市场表现 - 上证综指报3592.77点，涨幅0.30%，成交额8576.81亿元，处于年线之上 [1] - 27只A股价格突破年线，其中欧普康视、火星人、仙琚制药乖离率居前，分别为9.58%、6.80%、3.03% [1] - 北汽蓝谷、千禾味业、鲁阳节能乖离率较小，分别为0.03%、0.05%、0.15% [1][2] 个股数据 高乖离率个股 - 欧普康视（300595）：涨幅12.38%，换手率3.83%，最新价17.98元，年线16.41元 [1] - 火星人（300894）：涨幅8.18%，换手率8.48%，最新价14.55元，年线13.62元 [1] - 仙琚制药（002332）：涨幅5.12%，换手率5.68%，最新价10.67元，年线10.36元 [1] 中等乖离率个股 - 五洲特纸（605007）：涨幅3.19%，换手率1.26%，最新价12.30元，年线12.00元 [1] - 潞安环能（601699）：涨幅3.97%，换手率5.05%，最新价13.10元，年线12.82元 [1] - 慕思股份（001323）：涨幅1.95%，换手率0.69%，最新价32.35元，年线31.76元 [1] 低乖离率个股 - 石头科技（688169）：涨幅2.27%，换手率0.75%，最新价163.44元，年线160.89元 [1] - 海尔智家（600690）：涨幅1.34%，换手率0.42%，最新价27.17元，年线26.81元 [1] - 太极集团（600129）：涨幅3.60%，换手率3.55%，最新价23.03元，年线22.96元 [2] 行业分布 - 突破年线的个股覆盖医疗（欧普康视、仙琚制药）、家电（火星人、海尔智家）、能源（潞安环能）、造纸（五洲特纸）等多个行业 [1][2]

担保额度 - 2025年度为子公司债务融资担保不超40亿，负债率低于70%的子公司预计不超30.8亿，超70%的预计不超9.2亿[2] - 为全资子公司昆百大家电提供2亿担保额度[2] 昆百大家电财务数据 - 2024年营收22983.47万，利润总额120.6万，净利润89.67万[7] - 2025年1 - 3月营收5469.21万，利润总额146.37万，净利润104.52万[7] - 截至2024年12月31日，总资产23482.82万，总负债16407.42万，净资产7075.4万[7] - 截至2025年3月31日，总资产23927.48万，总负债16747.56万，净资产7179.92万[7] 昆百大家电贷款与担保情况 - 昆百大家电获2800万贷款额度批复，有效期12个月[3] - 2025年7月21日借款1999万，公司及两家子公司担保[4] - 实际担保未超审批额度，进展后担保余额10666.54万，占净资产1.14%，剩余额度9333.46万[4] 公司整体担保情况 - 公司及子公司对外担保总余额184590.42万，占最近一期经审计净资产19.67%[14] - 对子公司担保余额174588.2万，占最近一期经审计净资产18.60%[14] - 无对合并报表外单位等担保情形，无逾期等相关担保金额[14] - 担保均履行审批程序[14]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

毕业生租房市场趋势 - 长租公寓成为00后群体偏好度排名第二的租赁模式，仅次于房东直租 [1] - 近七成受访人选择长租机构因"房源品类多、品质好"，42%看重维修等配套服务，38%重视定期保洁服务 [1] - 71%应届生租房时希望结交更多朋友，显示社交需求成为重要考量因素 [2] 相寓产品体系特点 - 分散式产品相寓ROOM与相寓HOME提供从单间到四居室不等户型，覆盖核心城区至郊区多元地段 [2] - 集中式产品相寓PARK采用整栋短租模式，解决求职实习过渡需求，避免传统短租违约金问题 [2] - 相寓PARK配备健身房、共享厨房、观影室等公共空间，满足年轻人社交需求 [2] - 北京回龙观相寓PARK因临近互联网大厂，成为外地实习生热门选择，20分钟通勤圈兼顾职场与生活需求 [2] 相寓服务创新 - 推出"双人通勤租房"功能，通过算法精准匹配朋友、同学等合租群体合适的居住地 [3] - 与京东物流合作缩短家具家电配送安装周期，实现拎包入住 [3] - 与京东服务+共建社区网格交付圈和智能化派单系统，提升维修服务响应速度和品质 [3] - 在北京等城市延伸出打印到家、宠物花草照看等便民服务 [3] 公司背景与规模 - 相寓创立于2001年，是国内最早提供房屋资产管理和长租公寓服务的企业 [2] - 24年来已服务超过200万业主、500万租客 [2] - 母公司为我爱我家（000560），具有上市公司背景 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

