中国房地产企业销售排名 - 2025年1-7月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1632亿元）、中海地产（1319.5亿元）、华润置地（1236亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（1286.1亿元）、中海地产（1213.9亿元）、辛海置地（849.2亿元）[2] - 全口径销售金额TOP10门槛为615.6亿元（滨江集团），权益金额TOP10门槛为344.9亿元（华发股份）[2][4] 市场整体表现 - 2025年7月百强房企销售操盘金额2111.6亿元，单月业绩回落至历史较低水平[12][14] - 前7月累计销售操盘金额18638.4亿元，与去年同期基本持平[11][14] - 30个重点城市7月新房成交规模836万平方米，累计成交同比持平[11][23] 梯队分化特征 - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小[21] - 各梯队房企7月销售操盘金额门槛均有所降低[18] 区域与产品趋势 - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线（天津/武汉/南京）有望复苏[23] - 高得房率新规住宅、四代宅产品集中入市带动结构性机会[23] - 单城市内核心区域配套优质项目保持高热，分化持续加剧[23] 数据口径说明 - 全口径金额包含合营联营公司全部业绩，权益金额按股权占比计算[8][9] - 统计时间均为2025年1月1日至7月31日，数据来源为合同签约[8][9]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元 同比下降13.3% 降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2% 建发、中国金茂、滨江集团、中建壹品等表现较强 [1] - TOP100房企权益销售额14522.5亿元 权益销售面积7451.8万平方米 [1] 各阵营销售分化 - TOP10房企销售额均值1010.3亿元 同比下降13.6% [7] - TOP11-30房企销售额均值256.3亿元 同比下降15.2% [7] - TOP31-50房企销售额均值125.2亿元 同比下降7.8% [7] - TOP51-100房企销售额均值60.0亿元 同比下降13.5% [7] 企业梯队变化 - 千亿以上阵营5家 较去年同期减少1家 销售额均值1320.1亿元 [12] - 500-1000亿阵营6家 与上年持平 销售额均值674.1亿元 [12] - 300-500亿阵营4家 较去年同期减少1家 销售额均值371.8亿元 [12] - 100-300亿阵营34家 与上年持平 销售额均值161.8亿元 [12] 头部企业排名 - 保利发展以1632亿元销售额居首 绿城中国1368亿元次之 [15] - 销售面积前三为保利发展802.2万㎡、绿城中国629万㎡、万科627.9万㎡ [15] - 权益销售额前三为保利发展1286亿元、中海地产1213.9亿元、华润置地849.2亿元 [24] 上市房企业绩 - 62家沪深房企发布业绩预告 其中39家首亏或续亏 占比63% [11] - 亏损主因包括项目结算规模下降、资产减值计提、债务利息增加等 [11] - 仅17家房企预增或扭亏 占比27% [11] 政策动态 - 中央政治局会议提出保持政策连续性 推动房地产市场止跌回稳 [14] - 城市更新成为政策焦点 配套措施有望加速落地 [14] - 地方政府债务风险化解将提升房地产政策灵活性 [14]

板块表现 - 房地产开发板块当日下跌3.2%，领跌个股为空港股份（跌幅6.17%）[1] - 上证指数下跌1.18%至3573.21点，深证成指下跌1.73%至11009.77点[1] - 板块内个股普遍下跌，跌幅前五分别为空港股份（-6.17%）、城建发展（-5.89%）、招商蛇口（-5.64%）、张江高科（-5.27%）、金地集团（-5.05%）[2] 资金流向 - 板块主力资金净流出17.67亿元，游资资金净流入6.83亿元，散户资金净流入10.84亿元[2] - 电子城获主力资金净流入6076.77万元（占比15.81%），居板块首位[3] - 中华企业主力净流入3298.85万元（占比24.03%），城投控股主力净流入1761.90万元（占比8.15%）[3] 个股交易活跃度 - 保利发展成交额最高达23.13亿元，成交量286.96万手[2] - 绿地控股成交量最大为244.33万手，成交额4.75亿元[2] - 张江高科成交额44.34亿元，成交量135.21万手[2] 涨幅个股表现 - *ST南置涨幅3.32%居首，成交额1.29亿元[1] - *ST荣控涨幅2.98%，成交额2131.24万元[1] - 电子城涨幅1.64%，成交额3.84亿元且获主力资金大幅流入[1][3]

