人事变动 - 副总经理李岩因工作调整辞职，2026 年 3 月 18 日离任[2][3] - 原定任期到期日为 2026 年 6 月 26 日[3] - 辞职后不再担任公司任何职务[2] - 未持有公司股份[4] - 辞职报告送达生效，不影响经营且完成交接[4]

行业宏观背景与发展阶段 - 2025年房地产行业正式迈入“止跌回稳、品质升级”新发展阶段，行业全面转向品质竞争 [1] - 中央持续深化房地产融资白名单制度，实现常态化全覆盖，为项目复工续建提供资金保障 [15] - 截至2025年末，全国**750多万套**历史遗留难交付住房完成交付，交付风险对市场的拖累效应基本消除 [1][15] - 现房销售试点范围持续扩大，推动“所见即所得”的交付模式落地 [1][15] - 预售资金全流程闭环监管制度全面落地，实现专款专用、全程可溯，从源头防范交付风险 [15] - 建立存量难交付项目盘活长效机制，联动AMC等专业机构明确项目纾困路径 [15] 企业交付表现与格局 - 2025年行业交付摆脱2024年收缩态势，头部房企交付规模基本企稳 [16] - 出险房企通过债务重组实现交付能力显著恢复 [1][16] - TOP50房企成为保交付主力军，改善型高品质项目交付占比持续提升 [16] - 绿色建筑、智慧社区成为交付标配，契合“好房子”建设行业导向 [16] - 部分头部房企2025年交付规模：碧桂园交付约**17万套**，2022-2025年累计完成约**185万套**；保利发展交付**13万套**；绿城中国交付**11.86万套**；华润置地交付**7.1万套**；龙湖集团交付**7万套**；融创中国交付**5.4万套**，2022-2025年累计交付突破**72万套**；建发房产交付**5.7万套**；新城控股交付超**3.8万套**；越秀地产交付**3.67万套**；华发股份交付**2.6万套**；滨江集团交付**25020户**，面积约**383.5万方** [18] 交付力内涵的演变与核心 - 交付力已从“按时交房”拓展为全体系保障、全维度精工、全周期服务的综合能力，成为房企立足市场的根本基石 [1][19] - 交付力内涵升级，以“地物协同”为核心，实现交付与服务深度融合，形成从前端设计到后端运营的完整闭环 [19] - 目标是从“交付产品”向“交付生活方式”跨越，实现从“造好房”到“住得好”的价值升维 [1][19] 全流程闭环交付体系实践 - 体系核心是精准回应业主从期房等待到长期居住的全周期痛点，形成“交付前-交付中-交付后”完整闭环 [21] - **交付前**：通过前置品控与全流程透明化消解等待焦虑，例如上海保利建发印象青城实行“样板先行”，武汉新希望・D10天元提前引入第三方验房机构完成全户体检 [21] - **交付中**：聚焦业主真实体验，摒弃传统走流程模式，例如上海绿城留香园完成“一房五验”与问题整改后再正式交付，长沙中海阅湘台实现“交房前交证”，武汉长江中心配备百人快修团队实现问题当场响应、两周内100%销项 [21] - **交付后**：延伸至长期居住的服务兜底与社区共建，例如成都越秀・天悦云萃建立专属维保群实现维修进度实时反馈，昆明邦泰・臻境邀请业主参与社区公约制定与公共空间运营 [22] 产品精工与品质落地 - **室内空间**：注重美学表达、功能适配与品质保障，例如武汉长江中心运用“留白美学”与天然石材，三亚保利伴山瑧悦使用哑光石材与肤感木饰面，上海时代乐章打造满配玄关收纳，深圳润宏城润雅园实现毫米级施工管控，上海海玥黄浦源全屋选用零甲醛环保建材 [23] - **建筑立面**：追求材质、工艺、功能的多维统一，例如深圳卓越闽泰云奕府采用公建化幕墙体系与三层中空Low-E玻璃，上海保利建发印象青城选用耐老化真石漆，上海保利世博天悦打造1:3超高窗墙比并搭配电动外遮阳系统，杭州中海潮展云起通过昼夜双重验收严控立面精度 [24] - **景观公区**：构筑有温度的社区生活共同体，例如上海招商南昌市政・公园1872打造“公园式住区”，天津中海峰境南开以室内级工艺打造景观，上海中建海樾境府以BIM技术优化地下车库管线排布，上海海玥黄浦源打造全龄社区俱乐部配齐恒温泳池等设施 [25] 2025年交付力榜单概览 - 发布《2025年中国房地产企业交付力TOP50》榜单，评测维度包括交付总规模、交付及时性、交付满意度、交付体系完整性 [13] - 榜单前列企业包括：龙湖集团、融创中国、万科地产、招商蛇口、越秀地产、华发股份、金地集团、中国金茂、建发房产、新希望地产等 [3][4][5] - 同时发布《2025年十大交付力作品》榜单，分为高端、轻奢、品质三个子类，实现企业与项目层面的全方位测评 [6][9][11][13] - **高端作品**代表项目包括：广州保利天瑞、厦门保利天悦、北京北京悦府、天津中海峰境南开、上海海玥黄浦源等 [6] - **轻奢作品**代表项目包括：昆明邦泰・悦九章・彩云、苏州保利琅悦、厦门国贸海上鸣越、嘉兴绿城・晓风印月等 [9] - **品质作品**代表项目包括：昆明邦泰・臻境、三亚保利伴山臻悦、上海保利建发印象青城、仁怀万达生态城等 [11][12]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[5] - “好房子”结构性机会：中国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 投资建议：关注港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业）、地产开发（华润置地、招商蛇口）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活）[5] 板块行情 - 市场表现：本周（26/3/7-26/3/13）上证指数下跌0.7%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.5%，沪深300上升0.2%，房地产（申万）指数下跌0.5%[5][8] - 个股涨跌：涨幅前五为京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，跌幅前五为财信发展(-8.6%)、*ST荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)[5][8] 数据跟踪 - **新房成交**： - 当周（3.07-3.13）：42个重点城市新房合计成交189万平米，环比上升28.6%，同比下降14.7%[5][14] - 分能级：一线4城成交50.1万平米，环比上升61.6%；二线15城成交108.6万平米，环比上升39.0%；三四线23城成交30.5万平米，环比下降19.7%[14] - 当月（3.01-3.13）：42城合计成交302万平米，环比上升15.0%，同比下降19.5%[5][19] - 年初至今：42城累计成交同比下降32.2%[5][19] - **二手房成交**： - 当周（3.07-3.13）：21个重点城市二手房合计成交220万平米，环比上升19.2%，同比下降14.8%[5][30] - 分能级：一线3城成交98.5万平米，环比上升22.0%；二线9城成交104.9万平米，环比上升18.3%；三四线9城成交16.4万平米，环比上升9.8%[30] - 当月（3.01-3.13）：21城合计成交376万平米，环比上升10.0%，同比下降16.8%[5][34] - 年初至今：21城累计成交同比下降8.7%[5][34] 行业新闻 - **宏观政策**：自然资源部等发布38号文，要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发[5][45][46] - **市场动态**：上海二手房市场活跃，3月14日网签量1472套，本周（3.9-3.14）累计成交量达5843套，成交量显著提升，有望创近4年成交高峰[5][45][46] - **因城施策**： - 上海：公布2026年度个人住房房产税应税房价分界线为92536元/平方米，为2018年以来首次下调[5][45][46] - 东莞：优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8折优惠[5][45][46] - 成都：拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并阶段性取消贷款次数限制[45][46] - 福州：调整住房公积金政策，扩大首套公积金贷款利率适用范围[5][45] - **土地市场**：上海出让三宗地块起始总价超66.44亿元，合肥拟17.25亿元收储华侨城三宗闲置土地，广州天河区计划供应10宗涉宅地[46][48] 公司公告 - **2025年业绩**： - 张江高科：营收41.9亿元，同比增长111.2%；归母净利润9.9亿元，同比增长0.3%[5][49][50] - 浦东金桥：营收59.6亿元，同比增长118.9%；归母净利润10.7亿元，同比增长7.1%[5][49][50] - 陆家嘴：营收181.7亿元，同比增长24.0%；归母净利润12.2亿元，同比下降18.9%[5][49][50] - **2026年2月销售**： - 中国金茂：签约销售金额53.3亿元，同比增长20.6%[5][49][50] - 华润置地：合同销售金额100.5亿元，同比下降25.6%[5][49][50] - 保利发展：签约金额101.3亿元，同比下降36.7%[5][49][50] - 招商蛇口：签约销售金额77.7亿元，同比下降22.6%[5][49][50] - 新城控股：合同销售金额12.2亿元，同比下降37.6%[5][49][50] - 金地集团：签约金额6.3亿元，同比下降77.5%[5][49][50] - 华侨城A：合同销售金额3.9亿元，同比下降67.5%[5][49][50] - **融资活动**：新城控股境外子公司发行总额3.55亿美元、年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券[5][49][50] - **其他公告**：绿城中国预计2025年股东应占利润同比下降约95%；招商积余2025年营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%[50][51]

