分组1：造城优势 - 华侨城作为综合性开发公司，经过三十多年发展，在“造城”方面积累丰富经验，形成核心竞争力 [1] - 华侨城起步于深圳，本部占地约6.2平方公里，将滩涂打造成综合大型开放社区，成为深圳城市旅游地标和休闲娱乐、创意文化发展载体 [2] - 华侨城综合项目秉承“在花园中建城市”理念，构建城市配套，带动产业发展，形成城市副中心，拉动经济、提供就业，受政府认可 [2][3] 分组2：开发周转速度 - 华侨城A以综合开发项目为主要业务，大型项目建设是渐进过程，公司开发周转不以激进扩张为目标 [3] - 新战略下，公司将通过加快周转、股权转让、合作开发等模式，加快地产项目开发速度 [3] 分组3：土地储备情况 - 截至2016年末，公司全口径土地储备约1200万平方米，2017年至今新获取土地规划总建筑面积约556万平方米 [3][4] - 公司通过参与招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地资源 [4] - 2017年公司竞得多地地块并收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备，未来将继续拓展一二线及三四线优质区域土地资源 [4] 分组4：资金来源 - 公司控股股东华侨城集团为公司发展提供资金支持 [5] - 公司凭借品牌信誉和高信用评级，拥有充足银行授信额度和良好银行合作关系，旅游及地产业务提供稳定现金流入 [5] - 2015年公司非公开发行募集资金58亿元，2016 - 2018年发行公司债券，累计发行额120亿元 [5][6] 分组5：战略应对 - 公司对国际知名旅游企业进入中国市场持开放态度，通过差异化错位竞争、发掘新项目等提升整体品质 [6] - 2017年公司成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，向轻资产运营拓展，希望将欢乐谷打造成民族品牌 [6] 分组6：信息披露优化 - 公司着手研究主营业务信息披露优化工作，地产业务信息披露优化将在2017年度报告中体现 [7]

公司运营与周转 - 公司通过提升内部运营能力、优化产品结构、开展合作开发、完善激励机制等措施加快周转速度，地产业务运营效率明显提升，潮州纯水岸等多个项目实现当年拿地、当年开工、当年回款 [1] - 公司仍有改进提升空间，将继续采取多种手段提升周转速度 [1][2] 跟投制度 - 公司投入时间精力探索项目跟投，2019年12月推出新版项目跟投管理办法，明确原则上所有投资项目必须实施跟投 [2] - 强制跟投人员包括项目公司负责人等，其他项目公司员工及所属二级单位员工可自愿跟投，公司董事等人员不可参与跟投 [2] 旅游业务竞争力 - 2020年是华侨城文化旅游最新一轮五年发展战略规划第二年，公司以“文化 + 旅游”为内核、“旅游 + ”为载体协同发展，坚持增长型战略 [2][3] - 2020年度文化旅游业务顺应宏观环境新变化，打造有竞争力项目与产品，引领行业有序恢复和良性发展 [3] 利润率水平 - 公司独特的成片综合开发模式使各业务板块相互融合，产生协同和集群优势，预计未来利润率保持行业中上水平 [3] 财务平衡 - 公司注重财务风险可控性，依靠保持合理资本结构和开展有效资金管理平衡财务安全性与业绩成长性，为业绩成长提供资金支持 [3]

公司业绩 - 2017年完成营业收入423.19亿，同比增长19.27% [1] - 2017年归属于上市公司股东的净利润84.29亿，同比增长22.36% [1] - 2017年末总资产达到2232.01亿，同比增长52.52% [2] 业务拓展 - 2018年继续拓展一二线城市土地资源，关注三四线潜力区域 [2] - 目前开业七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京等多地开业 [2] - 成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，向轻资产运营拓展 [2] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌等多地落地 [3] 激励制度 - 结合长期股权激励、中期项目跟投及短期考核机制，形成完善激励体系 [3] 公司债发行 - 2016年3月获核准发行不超130亿公司债券 [3] - 2016年发行一期35亿，2018年1 - 3月发行三期，额度分别为35亿、50亿、10亿 [3] - 累计发行四期，累计额度130亿 [4] 资产证券化 - 曾以景区门票为标的做过资产证券化项目，不排除未来继续探索 [4] 长租公寓 - 长租公寓利于完善房地产多主体供应机制，公司将按部署参与 [4]

