛利率同比增长0.7pct，带动净利润率水平保持稳定 [6] - 关联方销售额稳居行业首位，第三方拓展势头良好，新增周庄古镇等标杆项目 [7] - 社区增值服务由传统流量与资源转化驱动步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段，毛利率、毛利分别同比提升0.7pct、0.2% [8] - 向地产开发全流程延伸，提升全链条承接能力，构建工程专业能力 [8] 投资建议 - 公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障，物业基础服务基本盘仍较为稳固 [14] - 随着公司第三方外拓、社区增值服务、非业主增值服务持续改革优化，预计公司仍将维持行业领先地位 [14] - 但考虑上游地产持续调整，公共财政支出收紧、居民支付能力波动等，公开招投标市场竞争加剧，小幅下调公司2024-2026年EPS预测 [14] - 维持"推荐"评级 [14] 风险提示 1) 个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块 [15] 2) 若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响 [15] 3) 增值服务培育及发展不及预期 [15] 4) 人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险 [15]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 核心观点 - 业绩稳增,费用改善、单价提升 [1][4] - 2024H1 营收同比+10%,归母净利润同比+11%、符合市场预期,行政开支改善 [2] - 24H1 在管面积同比+16%,第三方拓展积极,物管费单价稳步提升 [3] - 物业管理服务收入稳步增长,增值服务毛利率持续提升 [3] - 保利物业背靠保利地产,规模增速确定性较强,并战略布局非住宅物业管理业态 [4] 财务表现 - 2024H1 实现营收 78.7 亿元,同比+10.2%;毛利润 16.1 亿元,同比+6.5%;归母净利润 8.5 亿元,同比+10.8% [2] - 2024H1 基本每股收益 1.54元,同比+11.4%;毛利率和归母净利率为 20.5%和 10.9%,同比分别-0.7pct 和持平 [2] - 2024H1 行政开支 4.9 亿元,同比-5.1%;行政开支占比收入 6.2%,同比-1.0pct [2] - 2024H1 末,公司贸易应收款及应收票据 35.8 亿元,较 23 年末+53% [2] 业务发展 - 2024H1 在管面积达 7.6 亿平,同比+16.3%;合同面积达 9.5 亿平,同比+12.8%;合同/在管覆盖率达 1.3 倍 [3] - 2024H1 末,在管面积中:住宅、公服、商写分别占 39.5%、55.8%、4.7%,非居业态占比合计达 60.5% [3] - 2024H1 末,在管面积中保利方、第三方分别占比 35%、65%;合同面积中,保利方、第三方分别占比 37%、63%,第三方占比较 23H1 末提升 1.5pct [3] - 2024H1 新拓展单年合同金额 12.0 亿元,同比-13.7%,新签约第三方单年合同金额 10.7 亿元,同比-17.1% [3] - 2024H1 住宅平均物业费为 2.33元/平*月,同比+0.04元/平*月,其中,保利方、第三方平均物业费分别为 2.44、1.82元/平*月,分别同比+0.04、+0.04元/平*月 [3] - 2024H1 物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收 55.9、10.3、12.5 亿元,分别同比+16.1%、-2.1%、-1.8%,分别占比 71.0%、13.1%、15.9% [3] - 2024H1 物业管理服务中,住宅、公服、商写分别收入占比 58.5%、25.7%、15.8%,非居业态收入占比达 41.5%,同比提升 0.4pct [3] - 2024H1 非业主增值服务中,案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-7.6%、-13.3%、+17.4%,分别占比 52.1%、16.7%、31.2% [3] 盈利预测 - 2024-26 年每股收益预测为 2.82、3.15、3.50 元 [4] - 2024-26 年营业收入预测为 16,828、18,720、20,720 百万元,同比增长率分别为 11.7%、11.2%、10.7% [5] - 2024-26 年归母净利润预测为 1,560、1,746、1,938 百万元,同比增长率分别为 13.0%、11.9%、11.0% [5] - 2024-26 年净资产收益率预测为 16.2%、16.3%、16.3% [5] - 2024-26 年市盈率预测为 8.8、7.9、7.1 倍 [5]

