行业整体规模扩张 - 2025年4月，中国物业服务TOP50企业新增合约面积总计约5225万平方米，头部企业规模持续扩张，新增合约面积均值为104万平方米 [1] - 同期，TOP50物业服务企业通过第三方市场拓展新增面积共计3822万平方米，均值为76万平方米 [8] 企业新增合约面积排名 - 华润万象生活有限公司新增合约面积570万平方米，位列第一 [1][2] - 上海永升物业管理有限公司新增合约面积475万平方米，位列第二 [1][2] - 招商局积余产业运营服务股份有限公司新增合约面积370万平方米，位列第三 [1][2] - 保利物业服务股份有限公司新增合约面积311万平方米，位列第四 [2] - 江苏银河物业管理有限公司新增合约面积273万平方米，位列第五 [2] - 绿城物业服务集团有限公司新增合约面积250万平方米，位列第六 [2] - 碧桂园生活服务集团股份有限公司新增合约面积207万平方米，位列第七 [2] - 金科智慧服务集团股份有限公司新增合约面积199万平方米，位列第八 [2] - 金茂物业服务发展股份有限公司新增合约面积190万平方米，位列第九 [2] - 龙湖物业服务集团有限公司新增合约面积172万平方米，位列第十 [2] 第三方市场拓展分析 - 2025年4月，第三方市场拓展面积排名前两位的企业为上海永升物业管理有限公司（450万平方米）和招商局积余产业运营服务股份有限公司（318万平方米） [8] - 分层级看，TOP10企业第三方市场拓展面积均值为221万平方米，TOP11至TOP30企业均值为64万平方米 [8] 承接关联方面积分析 - 2025年4月，TOP50企业承接关联方面积合计约1686万平方米，均值为34万平方米，TOP10企业门槛值为45万平方米 [12] - 承接兄弟公司项目是规模扩张的重要手段，头部企业如华润万象生活有限公司、保利物业服务股份有限公司、万物云空间科技服务股份有限公司在关联方支持下将新增超过90万平方米的在管面积 [13] - 华润万象生活有限公司承接关联方面积位列第一 [10] - 保利物业服务股份有限公司承接关联方面积为165万平方米，位列第二 [10] - 万物云空间科技服务股份有限公司承接关联方面积为90万平方米，位列第三 [10] 城市服务中标情况 - 2025年4月，在城市服务领域，深圳市金地物业管理有限公司中标金额最高，为39.22百万元（3922万元） [14] - 杭州滨江物业管理有限公司中标金额为37.59百万元（3759万元） [14] - 绿城物业服务集团有限公司中标金额为33.39百万元（3339万元） [14] - 深业物业运营集团股份有限公司中标金额为26.60百万元（2660万元），其中标深圳罗湖区东门街道环卫一体化服务项目金额为2660万元 [14]

盈利预测与目标价调整 - 下调2025年盈利预测6%至15.5亿元(同比增长5%) 并引入2026年盈利预测16.2亿元(同比增长5%) [1] - 下调目标价9%至38.6港元 对应2025年13倍目标市盈率 隐含25%上行空间 [1] - 当前交易于2025年10.4倍市盈率和5.3%预期股息收益率 [1] 基础物管板块增长 - 2024年新拓展第三方项目年化合同额30.1亿元 同比基本持平 其中商办和公服业态年化合同额27.5亿元(同比增长13%) [2] - 2025年竞标外拓战略延续深耕优势业态和核心城市 强化新项目回款评估 [2] - 预计基础物管板块整体收入增速保持在10%以上 第三方项目收入增速或快于整体 [2] 增值服务业务动态 - 非业主增值收入短期承压 受新房销售市场及写字楼租赁业务影响 但社区公共维修、电梯维保等领域存增量空间 [3] - 社区增值服务持续调整 出清非持续性零售业务 转向核心单品策略 车位销售业务波动致收入小幅回落 [3] - 2025年业务布局调整接近尾声 社区增值服务收入盈利有望趋稳 [3] 现金流与股东回报 - 2024年经营性现金流净额23.0亿元 对归母净利润覆盖倍数1.6倍(2022-24年平均1.5倍) [4] - 2025年现金流预计有支撑 因前端项目回款评估强化及物业费收缴重视 [4] - 2024年派息比例提升10个百分点至50%(2022/23年为25%/40%) 管理层强调股东回报优化 [4]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 