担保情况概述及审批情况 - 公司2025年度为子公司债务融资提供不超过40亿元的担保额度，其中为资产负债率低于70%的子公司提供不超过30.80亿元，为资产负债率超过70%的子公司提供不超过9.20亿元 [2] - 公司为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司提供的担保额度为224,000万元 [2] - 担保额度及授权的有效期为自公司2024年年度股东大会决议之日起12个月内有效 [2] 担保进展情况 - 北京我爱我家与中国光大银行北京朝内支行签订《综合授信协议》，获得最高授信额度人民币2亿元，期限为2025年8月1日至2026年7月31日 [3] - 公司为北京我爱我家提供最高额连带责任保证担保，签订《最高额保证合同》 [3] - 实际担保金额未超过股东大会批准的担保额度 [3] 被担保人基本情况 - 北京我爱我家房地产经纪有限公司为公司全资子公司，注册资本1210.758万元，成立于1998年11月13日 [3] - 截至2024年12月31日，总资产545,814.38万元，总负债245,524.04万元，净资产300,290.34万元，2024年净利润7,057.92万元 [4] - 截至2025年3月31日，总资产715,212.28万元，总负债413,515.64万元，净资产301,696.64万元，2025年1～3月净利润2,430.08万元 [4] 担保合同主要内容 - 担保主债权最高本金余额为人民币2亿元，包括利息、罚息、复利、违约金等 [4] - 保证方式为连带责任保证，保证范围包括债务本金、利息、违约金等 [5] - 保证期间为自具体授信业务合同约定的履行债务期限届满之日起三年 [5] 董事会意见 - 担保事项为支持北京我爱我家筹措资金开展业务，有利于其业务可持续发展 [6] - 被担保公司为公司合并报表范围内的全资子公司，经营状况良好，担保风险可控 [6] - 担保符合法律法规及股东大会决议，不会影响公司持续经营能力 [6] 公司累计对外担保情况 - 公司及控股子公司对外担保总余额203,789.42万元，占最近一期经审计净资产的21.71% [8] - 公司对子公司提供的担保余额193,787.20万元，占最近一期经审计净资产的20.65% [8] - 无逾期债务对应的担保余额，无涉及诉讼的担保金额 [8]

担保额度 - 2025年度为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度[2] - 为北京我爱我家提供22.4亿元担保额度[2] - 为北京我爱我家向光大银行提供2亿元最高额连带责任保证担保[4] 财务数据 - 2024年底北京我爱我家总资产54.581438亿元等[6] - 2025年3月底北京我爱我家总资产71.521228亿元等[7] 担保影响 - 本次担保有利于北京我爱我家业务发展，风险可控[10] - 担保后公司及子公司对外担保总余额为20.378942亿元[11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌0.56%，领跌个股为特发服务（跌幅7.09%）[1] - 板块主力资金净流出2.66亿元，游资与散户资金分别净流入7111.96万元和1.95亿元[1][2] - 上证指数上涨0.17%报3615.72点，深证成指下跌0.77%报11203.03点[1] 个股涨跌情况 - 珠江股份以10.04%涨幅领涨，收盘价4.93元，成交额3.82亿元[1] - 特发服务跌幅最大达7.09%，收盘价45.63元，成交额8亿元[1] - 我爱我家成交量最高达199.99万手，跌幅3.12%，成交额6.32亿元[1] 资金流向分布 - 珠江股份主力净流入6507.19万元（占比17.03%），游资与散户分别净流出2724.85万元和3782.34万元[2] - 特发服务主力净流出1.52亿元（占比19.03%），游资与散户分别净流入5550.52万元和9671.17万元[2] - 世联行主力净流出4315.37万元（占比31.01%），散户净流入3275.05万元（占比23.54%）[2]

