证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-074 第七届监事会第十三次会议决议公告 本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）第七届监事会第十三 次会议于 2025 年 8 月 22 日以通讯表决方式召开，会议召集人为公司监事会主席 孔峻峰先生，会议应参加表决监事三名，实际参加表决监事三名。会议的召集和 召开符合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及《公司章程》 的有关规定，会议审议通过了如下议案： 一、监事会以 3 票同意，0 票反对，0 票弃权审议通过了《关于 2025 年半 年度报告及摘要的议案》。监事会审核意见如下： 1、报告编制和审议程序符合相关法律、法规、公司章程和公司内部管理制 度的各项规定； 2、报告内容和格式符合中国证券监督管理委员会和上海证券交易所的各项 规定，报告真实地反映了公司 2025 年半年度的经营管理和财务状况等事项； 3、参与编制报告的人员没有违反保密规定的行为。 二、监事会以 3 票同意，0 票反对，0 票 ...

三、关联董事回避，非关联董事以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权通过《关 于对保利财务有限公司关联交易的风险持续评估报告的议案》。 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）第七届董事会第十一 次会议于 2025 年 8 月 22 日以通讯表决方式召开，会议召集人为公司董事长刘平 先生，会议应参加表决董事九名，实际参加表决董事九名。会议的召集和召开符 合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及《公司章程》的有关 规定，会议审议通过了以下议案： 一、董事会以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权通过《关于 2025 年半年度报 告及摘要的议案》。 具体内容详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《2025 年半年度报告》及《2025 年半年度报告摘要》。 本议案在提交本次董事会审议前，已经公司董事会审计委员会 2025 年第四 次会议审议通过。 二、董事会以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权通过《关于 2025 年半年度募 集资金存放与实 ...

收入和利润（同比环比） - 营业收入116.86亿元同比下降16.08%[19] - 归属于上市公司股东的净利润27.11亿元同比下降63.47%[19] - 基本每股收益0.23元同比下降63.39%[19] - 加权平均净资产收益率1.36%同比下降2.33个百分点[19] - 利润总额99.09亿元同比下降29.70%[19] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润25.79亿元[19] - 营业总收入1169亿元同比下降16.08%归母净利润27.11亿元同比下降63.5%[51] - 营业收入11,685,671.72万元，同比下降16.08%[62] 成本和费用（同比环比） - 营业成本9,975,274.29万元，同比下降14.70%[62] - 通过规模化集采实现每平方米降本约30-40元[52] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额160.17亿元同比改善[19] - 公司销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点[42] - 公司经营活动现金净流入160.17亿元，同比由负转正[42] - 经营活动产生的现金流量净额1,601,719.52万元，上年同期为负1,714,801.06万元[62] - 筹资活动产生的现金流量净额-1,052,898.43万元，同比下降165.86%[62] 销售业绩 - 公司签约金额1451.71亿元，同比下降16.25%[41] - 公司签约面积713.54万平方米，签约均价2.03万元/平方米[41] - 2025年上半年公司签约金额达1452亿元[117] 融资与负债 - 公司发行85亿元定向可转债，6年期综合成本2.32%[43] - 公司期末三年以上到期有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点[43] - 公司期末资产负债率73.53%，净负债率59.64%，较期初分别下降0.82和3.02个百分点[43] - 公司新增有息负债平均成本2.71%，期末综合融资成本2.89%[43] - 公司综合融资成本及资产负债率实现连续下降[117] 资金状况 - 公司期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产10%以上[42] - 公司通过盘活资金解决占压资金122亿元，增加可动用资金107亿元[42] - 受监管预售房款494亿元[66] 业务结构 - 2021年及以前存量项目签约销售面积394万平方米金额514亿元占比35%[44] - 新完成存量资源调转换退51万平方米[44] - 2022年及之后增量项目签约金额937亿元占比65%较2024年提升5个百分点[46] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%[46] 投资拓展 - 新增项目26个总地价509亿元计容面积228万平方米环比2024年下半年分别下降8.6%和增长7.0%[47] 盈利能力指标 - 毛利率14.6%略高于2024年全年水平[51] - 非经常性损益项目合计1.31亿元[22] 资产经营 - 资产经营收入25.4亿元同比提升13%在营租赁住房2.6万间较上年末增加18%[53] 物业服务表现 - 保利物业营业收入83.92亿元归母净利润8.91亿元同比分别提升6.6%和5.3%[54] - 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2%[55] - 超千万元合同占比超五成[55] - 第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9%[55] - 第三方项目物管收入27.78亿元，同比增长19.9%[55] 子公司表现 - 上海保利建锦城市发展有限公司实现净利润219,290.63万元[114] - 保利物业服务股份有限公司营业收入839,196.46万元，净利润90,404.00万元[114] 资产与投资 - 总资产1305.49亿元较上年度末下降2.22%[19] - 归属于上市公司股东的净资产198.26亿元较上年度末增长0.34%[19] - 境外资产965,399.74万元，占总资产比例0.74%[65] - 私募基金投资期末账面价值为13,181.68万元，占公司总资产比例0.01%[113] - 以公允价值计量的金融资产中私募基金本期公允价值变动损失66.53万元[112] - 信托产品投资期末余额保持100.00万元未发生变动[112] - 其他金融资产本期新增购买24,000.00万元，出售10,200.00万元[112] 项目投资 - 国内项目总建筑面积为1.99亿平方米，累计开工面积为1.52亿平方米，累计竣工面积为1.04亿平方米[110] - 国内项目本年结转收入为1219.79亿元人民币，累计结转收入为5836.04亿元人民币[110] - 海外项目总建筑面积为42.67万平方米，本年结转收入为1.09亿元人民币[110] - 广州保利天曜项目本年权益总投资为59.65亿元人民币，累计权益总投资为73.70亿元人民币[111] - 北京朝观天珺项目本年权益总投资为31.13亿元人民币[111] - 上海保利西郊和煦领墅项目本年权益总投资为21.65亿元人民币[111] - 杭州保利天奕项目本年权益总投资为21.25亿元人民币[111] - 西安保利天瑞项目本年权益总投资为18.47亿元人民币[111] - 北京金茂满曜项目本年权益总投资为13.75亿元人民币[111] - 厦门市湖里区钟宅路东侧地块项目本年权益总投资为11.95亿元人民币[111] 股东回报 - 2023-2024年度现金分红比例均超40%，累计分红约650亿元[118] 社会责任 - 2025年上半年投入乡村振兴帮扶资金1210万元[121] 报告发布 - 保利发展控股集团股份有限公司发布2025年半年度报告[70] - 公司2025年半年度报告已正式发布[74] - 公司发布2025年半年度报告[77] - 公司2025年半年度报告已发布[85][86] - 保利发展控股集团股份有限公司发布2025年半年度报告[88] - 公司2025年半年度报告已发布[98]

