深圳市地铁集团有限公司工商变更 - 公司于2025年11月28日发生工商变更，法定代表人由辛杰变更为黄力平 [1] - 公司高级管理人员同步变更，黄力平由总经理改任经理 [1][3] - 公司于同日完成章程备案，章程最新备案日期为2025年11月24日 [3] 深圳市地铁集团有限公司历史变更 - 公司注册资本在2024年8月16日由4662.216亿元人民币增至4668.121亿元人民币，增幅为0.13% [3] - 公司投资人深圳市人民政府国有资产监督管理委员会同步增加出资额，持股比例保持100%不变 [3] - 公司注册资本在2022年8月19日由4594.316亿元人民币增至4662.216亿元人民币，增幅为1.48% [3] - 公司注册地址于2022年8月19日发生变更，由“深圳市福田区福中一路1016号地铁大厦27-31层”变更为“深圳市福田区莲花街道福中一路1016号地铁大厦” [3] 万科企业股份有限公司近期动态 - 公司于2025年10月13日召开董事会，选举黄力平为董事长，原董事长辛杰辞去职务 [3] - 公司作为被执行人，其持有的深圳市万科发展有限公司股权被冻结，冻结数额为5.7亿元人民币，冻结期限自2025年11月27日至2028年11月26日，共计1095天 [4][6] - 公司将其持有的万物云1532.11万股股份质押给第一大股东深圳市地铁集团有限公司 [8] - 公司近期公告，将寻求一笔境内债券展期 [9]

爱企查风险信息显示，近日， 万科新增一则股权冻结信息，股权所在企业为深圳市万科发展有限公司，冻结股权数额5.7亿元，冻结期限为3年， 执行 法院为广东省东莞市中级人民法院。 2025.12. 01 本文字数：545，阅读时长大约1分钟 爱企查变更记录信息显示，近日， 深圳市地铁集团有限公司发生工商变更，辛杰卸任法定代表人，由黄力平接任，同时，黄力平由总经理改任经理。 | | ○ = L = 日夜唯 FETERM+S | | 童企业▼ 深圳市地铁集团有限公司 | × 查一下 | | 应用▼ 老户特惠 供需集市 日Al | HOT | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 专业查企业就上爱企营 | | | | | | | | 基本信息 999+ | | 司法信息 931 | 经营诊断 999+ | 知识产权 924 | 企业发展 30 | 经营状况 999+ | SVIP 历史信息 999+ | | | 变更记录 100 Q 发生变更时提醒我 | | | | | 变更项目 ▽ ) 业 下载数据 | ◎ 爰企查 | | 序号 | 受更目期 | 受 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 万科债券展期虽未大幅超出市场预期，但展期公告后存续债券价格大幅下跌，或因市场对展期债项后续风险处置方案不确定性的担忧 [3][44] - 万科未来债务偿付需依赖外部融资或自身造血能力，若融资环境恶化，存续债券可能实质性违约，冲击其他地产债二级市场，加速尾部房企出清 [3][46] - 本周信用债收益率小幅调整，建议关注 3Y 以内短端城投利差、5Y 以上城投利差、3 - 5Y AA + 产业债信用利差、5Y AA + 二永债信用利差的结构性机会 [6][79] - 房企基本面承压，对非核心央企地产债建议保持谨慎 [6][79] 各部分总结 万科债券展期相关情况 - 11 月 2 日万科与深铁集团签署《框架协议》，限定贷款额度并要求资产抵押，剩余可贷额度无法覆盖债券偿付缺口 [12][13] - 11 月 26 日万科公告 12 月 10 日召开债券持有人会议审议"22 万科 MTN004"展期，公告后多只债项停牌，价格下跌 [1][17] 主要房企财务与经营状况 - 2022 年以来主要房企总资产规模波动下降，流动资产下行斜率更陡，主要因存货规模减少，一是新增土储和新开工项目锐减，二是商品住宅价格下滑，存货资产减值损失确认可能不充分 [2][20][23] - 主要房企有息负债率攀升，但营业收入和净利润反映的经营状况不佳，基本面明显承压 [2][31] 万科债券展期对地产债的影响 - 万科债项展期对主要房企存续债券二级市场估值有负面影响，但整体程度有限，大多房企不同期限债项信用利差变动幅度在 10BP 以内 [2][42] 本周市场概览 一级市场 - 传统信用债发行量、偿还量、净融资额环比减少，资产支持证券净融资额环比减少 64 亿元 [4] - AA 产业债、AA + 金融债发行利率较上周大幅下行，其余不同评级不同券种发行利率波动不超 11BP [4] 二级市场 - 信用债成交量环比增加 382 亿元，换手率涨跌互现 [4] - 不同评级不同期限信用债收益率较上周上行 2 - 7BP [4] - AA、AAA 房地产行业信用利差较上周大幅走扩，其余不同行业不同评级信用利差大多小幅走扩 [4][65] 负面舆情 - 8 家主体 62 只债项隐含评级调低，3 只债项债项评级调低，"18 鹏博债"公告展期 [5] 投资建议 - 关注 3Y 以内短端城投利差、5Y 以上城投利差、3 - 5Y AA + 产业债信用利差、5Y AA + 二永债信用利差的结构性机会 [6][79] - 对非核心央企地产债保持谨慎 [6][79]

