报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [4] 报告的核心观点 销售稳居行业第一，市占率进一步提升 - 公司2024上半年实现签约金额1733亿元，同比-26.8%，稳居行业第一 [4] - 公司市占率较2023年底提升0.06pct至3.7%，其中核心38市占率提升至7.1%，销售贡献达到89% [4] 调整投资节奏，优化资源结构 - 报告期内公司拓展项目12个，所有项目均位于核心38城 [4] - 公司持续加大力度去库存，截止2024H1末土储计容建面较年初下降8%，且结构进一步优化，核心38城土储面积约占7成 [4] 收入平稳增长，加强成本管控 - 报告期内公司实现营收1392亿元，同比微增1.6% [4] - 由于结算权益比下降，仅实现归母净利润74亿元，同比-39.3% [4] - 公司持续加强费用管控，报告期内除地价外的直投成本较计划降低0.7%，管理费用率同比下降0.15pct [4] 资产负债结构稳健，融资成本进一步降低 - 截止2024H1末，公司扣预收资产负债率、净负债率、现金短债比分别为65.7%、66.2%、1.2，资产负债结构稳健 [4] - 公司积极把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.9%，截至6月底，公司综合成本降低至3.3% [4] 根据目录分别总结 财务数据 - 2024-2026年公司预计实现营业收入3395/3435/3443亿元，归母净利润121/127/134亿元 [4] - 对应PE分别为8.08/7.70/7.33倍 [4] 投资建议 - 维持"增持"评级 [4] 风险提示 - 销售不及预期 [4] - 行业政策超预期收紧 [4] - 行业信用风险加剧 [4]

投资评级 - 保利发展的投资评级为“买入”（维持）[2] 核心观点 - 保利发展2024年上半年收入增长，但毛利率下滑拖累业绩，二季度销售回暖，土储结构优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，预计2024-2026年归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.4、6.9、6.5倍[3] 财务表现 - 2024年上半年实现营收1392亿元，同比增长1.6%，归母净利润74亿元，同比下降39.3%，经营性净现金流-171亿元，同比下降243亿元，结算毛利率16.0%[3] - 预计2024-2026年营业收入分别为3831.64、4038.76、4166.98亿元，归母净利润分别为131.95、142.45、151.63亿元，毛利率分别为16.2%、16.8%、17.3%[4] 销售与土储 - 2024年上半年签约金额1733.36亿元，同比下降26.8%，签约面积954.25万方，同比下降31.0%，销售权益比提升至77%，市占率提升至3.68%，38城市占率提升至7.1%[3] - 二季度推货1254亿元，环比增长181%，销售金额1104亿元，环比增长75%，上半年拿地12宗，总土地款125.5亿元，拿地金额权益比71.9%，土储建面7140万方，核心38城占比约7成[3] 融资与负债 - 2024年上半年新增负债938亿元，新增融资平均成本降至2.93%，有息负债3725亿元，综合成本降至3.31%，拟发行95亿可转债用于房地产开发项目及补充流动资金[3] - 截至上半年末，扣除预收款的资产负债率为65.67%，净负债率为66.18%，现金短债比为1.22[3]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"推荐" (维持) [1] 核心观点 - 保利发展资源结构不断优化 融资优势持续凸显 [1] - 公司结转毛利率和权益比例下降导致利润承压 2024年上半年归母净利润同比下降39.3% [3] - 销售份额稳中有升 项目拓展优中选优 2024年上半年签约金额1733亿元 同比下降26.8% [3] - 融资优势持续凸显 2024年上半年新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93% [3] - 现金流合理充裕 三条红线维持绿档 2024年上半年末现金余额1464亿元 占总资产10%以上 [5] 财务表现 - 2024年上半年实现营业收入1392.5亿元 同比增长1.7% [3] - 2024年上半年归母净利润74.2亿元 同比下降39.3% [3] - 2024年上半年毛利率同比下降5.2个百分点至16% [3] - 2024年上半年少数股东损益占比同比提升11.8个百分点至30.6% [3] - 预计2024-2026年EPS分别为1.12元 1.23元 1.35元 [5] 销售与项目 - 2024年上半年签约金额1733亿元 同比下降26.8% 签约面积954万平米 同比下降31% [3] - 销售权益比77% 较上年提升9个百分点 [3] - 销售市占率较2023年提升0.06个百分点至3.68% [3] - 38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1% [3] - 2024年上半年共拓展项目12个 总计容面积116万平米 权益地价109亿元 [3] 融资与负债 - 2024年上半年末有息负债总额3735亿元 综合成本3.31% 较年初下降25BP [3] - 2024年上半年末一年内到期有息负债占比19.8% 较年初下降0.99个百分点 [3] - 直接融资比重提升1.5个百分点至17.8% [3] - 已获批注册100亿元公司债券 推出95亿元可转换公司债券方案 [3] 土地储备 - 2024年上半年土地储备计容建面7140万平米 较年初下降8% [3] - 核心38城面积储备占比约7成 [3] - 已开工未售存量住宅面积较年初下降16% [3]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 