地块拍卖与市场热度 - 2024年9月29日，保利发展经过148轮激烈竞拍，以总价117.55亿元、楼面价66957元/㎡拿下广州天河临江大道南方面粉厂地块，溢价率高达33.4%，成为2024年广州总价最高的“地王”和楼面价历史第二高地块 [2] - 尽管当前房企普遍收缩投资，但保利发展、中海、越秀、鹏瑞等头部房企仍参与该地块竞拍，凸显其核心地段的稀缺价值 [2] - 该地块是珠江北岸近十年唯一出让的一线临江宅地，在珠江新城住宅供应近乎枯竭的背景下，稀缺性尤为突出 [18] 项目定位与产品设计 - 项目命名为“保利玥玺湾”，定位为“江上明珠”和“城市封面”，是保利发展33年的1号作品，主力户型建筑面积为203至610平方米 [5][28] - 产品设计突破传统豪宅定义，采用“11米抬高式设计”将社区抬升，有效隔绝噪音并让低区住户享受无遮挡江景，阳台占比高达30%，使用率最高达130% [5] - 项目规划六栋住宅，建筑高度150至180米，采用“悬浮岛屿”式规划和半月环抱布局，最大化江景视野，并将刷新珠江两岸天际线 [8] - 这是广州最后一个可享受“30%阳台率+10%公共空间”政策红利的住宅项目 [8] 区位价值与市场环境 - 项目位于“珠金琶”（珠江新城、金融城、琶洲）三大CBD交汇的几何中心，西邻珠江新城，东接金融城（已聚集超60家世界500强金融机构），南望琶洲（人工智能与数字经济试验区） [16] - 金融城板块2024年10月成交均价为15.5万元/㎡，虽随后回调但维持在9万元以上高位，为项目定价提供支撑 [4] - 周边顶级豪宅如侨鑫汇悦台成交均价为16.1万元/㎡，凯旋新世界二期成交价达22万元/㎡ [15] - 随着会展西隧道预计2026年底建成，三大CBD之间的通勤将更加便捷 [16] 文化赋能与配套设施 - 项目将熔铜、大漆、竹编等十二项岭南非遗工艺融入归家动线，提升文化品位和圈层认同感 [9][11] - 7.5米高的“鎏金铜门”由工艺美术大师朱炳仁团队打造，融合锤纹、蚀刻、掐丝、錾刻四种传统技法，纹样灵感源自周代青铜器纹饰 [9] - 项目配备6000㎡艺术会所（由CCD郑忠团队设计）和1800㎡中心水庭院构成的“浮岛园林”，通过艺术品讲述水城共生的故事 [11] 定价策略与市场预期 - 市场预计保利玥玺湾开盘单价将在13万至20万元/㎡区间，其定价接近侨鑫汇悦台，但考虑到地段稀缺性和产品力，具备一定合理性 [12] - 若项目定价在13万至15万元/㎡，相较于周边现有豪宅将具备性价比优势，有趣的是，周边顶豪业主反而希望其定价更高，以避免对现有价格体系形成压力 [12][15] - 项目预计于2025年10月底正式开盘，目前已开放预约看房，验资门槛为1000万元 [19] 行业意义与市场影响 - 在房地产行业深度调整的背景下，保利玥玺湾的出现预示着市场正从规模扩张转向品质深耕，真正的稀缺资产始终具备吸引力 [22] - 作为广州楼市高端住宅的新焦点，项目的入市预计将对区域存量豪宅形成有力竞争，其产品力、区位和规划的稀缺性在广州乃至大湾区市场都较为突出 [21][33] - 项目未推售前已引发大量讨论，市场热度远超一般新盘，展示区开放后吸引了大量客户与业界关注 [33]

行业投资评级 - 维持房地产行业"优于大市"评级 [4] 核心观点 - 相比十四五规划，十五五规划对房地产需求侧的表达更为明确，特别是清理不合理限制性措施、高质量发展及地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义显著 [1][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹企业竞争格局持续优化 [4] - 未来五年重点城市将继续解除限制政策，专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - 城中村改造等存量提质工作将进一步展开，城镇化红利将持续释放 [4] - 未来五年将坚定落实中央城市工作会议精神，全面推动城市更新工作 [4] - 中央对房地产的定调已经发生变化，未来五年仍将重点防范房地产系统风险 [4] 政策方向对比分析 - 十五五提出"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，而十四五提出"推动金融、房地产同实体经济均衡发展"和"促进住房消费健康发展" [4] - 十五五提出"完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施"和"探索实施建设用地总量按规划期管控模式"，而十四五提出"深化土地管理制度改革" [4] - 十五五对集体建设用地的规划从推门探路到有法可依，提出"节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋" [4] - 十五五强调"大力实施城市更新"，较十四五的提法力度更强 [4] - 十五五增设"推动房地产高质量发展"议题，提出五个可行的推进路径，而十四五主要关注"完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给" [4] - 