保利物业发布2024年年报，营收利润保持增长，各项业务毛利率有所下降，物管收入双位数增长，新拓项目质素提升，受增值业务结构调整影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为15.8、17.2、18.8亿元，对应EPS为2.86、3.11、3.40元，当前股价对应PE为9.9、9.1、8.4倍，公司关联方发展稳健，在管规模持续扩张，看好业务优化调整后盈利修复，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 日期为2025年4月30日，当前股价30.550港元，一年最高最低40.650/24.250港元，总市值169.04亿港元，流通市值106.01亿港元，总股本5.53亿股，流通港股3.47亿股，近3个月换手率22.48% [1] 业绩情况 - 2024年营收163.42亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.8%；毛利率和净利率分别为18.3%和9.1%，同比分别下降1.3pct和0.2pct；管理费同比下降8.5%，收入占比下降1.2pct；经营性净现金流23.03亿元，同比 - 4.7%；截至2024年末，现金及银行余额118.7亿元，同比+7.8%；贸易应收款及票据为28.2亿元，同比增加4.8亿元；每股派息1.332元，派息比例同比提升10pct至50% [6] 物管业务 - 2024年在管规模扩大，物管收入116.7亿元，同比+15.0%，收入占比71.4%，毛利率同比 - 0.26pct至14.33%；截至2024年末合同面积9.88亿平，第三方占比63.7%；在管面积8.03亿平，第三方占比65.4%，住宅业态占比39.1%；2024年新拓第三方项目30.05亿元，其中核心50城占比79.5%，非住业态占比同比+10pct至75.9%；优化新项目区位布局，部分项目提价，平均物管费单价提升0.1元至2.41元/平/月 [7] 增值业务 - 2024年非业主增值服务收入19.60亿元，同比 - 6.4%，收入占比12.0%，毛利率同比 - 2.67pct至16.02%，其中案场协销和写字楼租赁分别同比下降9.4%和19.4%；推动增值业务优化调整，业主增值服务收入27.08亿元，同比 - 3.9%，收入占比16.6%，毛利率同比 - 1.55pct至36.82% [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,062|16,342|17,731|19,159|20,797| |YOY(%)|10.0|8.5|8.5|8.1|8.5| |净利润(百万元)|1,380|1,474|1,582|1,718|1,879| |YOY(%)|24.0|6.8|7.4|8.6|9.4| |毛利率(%)|19.6|18.3|18.1|18.3|18.4| |净利率(%)|9.3|9.1|9.0|9.1|9.1| |ROE(%)|15.8|15.2|12.5|13.3|13.0| |EPS(摊薄/元)|2.49|2.66|2.86|3.11|3.40| |P/E(倍)|11.4|10.6|9.9|9.1|8.4| |P/B(倍)|1.8|1.6|1.2|1.2|1.1| [9]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚 賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 於2025年4月28日，本公司董事會（「董事會」）審議通過了限制性股票激勵計劃首 次授予第二批解鎖的決議案。根據該決議案，首次授予已進入第二批解鎖期。參 與首次授予的激勵對象中，除部分人士因工作調動、離職等原因其持有的限制性 股票已失效外，其餘156人均已滿足首次授予的第二批解鎖條件，其持有的共計 1,343,628股本公司H股股票於2025年4月28日解鎖。 1 本公司監事會及獨立非執行董事已分別就前述事項發表確認意見，同意實施本計 劃首次授予方案的第二批解鎖。 董事吳蘭玉女士由於為首次授予中的激勵對象，故已就相關董事會決議案迴避表 決。除上文所披露者外，概無其他董事於首次授予中擁有權益及須於董事會會議 上就相關決議案放棄投票。 （股份代號：06049） 限制性股票激 ...