保利发展当期业绩下滑，但未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳 [1] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2024年8月19日保利发展发布2024半年度报告，上半年实现营业收入1392.5亿元，同比+1.7%；归母净利润74.2亿元，同比-39.3%；单二季度实现营业收入895.0亿元，同比-7.8%；归母净利润52.0亿元，同比-45.3% [1] 点评 - 毛利率和结算权益比下降致归母净利润承压下滑，营收因房地产项目竣工交付结转带动小幅增长，1H24交付7.3万套；归母净利润下滑因市场下行及价格承压使1H24项目结转毛利率16.02%，同比降5.24pct，且期内结转项目权益比例下降 [1] - 销售规模稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升，1H24签约销售金额1733亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），全国市占率3.68%，较2023年全年提升0.06pct；38个核心城市销售贡献同比提升2pct至89%，市占率提升0.3pct至7.1%；1H24在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超百亿 [1] - 投资聚焦核心城市，持续优化资源结构，1H24拓展项目12个，总地价126亿元，同比-61.1%，权益地价109亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%，新拓项目均位于38个核心城市；加大去库存力度，截至1H24，土储建面7140万方，较年初下降8%，已开工未售的存量住宅建面较年初下降16% [1] - 财务结构安全稳健，融资优势凸显，1H24年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为66.2%、现金短债比为1.22；短期有息负债占比降至19.82%，较年初下降0.99pct；融资成本持续下降至3.31%，较年初下降25bp [1] 投资建议 - 维持公司盈利预测不变，2024/2025/2026年归母净利润分别为90.9、98.1和105.8亿元，同比增速分别为-24.6%、7.9%和7.8%；公司股票现价对应PE估值为10.8/10.0/9.3倍 [1] 公司基本情况 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|281,108|346,894|352,040|367,439|389,330| |营业收入增长率|-1.37%|23.40%|1.48%|4.37%|5.96%| |归母净利润 (百万元)|18,347|12,067|9,095|9,809|10,576| |归母净利润增长率|-33.01%|-34.23%|-24.63%|7.85%|7.82%| |摊薄每股收益 (元)|1.533|1.008|0.760|0.819|0.884| |每股经营性现金流净额|0.62|1.16|1.22|2.17|-0.47| |ROE(归属母公司)(摊薄 )|9.35%|6.08%|4.46%|4.67%|4.89%| |P/E|9.87|9.82|10.77|9.98|9.26| |P/B|0.92|0.60|0.48|0.47|0.45| [3] 市场中相关报告评级比率分析 |日期|一周内|一月内|二月内|三月内|六月内| |----|----|----|----|----|----| |买入|3|12|27|43|131| |增持|0|0|3|4|3| |中性|0|0|0|1|3| |减持|0|0|0|0|0| |评分|1.00|1.00|1.10|1.13|1.07| [7]

报告公司投资评级 - 投资评级为增持，目标价格为12.19元，当前价格为8.18元 [1] 报告的核心观点 - 业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.6%，实现归母净利润74亿元，同比减少39.3%。维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企，给与行业龙头0.71X PB, 维持目标价12.19元 [6] - 利润率依然处在下滑通道，未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升利润率将企稳。2024年上半年，受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司毛利率从2023年同期21.3%下滑5.2个pct至16.0%，与2023年全年水平保持一致；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.6个pct至5.3% [6] - 控制投资节奏，持续加大力度去库存。上半年公司土地储备计容建面7140万方，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作 [6] - 行业需要更多长期限、权益性的长期资本和耐心资本支持，公司拟发行可转债不超过95亿元。本次可转债发行对象为包括保利集团在内的不超过35名符合证监会及上交所规定条件的特定对象。其中，保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10亿元。