板块整体表现 - 12月1日房地产开发板块整体下跌0.06%，而当日上证指数上涨0.65%，深证成指上涨1.25% [1] - 板块内部分化显著，呈现个股涨跌互现格局 [1][2] 领涨个股表现 - 华联控股（000036）领涨板块，收盘价4.74元，单日涨幅达9.98%，成交59.45万手，成交额2.75亿元 [1] - 万通发展（600246）涨幅7.82%，收盘价13.93元，成交332.74万手，成交额45.76亿元 [1] - 三湘印象（000863）上涨4.97%，收盘价5.28元，成交52.02万手 [1] 领跌个股表现 - 深振业A（000006）领跌板块，单日跌幅5.27%，收盘价10.43元，成交42.20万手，成交额4.45亿元 [2] - ST中迪（000609）下跌5.00%，收盘价11.41元 [2] - 行业龙头万科A（000002）下跌3.35%，收盘价5.20元，成交321.21万手，成交额16.85亿元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块主力资金净流出9.43亿元 [2] - 游资资金净流入7748.34万元，散户资金净流入8.65亿元 [2] 个股资金流向 - 万通发展（600246）主力资金净流入3.46亿元，主力净占比7.57% [3] - 华联控股（000036）主力资金净流入5589.29万元，主力净占比达20.29% [3] - 海南机场（600515）主力资金净流入6683.80万元，主力净占比10.26% [3]