EF001 EF001 | | 股東類型 | 稅率 | 有關代預扣所得稅之更多補充 | | --- | --- | --- | --- | | | | | （如適用） | | | 非居民企業 | | | | | （非中國內地登記地址） | 10% | 本公司在向名列於本公司H股股東 | | | | | 名冊上的非居民企業股東（即以非 | | | | | 個人股東名義持有H股的任何股 | | | | | 東，包括但不限於香港中央結算 | | | | | （代理人）有限公司、其他代理 | | | | | 人、受託人或以其他組織及集團名 | | | | | 義登記的H股股東）分派年度股息 | | | | | 前將從中代扣代繳10%作為企業所 | | | | | 得稅。非居民企業股東在獲得股息 | | | | | 之後，可以自行或通過委託代理人 | | | | | 或本公司，向主管稅務機關提出享 | | | | | 受稅收協定（安排）待遇的申請。 | | | 非個人居民 | | | | | （非中國內地登記地址） | 10% | 持有境內非外商投資企業在香港發 | | | | | 行的股份的境外居民個人股東，可 | ...

业绩数据 - 2024年度品牌价值约268亿元[30] - 2024年12月31日，合同管理面积约988.1百万平方米，在管面积约803.4百万平方米[30] - 2024年营业收入16342.3百万元，净利润1489.4百万元[37] - 2024年毛利2984.3百万元，每股基本盈利2.68元[37] - 2024年股东应占溢利1473.9百万元，在管项目数2821个[37] - 2024年住宅项目第三方客户满意度为88分[106][168] 用户数据 - 2024年各渠道接受客户服务类诉求7233项，客户投诉回访率达100%[173] - 2024年为全国超500 + 社区业主提供饮用水服务，累计覆盖人群超48万人次[129] - 2024年夏天“保利的夏天”社文季全国共举办2599场社文活动，340470位业主参与[151] - 2024年“万家灯和”活动与97城超800个社区、近200万户业主分享美好温暖[152] 未来展望 - 2025年是“十四五”规划和改革深化提升行动“双收官”之年[17] - 公司计划制定科学的能耗管控目标推动低碳发展[199] 新产品和新技术研发 - 2024年公司依托“RADAR智慧服务”系统推动数字化转型[15] - 2024年公司与清华团队合作，打造“IEIM能源智慧管家”[16] - 截至2024年底，数字指挥中心在全国上线1226个项目，每周约40万工单量[143] - 截至2024年底，智慧型楼宇成功覆盖交子双塔、保利发展广场等项目[146] 市场扩张和并购 - 2024年进驻四大交通项目，提供“大综合”服务[120] - 2024年公司与泸州老窖等品牌开展深度合作，推动线上商城引流 + 线下媒体增效的全面销售[134] 其他新策略 - 2024年全新上线“服务力焕新专项行动”，升级三大服务品牌[15] - 公司实行专属场景百分百落位，对场景月主题进行专项服务焕新升级[64] - 公司将广州市白云区云城街道服务区域划分为4个网格实行网格化综合管理模式[70] - 公司立足“产品品牌服务一体化”战略需求，与保利发展集团深度交融打造标杆项目[59] - 公司打造361精益品质保障体系，管理交付前3个品控停止点和交付后1个品控停止点[139] - 客户响应中心借助科技推行报事工单100%智能回访[144] - 公司建立多元客户沟通渠道，包括即时服务评价二维码、管家工作微信等[170] - 公司要求服务热线反馈的客户诉求由总部30分钟内统筹与分发，项目24小时内跟进处理[173] - 公司制定《保利物业客户响应中心管理工作指引》优化客户投诉管理体系[173] - 公司建立由数据信息中心总经理担任组长的网络安全管理架构[175] - 公司设立环境管理委员会负责整体能源节约与生态环境保护工作[184] - 公司每年对气候变化带来的风险与机遇进行识别与分析并及时更新[193] - 针对不同气候风险制定相应应对措施[197] - 公司气候风险管理体系于2021年全面更新，每年开展风险排查等工作[198]

