报告核心观点 当前房地产市场“924”热度渐散重回下行，若无增量政策销售端难自发修复，库存供需关系未明显好转，预计2025全年销售额-5.8%、销售面积-3.6%、投资-9.3%、新开工-2%、竣工-26%，看好风险出清充分、拿地积极、土储质量高、产品力好的企业，推荐中国金茂、华润置地等公司 [2][3][4] 各部分总结 2025上半年回顾 - 政策面：主基调“止跌回稳”和“去库存”，回收存量土地、城中村改造、回收现房稳步推进，构建新模式配套政策有序落地，下半年关注去库存效果和需求端政策时机 [10] - 销售端：“924”热度散后市场下行，若无增量政策难自发修复，1 - 5月全国商品房销售额同比-3.8%、销售面积同比-2.9%，高频数据新房一线城市表现好，二手房同比起色但二季度不如一季度，价格呈前高后低走势 [18][22][34][45] - 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升，1 - 5月100大中城市住宅类用地成交建面同比-4.4%、总地价同比+21.1%，一二线城市地价和溢价率上涨明显 [57] - 开发投资：数据持续承压，1 - 5月房地产开发投资额同比-10.7%、房企到位资金同比-5.3%，销售降温拖累房企资金 [70] - 开竣工：数据低迷，1 - 5月房屋新开工面积同比-22.8%、竣工面积同比-17.3%，新开工水平低，竣工下行趋势确定 [74] 2025下半年展望 - 库存：供需关系未明显好转，回收存量土地对总库存有影响但去化周期未显著降低，库存结构呈“源头淤积”型 [82][83] - 销售：不考虑增量政策，预计2025销售额-5.8%、销售面积-3.6% [90] - 投资：预计2025全年-9.3%，建安投资增速预计-9.8%，土地购置费增速预计-8.3% [91] - 开竣工：预计2025全年新开工-2%、竣工-26%，回收存量土地下调新开工预测，竣工基于未竣库存判断 [93] 投资策略 - 筛选指标：以2020 - 2024年累计计提减值/存货判断风险释放，以2023 - 2025年拿地金额/销售金额判断存货支撑发展能力 [99][102] - 投资建议：优选土储健康、积极进取的龙头企业，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳 - W、我爱我家、华润万象生活 [4][106]

房地产板块市场表现 - 海泰发展涨停 [1] - 渝开发涨超9% [1] - 特发服务、我爱我家、沙河股份跟涨 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

担保情况 - 2025年度为子公司债务融资提供不超40亿担保额度[2] - 为北京我爱我家提供22.4亿担保额度[2] - 本次担保后公司及子公司对外担保总余额19.269982亿[12] 授信情况 - 2025 - 2027年北京银行中关村分行向北京我爱我家提供1亿最高授信额度[3] 财务数据 - 2024年底北京我爱我家总资产54.581438亿，净利润0.705792亿[6] - 2025年3月底总资产71.521228亿，净利润0.243008亿[7] 其他 - 北京我爱我家资产负债率57.82%，公司持股100%[4]

权益分派方案 - 以总股本2,355,500,851股为基数，每10股派现金0.043元，派现10,128,653.66元，占可分配利润10.52%[2] - 2024年度不送红股，不转增股本[2] 实施情况 - 方案与股东大会审议一致，距审议未超两个月，股本总额未变[3] 扣税与发放 - 深股通等部分投资者每10股派0.0387元，个人股息红利税暂不扣缴[5] 时间安排 - 股权登记日2025年7月2日，除权除息日7月3日，A股股东7月3日收款[5][7]

房地产板块市场表现 - A股、港股房地产板块全线爆发，富力地产一度大涨超24%，合肥城建涨停，万通发展大涨超9% [2][5][6] - 港股房地产个股中，力高集团盘中最高涨超28%，远洋集团、融创中国、龙湖集团、宝龙地产等跟涨 [5] - A股房地产板块午间收盘时，特发服务、滨江集团、新城控股、华夏幸福、我爱我家、渝开发等个股纷纷走高 [6] 政策信号与市场影响 - 国务院常务会议提出对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [2][12] - 国家统计局数据显示，5月70个大中城市房价同比降幅收窄，一、二、三线城市新建商品住宅价格同比降幅分别收窄0.4、0.4和0.5个百分点 [6] - 5月末商品房待售面积比4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [6] 市场数据与趋势 - 1-5月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.9%和3.8%，降幅与1-4月基本持平 [6] - 部分一线、二线城市市场交易活跃，商品房销售面积和销售额保持增长 [6] - 5月二手住宅销售价格同比降幅收窄，一、二、三线城市分别收窄0.5、0.4和0.5个百分点 [6] 政策预期与行业展望 - 未来政策将围绕"稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险"四个方面发力 [9][13] - 5月以来中央层面落实降息、下调公积金贷款利率等政策，各地累计出台超50条政策 [10][11] - 摸底已供土地和在建项目是盘活存量、优化新增供应的关键步骤，将为政策精准性提供基础 [12]