公司债券与股价表现 - 12月1日万科两只债券"22万科02"和"21万科04"盘中成交价较盘前价首次下跌达30%被深交所临时停牌 [1] - 交易所债券市场收盘时万科债普遍大幅下滑"21万科04"跌超45%"21万科06"跌超39%"22万科02"跌超38%"21万科02"跌超20%"23万科01"跌超17% [2] - 万科A股股价12月1日报收5.2元/股单日跌幅达3.35% [1] 11月27日股价跌至5.37元/股创下2015年8月以来十年新低 [2] 公司资产与股权冻结 - 深圳市万科发展有限公司新增5.7亿元股权冻结冻结期自2025年11月27日开始期限3年执行法院为广东省东莞市中级人民法院 [1] - 深圳万科发展有限公司是集团的核心利润企业及房地产业务发源地其股权冻结引发市场强烈反应 [1] - 万科已将其持有的万物云全部6.6亿股股权进行质押以向深铁集团累计借款不超过220亿元 [2] 公司财务状况 - 今年三季度公司营业收入1613.9亿元同比下降26.61%权益净亏损280.2亿元房地产开发毛利率低至-10.5% [3] - 公司账面货币资金656.77亿元远无法覆盖1513.86亿元的短期债务 [3] - 公司今年以来通过处置19个大宗交易签约68.6亿元累计盘活货值785亿元通过存量资产优化回款71.1亿元并全数出售贝壳找房股票 [3] 股东支持与高层变动 - 大股东深铁集团表示会继续按照市场化法治化原则支持万科健康发展帮助公司有序化解风险 [4] - 深铁集团法人代表于11月28日由辛杰变更为黄力平黄力平于10月13日当选为公司董事长 [4]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 万科展期冲击市场人心，预计短期内民营房企、弱资质国有房企债券价格或有波动，但暂时难外溢至城投领域，2027年后城投认可度分化是大概率事件，3Y以内城投债底线风险可控 [5][8] - 上周信用债迎调整，发行量维持3000亿元以上，到期量小幅缩减，净融资额维持千亿以上，各等级、各期限信用债估值全面上行，信用利差同步全面走阔，且长端走阔幅度偏大 [5] 根据相关目录分别进行总结 信用债周观点：信用风险扩散可控 - 万科展期超出部分人对政策的预期，虽未根本动摇债市“国企信仰”“城投信仰”，但其信用危机演绎有参考价值，预计民营房企、弱资质国有房企债券价格波动性增大，暂时难蔓延至城投债范畴 [5][8] 信用债周回顾：万科展期刺激债市调整 负面信息监测 - 2025.11.24 - 2025.11.30期间，泰州华诚医学投资集团有限公司、山东王晁煤电集团有限公司等公司债项评级调低；万科企业股份有限公司海外评级下调；广西交通投资集团有限公司、广州市天建房地产开发有限公司等公司发生重大负面事件 [12][13][14] 一级发行：净融资额维持千亿元以上规模 - 11月24日至11月30日信用债一级发行3443亿元，环比减少15%，总偿还量降至2236亿元，净融入1207亿元，净融资额维持千亿以上规模 [15] - 上周统计到6只取消/推迟发行信用债，规模合计42.7亿元，取消/推迟发行数量有所增多，AAA发行成本环比明显下行 [16] 二级成交：收益率全面上行，中长期限利差大幅走阔 - 上周各等级、各期限信用债估值全面上行，信用利差同步全面走阔，且长端走阔幅度偏大，中高等级3Y - 1Y、5Y - 1Y期限利差走阔幅度偏大，AA - AAA级等级利差±1bp内窄幅波动 [19][21] - 城投债信用利差方面，上周各省信用利差整体走阔，各省份之间分化较小，宁夏和甘肃最多走阔4bp；产业债信用利差方面，上周各行业利差也多走阔3bp左右，房地产最多走阔53bp [24][27] - 二级成交周换手率环比修复，下降0.18pct至1.71%，换手率前十债券的发行人基本都为央国企，折价超过10%成交的信用债均为万科债 [28] - 从单个主体估值变化看，利差收窄或走阔幅度居前的城投分布散乱，产业方面利差走阔幅度前五的主体多为房企，依次为万科、时代控股、碧桂园、融侨 [30]

债券交易异常波动 - 债券"21万科02"盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20% [1] - 深交所于14时51分44秒对该债券实施临时停牌 [1] - 该债券于15时21分45秒复牌 [1]

公司高层变动 - 深铁集团法定代表人由辛杰变更为黄力平 同时黄力平由总经理改任经理 [1] - 万科董事会选举黄力平为董事长 辛杰辞去董事长职务 [1] 公司股权冻结 - 万科新增股权冻结 冻结标的为深圳市万科发展有限公司股权 冻结数额为5.7亿元人民币 执行法院为广东省东莞市中级人民法院 冻结期限为3年 [1] - 历史股权冻结信息显示 深圳市万科发展有限公司所持深圳市中科万信实业有限公司股权被冻结 冻结数额为166.1229万元人民币 冻结期限为3年 [2] 公司债务与融资安排 - 万科将召开“22万科MTN004”中期票据持有人会议 讨论展期事项 会议时间为12月10日 [2] - 万科与第一大股东深铁集团签署框架协议 在2025年1月1日至2026年6月30日期间 可从深铁获取的最高贷款金额为220亿元人民币 后续可提取22.9亿元人民币 [3][4]