股东减持情况 - 公司高级管理人员高晓辉女士原持有公司股份2,712,106股，占总股本的0.12% [2] - 减持计划为通过集中竞价方式减持不超过678,026股（占总股本0.03%），实际减持665,700股（占总股本0.03%），减持均价3.20元/股 [2] - 减持后高晓辉女士持股降至2,046,406股，持股比例从0.12%降至0.09% [2] - 减持股份来源包括集中竞价买入和员工持股平台非交易过户，减持价格区间为3.19-3.22元/股 [2] 减持执行细节 - 减持方式为集中竞价交易，执行期间为2025年7月11日 [2] - 本次减持股份均为无限售条件股份，有限售条件股份数量为0 [2] 合规性说明 - 减持行为符合《上市公司股东减持股份管理暂行办法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第18号》等法规要求 [2] - 减持计划已按预披露内容执行完毕，未出现需披露的未完成减持情形 [2] - 减持未导致公司控制权变更，对公司持续经营无影响 [2]

减持情况 - 高晓辉计划减持不超678,026股，不超总股本0.03%[1] - 截至2025年7月11日减持计划实施完毕[1] - 高晓辉通过集中竞价交易减持665,700股，减持比例0.03%，均价3.20元/股[2] 股份变化 - 减持前高晓辉持股2,712,106股，占总股本0.12%，减持后持股2,046,406股，占0.09%[4] 其他 - 减持遵守法规，未违反计划，不导致控制权变更，不影响经营[4][5]

高管减持 - 高晓辉女士通过集中竞价交易方式减持公司股份66 57万股，占公司总股本的0 03% [1] - 减持均价为3 2元/股 [1] - 减持后高晓辉持有公司股份204 64万股，占公司总股本的0 09% [1] 减持合规性 - 此次减持遵守相关法律法规 [1] - 减持计划与此前预披露一致 [1] - 减持不影响公司控制权和持续经营 [1]

租售同权概念板块表现 - 截至7月10日收盘，租售同权概念上涨2.45%，位居概念板块涨幅第4位 [1] - 板块内19股上涨，德必集团、滨江集团、我爱我家涨幅居前，分别上涨11.11%、5.43%、5.23% [1] - 跌幅居前的有*ST南置、天府文旅、汇通能源，分别下跌1.95%、1.26%、0.33% [1] 概念板块涨跌幅对比 - 硅能源、房屋检测、有机硅概念涨幅居前，分别上涨3.39%、2.89%、2.51% [2] - 兵装重组概念、电子身份证、无人零售跌幅居前，分别下跌3.20%、1.63%、1.34% [2] - 租售同权概念涨幅2.45%，表现优于物业管理（1.70%）和装配式建筑（1.68%） [2] 资金流向分析 - 租售同权概念板块获主力资金净流入8.61亿元 [2] - 16股获主力资金净流入，5股净流入超5000万元 [2] - 万科A、保利发展、招商蛇口主力资金净流入居前，分别净流入2.86亿元、1.88亿元、1.76亿元 [2] - 我爱我家主力资金净流入9586.64万元 [2] 个股资金流入比率 - 招商蛇口、万科A、明牌珠宝主力资金净流入比率居前，分别为17.71%、16.94%、15.48% [3] - 财信发展、滨江集团、德必集团主力资金净流入分别为5368.27万元、4312.39万元、3264.45万元 [3][4] - 汇通能源、*ST南置、天府文旅主力资金净流出居前，分别净流出719.59万元、2398.77万元、6007.30万元 [4]

租售同权概念板块表现 - 截至7月7日收盘，租售同权概念上涨2.20%，位居概念板块涨幅第8位 [1] - 板块内20股上涨，财信发展、*ST南置涨停，世联行、我爱我家、滨江集团涨幅居前，分别上涨4.37%、3.39%、3.20% [1] - 德必集团、张江高科跌幅居前，分别下跌0.28%、0.04% [1] 资金流动情况 - 租售同权概念板块获主力资金净流入3.92亿元 [2] - 12股获主力资金净流入，6股净流入超3000万元 [2] - 招商蛇口净流入1.37亿元居首，财信发展、万科A、我爱我家分别净流入6022.69万元、5810.51万元、5267.32万元 [2] 个股资金流入比率 - 财信发展、世联行、*ST南置主力资金净流入率居前，分别为30.86%、20.14%、16.03% [3] - 招商蛇口主力资金净流入率为12.05%，万科A为7.37%，我爱我家为8.53% [3] - 德必集团主力资金净流出2071.89万元，净流入率为-4.93% [4] 概念板块涨跌幅对比 - 中船系涨幅5.23%居首，生物质能发电、2025中报预增分别涨2.83%、2.77% [2] - 同花顺果指数跌幅1.53%居首，重组蛋白、减肥药分别跌1.42%、1.10% [2]