担保情况 - 2025年度为子公司债务融资提供不超40亿担保额度[2] - 为北京我爱我家提供22.40亿担保额度[2] - 担保后对北京我爱我家担保余额13.150222亿，占比14.00%[4] - 公司及子公司对外担保总余额19.158382亿，占比20.41%[10] 授信情况 - 厦门国际北京分行向北京我爱我家提供6500万综合授信额度[3] 财务数据 - 2024年底北京我爱我家总资产54.581438亿，净利润0.705792亿[6] - 2025年3月底总资产71.521228亿，净利润0.243008亿[7]

市场交易活跃度 - 5月北京住房租赁市场交易量环比增长，同比微降，但仍高于2021-2023年同期水平 [1] - 交易活跃度提升主要得益于毕业季临近，大量毕业生提前寻找房源 [1] - 预计6月交易量环比将持续增长，或与去年6月相差不大 [3] 租金水平变化 - 5月长租公寓整租交易中，每平方米平均租金环比微涨0.5%，每套平均租金微涨0.1% [1] - 租金已连续两月小幅上涨，但同比仍下跌，跌幅持续收窄 [1][2] - 预计6月租金环比或将稳中小升，但仍低于去年同期水平 [3] 户型需求结构 - 两居室交易占比最高达52.2%，一居室占比38.8%，两者累计占比91.0% [2] - 三居室及以上需求同比持续8个月增加，大户型需求较去年同期持续提升 [2] - 一居室需求比例由降转升，两居室需求比例持续下滑 [2] 租金段分布 - 主力租金段1000-5000元占比达66.4%，其中1000-4000元占比超一半 [3] - 合同月租金段占比前四依次为2000-3000元(22.0%)、1000-2000元(15.9%)、4000-5000元(14.4%)、3000-4000元(14.1%) [3]

股东股份冻结情况 - 公司实际控制人谢勇所持130,000,000股股份被司法冻结 占其持股比例的100% 占公司总股本的5.52% [1] - 其中97,500,000股为限售股份（高管锁定股） [2] - 冻结申请人为北京市朝阳区人民法院 冻结起始日为公告披露日 到期日未明确说明 [1] 股东累计冻结数据 - 谢勇与一致行动人西藏太和先机投资管理有限公司合计持股541,028,689股 占公司总股本22.97% [2] - 当前累计冻结股份130,000,000股 占一致行动人合计持股比例的24.03% [2] 公司声明与影响评估 - 实际控制人正在积极解决司法冻结事项 预计不会导致公司控制权变更 [2] - 冻结事项不会对公司持续经营及治理结构产生重大影响 [2] - 控股股东及一致行动人不存在非经营性资金占用或违规担保等侵害上市公司利益行为 [2] 信息披露安排 - 公司将持续跟进事项进展并通过指定媒体（《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》及巨潮资讯网）履行披露义务 [3]

担保额度 - 2025年度公司为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度，资产负债率低于70%的子公司不超30.80亿元，超70%的不超9.20亿元[2] - 公司为全资子公司北京我爱我家提供22.40亿元担保额度[2] 具体担保业务 - 北京我爱我家向南京银行北京分行申请8000万元授信业务，公司提供最高额连带责任保证担保[4] - 中国银行奥运村支行向北京我爱我家提供1亿元短期流动资金贷款，公司提供连带责任保证[4] 担保金额及比例 - 本次两笔担保金额合计1.80亿元，进展后公司对北京我爱我家实际担保余额为14.300222亿元，占上市公司最近一期净资产比例15.22%，剩余可用担保额度8.099778亿元[4] - 本次担保发生后，公司及子公司对外担保总余额为203,238.02万元，占公司最近一期经审计净资产的21.65%[13] - 公司对子公司提供的担保余额为190,235.80万元，占最近一期经审计净资产的20.27%[13] 北京我爱我家财务数据 - 截至2024年12月31日，北京我爱我家总资产54.581438亿元，总负债24.552404亿元，净资产30.029034亿元，2024年营收28.075368亿元，利润总额1.015527亿元，净利润7057.92万元[7] - 截至2025年3月31日，北京我爱我家总资产71.521228亿元，总负债41.351564亿元，净资产30.169664亿元，2025年1 - 3月营收6.972835亿元，利润总额2314.02万元，净利润2430.08万元[7] 合同信息 - 公司与南京银行北京分行签订的《最高额保证合同》被担保债权最高本金余额为8000万元，保证期间为主合同项下债务人每次使用授信额度而发生的债务履行期限届满之日起三年[8][9] - 公司与中国银行奥运村支行签订的《最高额保证合同》所担保债权之最高本金余额为1亿元，主债权发生期间为《授信协议》生效日至授信额度使用期限届满日，以及合同生效前已发生债权，保证方式为连带责任保证，债务保证期间为债务履行期限届满之日起三年[10][11] 其他情况 - 北京我爱我家注册资本1210.758万元，公司全资子公司我爱我家云数据有限公司持股100%[5][6] - 被担保公司北京我爱我家为公司合并报表范围内的全资子公司[12] - 公司及控股子公司不存在对合并报表外单位、控股股东、实际控制人提供担保的情形[13] - 公司无逾期债务对应的担保余额、涉及诉讼的担保金额及因担保被判决败诉而应承担的担保金额[13] - 上述担保均已按规定履行董事会及股东大会审批程序[13]