报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 市场对地产股分歧加大，更看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息 REITs [1] - 重点推荐 A 股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；港股开发华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产；物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；港股 REIT 领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 25Q2 公募基金地产股持仓情况 - 持仓总市值 484 亿元，环比下降 12%；持仓市值占股票投资市值比重为 0.67%，环比下降 0.12pct；相对标准行业配置比例低配 0.55pct，环比扩大 0.07pct，处于 2013 年以来的 49%分位 [2] - 房地产行业指数下跌 1.14%，排名 24/31，4 月小幅上涨，5 - 6 月有所回调 [2] - 持仓市值 TOP5 地产股占板块持仓总市值比重约 27.9%，环比下降 1.3pct，投资者对个股投资分歧明显 [3] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有新城控股、绿城中国等，减持较多的有金地集团、建发股份等 [3] - 持仓在 5 亿元以上个股有 18 个，较 25Q1 减少 2 个 [3] 25Q2 北上资金地产股持仓情况 - 持仓总市值 137 亿元，环比上升 10%，占陆港通持仓总市值的 0.60%，环比上升 0.04pct [4] - 持仓市值 TOP5 地产股为保利发展、招商蛇口、张江高科、建发股份、万科 A [4] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有保利发展、张江高科等，减持较多的有衢州发展、雅戈尔等 [4] 重点推荐公司情况 - 城投控股：预计 2025H1 归母净利润 1.2 - 1.8 亿元，扣非归母净利 1.0 - 1.5 亿，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元 [20] - 城建发展：预计 25H1 归母净利润 4.4 - 6.5 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元 [21] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比 +64%；归母净利润 9.8 亿元，同比 +48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元 [21] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比 -32.2%；归母净利润 3.04 亿，同比 +34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元 [21] - 招商蛇口：投拓力度显著增强，多 REITs 平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级，目标价 12.52 元 [21] - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比 +11%；核心净利润 254 亿元，同比 -8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元 [21] - 中国海外发展：24 年收入同比 -9%至 1852 亿元；归母净利润 156 亿元，同比 -39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元 [21] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比 +6%；核心归母净利润 43 亿元，同比 -1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元 [21] - 绿城中国：拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均优化，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元 [22] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比 +8%；归母净利 10.4 亿元，同比 -67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元 [22] - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比 +15%；归母净利润 36.3 亿元，同比 +24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币 [22] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，核心经营利润 15.9 亿元，同比 +22%；归母净利润 7.9 亿元，同比 +30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币 [22] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比 +7%；归母净利润 15.1 亿元，同比 +13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币 [22] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比 +20%，归母净利润 2.2 亿元，同比 +15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元 [22] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比 +8%；归母净利润 14.7 亿元，同比 +7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币 [22] - 领展房产基金：首次覆盖给予“买入”评级，目标价 50.59 港元，预计 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元 [23]

分红实施季概况 - 2024年度推出分配方案的上市公司合计3679家，其中含现金分红的有3674家，累计派现金额达1.64万亿元 [1] - 含送转股的上市公司有346家 [1] - 以股权登记日为基准，今日有24家公司分配方案即将实施 [1] 现金分红情况 - 今日实施分红的24家公司中，每10股派现金额在1元及以上的共有16家 [1] - 博隆技术派现最大方，每10股派现7.50元，宝钛股份、益诺思紧随其后，分别派现3.90元、3.20元 [1] 送转股情况 - 股权登记日为今日的公司中，博隆技术送转比例最高，分配方案为10转增2派7.5元 [2] 股价表现 - 股权登记日为今日的24只个股中，近5日涨幅最大的是国机通用，累计涨幅21.42% [2] - 梓橦宫、氯碱化工涨幅居前，分别上涨9.39%、4.24% [2] - 金岭矿业近5日跌幅最大，下跌6.75% [3] 分红公司数据 - 以除权除息日计算，已有3421家公司分配方案实施 [1] - 今日实施分红的公司包括国机通用（每10股派1.10元）、长安汽车（每10股派2.95元）、南京高科（每10股派3.00元）等 [2][3]

差异化分红方案 - 公司2024年度利润分配方案为向全体股东每10股派发现金红利0.40元（含税）[2] - 总股本为2,529,575,634股，扣除不参与分配的回购专用账户股份25,074,866股后，实际参与分配股本为2,504,500,768股[5] - 若股权登记日前总股本或回购股份数变动，将维持每股分配金额不变并调整总额[3] 差异化分红原因 - 回购专用证券账户中的25,074,866股股份不参与利润分配[4] - 依据《公司法》第210条及上交所自律监管指引，回购股份不享有利润分配等权利[4] 除权除息计算 - 以2025年7月2日收盘价4.23元/股为基准，虚拟分派现金红利为0.0396元/股[5] - 实际分派现金红利为0.04元/股，两者计算的除权除息参考价分别为4.1904元/股和4.19元/股[5] - 价格影响幅度为0.01%，小于1%的阈值[5] 法律合规性 - 方案符合《公司法》《证券法》及上交所监管指引要求[6] - 未损害上市公司及股东利益[6]

业绩总结 - 2024年度拟向全体股东每10股派发现金红利0.40元（含税）[6] - 拟派发现金红利100,180,030.72元（含税）[6] 数据相关 - 截至2024年12月31日总股本2,529,575,634股，扣除回购25,074,866股[6] - 2025年7月2日申请日前一交易日股价4.23元/股[9] - 实际参与分配股本数2,504,500,768股[9] 其他 - 虚拟分派现金红利0.0396元/股[9] - 除权除息参考价格影响为0.01%[10] - 本次差异化分红符合规定，未损害公司和股东利益[11]