行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且为维持该评级 [2] 报告核心观点 - 3、4月为楼市传统旺季，上海“沪七条”政策优化后，二手房与新房成交量均有增长，但新房恢复较慢，一二手房置换链条未完全打通 [7] - 随着低价二手房库存持续下降，新房性价比将逐步凸显 [7] - 今年政策将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”展开，量价有望逐步企稳 [7] - 维持行业“买入”评级，建议关注核心城市土储及高端改善型头部房企，以及二手房交易占比提升趋势下的头部中介机构 [7] 核心城市市场表现 - **北京**：近一周（3.7-3.13）二手房日均成交580套，同比-3.7%；新房日均成交76套，同比-27.5% [4] - **北京**：3月二手房、新房成交同比分别为-4.85%、-32.42%；1-3月累计成交同比分别为-4.73%、-27.6% [4] - **上海**：近一周二手房日均成交982套，同比+8%；新房日均成交318套，同比-8% [5] - **上海**：3月二手房、新房成交同比分别为-4.76%、-4.56%；“沪七条”出台后新房、二手房成交量均呈现显著增长 [5] - **深圳**：近一周二手房日均成交154套，同比-25%；新房日均成交39套，同比-57% [5] - **深圳**：3月二手房、新房成交同比分别为-7.8%、-25% [5] 全国重点城市市场表现 - **新房市场**：30个大中城市近一周（3.7-3.13）新房成交面积同比+0.9%，3月成交同比-9.6%，1-3月累计成交面积同比-21.6% [6] - **新房市场**：分城市看，近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-4.8%、+0.9%、+9.5% [6] - **新房市场**：1-3月累计成交面积同比，一线城市为-23.6%，二线城市为-18.6%，三线城市为-24.9% [6] - **二手房市场**：14城近一周二手房成交面积同比-24.7%，3月成交同比-17%，1-3月累计成交面积同比-8% [6] 投资建议与关注方向 - 建议关注土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展 [7] - 建议关注二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构，例如我爱我家 [7] 重点房企股价表现（截至2026年3月13日） - **A股房企周度涨跌幅**：招商蛇口-1.03%，保利发展-1.07%，金地集团-1.27%，万科A-1.27%，滨江集团+1.98%，新城控股-5.01%，华发股份-2.18%，建发股份+0.85%，华侨城A+0.81%，金融街0.00%，城建发展+0.74%，首开股份+9.16%，绿地控股0.00% [31] - **A股房企年初至今涨跌幅**：招商蛇口+11.11%，保利发展+5.90%，金地集团+1.31%，万科A+0.22%，滨江集团+7.86%，新城控股+7.31%，华发股份-4.27%，建发股份+4.32%，华侨城A0.00%，金融街-0.36%，城建发展+6.71%，首开股份-15.28%，绿地控股-1.20% [31] - **H股房企近一周涨跌幅**：绿城中国+3.19%，中国海外发展-5.81%，华润置地-2.72%，建发国际集团-2.20%，中国海外宏洋集团-2.29%，越秀地产-5.02%，中国金茂-0.69%，碧桂园+1.64%，龙湖集团-1.08% [31] - **H股房企年初至今涨跌幅**：绿城中国+22.08%，中国海外发展+4.49%，华润置地+10.59%，建发国际集团-9.20%，中国海外宏洋集团+29.29%，越秀地产+5.05%，中国金茂+19.01%，碧桂园-25.30%，龙湖集团+7.13% [31]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐” [2] 报告的核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及高效率高市占率的中介龙头 [6][34] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对沪深300指数的表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股板块内涨幅第一为西藏城投，周涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股板块内涨幅第一为美的置业，周上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，周下跌14.1% [12][14][15] 