纪要涉及的公司和行业 - 公司：保利物业 - 行业：物业管理行业 纪要提到的核心观点和论据 公司经营情况 - **合同金额与回款率**：2025 年 1 - 5 月合同金额同比增长中高个位数，超出年初预期，但回款率同比 2024 年 1 - 5 月有小幅下滑，公司 6 月已加大回款力度[2][4] - **收入与利润**：收入端达到 5%的增速指引，基本符合预期；利润端相对承压，2025 年 1 - 5 月净利润同比正增长，但可能未达到全年 5%的增速指引，主要受基础物管结构性变化和非业主增值板块影响[2][3][5] - **业务板块表现** - **基础物业管理服务**：是主要增长驱动力，预计增速可达 10%，第三方拓展业务增速快于系统内业务，增长主要来源于保利新开发楼盘移交和单价提升，提价贡献有限[2][9][10] - **非业主增值服务**：2024 年收入 19.6 亿元，占比 12.0%，受地产周期影响规模同比下滑，2025 年上半年及全年预计仍下滑，公司成立工程服务业务应对，但难以完全覆盖下滑[7] - **社区增值服务**：“到家服务”正增长，资管板块受地产周期影响下滑，公司努力使板块规模持平[9] 物业费情况 - 住宅物业：90%项目来自保利地产，预计单价将持续上涨，2024 年保利发展新交付项目平均单价接近 2.8 元，高于所有在管保利地产项目均价 2.4 元[6] - 非住宅物业：不适用单价概念，通常根据服务内容、人员数量及成本加成定价[6] 收并购情况 - 公司有强烈并购意愿，2025 年增加并购团队人手，积极考察潜在标的，但目前无后期项目落地，市场环境有利，价格合理，落地需耐心[7] 应收账款情况 - 2024 年经营性现金流与净利润之比超 1.5 倍，来自地产的应收账款 5.8 亿元，占总收入比例合理，过往结算稳定，坏账风险较低，主要构成是非业主增值服务[4][12][13] 行业情况 - **收入增速**：行业收入增速显著放缓，受上游房地产行业周期性调整和宏观经济环境影响，但存量业务稳健，现金流和高分红属性受关注，中长期存在发展机会[14] - **毛利率趋势**：未来面临下行压力，主要因第三方市场化拓展项目占比增加，公司积极推行自动化和智能化技术等对冲成本压力，但一线人工成本有上涨压力[15] - **竞争格局**：市场高度分散，未来行业集中度预计提升，但短期内难形成高度垄断格局，更可能是全国性龙头与区域性龙头并存[17] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司分红率持续提升，2024 年达 50%，对应股息率约 4.5%，未来有进一步提升意愿，目前管理层正在讨论分红事宜，但无具体指引[4][20] - 公司成立专门工程公司，从内部业务承接开始培育工程服务能力，已逐步面向 C 端业主提供服务，培育未来增长点[8] - 第三方物业管理项目增长主要来源于小型服务商市场份额和市场化水平提高带来的增量[17] - 自有住宅项目续约率通常非常高，第三方住宅项目续约率显著高于非住宅业态，非住宅业态合同到期后需重新招投标，自然流失率 10% - 20%[18] - 公司对股东考核主要集中在收入和利润指标，央企社会责任和项目影响力等非财务指标也纳入考核[19]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **科技应用**：科技应用能降低物业管理成本，是中长期趋势 保利物业采取战略跟随态度，引进成熟技术，确保投入有产出效应 应用包括升级管理系统、作业端技术，探索机器人与人机协同作业及AI赋能办公客服等，优化商业模式，对行业有积极影响[4] - **物业费定价与竞争策略**：虽有物业费限价舆论，但质价相符是市场规律，优质优价有市场机会 保利物业住宅业务来自保利发展一二线优质项目，定位中高端，拓展公共设施、国资商办和存量住宅项目[5] - **应收账款与减值准备**：2024年应收余额约29亿，经营性现金流23亿多，覆盖净利润倍数超1.5倍 2025年1 - 4月回款稳定，全年回款率预计逐步爬坡，截至6月底应收账款预计承压但问题不大 减值准备政策稳定，2024年平均计提比例约4%，一年内账龄分布达93%，今年保持严格回款[6] - **非住宅业态增值服务**：受地产周期影响，今年非住宅业态增值服务下滑，2024年总体回款率同比降约2个百分点，住宅板块下滑明显，工服提升1.4个百分点，商办提升0.2个百分点[7] - **非住宅领域成绩原因**：2016年起拓展公共服务项目，积累珠三角和长三角优质客户 近年严格筛选客户，深耕核心城市、业态及大型客户，多元化服务培育粘性，加强回款管理 2024年主动退出风险项目，分层分类管理项目[8] - **退场机制与收缴率**：2024年集中清退中小开发商新盘和表现不佳项目 2024年收缴率超85%[9] - **社区增值服务**：分为到家服务和资产管理板块，到家服务企稳，资产管理有波动 中长期看好社区增值业务，关注存量家居装修、社区便利消费等细分市场机会[10] - **便利消费领域竞争策略**：物业公司有场地和人员优势，可改善商业模型 不与垂直强者直接竞争，中长期培育产业能力推进业务[11] - **收并购计划**：持有100亿现金用于并购，关注住宅及国企两非剥离方向 慎重规划，找与业务融合度高、提升品牌美誉度和区域密度的标的[12] - **外拓效果**：2025年上半年外拓淡季，新拓当年合同额同比增长，业态以公共设施和国资商办为主，住宅占比约10%，业委会项目拓展提速且质量高 公服和国资商办表现符合预期[13] - **非业主增值服务调整原因**：非业主增值服务与地产开发、交付、销售规模相关，业务规模变化导致调整，与母公司背景无关[14][15] - **城市服务业务前景**：非住市场市场化程度提高、竞争结构变化，整体增长 头部企业竞争优质项目，保利物业有先发优势、丰富经验、标杆案例和国央企背景优势[16] - **业务拓展策略与市场增长机会**：拓展业务聚焦优质城市和客户，深耕单个客户拓展服务 市场增长来自物业管理费板块，有广阔叠加空间[17] - **分红率**：从2022年25%提升到2024年50%，美股分红增加 现金充足，有能力稳定并提升分红比例，每年底综合评估，有提升空间[18] - **配合母公司业务**：保利发展重视商业资产运营和物业服务，保利物业目标做大做强，支撑开发产品品质提升 研讨十四五规划，承接优质项目，精进市场化拓展和产业能力建设[18] - **收入增长预期**：2025年预计收入和归母净利润均增5%，核心驱动是基础物管，母公司物管收入高个位数增长，第三方中低双位数增长 非业主增值服务预计下滑，社区增值企稳改善 收入增速5%问题不大，毛利端承压，压降销管费用稳净利润[19][20] - **老旧小区物业项目拓展**：城市更新改造是增量，关注盘规模及定价，利润率有保障、回款风险不大时乐意承接，目前落地项目不多[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024年非住宅业态增值服务总体回款率同比下降约两个百分点，其中工服提升1.4个百分点，商办提升0.2个百分点[7] - 2025年1 - 4月回款率低于全年水平，同比略有下滑但可控[6] - 2024年应收账款一年内账龄分布达93%，属于行业优秀水平[6]

