董事会交易与担保 - 董事会职权限定交易须满足资产总额占比10%以上等标准之一[7] - 应由董事会审批的对外担保等须经出席董事会三分之二以上董事同意[9] 董事任职与任期 - 有八种情形之一人员不得担任公司董事[14] - 董事候选人有四种情形之一公司需披露情况[15] - 董事每届任期三年，任期届满可连选连任[15] - 兼任高级管理人员职务的董事总计不得超公司董事总数二分之一[15] 董事履职与辞任 - 董事连续两次未亲自且不委托出席会议，董事会应建议股东会撤换[15] - 董事辞任应提交书面报告，收到报告之日辞任生效，公司两日内披露[16] - 特定情形原董事需继续履职，公司应60日内完成补选[16] - 股东会可决议解任董事，无正当理由任期届满前解任需赔偿[16] 董事会组成与运作 - 公司董事会由十一名董事组成，每届任期三年，四名独立董事，七名其他董事[30] - 董事长由全体董事过半数选举产生和罢免[31] - 董事会每年度至少召开四次会议，定期会议提前十日书面通知，临时会议提前三日通知，特殊情况不受限[35] - 三分之一以上董事联名等提议时，董事长应十日内召集临时董事会会议[35] - 董事会会议需过半数董事出席方可举行[32] - 董事会作出决议须经全体董事过半数通过[40] - 关联交易表决时，关联董事应回避，无关联董事过半数出席且过半数通过决议，不足三人提交股东会审议[41] - 董事会会议记录保存期限为十年[45] - 董事会定期会议以现场召开为原则，临时会议可非现场方式进行[43] - 董事会会议通知内容包括日期、地点等[38] - 董事会决议由总经理负责落实并报告，公司督促检查，违规追究责任[48] - 董事未出席且未委托代表视为放弃该次会议投票权[37] - 董事会会议对议题逐项审议表决，表决分同意、弃权、反对三种[43] 董事会专门委员会 - 公司董事会设战略与可持续发展等委员会，各专门委员会对董事会负责[32] - 审计、提名和薪酬委员会中独立董事应占多数并担任召集人，审计委员会召集人应为会计专业人士[32] 董事其他规定 - 董事辞任生效或任期届满后，忠实义务两年内有效[14] - 公司建立董事离职管理制度，明确追责追偿保障措施[14] - 公司为董事购买责任保险，但董事违法违规导致的责任除外[19] - 未经董事会决议实施事项致公司损失，应追究行为人责任[53]

会议出席情况 - 出席股东大会股东（股东代理人）152人，代表股份713,446,148股，占比67.3749%[3] - 出席现场会议3人，代表股份542,484,864股，占比51.2300%[4] - 出席网络投票149人，代表股份170,961,284股，占比16.1449%[4] - 出席会议中小股东149人，代表股份50,967,895股，占比4.8132%[4] 议案表决结果 - 《关于修订<公司章程>的议案》，全体股东同意701,416,242股，占比98.3138%；中小股东同意38,937,989股，占比76.3971％[5] - 《关于修订<股东大会议事规则>的议案》，全体股东同意709,661,759股，占比99.4696％；中小股东同意47,183,506股，占比92.5750％[6] - 《关于修订<董事会议事规则>的议案》，全体股东同意709,661,759股，占比99.4696%；中小股东同意47,183,506股，占比92.5750％[8] 会议时间地点 - 现场会议时间为2025年10月21日14:30，网络投票时间为2025年10月21日[3] - 股权登记日为2025年10月14日[3] - 会议地点为深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦15A1会议室[3]

股东大会信息 - 2025年9月29日刊登2025年第三次临时股东大会通知[5] - 现场会议于2025年10月21日14:30召开，网络投票时间为同日[6] 股东出席情况 - 152名股东代表713,446,148股，占比67.3749%参会[8] - 3名现场股东代表542,484,864股，占比51.2300%[9] - 149名网络投票股东代表170,961,284股，占比16.1449%[9] 议案表决结果 - 《关于修订<公司章程>的议案》等三项议案均获通过[14][16][18]