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度 [6] 根据相关目录分别进行总结 交易数据 [3] - 52周内股价区间为7.90-14.75元 - 总市值为97,918百万元 - 总股本/流通A股为11,970/11,970百万股 - 流通B股/H股为0/0百万股 资产负债表摘要 [4] - 股东权益为200,030百万元 - 每股净资产为16.71元 - 市净率为0.5 - 净负债率为69.75% 升幅 [5] - 1个月、3个月、12个月的绝对升幅分别为-7%、-23%、-39% - 1个月、3个月、12个月的相对指数升幅分别为-4%、-15%、-32% 财务摘要 [7] - 2024年预计营业收入为323,551百万元，同比减少6.7% - 2024年预计净利润（归母）为11,330百万元，同比减少6.1% - 2024年预计每股净收益为0.95元 - 2024年预计净资产收益率为5.5% - 2024年预计市盈率为8.64 财务预测表 [9] - 2024年预计货币资金为172,985百万元 - 2024年预计存货为838,952百万元 - 2024年预计流动资产合计为1,249,263百万元 - 2024年预计总资产为1,416,203百万元 - 2024年预计总负债为1,067,016百万元 - 2024年预计股东权益合计为349,187百万元

保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2024 年 8 月 16 日 召开第七届董事会第七次会议及第七届监事会第六次会议，审议通过了关于公司 向特定对象发行可转换公司债券的相关议案。《保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案》（以下简称"预案"）及相关文件已在上 海证券交易所网站上披露，敬请投资者注意查阅。 本次预案披露不代表审批机关对于本次向特定对象发行可转换公司债券相 关事项的实质性判断、确认或批准，预案所述本次向特定对象发行可转换公司债 券相关事项的生效和完成尚需国资有权监管单位批准、公司股东大会审议通过、 上海证券交易所审核通过及取得中国证券监督管理委员会同意注册的批复。敬请 广大投资者注意投资风险。 特此公告。 证券代码：600048 股票简称：保利发展 公告编号：2024-064 关于公司向特定对象发行可转换公司债券预案 披露的提示性公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 二〇二四年八月二十日 1 ...

财务表现 - 上半年公司实现营业收入1,172,621.43万元，同比下降1.66%[22] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为722,973.63万元，同比下降38.35%[22] - 基本每股收益为0.62元，同比下降38.89%[23] - 加权平均净资产收益率为3.69%，同比减少2.41个百分点[23] - 公司在收入确认和资产计量等方面坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，长期保持合理健康的负债水平[45] - 公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平[46] - 公司上半年实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%，毛利率16.0%[60] - 公司持续推动供采改革和费用管控，除地价外直投成本较计划降低0.69%[61] 非经常性损益 - 计入当期损益的政府补助为23,382,675.95元[24] - 非流动性资产处置损益为-5,275,807.81元[24] - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益为80,683,499.83元[24] - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出为151,640,217.99元[24] - 其他符合非经常性损益定义的损益项目为20,449,779.21元[24] 行业环境 - 上半年全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%；商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19%[29] - 上半年全国重点20城一二手房成交总面积13065万平方米，环比2023年下半年13990万平方米下降6.6%[30] - 2024年6月末，全国商品房待售面积7.4亿平方米，其中住宅待售面积3.8亿平方米，较2024年初下降2075万平方米、2213万平方米[31] - 上半年房地产开发资金来源5.35万亿元，同比下降22.6%，其中定金及预收款1.60万亿元，个人按揭贷款0.77亿元，分别同比下降34.1%和37.7%[33] - 上半年全国300城土地（住宅）推出规划建筑面积1.15亿平方米，同比下降44%；成交面积0.89亿平方米，同比下降36%[36] - 上半年房屋新开工面积3.80亿平方米，同比下降23.7%；房地产开发投资完成额同比下降10.1%，连续25个月下降[39] 公司经营情况 - 公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%[51] - 公司二季度实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%[52] - 公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%[53] - 公司新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%，有息负债总额3735亿元，综合成本降至3.31%[54][55] - 公司报告期内累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，现金余额1464亿元[57] - 保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米，实现营业收入78.71亿元[64] - 