证券日报网讯12月5日，万科A在互动平台回答投资者提问时表示，公司根据相关规则的要求，结合市 场变化和项目实际情况，子公司对于符合条件的项目所产生的税款依法履行缴纳义务。 ...

证券日报网讯 12月5日，万科Ａ在互动平台回答投资者提问时表示，关于债券的相关问题可以向公司负 责债券事项的部门进行咨询。 （文章来源：证券日报） ...

（文章来源：证券日报） 证券日报网讯 12月5日，万科Ａ在互动平台回答投资者提问时表示，万科始终以客户为中心，设有专门 的客户服务团队。 ...

万科资产处置动态 - 万科A已于2024年之前出售了其持有的全部贝壳股票 [1] 公司信息披露 - 该信息由万科A于12月5日通过互动平台回答投资者提问时披露 [1]

证券日报网讯12月5日，万科A在互动平台回答投资者提问时表示，有关公司财务状况和业绩方面的情 况，请参考公司定期报告。 ...

证券日报网讯 12月5日，万科Ａ在互动平台回答投资者提问时表示，公司根据相关规则的要求，结合市 场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定减值处 理。 （编辑 楚丽君） ...

2025年11月房企销售业绩 - 2025年11月，30家重点上市房企实现销售全口径金额1623.6亿元 [1] - 2025年1-11月，30家重点上市房企累计实现销售全口径金额19811.3亿元 [1] - 从单月表现看，30家房企中有7家实现环比增长，包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股，其中华润置地单月业绩环比增幅最大，达51.3% [1][3] - 从前11月累计业绩看，30家房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长 [1] - 单月销售金额排名前列的房企包括：华润置地230.0亿元、中海地产221.4亿元、保利发展179.5亿元、招商蛇口144.5亿元、绿城中国125.0亿元 [3] - 单月环比下降幅度较大的房企包括：越秀地产(-58.5%)、建发房产(-45.2%)、万科地产(-34.4%)、中国金茂(-33.3%) [3] 房企投资与土地储备 - 2025年11月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米 [5] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账 [5] - 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企 [5] - 房企投资态度谨慎，布局集中于一、二线城市的优质地块 [5] - 从累计数据看，2025年1-11月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米，成交总价644亿元，楼面价22834元/平方米；而2025年11月单月楼面价为17860元/平方米，低于前10个月及2024年月均水平 [7] - 部分房企如华润置地、龙湖集团、碧桂园等在11月无新增土地储备 [7] 企业融资情况 - 2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元 [7] - 从融资结构看，11月境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [8] - 其中，境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点 [8] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，继续保持低位 [8] 组织架构与人事动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整，通过区域合并、精简层级以提升效能 [11][12] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局 [11][12] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，维持集团-大区-片区三级管控体系 [11][12] - 新城控股将其代建业务板块“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将房地产开发事业部的多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司 [11][13] - 旭辉集团在11月上旬合并区域，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，调整后形成四大区域及山东平台的业务版图 [11][14] - 人事变动方面，涉及高管变动的企业包括五矿地产、中海地产、万科、中建七局、光明地产等 [11]