板块整体表现 - 10月21日房地产服务板块整体上涨2.42%，表现优于大盘，当日上证指数上涨1.36%，深证成指上涨2.06% [1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为珠江股份，收盘价5.79元，单日涨幅达6.04% [1] - 从资金流向看，板块整体呈现主力资金和游资净流出，主力资金净流出1628.34万元，游资资金净流出4442.07万元，而散户资金净流入6070.41万元 [1] 个股价格表现 - 珠江股份成交量45.37万手，成交额2.59亿元，涨幅6.04%位列板块第一 [1] - 世联行收盘价2.38元，涨幅3.93%，成交量59.38万手，成交额1.39亿元 [1] - 皇庭国际收盘价2.43元，涨幅3.85%，成交量50.64万手，成交额1.21亿元 [1] - 涨幅前十的个股还包括中天服务（涨3.74%）、新大正（涨3.67%）、南都物业（涨3.47%）等 [1] 个股资金流向 - 我爱我家获得主力资金净流入1005.20万元，主力净占比4.32%，但游资和散户资金呈净流出 [2] - 特发服务主力资金净流入644.91万元，主力净占比3.34%，散户资金净流入700.80万元 [2] - 皇庭国际主力资金净流入253.31万元，主力净占比2.09% [2] - 新大正主力资金净流出723.54万元，主力净占比-7.70%，但散户资金净流入1056.30万元，散户净占比达11.24% [2] - 世联行和中天服务主力资金净流出较多，分别为464.35万元和636.65万元 [2]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点总结 - 行业处于筑底企稳阶段 开竣工面积与销售金额当月同比降幅收窄 但房价环比仍有下行压力 市场全面修复尚未到来[1] - 更看好一线城市等核心城市复苏节奏 以及在该区域拥有储备或新获取资源房企的估值修复[1] - 推荐具备好信用、好城市、好产品逻辑的地产股 以及分红与业绩稳健的头部物管公司[1] 开发投资与建设情况 - 9月房地产开发投资额当月同比-21% 降幅较8月扩大1.8个百分点 1-9月累计同比-14%[2] - 土地市场成交建面/成交金额分别同比-1%/-7%（8月为-25%/-31%）呈现边际好转[2] - 新开工面积9月同比-14% 降幅较8月收窄6个百分点 1-9月累计同比-19%[2] - 竣工面积9月同比+1%（8月同比-21%）主要因基数较低 1-9月累计同比-15%[2] - 全国施工面积同比-9.4% 降幅较1-8月扩大0.1个百分点 施工规模持续下降影响开发投资[2] 销售表现与价格趋势 - 9月商品房销售面积/金额同比-11%/-12% 面积降幅较8月持平 金额降幅收窄2个百分点 1-9月累计同比-6%/-8%[3] - 9月70城新房价格指数同比下降2.7% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.4%[3] - 9月70城二手房价格指数同比下降5.2% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.6% 降幅与8月持平[3] - 分城市看 一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.2%、5.0%、5.7% 环比分别下降1.0%、0.7%、0.6%[3] 房企资金状况 - 9月房企到位资金同比-12% 降幅较8月收窄0.4个百分点[4] - 定金及预收款同比-9% 降幅较8月收窄7个百分点 个人按揭贷款同比-11% 降幅收窄8个百分点[4] - 国内贷款同比-15%（8月为+1%）1-9月累计同比-1.4% 自筹资金同比-12% 降幅较8月扩大0.4个百分点[4] - 销售金额降幅边际收窄带动定金及预收款与个人按揭贷款到位资金降幅收窄 但国内贷款降幅扩大导致整体资金仍录双位数降幅[4] 重点公司推荐 - A股开发推荐城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口[1][8] - 港股开发推荐华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产[1][8] - 物管公司推荐绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[1][8] - 报告提供了各推荐公司目标价及投资评级均为买入[8]

