政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例由50%下调至30% [1] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 被认为是该领域近年最重磅的政策 [1] - 首付比例下调意味着商业用房的交易门槛大幅下降 对去库存有积极意义 [1] 行业现状与问题 - 商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权房屋 产权通常为40年或50年 税费负担通常高于住宅 [1] - 当前商业用房库存规模较大 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [1] - 各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 [1] 政策影响与潜在方向 - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 [2] - 从金融角度看 该政策可间接促进REITs的发展壮大 [2] - 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例并不低 未来该比例还有可能再次降低 [2] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 优化商办限购政策以促进交易活跃是重要方向 [3] 地方已有政策案例 - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能 [2] - 杭州出台工商业用地改革相关政策 明确改革完善存量空间高效盘活机制 包括允许临时改变房屋用途 [2] - 武汉对购买新建商办类房屋的 按契税实缴额度给予50%补助 [2] - 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [2] 市场新趋势 - 近年来 随着租赁市场崛起 热点城市的机构或个人投资者开始越来越多地投资商业办公住房 并转做长租公寓、酒店式公寓等产品 [2] - 这一趋势对推进业态转型、发展租赁市场有积极作用 [2]

核心人事变动与业务风波 - 服务公司长达36年的核心人物郁亮到龄退休，辞去董事及执行副总裁职务，标志一个时代落幕 [2] - 在郁亮任职期间，其曾力主将长租公寓列为万科经营性主业之一，并多次为业务定调与反思 [2] - 在人事变动之际，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”在深圳、武汉、杭州等多地正进行大规模租客清退 [2] 泊寓清退事件详情 - 清退源于万科与房东之间的租金纠纷，有房东称被拖欠租金超10万元，并被要求先签解约协议才能申请发放欠租 [3][5] - 清退覆盖深圳、武汉、杭州等地门店，其中深圳影响较大，涉及龙华青虹公社、长发新村、沙湾公社等 [6] - 有租客反映，在未提前30天通知的情况下被要求搬离，泊寓方面提供了换房、重签或退租赔偿等安置方案 [2][8] - 根据租客合同，若泊寓无法继续出租应提前30天通知并赔偿一个月租金作为违约金，不少租客已收到赔偿 [10] - 一位接近深圳万科的人士表示，目前少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定解决方案和还款计划 [3][10] 万科租赁住宅业务（泊寓）经营状况 - 泊寓是万科探索转型的明星业务，于2016年正式推出，2018年升级为核心主航道业务之一 [12] - 截至2025年12月底，泊寓共运营管理房源26.9万间，较同年9月底的28万间环比减少1.1万间 [12] - 2022年至2024年，租赁住宅营收分别为32.4亿元、34.6亿元、37.02亿元，保持稳定增长 [12] - 泊寓业务在2023年首次在成本法下实现了整体盈利 [12] - 2025年前三季度，租赁住宅业务收入为27.4亿元，同比增长4.4%，但营收占比不到2% [12] - 长租公寓属于长周期、低利润行业，且其“二房东”模式需要持续支付租金给房东，形成巨大现金流出 [15] 万科整体经营与财务状况 - 2025年前三季度，公司实现营收1613.9亿元，同比下降26.61% [13] - 2025年前三季度，归母净亏损高达280.16亿元，同比下降56.14% [13] - 2025年前三季度，经营活动现金流净额为-58.89亿元，同比下降21.49% [13] - 截至2025年9月底，公司有息负债总额为3629.3亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约1514亿元 [14] - 同期公司账面货币资金为656.8亿元，资金缺口超过850亿元 [14] 业务收缩与战略调整 - 泊寓通过解约部分高成本、低收益房源来更快止损，深圳被清退的门店多数是城中村的楼房 [15] - 2017年万科推出“万村计划”，租下城中村房屋进行改造出租，后因改造成本高、回报周期长等问题，于2018年底全面暂停新签约并放弃部分房源 [15] - 2016年至2017年行业扩张期，企业为争抢房源不惜以远高于市场价的租金报价 [15] - 有房东表示，其物业已重新委托给新运营方，但租金比万科时期“一个月便宜了几千块钱” [15] 债务危机与融资困境 - 公司正通过股东借款、债务展期、资产抵押及出售等多重举措筹措流动性 [17] - 第一大股东深圳地铁累计向万科提供超300亿元借款，但根据2025年11月协议，2026年6月30日前深铁剩余可借款额度仅22.9亿元，且新增借款均需提供抵质押担保 [18] - 2025年末，两笔中期票据“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）的展期方案在持有人会议上接连受挫 [18] - 针对上述两笔债券的持有人会议定于2026年1月21日召开，而债券的30个交易日宽限期将于2026年1月28日届满，会议成为避免公开市场违约的关键 [19]