公司决策 - 2025年7月16日召开第十一届董事会第二十五次会议[3] - 董事会全票通过子公司新增借款议案[4] 借款信息 - 子公司上海露香园新增不超18亿项目贷款[4][5] - 贷款用于露香园二期开发及置换债务[5] - 期限不超3年，利率不超一年期LPR - 66bps[5] - 担保先为土地及在建工程抵押，建成后转现房抵押[5]

分红信息 - 2024年年度A股每股现金红利0.04元[3] - 向全体股东每10股派现金股利0.40元（含税）[6] - 虚拟分派现金红利0.0396元/股[6] 时间安排 - 股权登记日为2025年7月22日[3][8] - 除权（息）日和现金红利发放日为2025年7月23日[3][8] 股份情况 - 公司回购专用账户25,074,866股不参与权益分派[4] - 以2,504,500,768股为基数分配[6] 扣税情况 - QFII等税后每股派0.036元[12] - 自然人等每股实际派0.04元[11] - 其他机构投资者每股实际派0.04元[12] 价格计算 - 除权（息）参考价格=（前收盘价格 - 0.0396）元/股[7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4][10] 报告的核心观点 - 城投控股背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为6.1、8.4、9.9亿元，EPS分别为0.24、0.33、0.39元，当前股价对应PE为18.4、13.5、11.4倍 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2025H1预计归母净利润1.2 - 1.8亿元，2024年同期为 - 1.02亿元，同比扭亏为盈；扣非净利润1.0 - 1.5亿元，24年同期为 - 0.78亿元，业绩扭亏因房产项目竣工交付结转增加，2025H1竣工面积11.1万方，2024H1为0 [5] 销售情况 - 2025H1主要在售项目有露香园二期等，销售面积2.7万方，同比 - 47%；销售金额30.8亿元，同比 - 62%；2025H1暂未新增拿地，2024年新增黄浦小东门组团地块等，截至2024年末待开发土地建面约82万方，90%位于上海，待售项目充裕 [6] 租赁情况 - 2025上半年主要在租项目有城投宽庭租赁社区等，出租房地产建筑面积约57.98万平方米，已出租经营面积约35.98万平方米，新增尚云里公寓和城投宽庭徐汇社区租金收入，上半年租金流入1.7亿元，同比增长43%；城投宽庭徐汇社区新开业，有1283套房源，截至上半年末在营社区10个，管理规模超14000套 [7] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|2,559|9,432|16,149|17,699|18,556| |YOY(%)|-69.8|268.6|71.2|9.6|4.8| |归母净利润(百万元)|415|243|613|836|991| |YOY(%)|-46.9|-41.6|152.6|36.4|18.5| |毛利率(%)|40.3|14.5|15.8|16.6|17.3| |净利率(%)|16.2|2.6|3.8|4.7|5.3| |ROE(%)|1.6|1.0|2.9|3.8|4.3| |EPS(摊薄/元)|0.16|0.10|0.24|0.33|0.39| |P/E(倍)|27.2|46.5|18.4|13.5|11.4| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5| [8] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据预测，如2025E营业收入16149百万元，归母净利润613百万元等 [12]

业绩数据 - 2025年第二季度新增开工面积139,226平方米[1] - 2025年第二季度新增竣工面积60,345平方米[1] - 2025年第二季度签约销售面积11,836平方米，同比减45.47%[1] - 2025年第二季度签约销售金额118,820万元，同比减63.87%[1] - 2025年第二季度租赁现金流入约9712.85万元[1] 用户数据 - 截至目前“城投宽庭”在营社区10个，管理超14,000套[3] 新产品情况 - “城投宽庭”徐汇社区5月开业首批推546套，共1283套[3] - “城投宽庭”徐汇社区户型建面约30 - 79平方米一室至两室[3] 其他数据 - 2025年第二季度出租房地产建面约57.98万平方米[1] - 2025年第二季度已出租经营面积约35.98万平方米[1]

业绩预告核心观点 - 公司预计2025年半年度实现归属于母公司所有者的净利润12,000万元至18,000万元 较上年同期-10,177.40万元实现扭亏为盈 [1][2] - 预计同期扣除非经常性损益后的净利润为10,000万元至15,000万元 较上年同期-7,810.39万元显著改善 [1][2] 本期业绩表现 - 归属于母公司所有者的净利润区间为12,000万元至18,000万元 [1] - 扣除非经常性损益后的净利润区间为10,000万元至15,000万元 [1] 上年同期对比数据 - 2024年半年度归属于母公司所有者的净利润为-10,177.40万元 [2] - 2024年半年度扣除非经常性损益后的净利润为-7,810.39万元 [2] - 2024年半年度每股收益为-0.04元 [2] 业绩变动原因 - 房产项目竣工交付结转规模较上年同期增加 [2] - 房地产经营利润同比实现增长 [2]

新增竣工面积 - 2025年第二季度新增竣工面积60,345平方米 [1] 签约销售情况 - 实现签约销售面积11,836平方米 同比减少45.47% [1] - 实现签约销售金额118,820万元 同比减少63.87% [1] - 销售面积不包含车位 销售金额包含车位 [1] 租赁经营情况 - 出租房地产建筑面积约57.98万平方米 [1] - 已出租经营面积约35.98万平方米 [1] - 实现租赁现金流入约9,712.85万元 [1] 城投宽庭社区运营 - 徐汇社区新增1283套房源 于2025年5月开业 [2] - 在营社区总数达10个 [2] - 现有管理规模超14,000套 [2]