板块整体表现 - 10月20日房地产服务板块整体下跌0.09%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.63%，深证成指上涨0.98% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中6只上涨，4只下跌 [1][2] - 板块整体资金呈净流出态势，主力资金净流出1.02亿元，但散户资金净流入9701.82万元，游资资金净流入539.03万元 [2] 领涨个股表现 - 中天服务领涨板块，涨幅2.08%，收盘价5.89元，成交额5190.17万元 [1] - 南都物业涨幅1.88%，收盘价12.98元，成交额5558.25万元 [1] - 世联行涨幅1.33%，收盘价2.29元，成交额6269.81万元 [1] 领跌个股及资金流向 - 珠江股份领跌板块，跌幅3.87%，收盘价5.46元，成交额2.21亿元，主力资金净流出3494.79万元，净流出占比达15.79% [1][2][3] - 皇庭国际虽股价上涨1.30%，但主力资金净流出2158.00万元，净流出占比高达19.81% [1][3] - 宁波富达股价下跌0.77%，主力资金净流出801.95万元，净流出占比11.94% [1][2][3] 个股资金流向特征 - ST明诚出现主力资金与游资资金激烈博弈，主力净流出227.02万元（占比13.65%），游资净流入224.16万元（占比13.47%） [3] - 我爱我家股价微涨0.35%，但成交活跃，成交额达1.93亿元，主力资金净流出891.40万元 [1][2][3] - 特发服务股价微涨0.34%，成交额1.18亿元，主力资金净流出859.88万元 [1][2][3]

行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 住建部等9部门提出推进新型城市智能化市政基础设施建设和改造，政策支持城市更新[6][13] - 本周一二手房销售同比依旧下降，但由于上周为国庆假期，本周销售环比大幅上升，去化周期小幅下降[6] - 稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、上实发展、*ST南置、沙河股份、冠城新材，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为首开股份、山子高科、张江高科、华联控股、华侨城A[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：10月16日，住房城乡建设部办公厅等9部门印发行动方案，提出编制并实施设施建设和改造行动计划，推进智能化市政基础[13][14] - 地方政策：10月13日，上海市政府部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快"两旧一村"改造[13][14] - 地方政策：10月14日，天津市人民政府发布通告，允许既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金[13][14] 个股公告及新闻追踪 - 万科A：10月13日，董事长辛杰因个人原因辞职，选举黄力平担任董事长[15][16][17] - 中国建筑：10月13日，成功发行2025年度第七期超短期融资券，发行总额100000万元，发行利率1.48%[17][18] - 融创中国：10月14日，境外债务重组计划获得98.5%债权人赞成，债务金额支持率94.5%，香港高等法院将于11月5日举行聆讯[17][18] - 京投发展：10月15日，2025年1-9月新开工面积18.23万平方米，同比下降100.00%，1-9月累计签约销售金额23.66亿元，同比下降31.30%[18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)38个重点城市一手房合计成交27488套，同比增速-19.1%，环比增速257.2%，合计成交面积280.4万平方米，同比增速-23.3%，环比增速281.4%[4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-28.6%，环比184.3%，二线城市成交套数同比14.1%，环比347.7%，三四线城市成交套数同比-42.8%，环比223.0%[20] - 本月至今(10.1-10.16)38个重点城市一手房合计成交41718套，同比增速-17%，环比增速-17%，合计成交面积373.5万平方米，同比增速-28.3%，环比增速-23.