二、政策要闻 - **南充**：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度的1%财政贴息；生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - **太原**：调整住房公积金政策，贷款最长年限延长至30年且到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - **杭州余杭区**：发布推进房地产业高质量发展通知，在2026年3月31日前购买全区新建商品住宅并办理产权证后，给予每套5万元补助 [6][16][19] 三、公司动态 - **保利发展**：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高 [6][19][20] - **中国海外发展**：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0% [6][19][21] - **越秀地产**：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；销售面积约10.69万平方米，同比下降约7.6% [6][19][21] 四、销售端 - **新房市场（监测20城）**： - 第10周商品房成交面积121万平方米，日均成交17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36% [6][22][27] - 年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22] - 一线城市第10周成交面积41.1万平方米，同比减少22% [23][27] - **二手房市场（监测11城）**： - 第10周成交面积169万平方米，日均成交24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31% [6][26][30] - 年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26] - 一线城市（京沪深）第10周成交面积82.1万平方米，同比减少17% [26][30] 五、融资端 - 第10周发债企业以地方国企为主 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元 [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 六、投资建议 - **方向一：开发类房企**：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **方向二：稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **方向三：稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的中介龙头贝壳-W [6][34]

诉讼金额 - 新增诉讼及仲裁事项金额114,749.11万元，占最近一期经审计归母净资产绝对值8.5%[1][2] - 公司及子公司作为原告案件金额44,076.80万元，被告案件金额70,672.31万元[1] - 单笔涉案5,000万元及以上案件约60,501.72万元，以下约54,247.39万元[2] 案件进展 - (2024)京0113执8316号等4案已结案[4] - (2025)闽0111民初4248号二审未确定开庭时间[4] 资金情况 - 江苏江都建设曾冻结子公司资金已全部解除冻结[5] 影响判断 - 部分案件未开庭或判决，无法判断对利润影响[2][6]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[7] 报告的核心观点 - 报告认为，年初以来部分核心城市楼市出现的企稳迹象，其背后有春节较晚导致需求前置、价格急跌后部分需求入市、挂牌量季节性下降等特殊原因，对周期拐点的判断仍需观察，并指出5月是重要的楼市真实景气度观测节点[2] - 报告认为政府对房地产的政策思路并无实质变化，总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，但今年楼市逆周期调节力度边际趋强是确定的，下一阶段政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动[3] - 报告重点点评上海“沪七条”新政，认为其大幅降低刚需入场门槛，验证了此前对今年政策思路的判断，并构建了从“去库存”到“扩需求”的政策闭环，在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，看好2026年上海楼市“小阳春”表现[4] - 