板块整体表现 - 房地产服务板块9月1日较上一交易日上涨0.81% [1] - 上证指数当日上涨0.46%至3875.53点，深证成指上涨1.05%至12828.95点 [1] 个股涨跌情况 - 中天服务领涨板块，收盘价5.89元，涨幅10.09%，成交量22.94万手，成交额1.30亿元 [1] - 珠江股份上涨3.84%至5.14元，成交量47.91万手，成交额2.47亿元 [1] - 南都物业上涨2.14%至13.81元，特发服务上涨1.70%至47.83元，宁波富达上涨1.48%至4.80元 [1] - 下跌个股包括ST明诚(-1.05%)、招商积余(-0.40%)、我爱我家(-0.33%) [1][2] 资金流向 - 板块主力资金净流入515.55万元，游资资金净流入1148.97万元，散户资金净流出1664.52万元 [2] - 招商积余主力净流入1306.71万元(占比10.10%)，中天服务主力净流入1232.41万元(占比9.46%) [3] - 我爱我家主力净流出1257.09万元，但游资净流入1779.50万元(占比5.83%) [3] - 特发服务主力净流出568.93万元，游资净流出766.20万元，但散户净流入1335.13万元 [3]

业绩表现 - 2025年上半年营业收入56.58亿元同比下降2.69% 归母净利润3840万元同比增长30.8% 扣非归母净利润4991.71万元同比大增213.89%实现扭亏为盈 [1] - 2024年营业收入125.4亿元同比增长3.7% 净利润7341.2万元实现扭亏为盈 对比2023年亏损8.48亿元和2022年亏损3.10亿元明显好转 [2] - 公司净利润自2019年8.27亿元高点后逐年下滑 2023年亏损8.48亿元创2017年重组上市以来最高亏损纪录 [2] 收入结构 - 形成经纪 资管 新房三大主业及多业务协同发展格局 多元化收入来源分散单一业务市场风险 [1] - 经纪业务收入20.32亿元同比增长13.57% 新房业务收入4.69亿元同比增长24.32% [1][3] - 资产管理业务(相寓)在管房源31.9万套同比增长9% 商业租赁及服务业务收入1.75亿元同比上涨2.2% [3] 业务运营指标 - 经纪业务毛利率提升至22.82% 住房交易金额(GTV)1108亿元同比增长10.5% [2] - 相寓平均出房天数缩短至8.8天 出租率稳定在95.2%高位 [3] - 新房业务毛利率约13.42%同比提高0.06个百分点 GTV约183亿元同比大幅增长32.6% [3] 成本控制与运营效率 - 上半年管理费用约4.52亿元同比下降18.92%反映运营效率提升 [3] - APP端月活跃用户(MAU)达到381万同比提升约23% 官网客户录入占比达48.9%较2024年底提升5.6个百分点 [3] - 线上报盘量较去年同期大幅提升约100% 为经纪业务发展提供超270万个线上商机 [3] 战略布局与市场表现 - 深耕北京 上海 杭州等核心城市 业务聚焦一线和新一线城市 国内运营门店总量2626家(直营2125家 加盟501家) 经纪人总数约3.1万人 [4] - 2025年上半年住房总交易金额(GTV)约1375亿元同比增加9.9% 受益于核心城市二手房市场复苏 [2][4] - 上海地区市场占有率连续三年提升 [2] 创新能力与生态建设 - 上线"首付找房"功能实现首付预算与房源精准匹配 相寓推出"双人通勤租房"功能精准匹配合租群体 [4] - 与京东物流合作缩短家具家电配送安装周期 与业之峰 博洛尼等装修公司达成战略合作 [4] - 构建"居住服务生态"雏形 通过技术赋能与生态合作拓展居住服务边界 [4]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [1][3][6] 核心观点 - 公司经营稳健 2025年上半年归母净利润同比增长31%至3840万元 归母净利率提升0.2个百分点至0.7% [1][9] - 住房交易业务收入增加且盈利水平改善 经纪业务和新房业务交易总额同比分别增长10%和33% 营业收入同比分别增长14%和24% [2][28] - 资产管理业务运营效率保持良好 在管房源31.9万套同比增长9% 平均出房天数缩短至8.8天 出租率达95.2% [3][47][48] 财务表现 - 2025年上半年实现住房交易总额1375亿元同比增长10% 营业收入57亿元同比下降3% [1][9] - 毛利率同比提升1.2个百分点至9.9% 销售费率同比增加0.7个百分点至5.4% 管理费率同比降低1.6个百分点至8.0% [1][9] - 