业务表现与前景 - 上半年公司地产业务毛利率较高，因深圳本部地产业务结转占比高，独特成片综合开发模式有协同效应和集群优势，预计未来地产业务毛利率保持在行业中上水平 [1] 收入构成 - 公司旅游综合收入包括主题公园门票、二次消费及配套物业销售和租赁收入 [1] 拿地策略 - 公司获取土地资源区域集中在一二线城市及旅游资源丰富的强三线城市，注重长三角、粤港澳大湾区、京津冀等重点区域，坚持“以销定投，优中选优”原则 [2] 股权与分红 - 公司近期股权转让是围绕加快周转的正常经营行为，利于聚焦主业，提升文旅核心竞争力 [2] - 近年来公司业绩大幅增长，分红方案较以往提高，持续稳定分红政策对市值表现有支撑作用，管理层希望投资者享受公司发展成果 [2] 员工激励 - 短期激励为年终奖，通过对区域负责人设“跨越式发展、断崖式考核”指标，将考核与年终奖挂钩，建立权责双重机制 [2][3] - 中期激励为跟投制度，将管理骨干目标与公司事业目标结合，激发全员创新、创业活力 [3] - 长期激励为股权激励，2015 年 10 月对公司高级管理人员、中层干部及核心管理、技术骨干实施限制性股票激励计划 [3] 资金来源 - 公司目前资金来源主要是银行贷款，其余是公司债、reits 和集团委贷 [3] 发展战略 - 公司发展战略聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合业务及房地产等业务专业化经营，通过经营创新、资本运作做强做优主营业务 [3] 旅游项目扩张 - 欢乐谷全国已开业 7 家，南京欢乐谷预计明年上半年开业，西安、郑州欢乐谷在前期规划中；欢乐海岸全国已开业 2 家，宁波、南京、南昌等地欢乐海岸在建，西安、郑州在前期规划中 [3] 主题公园优势 - 公司经过数十年积累，形成代表性主题公园产品和卓越行业品牌，旗下“欢乐谷”是首个获中国驰名商标的主题公园品牌 [4] - 公司积淀成熟主题公园运营管理经验和节庆活动策划能力，旗下主题公园能持续盈利，将拓展轻资产运营 [4] - 公司有与地方政府合作的丰富经验，主题公园品牌和运营经验获认可，提供就业岗位、培养专业人才，拉动地方经济，创造更多合作机遇 [4]

公司业绩 - 2017 年完成营业收入 423.19 亿，同比增长 19.27% [1] - 2017 年归属于上市公司股东的净利润 84.29 亿，同比增长 22.36% [1] - 2017 年末总资产达到 2232.01 亿，同比增长 52.52% [2] 发展战略 - 聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合业务及地产等支撑业务专业化经营 [2] - 旅游业务通过并购整合和轻资产运营扩张，地产业务借助合作加快周转，承接短平快项目 [3] - 定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建业务格局形成产融互动 [3] 特色小镇项目参与 - 华侨城集团承担特色小镇项目开发初期建设，华侨城 A 运营短平快项目并承接达标部分 [4] 地产业务创新 - 2017 年与五家知名地产公司建立战略联盟，合作开发作为地产业务重要模式 [4] 信息披露优化 - 公司着手研究主营业务信息披露优化，地产业务信息披露优化将在 2017 年度报告体现 [5] 资金来源 - 控股股东华侨城集团提供资金支持，公司有充足银行授信和良好合作关系 [5] - 旅游综合及地产业务提供稳定现金流入，重视资本市场融资 [6] - 2015 年非公开发行募集资金 58 亿元，2016 年至今累计发行公司债 130 亿元 [6] 香港华侨城定位 - 定位为华侨城 A 的金融投融资平台，提供融资保障并获取投资回报 [6]