报告公司投资评级 - 投资评级：买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 保利物业发布2024年中期业绩，收入利润双位数增长，关联方交付资源充足，且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，盈利能力改善可期[2] 收入利润稳健增长，增值服务结构持续优化 - 2024H1实现营收78.71亿元，同比增长10.2%；实现归母净利润8.46亿元，同比增长10.8%；经营性净现金流4.27亿元，毛利率同比下降0.71pct至20.46%，净利率10.9%，同比基本持平[2] - 2024H1实现物管收入55.93亿元，同比增长16.1%，收入占比提升3.5pct至71.0%[2] - 2024H1非业主增值收入10.28亿元，同比下降2.1%，毛利率为18.05%；社区增值收入12.50亿元，同比下降1.8%，毛利率提升0.73pct至38.85%[2] 物业管理规模质量双提升，第三方占比不断提升 - 2024H1物管合同面积和在管面积分别为949.9和756.8百万方，同比分别增长12.8%和16.4%，其中合同和在管面积中第三方项目占比分别提升1.5pct和1.6pct至63.2%和64.9%，非住业态在管面积占比提升2.0pct至60.5%[2] - 2024H1新拓第三方项目合同金额12.0亿元，同比下降6.7%；其中在四大核心经济带拓展金额占比同比提升10.5pct至77.0%[2] - 2024H1住宅平均物管费单价为2.33元/平米/月，同比增加0.04元/平米/月[2] 财务摘要和估值指标 - 预计2024-2026年归母净利润为15.6、17.6、19.8亿元，对应EPS为2.82、3.18、3.58元，当前股价对应PE为8.8、7.8、7.0倍[2] - 2024E营业收入169.45亿元，YOY12.4%；净利润15.59亿元，YOY13.0%；毛利率19.1%，净利率9.3%；ROE16.4%；EPS2.82元；P/E8.8倍；P/B1.4倍[3]

财务表现 - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入约为人民币7,871.4百万元，较2023年同期增加约10.2%[6] - 截至2024年6月30日止六个月，公司毛利约为人民币1,610.1百万元，较2023年同期增加约6.5%，毛利率约为20.46%，较2023年同期减少约0.71个百分点[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司期内溢利约为人民币854.6百万元，较2023年同期增加约10.0%，净利率约为10.9%，与2023年同期持平[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司本公司擁有人應佔期內溢利約為人民幣846.0百萬元，較2023年同期增加約10.8%[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司每股基本盈利約為人民幣1.5415元[7] - 本集團收入約為人民幣7,871.4百萬元，較2023年同期增加約10.2%[163] - 本集團物業管理服務收入佔比約71.0%，較2023年同期增加約16.1%[161] - 本集團毛利約為人民幣1,610.1百萬元，較2023年同期增加約6.5%[168] - 本集團物業管理服務毛利率約為16.79%，較2023年同期下降約0.24個百分點[169] - 本集團非業主增值服務毛利率約為18.05%，較2023年同期下降約1.53個百分點[170] - 本集團社區增值服務毛利率約為38.85%，較2023年同期上升約0.73個百分點[171] - 本集團行政開支約為人民幣489.9百萬元，較2023年同期減少約5.1%[173] - 期内溢利同比增加约10.0%，达到人民币854.6百万元[174] 资产负债情况 - 流动资产较2023年12月31日增长约6.2%，达到人民币15,116.9百万元[175] - 现金及现金等价物较2023年12月31日减少约3.7%，达到人民币10,604.6百万元[175] - 资产负债率较2023年12月31日增加约3.42个百分点，达到43.75%[175] - 权益总额较2023年12月31日增加约4.0%，达到人民币9,228.4百万元[176] - 物业、厂房及设备较2023年12月31日减少约人民币4.4百万元[177] - 租赁资产及投资物业较2023年12月31日增加约人民币641.2百万元[178] - 无形资产较2023年12月31日减少约人民币5.0百万元[179] - 贸易应收款项及应收票据较2023年12月31日增加约人民币1,239.6百万元[180] - 预付款项、按金及其他应收款项较2023年12月31日增加约人民币59.7百万元[182] 业务构成 - 本公司的主要业务为在中国从事物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务[43] - 