文章核心观点 - 万科当前面临严重的流动性危机 其根本原因并非简单的行业周期性下行 而是长期存在、隐蔽的“影子公司”利益输送机制 导致上市公司利润被私有化而风险被社会化[4][7][9] - 公司主要国资股东深圳地铁集团的支持态度已转变为“划清底线” 设定了明确的救助上限 代表国资不再无条件兜底 而是遵循市场出清原则[20][22][23] - 文章质疑在公司繁荣期通过“跟投制度”和影子公司获取巨额收益的高管群体 认为在危机时应追责并追回流失资产 而非单纯依赖国家救助[26][28][29] 万科当前危机表现 - 公司股价与债券价格出现大幅下跌 正在为一笔20亿元人民币的债券寻求展期 凸显其短期偿债压力[3][4] - 尽管公司巅峰时期年销售额突破7000亿元人民币并手握数千亿现金流 但目前却被相对小额的债务困扰[4] - 公司一年内到期的债务高达1500亿元人民币 流动性紧张[20] 危机深层原因：“影子公司”利益输送 - 在万科上市体系之外 长期存在几十家名义独立、实则可能被内部人或特定利益团体控制的“影子公司”[8] - 行业上行期 这些影子公司作为“高价供应商”或“优先合作伙伴” 承接万科高利润项目或以高于市场的价格向万科提供产品与服务 导致本属于上市公司的利润被转移[10][15] - 行业下行期 这些影子公司将债务风险转回万科 万科成为其隐性担保人 形成了“利润私有化 风险公司化”的局面[15][16] - 此机制导致万科财报可能未能真实反映其健康状况 账面资产与实际可动用现金流出现巨大差异[16] 主要股东态度与救助逻辑 - 主要股东深圳地铁集团（背后为深圳国资委）虽表示支持 但设定了明确的借款上限220亿元人民币[20] - 该220亿元额度已使用约200亿元 所剩救助“余额”有限[20] - 国资当前的救助逻辑是“可以止损 但绝不陪葬” 核心在于切断旧模式毒瘤 保障民生与“保交楼” 而非为历史形成的利益输送黑洞无限填坑[22] - 当救助成本远大于收益时 理性的选择是让市场出清[23] 历史背景与责任归属 - 公司在2018年虽高喊“活下去” 但在行业收缩预判下 仍迷信高周转模式 试图通过熬死对手实现赢家通吃[5] - 在房地产行业繁荣期 公司高管通过“跟投制度”及影子公司赚得盆满钵满 获得了动辄千万甚至上亿的奖金与分红[26] - 文章尖锐指出 盈利时高管获取大头收益 亏损时却由股东、国家和社会承担后果 这并非现代企业制度[28][29] - 提出当前比讨论“该不该救”更紧迫的问题是“该不该一查到底” 追责并追回在繁荣期被转移的巨额资产[29]

文章核心观点 - 2025年11月房地产行业销售整体仍处低位但出现结构性亮点 30家重点房企单月销售金额为1623.6亿元 其中7家实现环比增长[1][5] - 行业投资态度整体保持谨慎 投资金额与面积环比下降 但头部央国企在核心城市积极补仓[1][7][9] - 房企融资环境持续改善 11月融资总量环比回升 融资成本特别是境内债券成本持续走低[1][11][13] - 房企普遍通过组织架构调整、区域合并及高管换防来精简层级、提升运营效能以应对行业新形势[1][15][16] 合约销售 - 2025年11月 30家重点上市房企实现全口径销售金额1623.6亿元 2025年1-11月累计全口径销售金额为19811.3亿元[5] - 30家重点房企中仅有7家在11月实现单月销售业绩环比增长 包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股[1][5] - 华润置地单月业绩环比增幅最大 达51.3% 单月销售金额为230.0亿元[3][5] - 前11月累计销售金额中 仅中国金茂和绿地控股两家实现了同比增长[5] - 多数房企单月销售环比下滑 其中越秀地产环比下降58.5% 建发房产环比下降45.2% 万科地产环比下降34.4%[3] 企业拿地 - 2025年11月行业投资保持谨慎 重点监测的30家房企单月新增土地投资金额（全口径）约为234亿元 拿地面积为131万平方米[9] - 30家重点房企中仅有13家在11月有新增土地储备入账[10] - 投资呈现高度集中化 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企[10] - 企业拿地态度谨慎 投资布局集中于一二线优质地块 旨在确保投资回报的稳定性和可持续性[7][10] - 与2025年1-10月的月均水平相比 11月单月投资规模显著收缩 1-10月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米 总价644亿元[9] 企业融资 - 2025年11月 65家典型房企的融资总量为432.79亿元 环比增长24% 2025年1-11月累计融资总量为3902.36亿元[13] - 融资结构方面 11月境内债权融资261.26亿元 环比减少1.2% 境外债权融资111.74亿元 环比大幅增长292.1% 资产证券化融资59.79亿元 环比增长6.6%[13] - 融资成本持续走低 2025年1-11月65家典型房企新增债券类融资成本为2.87% 较2024年全年降低0.06个百分点[13] - 境内债券融资成本显著下降 2025年1-11月为2.52% 较2024年全年降低0.39个百分点 11月单月境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%[13] - 境外债券融资成本为6.21% 较2024年全年提升2.03个百分点 但11月因华润置地发行两笔境外债 单月境外融资成本有所降低[13] 组织动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整 普遍通过合并区域、精简层级来提升效能[1][15][16] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司 最终形成沪苏、浙江、合宁、北京、山东、东北、华中、华西、重庆、华南共10大地区公司的新格局[15][16] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区 下设广深、西南、华中、珠海四大片区 维持集团-大区-片区三级管控 新领导班子吸纳了万科、中海等多体系人才[15][16] - 新城控股进行“建管裂变、地产整合”调整 将代建业务“新城建管”分设为万嘉建管和宏图建管两家独立公司 同时将地产开发事业部原有多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司[15][17] - 旭辉集团调整更为彻底 撤销5个分区及下属城市公司 新成立华北、华东、华南三大区域事业部 调整后形成华东、华南、北京、华西四大区域及山东平台的业务版图 实现总部直管一线[15][17] - 房企高层人事变动频繁 涉及中海地产、五矿地产、万科地产、中建七局、光明地产等多家公司高管离职或调任[15]

