担保情况 - 为怡畅置业追加担保2.392亿元，为贵阳龙泰担保11亿元[2][13][14] - 截至公告日公司及控股子公司对外担保总额134.087185亿元，占净资产98.80%[3][19] - 对合并报表内子公司担保117.603385亿元，对参股公司担保16.4838亿元[19] 被担保方情况 - 怡畅置业三方持股20%:45%:35%，公司按20%股权追加担保[5] - 贵阳龙泰为全资子公司，拟申请11亿信托贷款，期限不超3年[7] 财务数据 - 怡畅置业2025年9月30日资产48.88亿，负债31.02亿[10] - 怡畅置业2025年1 - 9月营收15.71亿，净利润 -734.36万[10] - 贵阳龙泰2025年9月30日资产40.02亿，负债41.64亿[12] - 贵阳龙泰2025年1 - 9月营收2.17亿，净利润 -7732.52万[12] 其他 - 2025年12月5日董事会审议通过两项担保议案[8][18] - 公司无逾期对外担保情况[19]

北京首都开发股份有限公司 对外捐赠管理办法 二〇二五年十二月修订 首 开 股 份 对 外 捐 赠 管 理 办 法 （ 202512） 北京首都开发股份有限公司 对外捐赠管理办法 第一条 为进一步规范北京首都开发股份有限公司（以下简称"公司"）对外捐 赠行为，加强公司对捐赠事项的管理，更好履行公司的社会责任，全面、有效提升 企业形象并加强宣传，维护公司股东、中小投资者及员工利益，根据《中华人民共 和国公益事业捐赠法》、《中华人民共和国公司法》等法律、法规，制定本办法。 第二条 本办法适用于公司及公司全资、控股和并表子公司（以下简称"子公 司"）。 参股公司实施对外捐赠行为的，公司向参股公司派出的董事、高级管理人员对 其捐赠活动涉及与首开品牌宣传等有关工作负责实施监督管理，并及时向公司报告。 第三条 本办法所称对外捐赠，是指公司及子公司以公司或子公司名义自愿无 偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人，用于与生产经营活动没有直接关 系的公益事业的行为。 第四条 对外捐赠实行以下原则： （一）自愿无偿：对外捐赠后，不得要求受赠方在融资、市场准入、行政许可、 占有其他资源等方面创造便利条件。 （二）权责清晰：董事、 ...

制度建设 - 公司应建立并完善内幕信息知情人登记管理制度，经董事会审议通过并披露[4] 登记报送 - 董事会按要求登记和报送内幕信息知情人档案，董事长为主要责任人[5] - 控股股东和实际控制人应配合登记工作[6] - 内幕信息知情人自获悉起5个交易日内报公司董事会办公室备案[15] - 公司在内幕信息首次公开披露后5个交易日内提交档案和备忘录[17] - 筹划重大资产重组，首次披露时报送档案，有重大变化补充提交[16] 内幕信息界定 - 一年内购买、出售重大资产超公司资产总额30%等属内幕信息[7] - 持有公司5%以上股份股东或实际控制人情况变化属内幕信息[7] - 新增借款或对外担保超上年末净资产20%属内幕信息[8] - 放弃债权或财产超上年末净资产10%属内幕信息[8] - 发生超上年末净资产10%重大损失属内幕信息[8] 保密责任 - 内幕信息知情人在信息公开前负有保密义务[9] - 公司应与内幕信息知情人签署保密协议[21] - 内幕信息知情人应在相关声明书签字[21] 其他要求 - 董事长为档案报送主要责任人，董事会秘书办理报送事宜[19] - 公司发现内幕交易等情况2个工作日内报送情况及处理结果[22] - 公司保留追究违规股东责任权利[25] - 公司应加强对内幕信息知情人员的教育培训[27] - 内幕信息事项应一事一报[30]