十五五提出"统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解"，未提及十四五的"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位" [4] 高质量发展内涵 - 未来五年将健全资金监管、企业融资、现房销售等制度，进一步保障购房者权益 [4] - 行业从增量到存量模式转变，将结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设转化工程 [4] - 重点城市将紧扣需求变化，实现改善型住房供给精准适配 [4] - 新房产品将更关注品质打造，在区位、配套、户型、功能等维度进行升级 [4] - 存量房屋将注重养护工作，房屋养老金制度有望推进 [4] 市场数据表现 - 房地产产业链GDP占比从高峰时期接近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - 70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌城市数从2023年1月的约10个上升至2025年7月的约70个 [7] - 70个大中城市二手住宅价格指数环比下跌城市数从2023年1月的约30个上升至2025年7月的约75个 [7] - 全国"白名单"项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付 [11] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护了广大购房人合法权益 [11] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐华润置地、龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4]

全球公寓市场发展动态 - 美国旧金山一房公寓月租中位数约为3100美元，同比上涨12%，为全美主要城市中最大涨幅，但较2019年9月仍低1% [2] - 英国房东租金收益率表现强劲，英格兰东北部地区以9%的收益率位居榜首，英格兰和威尔士平均收益率同比上升0.3%至7.5% [3] - 法国约70个实行租金管制的市镇中，32%的房屋租赁广告标价超法律上限，巴黎平均租金超支为每月237欧元 [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚悉尼公寓周租金中位数升至750澳元，年涨幅达4.9%，空置率降至0.9%，远低于3%的平衡水平 [6] - 新加坡整体私宅租金同比上涨3%，其中核心中央区（CCR）高档私宅租金环比上涨0.8% [7] - 韩国首尔公寓全租供需指数达154.2，创2021年10月以来新高，全租房源总量较6月28日减少约4% [8] 中国租赁市场发展动态 - 全国租金中位数为1800元/月，环比下跌2.70%，同比持平，TOP10城市租金环比呈现1涨9跌态势 [11] - 深圳平均租金单价环比跌幅最大，达11.68%，日喀则环比涨幅最大，为28.21% [12] 租赁企业开业动态 - 济南建工地产旗下长租公寓品牌"寓见家"首店开业，项目总建筑面积6288平方米，规划220间公寓客房 [13] - 方隅公寓上海吴泾项目开业，规划810套房源，并针对女性租客推出行业首创的主题楼层 [13] - 龙湖冠寓在杭州及成都均有新店开业，均为4.0版本产品，在产品配置和空间设计上全面升级 [13][14] - 保利和寓横琴店开业，标志着保利和寓在全国累计开业超2.3万间房源 [15] - 铁狮门在上海的首个长租公寓项目五角场辉盛名致服务公寓开业，提供307间公寓 [16] - 华润有巢在深圳龙岗两家新店投入运营，合计供应近800套保障性租赁住房 [17] - 凯德投资旗下雅院品牌苏州澄阳服务公寓开业，雅院品牌目前已在8座城市布局14家物业，管理房源超3300套 [19] - 碧桂园碧家公寓成功签约武汉及东莞项目，目前全国房源已超60000间 [20] 租赁住房配租动态 - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请，房源涵盖35-95平方米的1-3房 [26] - 天津3641套公租房开始登记，东丽区、北辰区、西青区及津南区均有房源推出 [26] - 合肥首个配售型保障性住房项目"城改•云庐府"首批622套房源配售，均价8750元/平方米 [28] 公寓品牌指数表现 - 2025年9月ABN指数榜单TOP5品牌分别为雅诗阁（387.75）、华润置地有巢公寓（378.51）、龙湖冠寓（378.40）、万科泊寓（372.83）、瓴寓（364.47） [31] - 搜索热度TOP5品牌为华润有巢、方隅、辉盛坊、雅诗阁、龙湖冠寓，热度集中在新店开业及品牌动态 [39] - 媒体指数得分TOP5品牌为雅诗阁、万科泊寓、有巢、瓴寓、乐乎，重点宣传方向为新店开业及企业合作 [39] 行业政策与金融动态 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，文件共七章50条，旨在解决住房租赁市场长期存在的突出问题 [42] - 苏州及三亚发布保障性租赁住房实施办法，明确房源筹集途径并支持发行REITs [43] - 兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债，期限20年，票面利率2.10% [45] - 信悦资管公司与华住·城家签约成立合资公司，重点布局长租公寓及存量不动产运营 [46] 租赁住房建设与供应 - 全国首个"TOD+租赁住房"项目在重庆开工，总建筑面积7.9万平方米，规划建设1228套租赁住房 [52] - 北京崔各庄乡集体产业项目开工，总建筑面积21.11万平方米，预计提供3416套住房 [52] - 京东于北京投资70亿元建成青年人才公寓，旨在降低青年人才在京生活成本 [57] - 高力预计香港2028年学生宿位短缺将达12万个，此需求缺口推动第三季度投资市场录得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金额逾30亿港元 [56]

土地市场整体表现 - 2025年10月全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [1] - 当月成交金额1519亿元，环比下降20%，同比下降35% [1] - 土地供应面积环比微降1%，行业整体溢价率降至2.7%，创年内新低 [1] - 当月土地流拍率约5%，涉及南宁、宁波、西安、常州等城市的宅地 [1] 核心城市土拍热度 - 上海静安苏河湾地块经过52轮竞价，以77.37亿元成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，可售部分楼板价突破11万元/平方米 [2] - 上海徐汇滨江WS5单元地块成交楼板价14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率拿下 [2] - 多个重点城市拍出高总价、高溢价宅地，房企积极择优取地 [2] 高溢价地块频现 - 长沙市开福区商住地块经过19轮竞价，以14.74亿元成交，溢价率18% [3] - 杭州浦沿地块经过29轮竞价，以17.28亿元成交，溢价率19.33% [3] - 佛山南海区宅地由保利发展子公司以3.81亿元竞得，溢价率20% [3] - 成都两宗宅地均溢价10%以上成交，总收金15.03亿元 [3] - 青岛崂山区地块经过282轮竞争，溢价率达到25.77% [3] 政策导向与市场展望 - 政策明确加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [6] - 优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的好房子 [6] - 预计土地市场将在供给侧进一步优化，按需求确定各地供地指标，推动住房新规落地 [6] - 增量宅地的平均质量与去化前景有望持续提升，行业供给侧控量提质方向将进一步落地 [6]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 核心观点 - 相比“十四五”，“十五五”规划对房地产行业需求侧的表达更为明确，特别是关于清理不合理限制性措施、推动高质量发展以及将地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义明显 [2][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹房企竞争格局将持续优化 [4] “十五五”与“十四五”规划对比分析 - **住房消费促进**：“十五五”规划明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而“十四五”规划为“促进住房消费健康发展”，表明未来五年重点城市将继续解除限制政策 [4] - **市场要素配置**：“十五五”规划提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”及“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”，相较“十四五”的“深化土地管理制度改革”表达更为具体，预示专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - **集体建设用地**：“十五五”规划提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”，相较“十四五”的“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”，规划从探索转向有法可依，城中村改造等存量提质工作将进一步展开 [4] - **市民化推动**：“十五五”与“十四五”均提及“农业转移人口市民化”，未来五年城镇化红利将持续释放 [4] - **城市更新**：“十五五”规划提出“大力实施城市更新”，较“十四五”的“实施城市更新行动”强调了“大力”，未来五年将全面推动城市更新工作 [4] - **行业定调**：“十五五”规划提出“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，并未提及“十四五”的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产的定调已发生变化，未来五年工作重点仍是防范房地产系统风险 [4] 房地产高质量发展内涵 - **对国民经济合理贡献**：行业产业链GDP占比从高峰时期近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - **民生稳定**：将继续推动双轨制发展，结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设工程，重点城市将推动保租房和长租公寓建设 [6] - **发展新模式**：适应行业从增量到存量模式转变，提升运营能力，做好城市更新和新型城镇化过程中的基础设施建设和配套工程 [6] - **好房子建设**：推进房屋质量保障和保交楼工作，提升群众满意度和房屋设计标准，发展智能建筑和智慧建造 [6] 宏微观风险化解进展 - **保交楼风险**：全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，全国750多万套已售难交付住房已实现交付 [11] - **金融系统风险**：“十四五”期间我国有序化解重点领域风险，金融风险总体可控 [11] - **地方债务风险**：随着50万亿元给地方财政的转移支付，累计发行置换3.9万亿元地方债，地方政府财政收入和债务压力大幅缓解 [11] - **房企债务风险**：融创境外债重组已完成，旭辉、碧桂园、龙光等企业债务重组有效推进中 [11] 投资建议与推荐标的 - 报告维持“增持”评级，推荐四类企业 [4] - **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 [4][13] - **商住类**：华润置地、龙湖集团 [4][13] - **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4][13] - **文旅类**：华侨城A [4][13]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级，但重点覆盖的房地产公司（如万科A、保利发展、招商蛇口等）投资评级均为“优于大市”[35] 报告核心观点 - 2025年第三季度中国房地产市场整体呈现量价持续回落、需求动能不足的特点，市场复苏基础不牢固[1][3] - 市场分化显著，表现为“二手房强于新房”，仅19%的一二线城市显现筑底迹象，整体供大于求的现状严峻，去库存是核心挑战[3][9] - 价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房和二手房价格在季度初普遍下跌后，季末跌幅收窄或出现反弹，但城市间分化剧烈[3][11] - 库存压力持续增大，超过80%的城市新房去化周期上行至18个月以上，二线城市出清周期在2025年9月升至24.8个月，创近三年新高[3][31] 成交情况 - 2025年三季度新房成交量普遍疲软，一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5%，而二线城市维持同比负增长-16%不变[3][24] - 二手房市场表现优于新房，韧性较强，部分城市如成都9月同比涨幅达50%，上海9月同比涨幅为43%[3][12] - 一线城市二手房成交于7月开始同比增速回升，而二线城市二手房成交在三季度持续走弱[3][29] 价格走势 - 新房住宅价格在2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大[3][11] - 二手房住宅价格趋势与新房一致，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大，一线城市二手房房价环比降幅大于二线和三线城市[3][16] - 季度末部分城市价格出现反弹，例如武汉、苏州、青岛、济南等城市在9月份实现超过5%的环比涨幅，但整体修复基础尚不牢固[12] 库存与去化 - 2025年三季度一线城市出清周期震荡上行至19.9-21.1个月，较2024年末的16-17个月有所提升，接近2024年中期峰值22个月[3][31] - 二线城市库存压力长期高于一线，出清周期在2025年9月已升至24.8个月，创近三年新高，主要由于新房成交疲软及人口吸引力下降等结构性矛盾[3][31] - 截至2025年9月，81%的城市新房去化周期在18个月以上，较2025年6月的61%显著上升，市场消化时间漫长[12]