EF001 | | 股東類型 | 稅率 | 有關代預扣所得稅之更多補充 | | --- | --- | --- | --- | | | | | （如適用） | | | 非居民企業 | | | | | （非中國內地登記地址） | 10% | 本公司在向名列於本公司H股股東 | | | | | 名冊上的非居民企業股東（即以非 | | | | | 個人股東名義持有H股的任何股 | | | | | 東，包括但不限於香港中央結算 | | | | | （代理人）有限公司、其他代理 | | | | | 人、受託人或以其他組織及集團名 | | | | | 義登記的H股股東）分派年度股息 | | | | | 前將從中代扣代繳10%作為企業所 | | | | | 得稅。非居民企業股東在獲得股息 | | | | | 之後，可以自行或通過委託代理人 | | | | | 或本公司，向主管稅務機關提出享 受稅收協定（安排）待遇的申請。 | | | 非個人居民 | | | | | （非中國內地登記地址） | 10% | 持有境內非外商投資企業在香港發 | | | | | 行的股份的境外居民個人股東，可 | | | | | 根據其居民身份所 ...

公司信息 - 公司为保利物業服務股份有限公司，股份代號06049[1] 人员信息 - 执行董事有吳蘭玉、姚玉成[2] - 非执行董事有劉平、劉智慧[2] - 独立非执行董事有王小軍、譚燕、張禮卿[2] 委员会信息 - 董事会设审核、薪酬、提名、战略与可持续发展四个委员会[2] 公告信息 - 公告2025年6月6日发布于中国广州[2]