行业背景与政策环境 - 租赁住房是保障新青年安居和构建房地产发展新模式的核 心载体[1] - 行业面临供需错配和抗风险能力弱等痛点[1] - 公募REITs落地和金融资本入场将推动市场进入资产供给与交易的爆发期[1] 公司商业模式与核心能力 - 公司已实现“投融建管退”全周期闭环并完成12个项目的退出[1][3] - 核心竞争力在于“以退定投”战略与全链条资管能力[2] - 公司打造“资管+开发建设+运营服务”的全链条模式[3][11] 财务表现与投资回报 - 公司旗下项目平均IRR为8%～12% 资本化率约4.5%[2] - 保租房项目凭借民水民电和税收优惠实现92%～93%的高出租率[2] - 项目单房租金波动100元对应资产端价值差异可达2500万元[3] 产品与运营创新 - 通过大数据分析135种生活场景优化户型设计[4] - 推出社区虚拟货币和共享空间实现1.2-1.3倍的坪效定价[3][9] - 运营端实现共享空间15分钟快速换场和社群自驱生长[3][11] 技术驱动与数字化 - 技术团队占总部人员1/3 自研系统将决策准确率提升至95%以上[4] - 自研FALCON系统完成客户描摹和市场研判[3] - 将产品拆解为700多个可量化维度实现租金精准测算[4] 资本合作与生态构建 - 构建覆盖开发型基金、Pre-REITs基金和稳定型基金的全周期资本合作体系[2] - 与中信金石、险资等设立Pre-REITs基金[2] - 通过托管模式与新华、中信、GIC等资管机构形成生态合作[7] 行业挑战与长期主义 - 行业需要长期投入产品打磨至少需三年形成成熟社区需四五年[8] - 公司沉淀上百亿条数据历时近八年才实现精准洞察[8] - 租赁住房是持久战需坚守品质与专业实现社会与商业价值统一[12]

财务业绩 - 前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61% [2] - 前三季度公司净亏损280.16亿元，同比下降83% [2] - 公司持有的货币资金为656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元 [3] 销售与交付表现 - 前三季度累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元 [3] - 公司按期保质完成7.4万套住房的交付 [2] - “十一”黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率达137% [3] - 期内11个首开项目平均销售去化率近70% [3] 资产盘活与债务管理 - 完成19个项目的大宗交易，签约金额68.6亿元 [2] - 通过存量盘活优化及新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [3] - 截至三季报披露日，共完成288.9亿元公开债务的偿还 [3] 经营服务业务 - 前三季度经营服务业务全口径收入435.7亿元 [4] - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [4] - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] 业务创新与科技应用 - 在智能建造领域，图纸大模型已服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [5] - 公司全面推进“AI数字工程管理平台”应用，累计完成智能巡检超32万次 [5] - 与深铁合作的“机器人自主搭乘地铁配送货”试点已完成二阶段测试，将于四季度量产交付 [5]

公司治理与风险化解 - 公司董事会选举黄力平为新任董事长，辛杰辞去董事长职务，新任董事长由原董事会成员担任，有利于工作延续和稳定 [1] - 在深圳市及有关部门、大股东地铁集团及金融机构等各方支持下，公司改革化险稳步推进，实现了队伍、财务和生产经营稳定 [1] - 公司上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期，有信心有能力应对下半年挑战 [1] 财务与业务运营表现 - 公司上半年实现营业收入1053亿元，综合住区业务销售收入近700亿元，高质量交付超4.5万套住房，销售回款率达到100% [2] - 多地项目开盘去化率超过90%，通过存量盘活优化和新增产能近百亿元，盘活回款近60亿元 [2] - 自2023年以来累计盘活货值约785亿元，实现新增销售超200亿元，自2022年起所有新项目投资兑现度达85% [2] 多元化业务发展 - 万物云上半年实现营业收入182亿元，保持行业领先的存量住宅市场拓展能力 [2] - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，商业业务客流、销售、坪效等关键指标稳步增长 [2] - 物流业务出租率保持行业领先，库内运营、运输等服务收入同比增长43% [2] 科技创新与应用 - 公司在智能建造领域首创图纸大模型，已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [3] - 万物云“灵石”边缘服务器系统实现社区设备95%在线动态监测，“飞鸽”工单系统构建行业最大工单实时响应网络 [3] - 长租公寓泊寓运营实现全面自动化，项目前台GOP利润率长期保持在89%以上，智慧物流领域与深铁合作上线全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点 [3]