本公司的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务[45,47] - 物业管理服务收入为55.93亿元人民币，占总收入的71.1%[47] - 非业主增值服务收入为8.56亿元人民币，占总收入的10.9%[47] - 社区增值服务收入为12.50亿元人民币，占总收入的15.9%[47] - 公司2024年上半年物业管理服务收入约为人民币5,593.3百万元,同比增长16.1%[123] - 非业主增值服务收入约为人民幣1,028.2百萬元，較2023年同期下降約2.1%[151] - 社区增值服务收入约為人民幣1,249.9百萬元，較2023年同期下降約1.8%[153] 股权激励 - 本公司於2022年2月18日採納了為期10年的限制性股票激勵計劃[105] - 根據該計劃,授予的股票有24個月的鎖定期,之後分三批解鎖[106] - 公司根据该计划实施了首次授予和预留授予共计5,053,200股限制性股票[107][108] - 截至2024年6月30日止六个月期间,有1,363,098股限制性股票归属于159名承授人,76,000股已失效[109] - 截至2023年12月31日止年度,受托人以总现金代价人民幣120,097,000元購買了3,878,200股H股[115] 项目拓展 - 公司来自保利发展控股集团的在管面积约为265.6百万平方米,占比35.1%,收入占比58.6%[133][134] - 公司新拓展第三方项目的单年合同金额约为人民幣1,200.2百萬元,新签约第三方项目的单年合同金额約為人民幣1,067.0百萬元[130] - 公司在新拓展第三方项目中,聚焦四大核心经济带的占比达77.0%,大型项目拓展占比达64.3%[130][131] - 公司来自第三方项目的合同管理面积約為599.9百萬平方米,占比63.2%[126] - 市场拓展为本集团业绩增长注入强劲动力，第三方项目在管面积达到约491.2百万平方米，较2023年底增长约25.9百万平方米[135] - 来自第三方的物业管理服务收入約為人民幣2,317.8百萬元，較2023年同期增長約17.7%[136] - 住宅社区的在管面积約為299.0百萬平方米，源自住宅社區的物業管理服務收入約為人民幣3,273.0百萬元，較2023年同期增長約15.4%[139] - 商業及寫字樓的在管面積約為35.8百萬平方米，新拓展第三方商業及寫字樓項目的單年合同金額達到約人民幣429.6百萬元，同比增長約27.0%[141] - 公共及其他物業的收入約為人民幣1,435.4百萬元，較2023年同期增長約

公司投资评级 - 保利物业的投资评级为“买入”，维持评级[4] 报告的核心观点 - 保利物业作为物管行业引领企业，背靠保利发展交付资源充足且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，在管面积增速行业领先，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，完善产品体系，盈利能力改善可期[7] 根据相关目录分别进行总结 物业管理规模质量效模升，多业态齐头并进共发展 - 公司近年未物业管理規模不断操升，截至 2023 年末，公司物管合同面积积在管面积分别为 922.2 称 719.6 百万方，同比分别增长 19.5% 称 24.9%，在營面积增達自 2019 年以未均超 20%[8] - 公司第三方项目占比呈现逐年授升趋势，截至 2023 年末公司合同面积积在管面积中 第三方项目占比分别为 62.9%构 64.7%，处于行业中济水子[50] 社区增值模质增效，非业主增值多维精益管理 - 2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降至 28.16 亿元，同比下降 8.1%，在产品结构优化、聚焦核心业务后，业务结构有所优化，整体毛利率同比禄升 6.4pct 圣 38.4%[9] - 2023 年公司非业主增值服务收入达 20.93 亿元，同比下降 4.6%，主委由于案场协销服务项目救量减少及写字楼租赁业务下滑[10] 利润增长盈利改善，分红比例稳步拨升 - 公司归导净利润自 2019 年以未增速超 20%，2023 年实现归导净利润 13.8 亿元，同比增长 24.0%，领售毛利率提升 0.8pct 至 19.6%，管理费率同比下降 0.7pct 至 8.1%；经营性净现金流可覆盖除税前净利润 1.73 倍，淡息比例提升至 40%，现金流稳使，持续加强殷东回报[10] 盈利预测与技资建设 - 预计公司 2024-2026 年归寻寻利润为 15.6、17.6、19.8 亿元，对应 EPS 为 2.82、3.18、3.58 元，当前殷价对应 PE 为 8.6、7.7、6.8 倍，维持"买入"详级[7] - 公司物业管理收入未源主要为关联方保利发展带未的住宅物业收入和第三方拓展带未的业务管理收入，2021 年以未近三年公司合同面积增速超 16%，在管面积增速超 22%，预计未未关联方交付面积受行业影响有所下降, 但公司第三方合同称在答函积逐年提升，2023 年分别达 62.9%称 64.7%，同时公司开启存量佳艺业务拓展，预计 