会议时间 - 2025年第七次临时股东会召开时间为2025年12月24日14点[2] - 网络投票起止时间为2025年12月24日[2][4] - 股权登记日为2025年12月17日[16] - 会议登记时间为2025年12月24日9:00—11:30，13:00—14:00[19] 会议地点 - 会议地点为北京市朝阳区望京阜荣街10号首开广场四层会议室[2] - 登记地点为北京市朝阳区望京阜荣街10号首开广场四层董事会办公室[20] 投票时间 - 交易系统投票平台投票时间为9:15 - 9:25，9:30 - 11:30，13:00 - 15:00[5] - 互联网投票平台投票时间为9:15 - 15:00[5] 审议议案 - 审议议案包括续聘审计机构、发行公司债券等7项[8][9] - 第1项议案于2025年10月30日披露，第2 - 4项于2025年11月22日披露，第5 - 7项于2025年12月9日披露[10] 联系信息 - 联系电话为010 - 59090982[20]

报告投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并维持该评级 [11] 报告核心观点 - 存量市场承压对房企定价构成挑战，但并非影响其阿尔法（超额收益）的最重要因素，房企阿尔法的真正制约在于“景气缩圈”，即可投城市和优质地块供应相对不足，导致补充有效货值难度加大且溢价率偏高 [2][8] - 打破景气进一步缩圈唯有依靠政策加码，尽管总量效应可能有限，但政策对“好房子”和结构性市场的支撑效果相对可期 [2][8] - 从供需结构和政策支持角度看，“好房子”是新房市场的长期阿尔法，具备轻库存、好区域和产品力优势的房企有望持续占优 [4][8] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点，当前优质地产股位置较去年底部溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [4] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] 周度市场表现 - 本周（截至报告发布时）长江房地产指数下跌1.97%，相对沪深300的超额收益为-3.24%，行业排名靠后（31/32）[5][16] - 年初至今房地产指数累计上涨6.58%，但相对沪深300的超额收益为-9.93%，行业排名同样靠后（26/32）[5][16] - 本周房地产板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [5] 政策动态 - **中央政策**：国务院专题学习指出，要深入实施城市更新行动，将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [6][18] - **地方政策**： - 南宁推出购房补贴等系列措施，例如新婚家庭在特定期间购房可获每套2万元补贴，多子女家庭中二孩补贴3万元、三孩补贴6万元 [6][18] - 重庆推出支持“好房子”加快发展十条措施，包括加大优质地块供应（中心城区新供土地原则上为“好房子”产品供地）、“好房子”项目绿色建材应用比例不低于70%、按照二星级及以上智慧小区标准设计等 [6][18] 销售数据跟踪 - **新房市场**：37城新房成交面积四周滚动同比为-44.0%，较上周微增0.4个百分点；年初至今累计同比为-15.0% [7][19] - **二手房市场**：17城二手房成交面积四周滚动同比为-24.6%，较上周下降5.3个百分点；年初至今累计同比为+5.6% [7][19] - **月度数据（12月截至5日）**：37城新房成交面积当月同比-40.2%，17城二手成交面积当月同比-36.7%，12城新房及二手合计同比-40.4% [7] 房企阿尔法关键制约与机遇 - **制约因素**：核心在于“景气缩圈”，即可投城市和优质地块供应不足，尽管参投房企数量减少，但竞争烈度不低，导致房企补充有效货值难度加大且土地溢价率偏高 [2][8] - **非核心因素**： - 存量市场承压对定价的挑战，可通过新房产品迭代提升去化、快速周转模型降低风险敞口来应对 [8] - 2022年以来经验显示，只要不拿贵地和错地，房企的新库存大多已完成销售，投资盈利兑现度整体不差 [8] - 老货减值压力是近年业绩拖累，但后续房价下行压力可能趋缓且老货体量逐年减小，减值压力有望边际缓和，尤其是计提相对充分的主体 [2][8] - **破局关键**：打破景气缩圈需政策加码，政策对“好房子”和结构性市场的支撑效果可期 [2][8] - **投资方向**：具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4]