报告建议投资者短期积极参与行业脉冲行情，因小阳春行情确定性较高且政策博弈逻辑短期难以证伪；中期维度，若5月楼市景气度转头向下，则推荐把握三条结构性投资主线[6] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产板块周涨幅为0.61%[14][15] - H股港资房企指数周涨幅为4.45%，跑赢恒生指数，周超额收益为3.62%[14][18] - A股个股中，黑牡丹周涨幅为12.72%[19] - H股香港内房股中，碧桂园周涨幅为22.41%[20] - H股港资房企中，新鸿基地产周涨幅为7.59%[22] 二：二手房周度跟踪 - **挂牌价**：节后首周，全国85城挂牌价周环比下降0.04%，一线城市挂牌价周环比下降0.11%[24] - **挂牌量**：节后50城挂牌量周环比上升0.23%，其中一线城市挂牌量涨幅明显，周环比上升0.36%，上海挂牌量周环比上升1.19%[27] - **成交量**：春节至今（除夕至初十一），跟踪的16个样本城市二手房日均成交1151套，同比去年农历同期增加46%；其中京、广、深三城日均成交170套，同比增加104%[38][54][55] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，其中北京、上海、深圳议价率分别月环比下降0.4个百分点、1.0个百分点、0.4个百分点[56][60] 三：新房周度跟踪 - **成交**：节后首周，跟踪的十个样本城市新房日均成交农历年同比增加41.35%；其中北京、广州同比增加24.0%、39.2%，上海、深圳同比下降3.2%、40.0%[62] - 年内一线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比增加8%[62] - **库存及去化**：跟踪的10个样本城市新房库存面积7751.17万㎡，周环比下降0.2%；一线城市新房库存周环比下降0.4%，年同比下降2.7%[64][67] 四：重点事件点评 - 上海“沪七条”新政于2月25日推出，主要内容包括：调减非沪籍居民外环内购房社保年限（从3年降至1年）、提高公积金贷款额度（首套最高从160万提至240万）、完善房产税政策（沪籍家庭成年子女唯一住房免征）等[69][74] - 新政大幅降低非沪籍购房门槛、提高需求端购买力，从“资格松绑”到“购买力加持”的组合将有效激发市场活力[70] - 新政出台前，上海楼市已现改善迹象：二手房挂牌价自底部已反弹约0.5%（截至3月1日），新房年初至今累计成交同比增加8%[71] - 在“政策红利+季节性旺季”双重共振下，报告看好2026年上海楼市“小阳春”表现[71] - 投资建议方面，建议持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企[73] 五：房企融资 - 受季节性因素影响，上周（2月23日-2月27日）房企无新增债券融资；2026年2月房企新增债券融资204.19亿元，月环比下降32.1%[79] - 新城控股、首开股份申报商业不动产REITs[79][80] 六：行业政策及新闻 - 2月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%，均与上月持平[81] - 国家统计局发布2025年国民经济和社会发展统计公报，初步核算全年国内生产总值1401879亿元，比上年增长5.0%，其中房地产业增加值83024亿元，增长0.2%[81] 七：投资建议 - 短期看好行业脉冲行情，建议投资者积极参与，因楼市小阳春行情确定性较高，且3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪[83] - 中期维度，若5月楼市景气度转头向下，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[6][83]

人事变动 - 刘安因退休申请辞去副总经理职务[2] - 离任时间为2026年2月28日，原定任期到期日为2026年6月26日[3] - 辞职报告送达董事会生效，未持股，不影响日常经营[4]

会议出席情况 - 出席会议股东和代理人2145人[4] - 出席股东所持表决权股份总数151021340股[4] - 占公司有表决权股份总数比例12.3659%[4] 投票情况 - A股股东同意票数148794643，比例98.5255%[6] - A股股东反对票数1306197，比例0.8649%[6] - A股股东弃权票数920500，比例0.6096%[6] 公司人员情况 - 公司在任董事9人，列席8人，董事长未出席[7] 财务相关 - 公司向控股股东申请60亿借款额度[6][7][8] - 控股股东及其一致行动人1358298338股不计入有效表决[8] 其他 - 本次股东会见证律所是北京大成律师事务所[9]

会议安排 - 2026年2月25日14时股东会于北京召开，网络投票同日进行[6] 参会情况 - 2145人出席，代表股份占总股本58.5106%[11] 议案情况 - 审议向控股股东申请60亿借款额度议案并通过[16][21]