股份相关 - 公司已发行股份总数为553,333,400股，含206,333,310股内资股及347,000,090股H股[4] - 出席股东周年大会股东及委任代表持股450,808,152股，占已发行股份约81.47%[4] - 出席内资股类别股东及委任代表持股206,333,310股，占已发行内资股约100.00%[6] - 有权出席H股类别股东大会并投票的H股股东持股345,128,522股，出席会议的H股股东及委任代表持股占已发行H股约70.43%[7] 利润分配 - 2024年度利润分配方案建议每股年度股息为人民币1.332元（含税）[4] - 每股H股应付年度股息为1.45332港元（税前），2025年7月25日或之前支付[10] - 年度股息派付2025年6月13日名列股东名册的股东，H股2025年6月12 - 13日暂停过户登记[9] 投票决议 - 选举姚玉成先生为执行董事赞成票占比99.7337%[5] - 选举刘智慧先生为非执行董事赞成票占比99.6554%[5] - 授予董事会发行股份一般性授权赞成票占比94.4756%[5] - 授予董事会购回H股一般性授权，股东周年大会赞成票占比99.9988%，内资股类别赞成票占比100.0000%[5][6] - 授予董事会购回H股一般性授权特别决议案获244,391,642票赞成（100.0000%）通过[7] - 续聘天职香港及天职国际为2025年度审计机构，赞成票占比99.9988%[5] 人员委任 - 姚玉成先生获委任为执行董事和战略与可持续发展委员会成员[8] - 刘智慧先生获委任为非执行董事和审核委员会成员[8] 股息扣税 - 公司向非居民企业H股股东分派年度股息时代扣代缴10%企业所得税[11] - 境内非外商投资企业在港发行股份派息时，境外居民个人股东一般按10%税率扣税[12] - 内地个人投资者和证券投资基金通过港股通投资H股取得股息红利，公司按20%税率代扣个人所得税[13] - 公司对内地企业投资者不代扣股息红利所得税款，由企业自行申报缴纳[13] 人员构成 - 截至2025年6月6日，公司执行董事为吴兰玉女士及姚玉成先生，非执行董事为刘平先生及刘智慧先生，独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士及张礼卿先生[13]

会议安排 - 2025年6月6日举行2024年度股东周年大会[3] - 2025年6月3 - 6日、6月12 - 13日分别暂停办理股份、H股股份过户登记手续[12] 利润分配 - 2024年度每股年度股息1.332元（含税）[6] 审核事项 - 续聘2025年度境外及境内审计机构[5] - 审议2024年度董事会、监事会工作报告等[6] 授权事项 - 授予董事会发行股份和购回H股一般性授权[8][9]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦 不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任 何損失承擔任何責任。 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 承董事會命 保利物業服務股份有限公司 董事長兼執行董事 （股份代號：06049） 2025年第一次內資股類別股東大會通告 茲通告，保利物業服務股份有限公司（「本公司」）將於2025年6月6日（星期五）上 午11時正於中國廣東省廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場東塔二樓會議室舉行 2025年第一次內資股類別股東大會（「內資股類別股東大會」），以審議（如屬適當）並批 准以下決議案。於本通告內，除非文義另有所指，所用詞彙與本公司日期為2025年5月 15日的通函（簡稱「通函」）所界定者具有相同涵義。 特別決議案 1. 審議及批准授予董事會購回H股的一般性授權。 吳蘭玉 中國廣州，2025年5月15日 於本通告日期，本公司執行董事為吳蘭玉女士；本公司非執行董事為劉平先生； ...

会议信息 - 保利物业2025年第一次H股类别股东大会6月6日11时15分召开[3] - 会议地点为广州海珠区保利发展广场东塔二楼会议室[3] 会议审议 - 会议将审议授予董事会购回H股的一般性授权[5] 参会及登记 - 6月2 - 6日办理股份过户相关时间安排[8] - 6月6日股东名册H股股东有权参会投票[8] 其他 - 会议决议案以投票表决，预期不超半天[8] - 股东可电话或电邮咨询会议疑问[8]

股东大会信息 - 2025年6月6日举行股东大会，含股东周年大会、内资股类别股东大会及H股类别股东大会[3] - 2025年6月3 - 6日暂停办理股份过户登记确定股东参会投票资格[49][85][95] - 2025年6月12 - 13日暂停办理H股过户登记确定股息领取资格[27][50][85] 股份及授权相关 - 最后实际可行日期已发行206,333,310股内资股和347,000,090股H股[56] - 提议授予董事会发行股份一般性授权，可发内资股最多41,266,662股、H股最多69,400,018股[36] - 提议授予董事会购回H股一般性授权，可购回最多34,700,009股[41] 财务及股息相关 - 2024年度报告等截至2024年12月31日，于2025年3月31日经审议批准[8][21][22][23][24] - 2024年度利润分配方案建议每股派息1.332元（含税），需股东周年大会批准[25] - 年度股息经批准后2025年7月25日或之前支付，对象为2025年6月13日在册股东[27] 人员相关 - 姚玉成、刘智慧为董事候选人，任期从股东周年大会通过至本届董事会任期届满[32] - 姚玉成获81,400股限制性股票，26,862股已解锁[70] 税务相关 - 内地个人投资者通过港股通投资H股按20%税率代扣个人所得税[31] - 内地证券投资基金比照个人投资者征税[31] - H股公司对内地企业投资者不代扣股息红利所得税款[31] 其他 - 提议续聘天职香港及天职国际为2025年度境外及境内审计机构[35] - 2024年5月至2025年5月H股最高成交价40.65港元，最低成交价24.25港元[63][64]