北京“十五五”住房发展规划 - 规划提出完善“市场+保障”住房供应体系，健全租购并举制度，优先向轨道交通站点周边供应建设用地[1] - 计划优化保障性住房供给，盘活存量资源，重点保障城镇工薪群体和困难家庭基本住房需求[1] - 将扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业机构，规范租赁市场发展，探索“一张床、一间房”模式[1] - 计划增加改善性住房供应，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升和物业服务升级行动[1] 地方楼市政策动态 - 常州发布楼市新政，明确地块出让需界定住宅类型，要求提升建筑设计，优化户型设计，鼓励配置智能家居[2] - 新政规定阳台统一按半面积计入容积率，购买高品质住宅的公积金贷款额度在上浮基础上增加50万元且不设最高限额[2] - 常州配套“卖旧买新”政策，全力支持市民置换优质住房[2] 北京土地市场交易 - 中海以12.48亿元竞得通州区九棵树地块，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%，地块占地2.47公顷，规划地上建面5.44万㎡[3] - 懋源以50.24亿元斩获朝阳区松榆里地块，楼面价约6.21万/㎡，溢价率18.21%，地块用地面积约2.89公顷，建筑规模约8.08万㎡[4][5] - 北京城建以14.71亿元底价竞得房山区长阳镇地块，成交楼面价约1.81万元/㎡，土地面积约5.57公顷[4][5] 重点城市土地市场概况 - 上海九批次土拍收官，9宗地总收金173.33亿元，总出让面积433.9亩，总建筑面积55.26万㎡，两宗地溢价成交[5] - 杭州累计出让5宗住宅用地，总成交金额67.94亿元，其中滨江集团包揽的2宗萧山地块均有溢价，溢价率分别为18.92%和11.78%[6] - 苏州高新区狮山板块两宗低密宅地以底价成交，总成交金额14.2亿元，成交楼面价均为1.8万元/㎡[7] - 武汉12宗地块总成交价约39.7亿元，其中8宗住宅用地成交37.8亿元，占比逾95%[8] 房企动态与融资情况 - 中海地产树村地块取得预售证，各楼栋拟售均价在15.4万-18万元/㎡之间，项目规划16栋叠拼及大平层产品[9] - 前11月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，中海地产新增货值1963亿元位列第一[10][11] - 中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS，规模12.46亿元，底层资产出租率达95%[11] - 远洋集团7笔境内公司债重组方案获通过，本金合计130.5亿元[11] - 万科拟召开持有人会议协商20亿元中期票据展期事宜，该票据本金兑付日为2025年12月15日[11]

核心公司治理与人事变动 - 深圳市地铁集团有限公司发生工商变更 法定代表人由辛杰变更为黄力平 同时黄力平的职务由总经理改任为经理[1] - 深铁集团高级管理人员备案发生变更 涉及职工监事、监事及监事会主席等人员调整[2] - 深铁集团的公司章程在近期进行了备案更新 最新章程备案日期为2025年11月24日[2] 万科企业关联方动态 - 深铁集团是万科企业股份有限公司的第一大股东[2] - 万科企业董事会于10月13日完成董事长更迭 选举黄力平为董事长 辛杰辞去董事长职务[2] 万科企业资产与股权状况 - 万科企业股份有限公司新增一项股权冻结 被冻结股权所在企业为深圳市万科发展有限公司 冻结股权数额为5.7亿元人民币 冻结期限为3年 执行法院为广东省东莞市中级人民法院[3][4] - 深圳市万科发展有限公司另有一项历史股权冻结 涉及股权数额为166.1229万元人民币[4] - 万科企业将其持有的万物云1532.11万股股份抵押给深铁集团 此次质押完成后 万科累计质押的万物云股份已达到其持股总量的相当比例[4]