文章核心观点 4月15日惠州市住建局发布公告，通报2025年度第一批惠州各县（区）住建部门查处的28家违法违规房地产相关企业，包括5家开发企业、10家中介机构和13家物业服务企业，10家企业被责令限期整改，18家已整改完毕 [1] 开发企业违法违规情况 - 惠州市华威房地产开发公司开发的泰丰千湾汇花园项目样板房封闭阳台改变房屋结构 [2] - 惠州市海景嘉福地产开发有限公司开发的“情海轩”项目未按规定将1万元购房款纳入监管 [2] - 惠州市振兴投资实业有限公司开发的“香奈花园”项目营销中心有消防隐患，未确权地下停车位变相出售 [2] - 惠州市俊光发展有限公司开发的“颐雅境花园”项目未确权地下停车位变相出售 [2] - 惠州市粤新房地产开发有限公司开发的“联大华府”项目涉嫌违规进行商品房销售 [2] 中介机构违法违规情况 - 惠州贝壳闹海房地产经纪有限公司惠城分公司部分从业人员未实名登记，未公示相关文件和信息 [2] - 惠州市安驹乐地产经纪有限公司等三家中介公司部分从业人员未实名登记、未备案、未公示交易资金监管方式 [3] - 两家中介公司未按规定在房地产主管部门备案 [3] - 两家中介机构备案证书过期 [3] 物业服务企业违法违规情况 - 悠山美地项目保利物业服务股份有限公司惠州分公司灭火器标识缺失、压力低失效 [3] - 惠州市吴翔源物业、臻誉府项目物业电动车未按规定停放 [3] - 大亚湾两家物业公司地面停车场收益未向小区业主公示 [3] - 惠州新世界物业、惠州新力置地物业监控系统不完善，电动自行车乱停放 [3] - 荷兰水乡一期物业惠州市友润物业服务有限公司防汛器材不充足 [3] - 中信新城物业公司、中海物业未设置防火分隔 [3] - 惠州市鑫月御园项目物业公司电动自行车停放充电棚设施未完全增设 [4] - 隆腾盛世项目物业公司楼道有杂物，消防门未常闭，防火卷帘有故障 [4] - 和泰名府项目物业公司监控室无人值守，制度未上墙，消防栓无水，灭火器被堵 [4] - 海景城项目物业公司消防上岗证未上墙，消防设备巡查表未签到 [4]

文章核心观点 合肥优化公积金政策支持购买保障房，成都出台保障房管理办法，华润置地完成中期票据发行，正荣地产债券持有人会议延期，保利物业内资股完成H股全流通，这些事件反映了房地产及物业行业在政策、融资、股权等方面的动态变化 [1][2][3][4][5] 行业政策 - 合肥支持购买保障性住房使用住房公积金，降首付比例至15%，调还款系数、月还款额与收入比上限，改变贷款年限计算法 [1] - 成都出台保障房管理暂行办法，明确配售价格原则，实行封闭管理，分流商品住房市场需求 [2] 企业融资 - 华润置地完成发行20亿元中期票据，利率2.20%，期限5年，资金用于置换前期偿债自有资金 [3] - 正荣地产“H20正荣2”债券持有人会议延期至4月15日24:00截止 [4] 企业股权 - 保利物业1.94亿股内资股完成H股全流通，H股流通盘扩容近127% [5][6]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 保利物業服務股份有限公司 呈交日期： 2025年4月14日 第 1 頁 共 6 頁 v 1.3.0 FF305 | 2. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 其他類別 (請註明) | | 於香港聯交所上市 | 否 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | N/A | 說明 | 內資股 | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | 事件 | | 已發行股份（不包括庫存股份）數 目 | 佔有關事件前的現有已發 | 行股份（不包括庫存股 份）數目百分比 (註3) | 庫存股份數目 | 每股發行/出售價 (註4) | 已發行股份總數 | | 於下列日期開始時的結存(註1) | 2025年3月31日 | | 400,000,000 | | 0 ...

事件进展 - 2025年1月27日公司收到中国证监会H股全流通备案通知书[4] - 3月21日收到联交所转换H股上市及准许买卖批准[4] - 4月14日193,666,690股内资股完成转换，15日经转换H股于联交所上市[4] 股份结构 - 转换前内资股400,000,000股占72.289%，H股153,333,400股占27.711%[5] - 转换后内资股206,333,310股占37.289%，H股347,000,090股占62.711%[5] - 转换前后已发行股份总数均为553,333,400股[5]