公司活动 - 公司于7月30日推出为期一个月的2025夏季新房节活动 主题为"买新房找我爱我家 真好真不贵" 核心承诺包括价格更优 体验更好 服务更专业 [1] - 活动提供最低7折特价房源 最高可节省120万元 并覆盖北京全城一手房源 包括热门新盘和口碑红盘 实现全品类覆盖 [4] - 活动期间成交客户可获赠"开门红新家礼箱" 内含6件家居家电好物 同时提供全程免费车接车送和一对一陪看服务 以提升购房体验 [6] 行业市场表现 - 2025年上半年北京新房成交18563套 同比增长23.9% 成交金额达1459.9亿元 同比增长29.7% [2] - 2025年4月北京新建商品房网签量突破3000套 同比增长38.9% 5月网签量也突破3000套 同比增长15.2% [2] - 市场呈现量价齐升态势 主要受稳楼市政策发力 消费信心回暖及新住宅标准落地推动 [2][3] 政策与标准影响 - 2025年"好房子"被写入政府工作报告 明确定义为安全 舒适 绿色 智慧的居住空间 5月1日全国新住宅标准全面落地 [2] - 新标准要求层高不低于3米（原普遍2.8米） 墙体楼板隔声升级 结构设备噪声限值控制在室内不超过65dB 并规范电梯配置 采光通风及智能化系统 [3] - 新标准推动住宅从"能住"向"住得舒适 住得安心"升级 成为市场升温的关键动力 [3] 公司服务策略 - 公司通过经纪人提供策略性置业指导 根据家庭场景推荐适配房源 例如有老人家庭关注无障碍通道和低楼层 多孩家庭关注房间数量和学区 年轻夫妻关注通勤和商业配套 [7] - 经纪人协助购房资格审核 贷款方案对比（利率和还款方式）以及材料准备和流程跟进 以避免手续延误 [7] - 活动整合"好房+好价+好服务"体验 使"真好真不贵"成为专业服务与市场红利结合的结果 [8]

市场整体表现 - 上证综指收于3609.71点，当日涨幅0.33%，位于年线之上 [1] - A股市场总成交额达18293.09亿元 [1] - 当日共有26只A股价格突破年线 [1] 突破年线个股表现 - 中化国际突破年线表现最为突出，乖离率达8.45%，当日涨幅10.10%，换手率1.97% [1] - 帝尔激光乖离率4.04%，最新价60.98元，较年线58.61元上涨4.31% [1] - 蓝箭电子乖离率2.76%，最新价21.68元，较年线21.10元上涨2.94%，换手率高达11.13% [1] - 光峰科技乖离率2.62%，最新价15.72元，较年线15.32元上涨3.97% [1] - 福斯特表现强势，当日涨幅10.04%，最新价14.69元较年线14.34元上涨2.44% [1] 中等乖离率个股 - 我爱我家乖离率2.39%，换手率11.01%，最新价3.21元 [1] - 金域医学乖离率2.16%，最新价31.04元较年线30.38元上涨2.92% [1] - 智飞生物涨幅6.50%，乖离率2.15%，换手率9.19% [1] - 北京文化涨幅5.07%，乖离率1.60%，换手率9.36% [1] 低乖离率个股 - 佰仁医疗乖离率1.48%，最新价110.34元较年线108.73元上涨2.79% [1] - 普瑞眼科乖离率1.26%，最新价42.85元较年线42.32元上涨1.42% [1] - 长电科技乖离率0.90%，最新价35.80元较年线35.48元上涨2.26% [1] - 锦浪科技乖离率0.78%，最新价60.08元较年线59.62元上涨1.85% [1] - 新洁能乖离率0.77%，最新价32.79元较年线32.54元上涨1.86% [1] 微幅突破个股 - 漫步者乖离率0.51%，最新价13.75元较年线13.68元上涨2.31% [1] - 上海石化乖离率0.43%，最新价2.93元较年线2.92元微涨0.69% [1] - 万里石乖离率0.39%，最新价29.84元较年线29.72元上涨1.70% [1] - 风华高科乖离率0.37%，最新价14.28元较年线14.23元微涨0.42% [2] - 拱东医疗乖离率0.32%，最新价20.22元较年线20.15元微涨0.50% [2] 刚站上年线个股 - 中信海直乖离率0.30%，最新价22.30元较年线22.23元微涨0.77% [2] - 贝隆精密乖离率0.12%，换手率5.28%，最新价43.17元较年线43.12元微涨0.63% [2] - 凯盛科技乖离率0.09%，最新价11.66元较年线11.65元微涨0.26% [2] - 同享科技、淮北矿业、移为通信等个股乖离率极小，刚刚站上年线 [2]