财务表现 - 2025年上半年营业收入1168.57亿元，同比下降16.08% [1] - 2025年上半年净利润27.11亿元，同比下降63.47% [1]

市场表现 - MSCI中国A50互联互通指数上涨约1.6% [1] - 海光信息涨幅超过15% 寒武纪-U 紫金矿业 保利发展等成分股跟涨 [1] - 三大指数集体高开高走 市场再创新高 [1] 资金结构 - 此轮行情主要发起者和推动者并非散户 [1] - 高净值人群及企业客户参与热情明显更高 [1] - 未来行情延续需要新的配置线索而非仅依赖流动性 [1] 产品特征 - A50ETF（159601）紧密跟踪MSCI中国A50互联互通指数 [1] - 指数编制侧重流动性与行业均衡 大市值特征显著 [1] - 覆盖50只龙头互联互通标的 均衡代表核心资产表现 [1]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配，并维持该评级 [1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开，预示房地产行业将迎来以城市更新为核心抓手的发展新格局，行业将加快构建房地产发展新模式，加速出清并走出周期底部 [1][7][10] - 中国城镇化已接近加速阶段尾端，城镇化率达67%，人口结构变化及市场供需收缩推动房地产从增量扩张向存量提质转变 [12][14][16] - 城市更新作为下半场核心抓手，既是应对城市发展阶段转变的必然选择，也是推动经济增长的战略路径，2024年城市更新项目超6万个，投资额约2.9万亿元 [24][26][28] - 行业盈利模式转变，整体利润持续下降，2024年上市房企净利润为-1647.9亿元，销售毛利率降至14.6%，净利率为-8.31%，ROE为-10.5%，加速行业出清和竞争格局优化 [31][32][36] - 房地产市场将逐步走向商品房与保障房双轨制发展，具备综合竞争力的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业有望提升市场占有率 [35][37] 行业转变背景 - 城镇化率从1996年的30.5%升至2024年的67%，进入快速发展区间末期，增量扩张模式不可持续 [13][14] - 人口连续三年负增长，2024年总人口14.08亿人，减少173万人，出生人口从2015年的1655万人降至2024年的954万人，降幅42.35%，65岁及以上人口占比达14.67%，抑制新增住房需求 [16][18] - 商品房销售面积从2021年峰值17.9亿平米降至2024年11.17亿平米，房地产开发投资从2021年14.7万亿降至2024年10万亿，降幅32%，供需持续收缩 [19][20] 城市更新发展 - 政策持续支持城市更新，2025年中央城市工作会议明确以其为核心抓手，财政资金加大投入，2025年补助第二批20个城市总额超200亿元 [24][25][27] - 城镇老旧小区改造加速推进，2020-2023年新开工改造数量分别为4.03万、5.56万、5.25万、5.37万个，2024年实施项目超6万个 [28][30] 企业竞争与投资建议 - 行业分化加剧，头部企业如保利发展、滨江集团、招商蛇口、城建发展等因经营稳健和区域聚焦优势被推荐关注 [37][39] - 房地产行业将从高盈利回归，综合实力强的企业将实现胜者为王 [36][37]