报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 今年四季度面临高基数期，三季度政策存在加力预期，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标；若四季度错峰销售不能平稳，2025年上半年蓝筹房企开发项目存在销售压力，压力传导至2026年投资端，2025年12月中央经济工作会议和2026年两会或将成地产重要时点 [5] - 看好下半年的竣工修复，因2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平 [5] - 中央以“止跌回稳”为首要政策目标，需求侧资金成本稳中向下，限制性政策进一步宽松，引导需求从量向质转型，供给侧限制新供盘活存量并稳守优质蓝筹 [5] - 城市更新需重点关注城中村和危旧房改造话题，2025年城中村改造项目将继续放量，下半年关注后续开行PSL放量速度 [2][5] 相关目录总结 投资建议 - 开发类推荐A股万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团，H股中国海外发展 [5] - 商住类推荐华润置地、龙湖集团、新城控股 [5] - 物业类推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐华侨城A [5] 重点公司盈利预测 |证券代码|证券简称|7.30最新股价（元）|总市值（元）|2024A EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2024A PE|2025E PE|2026E PE|投资评级| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |000002.SZ|万科A|6.70|759.76|-4.17|-1.44|0.09|-|-|74.44|增持| |600048.SH|保利发展|8.32|995.94|0.42|0.45|0.49|19.81|18.49|16.98|增持| |001979.SZ|招商蛇口|9.22|835.41|0.37|0.49|0.59|24.92|18.82|15.63|增持| |600383.SH|金地集团|3.96|178.78|-1.35|-0.23|-0.08|-|-|-|增持| |0688.HK|中国海外发展|12.92|1414.30|1.43|1.54|1.68|9.04|8.39|7.69|增持| |1109.HK|华润置地|27.25|1943.50|3.59|3.46|3.81|7.59|7.88|7.15|增持| |0960.HK|龙湖集团|9.50|663.81|1.58|0.99|1.04|6.01|9.60|9.14|增持| |601155.SH|新城控股|15.20|342.85|0.33|0.37|0.43|46.06|41.08|35.35|增持| |2602.HK|万物云|21.39|249.79|0.98|1.27|1.60|21.82|16.84|13.37|增持| |1209.HK|华润万象生活|34.63|790.33|1.59|1.88|2.20|21.78|18.42|15.74|增持| |2669.HK|中海物业|5.12|168.25|0.46|0.51|0.57|11.14|10.05|8.99|增持| |6049.HK|保利物业|32.67|180.77|2.68|2.84|3.05|12.19|11.50|10.71|增持| |001914.SZ|招商积余|13.02|138.06|0.79|0.89|1.03|16.42|14.63|12.64|增持| |002968.SZ|新大正|11.27|25.50|0.51|0.88|0.86|22.10|12.81|13.10|增持| |000069.SZ|华侨城A|2.36|189.69|-1.10|-0.38|-0.23|-|-|-|增持| [6] 7月政治局会议要点 - 决定今年10月召开中共二十届四中全会，研究制定“十五五”规划建议 [5][7] - “十五五”时期要保持战略定力，推动事关中国式现代化全局的战略任务取得重大突破 [7] - 做好下半年经济工作要坚持稳中求进，完成全年目标任务，实现“十四五”圆满收官 [9] - 宏观政策要持续发力、适时加力，落实积极财政政策和适度宽松货币政策 [9] - 要有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设 [9] - 要深化改革，推动科技创新和产业创新融合，推进全国统一大市场建设 [10] - 要扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘 [10] - 要防范化解重点领域风险，开展城市更新，化解地方政府债务风险 [10] - 要做好民生保障工作，突出就业优先，落实惠民政策 [10] - 要充分调动各方面积极性，领导干部树立正确政绩观，企业家勇立潮头 [11]