发展战略 - 新时期华侨城 A 战略聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合与地产等业务专业化经营，打造核心竞争力 [1][2] - 旅游业务通过并购整合和轻资产运营扩张，地产业务借助合作加快周转，承接短平快项目，定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建业务格局形成产融互动 [2][3] 造城优势 - 华侨城发展三十多年积累“造城”经验，本部位于深圳中心区域，占地约 6.2 平方公里，将滩涂打造成综合开放社区，成为深圳城市旅游地标 [3] - 综合项目秉承“在花园中建城市”理念，构建城市配套，带动产业发展，形成城市副中心，受政府认可 [3][4] 旅游业务成果 - 欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分，已开业七家欢乐谷，未来三至五年将在多地开业，成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司拓展轻资产运营 [4][5] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在多地落地及其升级版 [5] 土地储备 - 截至 2016 年末全口径土地储备约 1200 万平方米，2017 年至今新获取土地面积约 237 万平方米，规划总建筑面积约 556 万平方米 [5] - 通过招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发获取土地，2017 年竞得多地地块并收购股权，未来拓展一二线及三四线优质区域资源 [5][6] 混合所有制改革 - 2015 年引入战略投资者前海人寿和深圳市钜盛华，实现混合所有制改革突破 [6] - 2015 年 6 月收购深圳市恒祥基房地产 51%股权，探索混合经济 [6][7] - 2017 年 12 月 27 日华侨城集团无偿划转股份给北京诚通金控和国新投资，划转后华侨城集团持股 46.99%，二者分别持股 3.24%，优化股权结构 [7] 员工激励 - 2015 年 10 月实施限制性股票激励计划，2017 年 10 月 19 日实施第一期解除限制，2016 年业绩较快发展 [7][8] - 2017 年研究提高激励手段，拟通过跟投绑定管理骨干与公司目标 [8] 资金来源 - 控股股东华侨城集团提供资金支持，公司有充足银行授信和良好合作关系，旅游及地产业务提供稳定现金流 [8] - 重视资本市场融资，2015 年非公开发行募资 58 亿元，2016 - 2018 年发行公司债券，累计发行额度 120 亿元 [8][9]

发展战略 - 新时期华侨城 A 战略角色更清晰，聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合业务及房地产等支撑业务专业化经营，通过经营创新、资本运作做强做优主营业务 [1][2] - 旅游业务通过并购整合和轻资产运营加快发展与扩张，地产业务借助合作等加快项目周转，承接集团城镇化短平快项目 [2] - 公司定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建“旅游综合业务、房地产综合业务、支撑性金融及投资业务”业务格局，形成产融互动局面 [2][3] 土地储备 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米；2017 年至今新获取土地面积约 160 万平方米，规划总建筑面积约 370 万平方米 [3] - 土地获取方式有参与招拍挂、与政府合作获取综合项目土地、集团特色小镇二级土地开发 [3] - 2017 年竞得多地地块，收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备，将继续拓展一二线及三四线潜力区域土地资源 [3][4] 出售股权 - 出售北京侨禧股权可获较高资本回报，支持文化旅游业务发展，符合公司发展战略 [4] - 出售文旅科技股权可使公司集中精力发展主业，获较好投资收益，助文旅科技摆脱政策限制做大做强 [5] 持股情况 - 2016 年宝能系通过非公开发行取得公司 7.05 亿股，占总股数 8.59%，限售期至 2019 年 1 月；前海人寿增持 1.06 亿股，占总股数 1.30% [6] - 2017 年 8 月 1 日起前海人寿减持，截至 2017 年 9 月 30 日，宝能系共持有 7.45 亿股，占总股本 9.07% [6]

发展战略 - 新时期华侨城 A 战略角色更清晰，聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合业务及房地产等支撑业务专业化经营，通过经营创新、资本运作做强做优主营业务 [1][2] - 旅游业务通过并购整合和轻资产运营加快发展与扩张，地产业务借助合作加快项目周转，承接集团城镇化短平快项目 [2] - 公司定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建“旅游综合业务、房地产综合业务、支撑性金融及投资业务”格局，形成产融互动局面 [3] 特色小镇项目参与 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，利用整体优势把握资源与合作机遇，承担特色小镇项目前期重资产建设与培育 [3] - 华侨城股份公司运营短平快、轻资产项目，未来承接集团孵化成熟、收益率达标的部分，集团在业务资源等方面支持股份公司发展 [3][4] 同业竞争问题 - 华侨城 A 不具备收购云南旅游条件，华侨城集团参与云南国企改革控股云南世博旅游控股集团，获取优质旅游资源 [4] - 2016 年 11 月 29 日，集团承诺要约收购云南旅游完成后五年内解决华侨城 A 与云南旅游业务划分问题 [4] 竞争应对 - 公司对国际知名旅游企业进入中国市场持开放态度，做好差异化错位竞争，发掘新项目丰富产品业态 [5] - 欢乐谷与迪士尼可错位竞争，抓住特色营销实现利益最大化 [5] 主题公园竞争优势 - 公司积累沉淀形成代表性主题公园产品和卓越品牌，旗下欢乐谷商标获中国驰名保护 [5][6] - 公司积淀成熟运营管理经验，旗下主题公园持续盈利，将拓展轻资产运营 [6] - 公司有与地方政府合作丰富经验，主题公园品牌和运营经验获认可，创造合作机遇 [6] - 公司深化“旅游 + 地产”模式，在集团“文化 + 旅游 + 城镇化”模式下，旅游与地产业务互融互哺 [6] 旅游业务 IP 资源 - 公司曾探索 IP 产品研发生产，因旅游消费理念和产品体验差异未成功，现积极探讨研发可能性 [7] - 2017 年初签约“饼干警长”国产原创动漫，将加大自身 IP 研发力度积累自有题材 [7] 土地储备情况 - 截至 2016 年末，公司全口径土地储备约 1200 万平方米，2017 年至今新获取土地面积约 160 万平方米，规划总建筑面积约 370 万平方米 [7][8] - 公司通过招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发获取土地资源，2017 年竞得多地地块并收购股权拓展储备 [8] - 公司将积极拓展一二线城市土地资源，关注三四线城市优质区域资源 [8] 地产政策影响 - 2016 年 9 月以来地产政策趋紧，公司对土地获取有清晰定位规划，看好一二线城市地产市场前景 [9] - 公司认为政策影响是暂时的，积极市场操作将获良好反馈 [9]