会议背景与主题 - 第十五届中国价值地产年会在上海举行 主题为“城市'更'新——众论不限购周期行业新格局” [2][4] - 会议旨在探讨城市更新中的市场机遇、实施方案及投融资模式创新 [4] - 会议将举办主题对话并发布《2025房地产行业年度报告》 [9] 城镇化发展新阶段 - 中国城镇化率从2015年的57.3%提升至2024年的67% 年均提高1.1个百分点 [5] - 2021至2024年城镇化率提升幅度连续四年低于1个百分点 进程放缓 [5] - 城镇人口从2015年的7.9亿人增至9.4亿人 2021至2024年年均增加1033万人 低于此前十年的超1600万人 [5] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [2] 城市更新政策支持 - 2025年高层会议多次强调城市更新 为其构建良好政策环境 [6] - 住建部明确将高质量开展城市更新作为重点任务 推进“四好”建设 [6] - 上海、北京等多地出台政策文件 构建全周期更新模式并提供案例指引 [6][7] - 城市更新被视为实施扩大内需战略、促进经济发展方式转变的重要路径 [4] 行业参与与模式转变 - 多数百强房企已涉足城市更新领域 项目集中于珠三角、长三角、京津冀等重点城市 [8] - 保利发展作为案例 其在上海杨浦滨江板块累计销售额破百亿元 [8] - 行业从增量开发转向提供专业化服务 开发商需利用资源和经验为城市发展服务 [8] - 城市更新行动是破解老旧社区建设“一刻钟便民生活圈”难题的关键 [7]

主力资金净流出概况 - 截至10月29日收盘，沪深两市共490只个股连续5日或5日以上主力资金净流出 [1] 净流出持续时间 - 中炬高新连续31日主力资金净流出，持续时间最长 [1] - 恒申新材、东望时代连续21日主力资金净流出，位列第二 [1][4] 净流出总规模 - 招商银行主力资金净流出金额最大，连续12天累计净流出30.93亿元 [1] - 国泰海通紧随其后，10天累计净流出18.77亿元 [1] - 圣邦股份连续12天净流出18.26亿元 [1] - 华建集团6天净流出17.13亿元 [1] - ST华通6天净流出14.65亿元 [1] 净流出占成交额比例 - 迦南智能主力资金净流出占成交金额的比例排名居首，该股近5日下跌2.98% [1] - 天坛生物净流出占比达16.11% [2] - 正丹股份净流出占比达15.24% [2] - 华建集团净流出占比14.74% [1] - ST华西净流出占比14.94% [3] - 中创环保净流出占比13.12% [4] 股价表现 - 华建集团在6天净流出期间累计下跌40.29% [1] - 经纬辉开7天净流出期间下跌19.56% [1] - 新诺威7天净流出期间下跌20.32% [2] - 大有能源在8天净流出期间股价上涨29.24% [1] - *ST东易在7天净流出期间股价上涨23.74% [2]

地块基本信息 - 地块位于佛山市南海区，用地面积31744.93平方米，规划建筑面积72845.6平方米 [1] - 地块容积率不超过2.5，起始总价为3.18亿元，起始楼面价为4360元/平方米 [1] 土地交易结果 - 地块经过21轮竞价，最终由佛山市南海区保狮置业有限公司（保利发展关联公司）以总价3.81亿元竞得 [1] - 成交楼面价为5232元/平方米，相比起始价溢价20% [1]

土地市场整体表现 - 10月28日杭州、长沙、广州三地举行涉宅用地出让 核心板块热度不减 优质地块获多轮竞价 而外围区域成交趋于理性 [1] - 土地市场整体延续分化格局 核心板块均录得多轮竞价与一定溢价 显示品牌房企对优质地段的投资信心正在回升 [3] - 近期土地市场活跃亦体现在南昌和义乌等产业基础较强、土地供需结构持续改善的城市 例如南昌一宗地块溢价率11.21% [3] 杭州土地市场详情 - 杭州出让两宗住宅用地 滨江区浦沿单元地块经过29轮竞拍 由浙江中冠房地产开发有限公司以17.28亿元竞得 成交楼面价25108元/平方米 溢价率19.33% [2] - 钱塘区白杨单元地块由杭州杰瀚城市发展建设有限公司以底价4.77亿元摘得 [2] - 滨江区浦沿单元地块周边配套完善 与此前溢价19.93%竞得的地块形成联动 显示房企对滨江浦沿板块的持续看好 [2] 长沙土地市场详情 - 长沙出让3宗涉宅地 共收金18.9亿元 雨花区两地块底价成交 开福区地块溢价18%成交 [2] - 开福中心地块最受关注 经过19轮竞价后由保利发展以14.74亿元竞得 成交楼面价8497元/平方米 溢价率18% [2] 广州土地市场详情 - 广州番禺区宅地吸引2家房企竞价 经过18轮竞价后 由越秀地产以总价11.94亿元竞得 溢价率8.15% [2] - 此次拿地是越秀地产在广州的再次落子 彰显了行业深度调整期公司看好并深耕广州的决心 [3] 稳楼市政策背景 - 土地市场信心修复离不开各地"稳楼市"政策持续发力 全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条 其中第三季度出台超120条 [4] - 政策涵盖公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码等消费端举措 也包括金融端创新探索 [4] - 广州明确提出全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 成为一线城市中首个"三限"全面松绑的城市 [4] 市场展望 - 随着稳楼市政策发力 融资环境改善 预计四季度土地市场有望延续平稳修复态势 [5] - 房企拿地策略将更加聚焦核心区和高能级板块 在分化格局中寻找确定性机会 [5]