董秘薪酬概况 - 2024年A股上市公司董秘薪酬合计达40.86亿元，平均年薪75.43万元 [1] - 1144位董秘年薪超百万，占比超21% [1] - 房地产行业董秘薪酬总金额为8404.72万元，比上年减少1572.69万元，平均薪酬82.4万元，高于市场均值 [1][5] 行业薪酬分布 - 房地产行业薪酬超过200万的董秘有5位，超过100万的有24位，占比24% [1][5] - 薪酬最高的是中新集团董秘陆海粟，去年薪酬287.67万元 [1][5] - 薪酬最低的是福星股份肖永超，仅为18万元 [5] - 薪酬分布：50万-100万区间占比最高达51%，100万-200万区间占19%，30万-50万占16%，30万以下占9% [5] 薪酬变动情况 - 2024年薪酬上涨的董秘有24位，占比24% [7] - 薪酬下滑的董秘有35位，占比34% [7] - 涨薪金额最高的是万业企业董秘周伟芳，从108.42万元涨至152.04万元 [7] - 降薪金额最高的是华发股份董秘侯贵明，降薪266.82万元至173.78万元 [7] - 保利发展董秘黄海薪酬下降129万至249万元 [7] 年龄结构 - 40-50岁董秘占比52%，50岁以上占38%，30-40岁占10% [1] - 年龄最大的华联控股董秘孔庆富58岁，年龄最小的华夏幸福董秘黎毓珊35岁 [1] 学历分布 - 硕士学历董秘占比61%，本科占32%，博士和专科学历各占3% [3]

行业薪酬概况 - A股上市公司董秘薪酬总额达40.86亿元 平均年薪75.43万元 [1] - 房地产行业董秘薪酬总额8404.72万元 较上年减少1572.69万元 [1][5] - 房地产行业董秘平均薪酬82.4万元 高于全市场均值 [1][5] 薪酬分布结构 - 房地产行业年薪超100万董秘达24位 占比24% 其中5位超200万 [5] - 薪酬区间占比最高为50-100万(51%) 其次为100-200万(19%) 30-50万(16%) [5] - 薪酬最高为中新集团董秘287.67万元 最低为福星股份董秘18万元 [5] 薪酬变动情况 - 2024年24位房地产董秘薪酬上涨 占比24% 35位薪酬下滑 占比34% [1][7] - 涨薪幅度最高为万业企业董秘 从108.42万元增至152.04万元 [7] - 降薪幅度最高为华发股份董秘 减少266.82万元至173.78万元 [7] 人员构成特征 - 房地产董秘年龄主力为40-50岁(52%) 50岁以上(38%) 30-40岁(10%) [1] - 最年长董秘58岁(华联控股) 最年轻35岁(华夏幸福) [1] - 学历构成以硕士为主(61%) 本科(32%) 博士与专科各占3% [3]

董秘薪酬总体情况 - 2024年A股上市公司董秘薪酬合计达40.86亿元，平均年薪75.43万元 [1] - 1144位董秘年薪超百万，占比超21% [1] 房地产行业董秘薪酬 - 房地产行业102名董秘薪酬总金额为8404.72万元，比上年减少1572.69万元 [1] - 平均薪酬为82.4万元，高于市场均值 [1] - 薪酬超过200万的董秘有5位，超过100万的有24位，占比24% [5] - 薪酬最高的是中新集团董秘陆海粟，去年薪酬287.67万元 [5] - 薪酬最低的是福星股份肖永超，仅为18万元 [5] 薪酬分布 - 50万（含）-100万区间占比最高，达到51% [5] - 100万（含）-200万区间占比19% [5] - 30万（含）-50万占比16% [5] - 30万元以下占比近9% [5] 薪酬变动情况 - 2024年薪酬上涨的董秘有24位，占比24% [1][5] - 薪酬下滑的董秘有35位，占比34% [1][5] - 涨薪金额最高的是万业企业董秘周伟芳，从108.42万元涨至152.04万元 [5] - 降薪金额最高的是华发股份董秘侯贵明，降薪266.82万元至173.78万元 [5] - 保利发展董秘黄海薪酬下降129万至249万元 [5] 年龄分布 - 40（含）-50岁董秘占比52% [1] - 50（含）岁以上占比38% [1] - 30（含）-40岁有10位，占比近10% [1] - 年龄最大的华联控股董秘孔庆富58岁 [1] - 年龄最小的华夏幸福董秘黎毓珊35岁 [1] 学历分布 - 硕士学历占比61% [3] - 本科学历占比32% [3] - 博士和专科学历各占3% [3]