西陇科学财务造假及投资者索赔案进展 - 2025年12月，西陇科学投资者索赔案已恢复审理，相关律师已收到法院文书[1] - 西陇科学投资者胜诉判决已生效，律师团队仍在继续接受新投资者的索赔委托并推进立案[1] - 2023年7月7日，公司公告收到广东证监局《行政处罚决定书》，确认其信息披露违法违规[1] - 2020年度，公司虚增营业收入5.976亿元、营业成本5.960亿元、利润166万元，分别占当期对应总额的9.57%、10.34%、2.04%[1] - 2021年度，公司虚增营业收入14.578亿元、营业成本14.443亿元、利润1348万元，分别占当期对应总额的21.32%、22.98%、5.93%[1] - 2022年上半年，公司虚增营业收入7.854亿元、营业成本7.772亿元、利润812万元，分别占当期对应总额的22.94%、22.97%、8.98%[1] - 2023年4月29日，公司发布了关于上述会计差错更正的公告[1] - 符合索赔条件的投资者为在2021年4月29日至2023年4月29日期间买入股票，并在2023年4月29日后卖出或继续持有的投资者[2] 首开股份信息披露违规及投资者索赔案进展 - 律师代理的首开股份投资者索赔案已向法院提交立案，正在等待法院安排，同时继续接受投资者委托[2] - 2023年12月1日，公司公告收到证监会北京监管局《行政处罚决定书》[2] - 经查明，公司在2021年存货减值测试中，高估下属子公司存货可变现净值，少计提存货跌价准备4.05亿元，导致少计资产减值损失4.05亿元[2] - 上述事项导致公司2021年年度报告存在错报，并导致其在2022年5月至2023年5月期间发行的债券等募集说明书及在银行间市场披露的2021年年报存在错报[2] - 符合索赔条件的投资者为在2022年4月16日至2023年4月29日期间买入股票，并在2023年4月29日后卖出或继续持有的投资者[3] - 该案的诉讼时效已进入倒计时阶段[3]

西陇科学信息披露违法违规及投资者索赔进展 - 2025年12月，西陇科学投资者索赔案已恢复审理，且投资者胜诉判决已生效[1][4] - 公司于2023年7月7日收到广东证监局《行政处罚决定书》，确认其2020年至2022年上半年存在财务数据虚增[1][4] - 2020年度，公司虚增营业收入5.98亿元、营业成本5.96亿元、利润165.87万元，分别占当期对应总额的9.57%、10.34%、2.04%[1][4] - 2021年度，公司虚增营业收入14.58亿元、营业成本14.44亿元、利润1348.05万元，分别占当期对应总额的21.32%、22.98%、5.93%[1][4] - 2022年上半年，公司虚增营业收入7.85亿元、营业成本7.77亿元、利润812.49万元，分别占当期对应总额的22.94%、22.97%、8.98%[1][4] - 公司已于2023年4月29日发布相关会计差错更正公告[1][4] - 律师提示，在2021年4月29日至2023年4月29日期间买入，并在2023年4月29日后卖出或持有西陇科学股票的投资者，目前仍可发起索赔[2][5] 首开股份信息披露违法违规及投资者索赔进展 - 许峰律师代理的首开股份投资者索赔案已向法院提交立案，正在等待后续安排[2][5] - 公司于2023年12月1日收到证监会北京监管局《行政处罚决定书》，确认其2021年存货减值测试存在错报[2][5] - 公司在2021年存货减值测试中，高估子公司存货可变现净值，导致少计提存货跌价准备4.05亿元，少计资产减值损失4.05亿元[2][5] - 上述事项导致公司2021年年度报告、2022年5月至2023年5月期间发行的债券等募集说明书及相关发行文件存在错报[2][5] - 律师认为，在2022年4月16日至2023年4月29日期间买入，并在2023年4月29日后卖出或持有首开股份股票的投资者，目前仍可发起索赔，且该案已进入倒计时[3][6]