央行公开市场操作与货币政策 - 中国人民银行于12月5日将开展10000亿元3个月期买断式逆回购操作，由于本月有等额资金到期，此举为等量续做 [2] - 央行行长潘功胜撰文指出，需不断增强央行政策利率的作用，收窄短期利率走廊的宽度，并完善贷款市场报价利率（LPR）报价质量 [3] - 12月4日，央行通过7天逆回购操作投放1808亿元，因有3564亿元到期，实现单日净回笼1756亿元 [7] 资金市场状况 - 12月4日资金面延续宽松，DR001利率为1.300%，较前日上行0.05个基点，DR007利率为1.438%，较前日下行0.33个基点 [8] - 当日质押式回购加权利率R001为1.361%，R007为1.485% [9] 利率债市场动态 - 12月4日债市连续下跌，10年期国债活跃券（250016）收益率上行1.25个基点至1.8500%，10年期国开债活跃券（250215）收益率上行2.20个基点至1.9400% [10] - 主要期限利率债收益率全线上行，其中5年期国债收益率上行1.50个基点，30年期国债收益率上行1.90个基点 [11] 信用债市场事件与异动 - 万科多只债券价格大幅下跌，其中“23万科MTN003”跌超82%，“23万科01”跌超31% [13] - 碧桂园发行强制性可转债等境外债重组相关议案获股东大会通过 [14] - 新世界发展公布交换要约最终结果，预计可削减债务近11.7亿美元 [14] - 鹏博士公告其下属子公司未能如期支付美元债本息，该债券余额约2.1854亿美元 [14] - 方圆地产公告，截至11月30日，公司合并报表层面已到期未支付债务本金合计63.06亿元 [14] 可转换债券市场 - 12月4日转债市场主要指数集体下跌，中证转债、上证转债、深证转债分别收跌0.22%、0.17%、0.30% [16] - 当日转债市场成交额525.56亿元，较前一交易日缩量15.54亿元，401支个券中287支下跌 [16] - 耐普矿机发行可转债获交易所审核通过 [18] - 浙建转债公告即将触发转股价格下修条款，永02转债公告未来三个月不提前赎回 [19] 海外宏观经济与债市 - 外资机构上调中国经济增速预测，高盛将2025年中国GDP增速预测从4.9%上调至5.0%，经合组织（OECD）亦上调至5.0% [4] - 美国挑战者企业数据显示，11月计划裁员人数为71,321人，环比骤降53%，但前11个月累计计划裁员总数达约117.1万人，同比激增54% [5] - 12月4日各期限美债收益率普遍上行，2年期美债收益率上行3个基点至3.52%，10年期美债收益率上行5个基点至4.11% [20] - 除英国外，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行，德国10年期国债收益率上行2个基点至2.77% [23] 大宗商品市场 - 12月4日国际原油期货价格上涨，WTI 1月原油期货收涨0.53%至58.95美元/桶，布伦特2月原油期货收涨0.35%至62.67美元/桶 [6] - COMEX黄金期货价格上涨0.44%至4239.30美元/盎司，NYMEX天然气价格上涨1.22%至5.071美元/盎司 [6]