2024-2026 年公司物业管理妆入增速分别为 20%、18%、15%[149] - 社区增值服务收入主委未源于向业主授供的小区增值服务收入，2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入同比下降 8.1%，预计在地产销售不及预期的拾况下, 2024 年公司业务调整伪将继续, 后续伴随增值产品的打造不断完善, 妆入有望实现增长，预计 2024-2026 年公司社区增值服务收入增速分别为-3%、1%、3%[150] - 非业主增值服务收入主要未源于向勃业开发商提供增值服务，受房地产销售不亲气影响秦场协销收入下降,2023 年公司非业主培值服务收入同比下降4.6%,2024年预计案场协销收入伪将受影响，后续伴随公司工程维修业务成为全新增长点，业务妆入有望培长, 预计 2024-2026 年公司非业主培值服务妆入增速分别为-3%、-1%、2%[151]

大股东实力强劲，股权激励充分 - 保利物业是保利发展控股集团旗下控股子公司,大股东股权占比较高且稳定,有利于公司经营的持续性和稳定性[15][17] - 公司股权激励充分,有利于公司业绩提升和长期稳定发展,第一批限制性股票已解锁[19][20] - 公司收入来源主要分成物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块,收入保持稳健增长[21][23][24][25] 物业管理规模质量双提升，多业态齐头并进共发展 - 公司物业管理规模不断提升,在管面积增速行业领先,第三方在管占比逐年提升[27][28][29][30][31] - 公司大股东保利发展发展稳健,为公司提供稳定的在管面积来源[32][33][34][35][36][37][38] - 公司打造多个优质服务品牌,覆盖住宅、商业写字楼、公共服务等多种业态[73][74][75][76][77][78][79][82][85] 社区增值提质增效，非业主增值多维精益管理 - 公司社区增值服务业务结构调整优化后,整体毛利率有所提升[87][88][89][92][93][94][96][97] - 公司非业主增值服务收入有所下滑,主要受地产销售不景气影响,但通过拓展工程维修等新业务来打造全新增长点[99][100][105][106][107][108][109][110] 利润增长盈利改善，分红比例稳步提升 - 公司归母净利润保持增长,毛利率和净利率均有所提升,管理费用下降明显[111][112][113][114][115][116][117][118][119] - 公司现金流稳健,经营性净现金流可覆盖除税前净利润,分红比例稳步提升[121][122][123][125][126][127] - 公司估值水平低于可比公司,维持"买入"评级[130][131][132][133][135][136]

会议主要讨论的核心内容 - 新交付面积对公司业务的影响较小 [1][2] - 保利发展新交付项目的单价持续上升 [1][2] - 公司未来收入增长的主要驱动因素包括基础物管收入、非业主增值收入和社区增值收入 [2] - 公司计划维持较高的分红比例 [3] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资人提问** 新签约的第三方合同从签约到落地的平均时间 [3][4] **公司回答** - 住宅新房项目从签约到落地的周期约3年 [4] - 存量房项目从签约到进场的周期较短,通常几个月 [4] - 非住宅项目从中标到签约约3-4个月,从签约到进场约2-3个月 [4] 问题2 **投资人提问** 保利发展竣工面积与公司接管面积存在差距的原因 [5][6] **公司回答** - 部分项目由合资方的物管公司管理 [5] - 从竣工到公司接管存在时间差 [5] - 部分商业物业由其他内部物管公司管理 [5] 问题3 **投资人提问** 公司关联交易中写字楼租赁业务的收入和利润情况 [6][7] **公司回答** - 4座写字楼的收入接近4亿元 [6] - 净利率高于公司平均水平,在10%以上 [6] - 过去几年出租率维持在90%以上 [7]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年的经营情况,包括收入、毛利、净利润等财务指标的稳健增长 [1][2] - 公司2023年的经营性现金流和应收账款情况良好 [2] - 公司2023年分红比例提高至40%,大幅提升投资者回报 [2] - 公司2024年的业绩指引,收入和利润预计不低于10%增长 [3] - 公司2024年第三方外拓业务的目标,合同金额增长不低于10% [3] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 第三方外拓业务目标压力的主要原因,是否来自于市场竞争加剧和竣工面积下降 [6] **公司回答** 市场竞争确实加剧,体现在客户对价格更加敏感,竞争对手也更积极参与投标。但公司仍有信心完成10%增长目标,主要通过优化项目选择和加强回款管理来应对 [7][8] 问题2 **投资者提问** 公司未来的增长主要来自哪些方面,以及分红的持续性 [6] **公司回答** 未来增长主要来自基础物业管理业务,预计收入增速超15%。分红比例在24年预计将维持在40%左右,未来会根据市场情况和股东诉求适当调整 [9][10][11] 问题3 **投资者提问** 公司是否有并购计划,以及对现金储备的使用考虑 [20][21] **公司回答** 公司一直关注并购机会,但目前还未有具体项目落地。未来会继续保持开放积极的态度,但会非常谨慎审慎。同时也会考虑投资者的分红诉求,在没有大额支出的情况下,24年分红比例不会下调 [21][22][23][24]