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)16个重点城市二手房合计成交20896套，同比增速-16%，环比增速459.8%，合计成交面积196.1万平方米，同比增速-15.9%，环比增速459.7%[4][35] - 分能级看，一线城市成交套数同比-24.3%，环比581.4%，二线城市成交套数同比-13.4%，环比428.2%，三四线城市成交套数同比-8.5%，环比410.0%[35] - 本月至今(10.1-10.16)16个重点城市二手房合计成交28198套，同比增速-12.5%，环比增速-27.7%，合计成交面积266.8万平方米，同比增速-11.3%，环比增速-31.9%[38] 重点城市库存情况分析 - 本周(10.10-10.16)17个重点城市商品房库存面积18942万平方米，环比增速-0.1%，去化周期187.4周[4][49] - 分能级看，一线城市库存面积环比-0.2%，去化周期144周，二线城市库存面积环比0.1%，去化周期253.2周，三四线城市库存面积环比-0.2%，去化周期226.2周[49][58] 土地市场供给与成交分析 - 本周(10.6-10.12)土地供应面积1426.4万平方米，同比增速-70.1%，供应均价1659元/平方米，同比增速-3.9%[5][59] - 本周土地成交面积1707万平方米，同比增速19.4%，土地成交金额258.8亿元，同比增速-36.3%，土地成交楼面价1516元/平方米，溢价率1.6%[5][59] - 分能级看，一线城市溢价率7.8%，二线城市溢价率1.5%，三四线城市溢价率1%[59] 房地产行业融资分析 - 本周(10.10-10.16)房地产企业合计发行信用债54.9亿元，同比增速-35.64%，环比增速1272.5%[5][74] - 本月至今房地产企业合计发行信用债58.9亿元，同比增速-30.95%，环比增速-63.95%[74]

行业与公司 * 纪要涉及的公司为招商积余，所属行业为物业管理服务行业[1] 核心财务表现 * 2025年上半年公司实现收入91亿元，同比增长16.17%，利润达到4.74亿元，同比增长8.9%[4] * 截至2025年6月末，公司应收账款余额为37.53亿元，同比下降10.13%[2][4] * 公司债务规模从去年末的8.33亿元降至6.91亿元，资产负债率下降0.55个百分点[2][9] 市场拓展与业务亮点 * 住宅市场化拓展取得突破，新签年度合同额达到2.08亿元，同比增长23%[2][6] * 专业增值服务收入增长显著，主要得益于母公司在房地产前阶服务方面的大力支持，例如一手盘委托代理业务[2][14] * 收入增长主要来源于一手盘项目销售转移至招商置业、二手房业务和新房装修业务的提升[15] * 公司在飞书项目拓展上具备先发优势、全业态管理经验、覆盖162个城市的广泛分支机构以及多个专业子公司[3][16][17] * 成功拿下招商银行全球总行等标杆项目[3][17] 毛利率与成本管控 * 公司通过集中采购、内部管控和削减管理费用等措施保障毛利率平稳甚至提升[2][7] * 预计全年住宅业务毛利率将进一步提升，但非住宅业务由于下半年高能耗投入可能导致毛利率略低于上半年[2][7] * 办公类业态拥有最高的毛利率，学校类项目次之，城市空间类项目相对较低[8] * 成本管控措施包括集中采购、节能改造、投入清洁和巡检机器人替代人工、优化人员配置和组织架构[13] 应收账款管理 * 住宅业务通过精细化常态化管理、培训提升一线人员能力、客户标签精细化管理来改善催缴[5] * 非住宅业务从项目招投标开始严控准入审核，重视客户信用评估，并在过程管理中强化责任落实和催收机制[5] 物业费与定价策略 * 住宅业态物业费调整非常困难，几乎没有变化，公司高端盘定位未受降价政策影响[10] * 非住宅领域续约时存在降价和提价情况，降价往往通过减少服务内容实现，目前市场降价压力更大[10] * 公司尚未提供弹性定价模式，主要根据非住宅客户的明确需求制定策划案[11] 第三方项目选取与收并购 * 选取第三方住宅项目标准包括区域人口及收缴能力、开发商遗留问题评估、当地拓展和服务能力[12] * 公司有部门关注收并购项目，但当前环境下达成难度大，更关注内生式管理而非单一扩规模[12] 其他重要内容 * 公司计划继续通过提升收益来降低负债，优化财务结构[2][9] * 账上约11亿元存货中，9亿元为开发成本，2亿元为开发产品，主要涉及衡阳地区一块历史遗留地块问题[18]