公司业绩 - 2017年完成营业收入423.19亿，同比增长19.27% [2] - 2017年归属于上市公司股东的净利润84.29亿，同比增长22.36% [2] - 2017年末总资产达到2232.01亿，同比增长52.52% [2] 集团特色小镇项目参与方式 - 集团发挥央企和团队优势，利用整体优势把握资源与合作机遇，承担特色小镇项目中前期重资产、高投入、低回报阶段的投资、培育和开发 [2][3] - 华侨城A继续运营短平快、轻资产、即期效益明显项目，未来承接集团孵化成熟、内部收益率达标的部分 [3] 合作开发与产品品质 - 公司制订项目方案时审慎选取国内顶级开发合作伙伴，合作开发模式可保障产品品质 [3] 公司债发行情况 - 2016年3月，证监会核准公司公开发行面值不超过130亿元的公司债券 [3] - 2016年发行一期公司债券，额度35亿元 [3] - 2018年1 - 3月发行三期公司债券，额度分别为35亿元、50亿元、10亿元 [4] - 截至目前累计发行四期公司债券，累计发行额度130亿元 [4] 信息披露优化 - 公司并非单一地产开发商，用纯粹地产行业数据指标统计或披露经营情况不准确 [4] - 公司正着手研究主营业务信息披露优化工作，地产业务信息披露优化将在2017年度报告体现 [4] 公司发展资金来源 - 控股股东华侨城集团提供资金支持 [4] - 公司凭借品牌信誉和高信用评级，拥有充足银行授信额度和良好银行间合作关系 [5] - 旅游综合及地产业务提供稳定现金流入 [5] - 2015年通过非公开发行方式成功募集资金58亿元 [5] - 2016年至今累计发行四期公司债，累计发行额度130亿元 [5] 美元加息对融资的影响 - 公司主要通过全资子公司香港华侨城旗下上市公司华侨城（亚洲）实现境外融资，境外融资在整体融资中比例较小，美元加息影响有限 [5]

公司战略与业务分工 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，承担特色小镇项目前期重资产建设，投资培育低内部收益率项目；华侨城股份运营短平快文化旅游和地产项目，承接集团孵化成熟项目 [2] - 华侨城 A 未来承担集团城镇化业务价值实现者角色，搭建文化旅游综合业务平台，整合资源推动战略实施 [6] 土地储备情况 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米；2017 年至今新获取土地面积约 160 万平方米，规划总建筑面积约 370 万平方米 [2][3] - 公司通过招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地，2017 年竞得多地地块并收购信和置地（成都）80%股权 [3] 项目盈利能力与举措 - 公司未来加大综合性开发项目获取力度，因经验和优势，预计综合性开发项目毛利率高于行业平均水平 [4] - 公司从提高自身开发节奏和运作能力、加强与其他开发商合作、转让部分纯地产项目股权三方面提高项目周转速度 [4][5] 股权出售目的 - 出售北京侨禧股权是为尽快获得收益，支持文化旅游业务发展，符合公司战略 [5] - 出售文旅科技股权是因业务占比小，可集中精力发展主业，交易有投资收益，且有助于文旅科技突破政策限制做大做强 [6]