大厂员工公寓发展现状 - 科技巨头自建员工公寓成为新趋势 包括京东 小米 华为 腾讯 OPPO等企业[3] - 京东为实习生提供免费公寓 免除中介费 网费 取暖费[3] - 小米青年公寓月租金1999元 部分户型低至1599元/月 相当于周边市场价四至五折[6] - 华为在上海青浦区推出超6000套西岑公寓 深圳坂田金园公寓也已启用[3] - 腾讯在深圳前海大铲湾建设11栋企鹅公寓 提供4000多间套房[3] - OPPO在东莞滨海湾新区投资40亿元打造22栋高级人才房[3] 公寓设施与服务标准 - 公寓标配家具齐全 拎包入住 配备管家服务[6] - 基础设施包括冰箱 洗衣机 京东配备人体工学椅和超大落地窗[6] - 小米公寓配备全套米家智能家电[6] - 公共空间包含会议室 影音室 台球室 咖啡机与制冰机[7] - 7x24小时管家服务 提供快递代送代取 维修报修等服务[9] - OPPO公寓月租1300元 两室一厅 通勤时间仅5分钟[9] 企业战略布局与投资规模 - 京东以31.12亿元拍得北京亦庄地块建设"京东青年城" 总建筑面积30多万平米[12] - 京东在全国拥有超2.5万套员工公寓[14] - 腾讯85.2亿元拍下深圳前海80多万平方米地块建设"企鹅岛"[15] - 企鹅岛月租金2000-2600元 首批房源4000多套[15] - 大厂通过持有不动产储备战略资产 增强企业硬实力[15] 建设与运营模式 - 大厂与大型国有建筑企业合作 如中建三局承建小米公寓[16] - 运营模式分为自主管理(如OPPO)和外包管理(如小米委托万科泊寓)[16] - 万科泊寓为小米提供全周期运营管理 包括科技系统和服务管理[16] - 腾讯公寓由深圳昀湾商业管理有限公司运营 为腾讯全资子公司[16] 行业背景与发展逻辑 - 大厂进入长租公寓领域具有稳定客源优势 员工续住率高[19] - 主要目的为通过住房福利吸引和留住人才 而非盈利[20] - 高房价对高技能人才流动有抑制作用 企业解决住房可提升竞争力[25] - 员工公寓能有效缓解异地就业者的通勤和租房压力[26] - 大厂公寓选址多在产业聚集区 如京东公寓正对集团总部[12] 市场影响与区域效应 - 科技巨头入驻推高周边房价 华为青浦研发中心附近租金从2500元/月涨至5000元/月[25] - 腾讯企鹅岛建设带动周边租房和购房需求增长[25] - 企业聚集进一步加剧一二线城市住房成本压力[20]

大厂自建员工公寓现状 - 京东为实习生提供免费公寓 涵盖中介费 网费 取暖费全免[7] - 小米青年公寓月租金1999元 部分户型低至1599元 为周边市场价四至五折[12] - OPPO东莞员工公寓月租1300元 配备两室一厅户型[14] 公寓设施与服务标准 - 标准配置包括冰箱 洗衣机 人体工学椅 智能家电及超大落地窗[13] - 公共空间配备会议室 影音室 台球室 咖啡机与制冰机[13] - 提供7x24小时管家服务 支持快递代收 报修响应及安保管理[14][15] 企业战略布局与资产投入 - 京东斥资31.12亿元拍地建设"京东青年城" 总建筑面积超30万平米[18] - 腾讯85.2亿元竞得深圳前海地块 规划建设11栋员工公寓[20][22] - OPPO投资40亿元打造22栋高级人才房[8] 行业合作与运营模式 - 小米 腾讯等企业委托中建三局 中建八局等国企承建公寓项目[23] - 运营模式分为自主管理（如OPPO）与外包管理（如小米委托万科泊寓）[25] - 企鹅公寓由腾讯控股的昀湾商业管理公司运营[25] 人才竞争与城市发展影响 - 员工公寓有效解决一线城市"租房难"问题 提升人才留存率[37] - 华为青浦研发中心入驻导致周边租金从2500元/月涨至5000元/月[37] - 企业通过住房福利降低高房价对人才流动的抑制作用[37]