市场表现 - A股市场地产股于11月28日再度出现集体下跌 [1] - 华夏幸福、张江高科、光大嘉宝、信达地产股价跌幅超过3% [1] - 金地集团、万科A、首开股份、深物业A股价跌幅超过2% [1] 个股跌幅详情 - ST中迪跌幅最大，达4.98% [2] - 华夏幸福下跌3.69%，总市值91.97亿 [2] - 张江高科下跌3.13%，总市值632.6亿 [2] - 光大嘉宝下跌3.10%，总市值46.94亿 [2] - 信达地产下跌3.00%，总市值111亿 [2] 主要地产公司表现 - 金地集团下跌2.57%，总市值154亿，年初至今下跌22.15% [2] - 万科A下跌2.56%，总市值636亿，年初至今下跌26.58% [2] - 绿地控股下跌1.75%，总市值236亿，年初至今下跌20.00% [2]

土地拍卖结果 - 懋源经过7家房企、2小时、166轮激烈竞价，以50.24亿元竞得北京朝阳区松榆里住宅用地，成交溢价率高达18.21% [1] - 该地块土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，起拍价为42.5亿元 [2] - 参与竞拍的房企包括招商蛇口、中建玖合、建发房产、懋源、首开股份、越秀+建工联合体、中海、金隅等，竞价过程中中海退出，最终形成懋源、中建玖合、金隅、越秀等激烈竞争的局面 [2] 地块区位与规划优势 - 地块毗邻北京工业大学，距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，北侧还规划有地铁11号线站点，未来有望形成“双地铁”布局 [3] - 周边2公里范围内有朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL等多个商业综合体，以及中国医学科学院肿瘤医院、垂杨柳医院等医疗资源和垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校等教育资源 [3] - 出让文件鼓励设置下沉庭院，预计项目将结合下沉式景观、公共空间及地铁接驳系统，打造独特社区品质 [3] 区域市场供需与价格预期 - 松榆里地块所在区域已连续两年无新增住宅用地供应，2023-2024年CBD区域无新增住宅用地，2025年9月首开股份以底价4.45亿元竞得的呼家楼地块规划建筑面积仅约0.76万平方米，对缓解需求作用有限 [1][4] - 区域周边二手房以房龄超30年的“老破小”为主体，例如松榆里社区在售房源45套中60平方米以下户型占大多数，社区当前均价约4.82万元/平方米，总价230万元左右的房源占比超过六成 [1][5] - 市场普遍预测该项目未来售价或将突破10万元/平方米，预计售价区间在10万-12万元/平方米，将推出120-180平方米的改善型户型 [1][5] - 目前CBD区域在售新房仅有能建·东誉府，为全现房销售项目，总户数98套，当前成交均价约为10.78万元/平方米，略高于其2021年拿地时的销售指导价10.66万元/平方米 [4]

板块整体表现 - 11月25日房地产开发板块整体上涨1.0%，表现优于大盘，当日上证指数上涨0.87%，深证成指上涨1.53% [1] - 板块内个股表现分化，盈新发展以10.17%的涨幅领涨，财信发展以-5.00%的跌幅领跌 [1][2] 领涨个股表现 - 盈新发展收盘价3.25元，涨幅10.17%，成交量233.63万手，成交额7.49亿元 [1] - 中国武夷收盘价3.69元，涨幅10.15%，成交量252.07万手，成交额8.87亿元 [1] - 万通发展收盘价11.53元，涨幅6.76%，成交量105.00万手，成交额11.95亿元 [1] 领跌个股表现 - 财信发展收盘价3.61元，跌幅5.00%，成交量218.33万手，成交额7.94亿元 [2] - 华夏幸福收盘价2.50元，跌幅1.57%，成交量634.65万手，成交额15.65亿元 [2] - 中国国贸收盘价20.66元，跌幅1.15%，成交量4.35万手，成交额9006.48万元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块主力资金净流入1.35亿元，游资资金净流出1.3亿元，散户资金净流出497.98万元 [2] - 盈新发展主力资金净流入2.95亿元，主力净占比39.39%，但游资和散户资金分别净流出1.21亿元和1.74亿元 [3] - 中国武夷主力资金净流入1.02亿元，主力净占比11.56% [3]