板块表现 - 房地产服务板块单日上涨2.09%，领涨个股为珠江股份（涨幅4.19%）[1] - 上证指数上涨0.33%至3609.71点，深证成指上涨0.64%至11289.41点[1] - 板块内8只个股上涨，2只下跌，涨幅最高为珠江股份（4.19%），跌幅最大为南都物业（-1.18%）[1] 个股涨跌 - 珠江股份收盘价4.48元，成交量52.48万手，成交额2.32亿元[1] - 特发服务收盘价49.11元，涨幅3.83%，成交额8.17亿元[1] - 我爱我家成交量248.28万手为板块最高，成交额7.91亿元[1] - 宁波富达与南都物业为唯二下跌个股，跌幅分别为-0.84%和-1.18%[1] 资金流向 - 板块主力资金净流入1.56亿元，游资净流出3426.77万元，散户净流出1.22亿元[1] - 特发服务获主力资金净流入6502.14万元（净占比7.96%），为板块最高[2] - 我爱我家主力净流入5909万元（净占比7.47%），游资净流出1768.68万元[2] - 宁波富达主力净流出653.72万元（净占比-15.11%），游资净流入559.76万元[2]

市场表现 - 上证综指收于3595 19点 处于年线之上 涨跌幅为-0 08% [1] - A股总成交额达11458 62亿元 [1] - 今日有11只A股价格突破年线 [1] 突破年线个股表现 - 中化国际乖离率最高达8 45% 今日涨幅10 10% 换手率1 93% 最新价4 25元 [1] - 蓝箭电子乖离率2 76% 今日涨幅2 94% 换手率7 99% 最新价21 68元 [1] - 我爱我家乖离率2 71% 今日涨幅2 88% 换手率8 09% 最新价3 22元 [1] - 帝尔激光乖离率2 34% 今日涨幅2 60% 换手率1 87% 最新价59 98元 [1] - 光峰科技乖离率1 97% 今日涨幅3 31% 换手率1 40% 最新价15 62元 [1] 其他突破年线个股 - 金域医学乖离率1 24% 今日涨幅1 99% 换手率1 85% 最新价30 76元 [1] - *ST椰岛乖离率0 77% 今日涨幅5 04% 换手率2 33% 最新价7 09元 [1] - 长电科技乖离率0 59% 今日涨幅1 94% 换手率2 47% 最新价35 69元 [1] - 普瑞眼科乖离率0 49% 今日涨幅0 64% 换手率1 69% 最新价42 52元 [1] - 中信海直乖离率0 39% 今日涨幅0 86% 换手率1 49% 最新价22 32元 [1] - 万里石乖离率0 19% 今日涨幅1 50% 换手率2 08% 最新价29 78元 [1]

市场表现 - 上证综指收于3595 19点 处于半年线之上 跌幅0 08% A股总成交额11458 62亿元 [1] - 44只A股价格突破半年线 其中禾信仪器 德科立 莱斯信息乖离率居前 分别达17 10% 16 12% 7 54% [1] - 钧达股份 泰禾智能 爱柯迪等个股乖离率较小 刚站上半年线 [1] 个股数据 - 禾信仪器涨幅20 00% 换手率3 28% 最新价96 02元 较半年线82 00元乖离率17 10% [1] - 德科立涨幅17 49% 换手率23 70% 最新价65 50元 较半年线56 41元乖离率16 12% [1] - 莱斯信息涨幅7 96% 换手率7 58% 最新价96 48元 较半年线89 71元乖离率7 54% [1] - 新赣江涨幅13 11% 换手率15 53% 最新价28 13元 较半年线26 18元乖离率7 45% [1] - 安培龙涨幅10 81% 换手率14 33% 最新价88 80元 较半年线85 30元乖离率4 11% [1] - 孩子王涨幅4 48% 换手率17 11% 最新价13 99元 较半年线13 52元乖离率3 47% [1] - 纳芯微涨幅7 92% 换手率2 52% 最新价177 21元 较半年线171 42元乖离率3 38% [1] - 天准科技涨幅4 52% 换手率2 67% 最新价50 39元 较半年线48 77元乖离率3 33% [1] - 佳力图涨幅3 23% 换手率5 21% 最新价9 26元 较半年线8 99元乖离率2 95% [1] - 爱婴室涨幅4 26% 换手率25 99% 最新价21 07元 较半年线20 57元乖离率2 44% [1] - 帝尔激光涨幅2 60% 换手率1 87% 最新价59 98元 较半年线58 58元乖离率2 39% [1] - 艾为电子涨幅3 42% 换手率2 00% 最新价72 59元 较半年线70 93元乖离率2 33% [1] - 金溢科技涨幅5 57% 换手率5 96% 最新价25 78元 较半年线25 22元乖离率2 23% [1] - 光峰科技涨幅3 31% 换手率1 40% 最新价15 62元 较半年线15 35元乖离率1 73% [1] - 我爱我家涨幅2 88% 换手率8 09% 最新价3 22元 较半年线3 17元乖离率1 51% [1] - 用友网络涨幅2 65% 换手率2 06% 最新价14 74元 较半年线14 52元乖离率1 48% [1] - 鸿泉物联涨幅2 94% 换手率3 10% 最新价29 80元 较半年线29 39元乖离率1 