公司业务发展 - 公司在2023年度报告中提出了成为大物业生态平台首席运营商的企业愿景[3] - 公司在2023年度报告中公布了收入为15061.9百万人民币，毛利为2953.1百万人民币，毛利率为19.61%，净利率为9.3%的财务数据[7] - 公司在2023年度报告中披露了资产总值为14877.3百万人民币，现金及现金等价物为11011.5百万人民币，资产负债率为40.3%的财务概要[8] - 2023年度全年业绩：保利物业实现收入约1506.19亿元，较去年同期增长约10.0%，毛利约295.31亿元，较去年同期增长约14.7%，实现净利约139.72亿元，较去年同期增长约23.3%[19] - 市场拓展策略：保利物业积极拓展市场规模和质量，新拓展第三方项目合同金额达297.00亿元，新签约项目合同金额达277.11亿元，加速实施区域布局深耕策略，聚焦深耕50个核心城市，业务布局更加优质[22] - 品牌荣誉：保利物业获得多项行业奖项，包括2023中国物业服务百强企业（TOP3）、2023中国物业服务企业综合实力10强等[17] 产品与服务升级 - 公司加速核心产品迭代升级，推动服务品质与效率实现新的飞跃[23] - 公司成功举办第四届「镇长论坛」，共同研讨城市基层治理发展蓝图，推出「一芯四法九场景」公共服务产品体系[23] - 公司在通讯、金融、税务、交通、能源等行业领域加速深耕，实现从PM基础物管服务到IFM综合设施设备服务的产业布局[23] - 公司首创I-TRUST客户体验感知评价体系，为项目一线提供精准的服务品质评估抓手，助力公司把握服务提升的关键点[25] 财务表现 - 公司总收入约为15,061.9百万人民币，同比增长约10.0%，主要由于管理规模持续扩大带来收入提升[66] - 2023年度毛利率总体上升至19.61%，较2022年同期的18.81%提高约0.8个百分点[69] - 公司年内溢利增加至139.72亿元，较2022年同期的113.33亿元增加约23.3%[75] - 公司现金及现金等价物增至110.115亿元，较2022年同期的89.563亿元增加约22.9%[76] - 公司资产负债率略微增加至40.3%，较2022年同期的40.2%增加约0.1个百分点[76] 物业管理服务 - 保利物业服务股份有限公司在2023年度报告中表明，物业管理服务收入占总收入约67.4%[36] - 保利物业服务股份有限公司在2023年度报告中指出，来自第三方项目的合同管理面积约为580.4百万平方米，占总合同管理面积约62.9%[41] - 2023年保利物业住宅社区的物业管理服务收入约为人民币5,923.8百万元，同比增长约16.5%[45] - 2023年保利物业商业及写字楼的物业管理服务收入约为人民币1,610.0百万元，同比增长约25.8%[50] - 2023年保利物业公共及其他物业的收入约为人民币2,618.4百万元，同比增长约27.0%[51] - 2023年保利物业的平均物业管理费单价为2.31元/平方米/月，较上年增加0.03元[54]

业绩总结 - 公司2023年全年业绩表现优异，营业收入达150.6亿元，同比增长10.0%[1] - 公司23年业绩表现稳健，毛利率稳中有升，精益管理成效显著，净利率同比提升至9.2%[2] - 保利物业2025年预计营业收入将达到198.77亿元，较2021年增长84.6%[6] - 2025年预计净利润为16.86亿元，较2021年增长93.4%[6] - 2025年每股收益预计为3.01元，较2021年增长96.7%[6] - 2025年预计ROE为15.7%，较2021年提升2.6个百分点[6] - 2025年预计净利率为8.4%，较2021年提升0.6个百分点[6] 市场扩张和并购 - 公司外拓业务稳步发展，城市和业态深耕，第三方物管收入同比提升27.6%至41.7亿元[3] 其他新策略 - 报告内容仅供公司客户使用，不得转发给他人[15] - 公司力求但不保证信息准确性和完整性，观点可能发生变化[16] - 报告中的信息不构成投资建议，投资者需自行承担风险[17] - 过去表现不代表未来表现，投资者可能损失本金[18] - 公司不对使用报告内容导致的损失负责，投资者自主决策[19] - 报告版权归公司所有，未经授权不得复制或传播[20] - 授权机构需承担相关责任，不得修改报告内容[21] - 投资者应慎重使用未经授权的公司证券研究报告[22] - 公司可能存在与报告分析企业的业务关系，投资者应考虑利益冲突[24]