主力资金流出情况 - 截至7月31日开盘一小时，主力资金净流出前20只股票合计流出金额达87.95亿元，其中包钢股份流出12.02亿元居首[1] - 有色金属行业多只个股出现显著资金流出，包括北方稀土（-6.91亿元）、天齐锂业（-2.41亿元）、盛和资源（-2.32亿元）、华友钴业（-2.16亿元）和雅化集团（-2.03亿元）[1] - 新能源板块遭遇资金撤离，宁德时代（-7.98亿元）、比亚迪（-5.10亿元）、通威股份（-2.36亿元）均位列流出前列[1] - 白酒行业资金流出明显，贵州茅台（-6.50亿元）、五粮液（-3.08亿元）、山西汾酒（-2.27亿元）合计流出11.85亿元[1] - 钢铁行业包钢股份（-12.02亿元）和西宁特钢（-2.53亿元）合计流出14.55亿元[1] - 化工行业万华化学（-2.38亿元）和豪威集团（-2.02亿元）出现资金流出[1] - 地产股保利发展流出2.17亿元，科技股张江高科流出2.50亿元，乳业股贝因美流出4.18亿元，汽车股赛力斯流出2.20亿元[1]

行业整体趋势 - 房地产土地市场呈现分化特征 头部企业持续加码 央国企成为绝对主力 拿地方式创新为行业注入新活力 [2] - 前50房企单月新增土地建筑面积356.15万平方米 环比上升36.91% 头部企业拿地积极性显著回升 [2] - 前50房企1-6月累计新增土地建筑面积2907.7万平方米 同比上升8.23% 行业资源向头部企业集中趋势强化 [2] 企业竞争格局 - 央国企占据主导地位 保利发展控股以452.6亿元权益拿地金额位居榜首 中海地产406.5亿元 绿城中国351.5亿元紧随其后 [5] - 前十大企业中近八成为央国企或混合所有制企业 民企仅滨江集团以313.4亿元进入前五 [5] - 新增货值排名 保利发展控股814.8亿元第一 中海地产719.2亿元第二 中国金茂608.4亿元第三 [7] 区域布局策略 - 头部企业聚焦高能级城市 保利发展控股重点布局上海、石家庄等一二线城市 [7] - 中海地产深耕北京、天津等环渤海核心城市 [7] - 招商蛇口通过合作开发模式进入深圳、郑州等大湾区及中部城市 [7] 拿地方式创新 - 企业采用股权收购、协议合作等方式降低成本 保利置业收购上海苏河湾北部房地产开发有限公司51%股权 以8.5亿元代价获取静安区2宗地块 较直接拿地成本降低约18% [7] - 建发房产以123.5亿元协议收购上海虹口北外滩和杨浦新江湾4宗地块 通过协议转让模式锁定城市更新项目 [8] - 拿地策略呈现多元化与精细化并存特征 不再依赖单一公开招拍挂 [7] 土地类型偏好 - 回购类、低密生态类地块受追捧 绿城中国竞得武汉P（2025）049号地块 政府承诺回购30%住宅用于人才公寓 确定性收益占比高 最终以54.4%溢价率成交 [8] - 万科在石家庄拿下3宗低密住宅用地 容积率仅1.3 适合开发高端产品 抗风险能力较强 [8] 典型案例分析 - 6月中海地产在北京、青岛等核心城市竞得5宗地块 权益拿地金额达115.72亿元 [6] - 保利发展控股在上海、三亚等城市拿下4宗地块 权益拿地金额85.4亿元 [6] - 招商蛇口在郑州、深圳等城市竞得3宗地块 权益拿地金额12.62亿元 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]