41% [1] - 深桑达A涨幅1 96% 换手率1 79% 最新价22 36元 较半年线22 05元乖离率1 40% [1] - 中国卫通涨幅1 50% 换手率0 87% 最新价20 27元 较半年线19 99元乖离率1 40% [1] - 华峰测控涨幅3 48% 换手率1 15% 最新价141 14元 较半年线139 60元乖离率1 10% [1] - 正帆科技涨幅1 63% 换手率2 40% 最新价36 83元 较半年线36 45元乖离率1 05% [2] - 世纪恒通涨幅1 72% 换手率5 41% 最新价41 36元 较半年线40 99元乖离率0 90% [2] - 麦克奥迪涨幅1 02% 换手率1 57% 最新价16 88元 较半年线16 74元乖离率0 86% [2] - 昊海生科涨幅1 00% 换手率0 49% 最新价54 81元 较半年线54 41元乖离率0 73% [2] - 四川九洲涨幅4 85% 换手率4 78% 最新价16 01元 较半年线15 90元乖离率0 72% [2] - 英派斯涨幅0 75% 换手率1 99% 最新价22 89元 较半年线22 73元乖离率0 71% [2] - 福莱特涨幅0 70% 换手率0 66% 最新价17 23元 较半年线17 11元乖离率0 69% [2] - 新洁能涨幅0 75% 换手率1 39% 最新价32 43元 较半年线32 21元乖离率0 69% [2] - 华大基因涨幅2 57% 换手率2 45% 最新价53 38元 较半年线53 03元乖离率0 66% [2] - 特宝生物涨幅1 34% 换手率0 34% 最新价76 56元 较半年线76 06元乖离率0 65% [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，新一轮支持政策或出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房成交196.1万平米，环比+19.9%，一二线环比+24.5%，三四线环比 - 24.7%；7月34城一手房成交同比 - 13.6%，较6月 - 21.9pct，一二线同比 - 12.8%，三四线同比 - 23.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13城二手房成交103.5万平米，环比 - 1.1%；7月截至上周累计成交同比 - 8.4%，较6月 - 7.1pct，年初累计至今成交同比上升8% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘73万平米，成交74万平米，成交推盘比0.81倍；上周末15城住宅可售面积8940.8万平米，环比+0.2%；3个月移动平均去化月数20个月，环比+0.3个月 [4][21] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：7月LPR维持不变，房产税2618亿元（+12%），土地增值税2535亿元（ - 17.6%），国有土地使用权出让收入14271亿元（ - 6.5%）；多地出台政策，如成都“新政17条”、南京高淳区购房补贴等；多地土地市场有地块成交 [4][30][32] - 物管行业：中国物业管理协会培训中心8月20 - 22日在合肥举办物业安全风险防范与应急处置能力提升培训班 [35][36] 重点公司公告 - 地产公司：招商蛇口拟发行8亿元公司债券，中国金茂发行20亿元中期票据，城建发展发行5亿元中期票据；建发国际控股股东配售6460万股，所得净额约10.2亿港元 [35][36][37] - 物管公司：贝壳 - W耗资约1600万美元回购约249万股；我爱我家为子公司2800万贷款提供担保 [38][39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨4.07%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益2.38%，排名第7；个股前5为大连友谊等，后5为渝开发等 [40] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.19%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益1.5%；个股前5为彩生活等，后5为和泓服务等 [45] - 估值情况：主流AH房企25/26PE均值分别为14.8/13.2倍；物管25/26PE均值分别为13.8/12.3倍 [4][40][45]