调整后资产管理业务实际毛利率为14.1% 同比提升2.2个百分点 [3][48] 业务结构 - 经纪业务GTV占比81% 收入占比36% 货币化率1.8% [1][9] - 新房业务GTV占比13% 收入占比8% 货币化率2.6% [1][9] - 资产管理业务GTV占比6% 收入占比48% 货币化率31% [1][9] - 住房交易业务合计贡献公司收入的44% 毛利润的94% [2][28] 运营数据 - 截至2025年上半年末运营门店2626家 其中直营店占比81% 经纪人数3.1万人 [2][28] - 上海地区市占率实现连续三年提升 在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定 [2][28] 盈利预测 - 预计2025年收入132亿元 归母净利润2.3亿元 每股收益0.10元 [3][58] - 预计2026年收入138亿元 归母净利润2.7亿元 每股收益0.11元 [3][58] - 对应2025年市盈率32倍 2026年市盈率27倍 [3][58]

公司业务表现 **经纪业务** * 收入同比增长13.57%至20亿元 毛利率提升0.13个百分点至22.82%[2] * 核心城市存量房交易额保持两位数增长 佣金率小幅提升至1.6%-1.7%[2][4] * GTV达1108亿元 同比增长13.57%[12] **资产管理业务** * 管理规模达31.9万套 同比增长9%[2][5] * 出租率达95.2% 平均出房天数缩短至8.8天[5] * 租赁GTV为86.2亿元 同比增长0.2%[2][5] * 新产品"相遇优选"采用净额法确认收入 收入同比下降17.4%但毛利率提高至14.05%[2][5] **新房业务** * 收入同比增长24%至4.69亿元 毛利率提升0.06个百分点至3.42%[2][5] * GTV同比增长32.6%至183亿元[2][5] * 应收账款规模从15亿元降至约3亿元 其中80%-90%为一年期内低风险账款[8][21] **整体财务表现** * 营业收入56.58亿元 同比下降2.7%[3] * 归母净利润近4000万元 同比增长30%[2][3] * 扣非归母净利润近5000万元 同比增长超200%[2][3][6] * 管理费用约4.5亿元 同比下降20%[7] 市场与战略 **区域市场表现** * 北京/杭州二手房成交各约1万套 同比增长10%-11% 市占率稳定[9] * 上海成交6000套 同比增长27% 市占率提升至5%[9] * 上海单店效益和人效仍有提升空间 当前400家门店市占率约6%-8%[20] **战略调整** * 新房业务从风险控制转向扩张 组织架构调整为新房事业部[21] * 经纪人考核KPI新房比重上升 分成机制合理化至45%-50%[21] * 不再严格筛选高费率项目 参与更多低费率项目[10][21] **新产品模式** * "相遇优选"采用净额法确认收入 降低公司风险敞口[4][22] * 业主需支付2000-3000元管理费 盈利能力更强[22][23] * 提供更高品质服务 每月收取2-3天租金作为管理费[24] 行业趋势与展望 **市场动态** * 前7个月北京/上海/杭州成交量同比增15.7%/19%/14%[13] * 价格回吐去年930政策后涨幅 北京价格略低于去年930水平[13][16] * 以价换量态势明显 成交量增但价格阴跌[13][17] **政策影响** * 北京上海限购放松政策边际效应约15%-20%[4][15] * 若进一步放开限购或降息至2.5%以下 可能吸引投资需求[15][18] **未来展望** * 预计2025年交易量保持两位数增长[2][13] * 下半年业绩预计优于上半年 因非经营性因素减少[26] * 中长期走势取决于宏观经济和居民收入预期[18]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 核心观点 - 止跌回稳仍是房地产市场重要目标 储备政策值得期待[3] - 中央层面明确要求稳楼市稳股市 外部环境波动加大背景下稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[5] - 政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 建议关注三类企业：核心城市布局重/拿地能力强/产品力强的房企 二手房中介 物业管理企业[5] 板块行情表现 - 本周房地产(申万)指数上升0.5% 跑输主要股指(上证指数+3.5% 深证成指+4.6% 创业板指+5.9% 