公司新获取项目中超过75%打造为"天悦和"产品系，综合产品力位列全国前三[67] - 公司ESG绩效得到提升，MSCI ESG评级上调为BB，Wind ESG评级、华证ESG评级均上调为A[69] 财务数据变动分析 - 房地产项目竣工交楼结转收入略有增加[73] - 受结转规模和结转结构影响,相应结转成本增加[73] - 销售代理费及渠道费增加[73] - 咨询费等管理支出降低[73] - 研发支出归集方式变化[73] - 利息收入降低[73] - 支付上一年度拓展项目的土地款同比增加[73] - 对不并表公司的投资支出增加,处置子公司收到的现金净额降低[73] - 净增贷款增加[73] - 公司资产构成与上年末相比不存在重大变动[76] 项目开发情况 - 公司在广州地区共有45个在建项目，涉及住宅、写字楼等多种类型[83,84,85,86,87,88,89,90,91] - 公司在上海地区共有8个在建项目，主要为住宅项目[92,93,94,95] - 公司在2024年计划新开工2个项目，并有2个项目计划在2024年竣工[96] - 公司在上海、苏州等地区共有78个在建项目，总建筑面积约1.4亿平方米[97] - 公司2024年上半年新开工17个项目[110] - 公司2024年上半年竣工项目[110] - 公司可售容积率面积合计为1,037,663平方米[102] - 公司累计开工面积为3,369,992平方米[102,109] - 公司累计竣工面积为2,237,646平方米[102,109] - 公司本年在建面积为1,369,992平方米[102,109] - 公司本年签约面积为369,992平方米[102,109] - 公司累计签约面积为1,237,646平方米[102,109] - 公司本年结转面积为86,711平方米[102] - 公司累计结转面积为1,237,646平方米[102,109] 区域项目情况 - 公司在广州地区的在建项目总建筑面积达到1562.4万平方米，其中可售面积841.2万平方米[85] - 公司在广州地区的在建项目中，已累计签约面积579.5万平方米，本年签约面积200.3万平方米[85] - 公司在广州地区的在建项目中，本年结转面积为

保利发展控股集团股份有限公司 关于对保利财务有限公司关联交易的风险 持续评估报告 根据上海证券交易所《上市公司自律监管指引第 5 号——交易与 关联交易》的要求，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"保 利发展"或"公司"）通过查验保利财务有限公司（以下简称"保利 财务"）的营业执照、金融业务许可证、财务报表及审计报告等，对 保利财务的经营资质、业务、财务和风险状况进行了持续关注和评估， 现将有关情况报告如下： 一、基本情况 保利财务有限公司（以下简称"保利财务"）经原中国银行业监 督管理委员会批准，于 2008 年 3 月 11 日成立。保利财务隶属于中国 保利集团有限公司，是以加强集团资金管理和提高资金使用效率为目 的，为企业集团内部成员单位提供金融服务的非银行金融机构，法定 代表人徐颖，注册资本 20 亿元。保利财务现有股东单位 8 家，均为 保利集团成员单位。 金融许可证机构编码：L0090H211000001 统一社会信用代码：91110000717881749W 二、内部控制基本情况 （一）控制环境。 1、公司治理结构完善。 保利财务持续完善金融特色公司治理架构，有机融合国资监管 和金融监管要求 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 募集资金运用可行性分析报告 二零二四年八月 一、本次募集资金使用计划 本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额（含发行费用）不超过 950,000.00 万元（含本数），拟用募集资金投入以下项目： | 序号 | 项目名称 | 总投资金额 | 募集资金 | | --- | --- | --- | --- | | | | （万元） | 拟投入金额 （万元） | | 1 | 上海保利海上瑧悦 | 720,968 | 100,000 | | 2 | 北京保利颐璟和煦 | 367,857 | 90,000 | | 3 | 佛山保利琅悦 | 495,913 | 85,000 | | 4 | 长春保利和煦 | 197,899 | 70,000 | | 5 | 北京保利天汇 | 748,611 | 70,000 | | 6 | 天津保利西棠和煦二期 | 223,941 | 65,000 | | 7 | 合肥保利海上瑧悦 | 218,051 | 60,000 | | 8 | 莆田保利瑧悦 | 258,692 | 55,0 ...

证券代码：600048 股票简称：保利发展 公告编号：2024-065 关于向特定对象发行可转换公司债券摊薄即期回报 的风险提示与填补措施及相关主体承诺的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要风险提示： 关于保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）向 特定对象发行可转换公司债券（以下简称"本次发行"）摊薄即期回报测算，是 以分析主要财务指标在本次发行前后的变动为主要目的，是基于特定假设前提的 测算，不代表公司对未来经营情况及趋势的判断，也不构成公司的盈利预测或承 诺。公司经营业绩及财务数据以相应定期报告等为准，敬请广大投资者注意投资 风险。 根据《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作 的意见》（国办发[2013]110 号）、《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的 若干意见》（国发[2014]17 号）和《关于首发及再融资、重大资产重组摊薄即期 回报有关事项的指导意见》（中国证券监督管理委员会公告[2015]31 号）等法律、 法规、规范性文件的相关要求，为保障 ...