政策核心内容 - 上海六部门联合印发房地产新政 自2025年8月26日起实施调减限购 优化公积金和信贷政策[1][2] - 外环外购房不限套数 符合条件的本市户籍家庭和非沪籍连续缴纳社保满1年家庭均可享受[7][9] - 公积金贷款额度最高上浮15% 首套最高额度从160万元提至184万元 多子女家庭首套可达216万元[7] - 取消首套与二套商业贷款利率区分 银行根据客户风险状况灵活定价[9][14] - 非沪籍家庭首套住房暂免房产税 二套及以上按人均60平方米扣除免税面积[9] 市场反应 - 房地产开发板块单日大涨3.4% 万通发展涨停 万科A涨超9% 荣盛发展涨超8% 金地集团涨7.79%[5] - 多只地产股创60日新高 包括荣盛发展 金地集团 深深房A等[6] - 保利发展作为市值最大房企上涨4.27% 单日成交额达1.70亿元[6] 政策影响分析 - 新政精准针对外环外区域 该区域库存占比达80%而成交仅占60%[13] - 利好市区改善需求外溢和资产配置需求 尤其促进五个新城核心区低密改善项目去化[12] - 取消利率差异可降低改善群体还贷压力 高端项目对按揭贷款依赖度超50%[14] - 政策实施时点契合"金九银十"销售季 有望转变市场观望态度[12] 行业对比 - 上海政策力度超北京 采用"核心区严控 郊区松绑"差异化策略[11] - 外环外限购放松与北京同步 但上海外环内新房供应占比更高[13] - 政策效果预计对新房市场拉动弱于北京 但对二手房拉动作用更强[13]

房地产行业股价表现 - 万通发展封板涨停 [1] - 万科A股价上涨超过7% [1] - 金地集团股价上涨超过6% [1] - 特发服务 绿地控股 华联控股等多股上涨超过5% [1] - 保利发展等房企跟涨 [1]

市场整体表现 - A股三大股指集体上涨 上证指数涨0.86% 深证成指涨1.62% 创业板指涨2.24%[3] - 沪深两市半日成交额达20782亿元 较上个交易日大幅放量5677亿元[5] - 市场共2818只个股上涨 71只个股涨停 2442只个股下跌[5] 指数分化表现 - 北证50指数午盘前跳水飘绿 报1596.99点 下跌0.21%[5][6] - 科创50指数大幅波动 开盘涨近6%后回调至1.2% 午盘收涨2.35%[8] - 半导体设备指数震荡翻绿 精智达 大族激光 晶升股份涨幅超2%[11] 半导体设备个股表现 - 北方华创现价380.20元 下跌0.83% 总市值2744亿元[12] - 中微公司现价211.35元 下跌2.06% 总市值1323亿元[12] - 大族激光现价34.68元 上涨3.09% 总市值357亿元[12] - 芯源微现价134.44元 下跌4.68% 总市值271亿元[12] 稀土板块爆发 - 稀土永磁概念股全线爆发 金力永磁大涨18.38% 中钢天源 五矿发展 包钢股份涨停[14] - 北方稀土涨8.45% 总市值1880亿元 中国稀土涨6.00% 总市值534亿元[15] - 政策面《稀土开采和稀土冶炼分离总量调控管理暂行办法》正式印发 取消"大型稀土集团企业"限制[15] 房地产板块反弹 - 万科A涨停 涨幅10.06% 总市值821亿元 万科企业港股大涨15.67%[17][18] - 金地集团涨8.79% 保利发展涨5.78% 滨江集团涨5.59%[18] - 万科披露未结算项目总建面超6000万平方米 可维持存货规模至2025年中期[20] 白酒板块走强 - 舍得酒业涨停 涨幅10.00% 水井坊涨6.61% 酒鬼酒涨6.27%[21] - 山西汾酒涨3.81% 总市值2489亿元 泸州老窖涨3.73% 总市值1995亿元[21] - 机构认为政策加速行业出清 白酒行业快速筑底 龙头企业渠道调整后有望享受发展机会[21][22]

核心观点 - 上海六部门联合印发房地产政策优化通知 旨在更好满足居民刚性及改善性住房需求 促进市场平稳健康发展 政策包括调减限购 优化公积金及信贷 完善房产税等 自2025年8月26日起施行 [1][5][6] - 二级市场地产股早盘大涨 万科A涨停 多只地产股涨幅超5% 显示市场对政策调整的积极反应 [9][10] 调减住房限购政策 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭 覆盖新建商品住房和二手住房 [2][5] - 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 沪籍家庭及单身人士外环外不限购 外环内限购2套 非沪籍家庭及单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上外环外不限购 满3年及以上外环内限购1套 [2][5] 优化住房公积金政策 - 提高公积金贷款额度 购买二星级及以上绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [3][6] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 允许"又提又贷" [3][6] 优化个人住房信贷政策 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房利率 根据利率自律机制及机构经营状况 客户风险等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [4][6] 完善个人住房房产税政策 - 符合条件的非户籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房合并计算家庭全部面积后给予人均60平方米免税面积扣除 政策自2025年1月1日起享受 [4][6] 市场反应 - 地产股早盘大幅上涨 万科A涨停涨幅10.06% 万通发展涨9.99% 荣盛发展涨9.72% 金地集团涨8.79% 多只股票涨幅超5% [9][10]