沪深300+4.2%)[8] - 个股涨幅前五：ST中迪(+17.2%) 深深房A(+14.4%) 黑牡丹(+13.3%) 电子城(+11.0%) 万通发展(+9.1%)[8] - 个股跌幅前五：衢州发展(-11.7%) *ST南置(-11.1%) 皇庭国际(-6.4%) 深物业A(-6.4%) 新城控股(-4.8%)[8] 新房成交数据 - 本周42城新房成交168万平米 环比上升19.5% 同比下降22.4%[13] - 分能级看：一线城市成交39.0万平米(环比+8.2%) 二线城市109.9万平米(环比+33.0%) 三四线城市19.4万平米(环比-12.2%)[13] - 8月累计42城新房成交475万平米 环比下降4.0% 同比下降19.6%[19] - 年初至今累计成交同比下降5.7%[19] - 一线城市8月累计成交115万平米(环比-2.6% 同比-27.3%) 年初至今累计同比+0.2%[19] - 二线城市8月累计成交287万平米(环比+3.3% 同比-13.2%) 年初至今累计同比-6.2%[19] - 三四线城市8月累计成交73万平米(环比-26.5% 同比-28.5%) 年初至今累计同比-10.7%[19] 二手房成交数据 - 本周21城二手房成交191万平米 环比上升7.2% 同比上升8.0%[29] - 分能级看：一线城市成交77.3万平米(环比+4.1%) 二线城市102.5万平米(环比+12.4%) 三四线城市11.6万平米(环比-12.1%)[29] - 8月累计21城二手房成交573万平米 环比下降3.8% 同比上升0.8%[33] - 年初至今累计成交同比上升15.6%[33] - 一线城市8月累计成交229万平米(环比+0.9% 同比+4.1%) 年初至今累计同比+18.2%[33] - 二线城市8月累计成交303万平米(环比-5.6% 同比-0.4%) 年初至今累计同比+15.2%[33] - 三四线城市8月累计成交40万平米(环比-13.9% 同比-7.7%) 年初至今累计同比+5.9%[33] 行业政策动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[43] - 央行上海总部加强房地产金融宏观审慎管理[43] - 金融监管总局支持福建银行为台胞办理住房按揭贷款业务[43] - 深圳将所有合规存量住房开发贷款项目纳入"白名单"[43] - 多地出台公积金支持政策：北京对受汛情影响职工给予支持 广州珠海推行商转公贷款 成都首付比例降至15%最高贷款额度提至150万元 沈阳灵活就业人员可自定缴存基数和比例[43] 公司业绩表现 - 绿城中国归母净利润2.1亿元 同比-89.7%[46] - 建发国际归母净利润9.1亿元 同比+11.8%[46] - 万科A归母净利润-119.5亿元 同比-21.3%[46] - 越秀服务归母净利润2.40亿元 同比-13.7%[46] - 绿城管理控股归母净利润2.56亿元 同比-48.9%[46] 企业融资动态 - 中国海外发展发行公司债券33亿元(品种一8亿元/利率1.6%/3年期 品种二25亿元/利率1.79%/5年期)及中期票据10亿元[46] - 广州城市建设开发发行公司债券14亿元(品种一9亿元/利率1.95%/3+2年期 品种二5亿元/利率2.50%/10年期)[46] - 保利发展获批100亿元中期票据注册额度[46] 重点推荐标的 - 核心城市布局重/拿地能力强/产品力强房企：滨江集团 建发股份 绿城中国 建发国际集团 保利发展 招商蛇口 华润置地 中国海外发展 城投控股[5] - 二手房中介：贝壳 我爱我家[5] - 物业管理企业：绿城服务 招商积余 华润万象生活 保利物业[5]

核心观点 - 公司上半年业绩显著增长 归母净利润3840万元同比增长30.8% 扣非归母净利润4991.71万元同比增长213.89% 受益于政策优化和存量房市场复苏 [1] - 公司商业模式具备轻资产、现金流稳定和抗周期特性 收入主要来自交易佣金和资产管理服务费 无存货跌价压力和土地增值风险 [3][5] - 公司通过经纪与资管双轮驱动战略抓住存量房时代机遇 经纪业务收入20.32亿元同比增长13.57% 资管业务在管房源31.9万套同比增长9% [8][9] - 行业集中度提升和数字化投入推动头部企业优势扩大 公司作为A股唯一房地产经纪公司 受益于政策宽松周期和结构性变革 [13][14] 业务模式与运营稳定性 - 商业模式具备现金流稳定性特征 交易佣金收取无账期 资管业务租金收入周期性弱 提供持续现金流支撑 [5] - 多元化收入结构分散市场风险 上半年经纪业务GTV同比增长10.5% 资管业务GTV增长0.2% 新房业务GTV增长32.6% [5] - 标准化服务流程和全国近3000家门店网络提升运营效率 完善治理结构和内部控制体系保障决策合理性和风险应对能力 [6] - 品牌护城河历经25年市场考验 形成客户吸引力和人才凝聚力 增强业务稳健性 [7] 存量房时代战略布局 - 中国存量房买卖市场规模达7万亿-8万亿元 预计2030年突破10万亿元 租赁市场规模2025年达3.2万亿元 复合增长率7.5% [8] - 经纪业务在核心城市市占率持续提升 上海连续三年增长 北京和杭州保持头部稳定 竞争优势来自门店密度、房源数据库和数字化投入 [8][9] - 资管业务（相寓）规模效应显著 在房源获取和租客匹配方面具成本优势 运营效率通过数字化管理提升周转率和租金回报率 [9] - 业务协同效应明显 租赁客户可转化为购房客户 新房业务收入4.69亿元同比增长24.32% 受益于渠道整合和服务创新 [9][10] 行业前景与竞争优势 - 政策环境持续优化 2025年政府工作报告明确"稳住楼市"目标 各地出台购房支持措施形成历史最宽松环境 [12] - 行业集中度提升受监管趋严、消费需求专业化和数字化规模效应驱动 头部企业获得高于行业平均增速和盈利能力 [13] - 公司毛利率稳步提升 经纪业务毛利率22.82%同比增0.13个百分点 市场地位巩固推动盈利改善趋势延续 [13] - A股上市地产服务商2025-2027年PE平均值分别为16.7x、15.7x和14.2x 公司业务独特性有望获得估值溢价 [14] 生态拓展与创新举措 - 公司与京东合作打造社区生活服务 与业之峰等装修公司战略合作提供一站式解决方案 提高客户黏性和单客户价值 [11] - 创新工具如"首付找房"降低购房决策门槛 激活市场需求 数字化平台为经纪人提供精准流量和商机 [9][10]

板块整体表现 - 房地产服务板块单日下跌3.12%，领跌个股为中天服务（跌幅5.41%）[1] - 板块主力资金净流出2.01亿元，游资与散户资金分别净流入4227.3万元和1.59亿元[1] 个股价格变动 - 中天服务收盘价5.59元，跌幅5.41%，成交量12.72万手[1] - 特发服务收盘价47.19元，跌幅5.24%，成交量9.09万手[1] - 世联行收盘价2.46元，跌幅4.28%，成交量55.74万手[1] - 新大正收盘价10.76元，跌幅4.01%，成交量7.85万手[1] - 珠江股份收盘价4.90元，跌幅3.92%，成交量39.52万手[1] 资金流向分布 - 世联行主力净流入228.99万元（占比1.64%），游资净流入449.81万元（占比3.21%）[2] - 中天服务主力净流入140.53万元（占比1.92%），游资净流入643.93万元（占比8.81%）[2] - 珠江股份主力净流出5068.60万元（占比25.57%），游资净流入833.23万元（占比4.20%）[2] - 特发服务主力净流出5260.85万元（占比11.90%），散户净流入4653.05万元（占比10.53%）[2] 市场成交规模 - 我爱我家成交额4.89亿元，成交量155.23万手，居板块首位[1] - 皇庭国际成交额1.69亿元，成交量61.87万手[1] - 南都物业成交额1.11亿元，主力净流入109.94万元（占比0.99%）[1][2]

投资评级 - 维持"增持"评级 [6] 核心观点 - 公司降本增效效果明显 受二手房市场行情改善 业绩有所修复 [6] - 公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长 财务状况整体良好 [6] - 公司扣非利润实现扭亏为盈 主要受益于核心城市二手房成交量复苏和费用严控 [7] - 经纪业务收入稳健增长 主要受益于核心城市存量房市场交易额增长和佣金率回升 [8] - 资产管理业务在管房源规模同比增长 但收入因会计确认方式变化而下降 [9] 业绩表现 - 2025年上半年营业收入56.58亿元 同比减少2.69% [7] - 2025年上半年归母净利润0.38亿元 同比增长30.8% [7] - 2025年上半年扣非归母净利润0.50亿元 同比扭亏为盈 [7] - 毛利率9.87% 同比提升1.22个百分点 净利率0.83% 同比提升0.34个百分点 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为1.6亿元、2.7亿元、3.2亿元 [6] - 预计2025-2027年EPS分别为0.07元、0.11元、0.14元 [6] - 当前股价对应PE估值分别为46.6倍、27.8倍、23.2倍 [6] 业务表现 - 经纪业务收入20.32亿元 同比增长13.57% [8] - 经纪业务毛利率22.82% 同比提升0.13个百分点 [8] - 经纪业务GTV 1108亿元 同比增长10.5% [8] - 平均佣金率水平同比提升0.02个百分点 [8] - 资产管理业务GTV 86.2亿元 同比增长0.2% [9] - 资产管理业务营业收入27.03亿元 同比下降17.41% [9] - 资产管理业务毛利率-5.37% [9] - 在管房源规模31.9万套 同比增长9% [9] 财务指标 - 管理费用4.52亿元 同比下降18.92% [7] - 2024年营业收入125.36亿元 同比增长3.7% [10] - 2024年归母净利润0.73亿元 同比增长108.7% [10] - 预计2025年营业收入132.49亿元 同比增长5.7% [10] - 预计2026年营业收入140.94亿元 同比增长6.4% [10] - 预计2027年营业收入144.50亿元 同比增长2.5% [10] - 预计2025年归母净利润1.60亿元 同比增长118.2% [10] - 预计2026年归母净利润2.68亿元 同比增长67.6% [10] - 预计2027年归母净利润3.22亿元 同比增长20.1% [10] 市场表现 - 当前股价3.17元 [1] - 一年最高价4.29元 最低价2.23元 [1] - 总市值74.67亿元 [1] - 流通市值71.51亿元 [1] - 总股本23.56亿股 [1] - 流通股本22.56亿股 [1] - 近3个月换手率322.43% [1]

核心观点 - 2025年上半年房地产市场呈现止跌回稳迹象 核心城市二手房市场率先回暖 成交量同比增幅显著 [1] - 公司实现营业收入56.58亿元 归母净利润3840万元 同比增长30.8% 扣非归母净利润4991.71万元 同比增长213.89% [1] - 业绩增长源于政策环境改善 核心城市布局 数字化运营及多元业务协同效应 [1][6][8][9] 财务表现 - 经纪业务收入20.32亿元 同比增长13.57% 毛利率提升0.13个百分点 GTV约1108亿元 同比增长10.5% [3] - 资产管理业务在管房源31.9万套 同比增长9% 平均出房天数8.8天 同比缩短0.7天 出租率95.2% [3] - 新房业务收入4.69亿元 同比增长24.32% 毛利率13.42% 同比提高0.06个百分点 GTV约183亿元 同比增长32.6% [4] - 管理费用4.52亿元 同比下降18.92% 成本控制能力显著提升 [4] 市场环境 - 全国新房销售面积同比降幅收窄至3.5% 核心城市新房市场强劲复苏 [7] - 北京 上海 广州 深圳 杭州二手房网签量分别达8.9万套 11.7万套 5.6万套 3.2万套 4.6万套 同比增幅12.5%-34.9% [7] - 5年期以上LPR降至3.50% 5年以上首套公积金贷款利率降至2.60% 降低购房成本 [6] 战略与运营 - 国内运营门店总量近3000家 经纪人总数约3.1万人 聚焦一线及新一线核心城市 [8] - APP月活跃用户381万 同比增长23% 官网客户录入占比48.9% 较2024年底提升5.6个百分点 线上报盘量同比增长约100% [8] - 推出"首付找房" "双人通勤租房"功能 与京东物流 业之峰 博洛尼等企业合作拓展服务边界 [9] 行业前景 - 2024年存量房买卖市场规模7万亿-8万亿元 预计2030年前突破10万亿元 [12] - 住宅租赁市场规模2030年预计突破3万亿元 年均复合增速5%-10% [12] - 城市更新政策成为行业发展新引擎 老旧小区改造及城中村更新带来新增长机遇 [11]

财务表现 - 2025年中报营业总收入56.58亿元 较去年同期下降2.69%[1] - 归母净利润3840.02万元 在同业公司中排名第5[1] - 经营活动现金净流入17.23亿元 同比下降11.13%[1] 盈利能力指标 - 毛利率9.87% 较上季度减少0.41个百分点 同业排名第6[3] - ROE 0.41% 同业排名第5[3] - 摊薄每股收益0.02元 同业排名第5[3] 资产运营效率 - 总资产周转率0.20次 同业排名第5[3] - 存货周转率23.70次 同业排名第5[3] - 资产负债率64.40% 同业排名第6[3] 股权结构 - 股东户数9.52万户 前十大股东持股占比38.91%[3] - 西藏太和先机持股17.4% 为第一大股东[3] - 天津东银玉衡持股7.43% 谢勇持股5.52% 分列第二三大股东[3]