报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]

担保事项概述 - 公司为全资子公司桃花园置业提供人民币10亿元住房租赁贷款担保 贷款期限15年 按100%股权比例提供连带责任保证[2] - 公司为全资子公司招商公寓提供人民币3.1亿元住房租赁贷款担保 包括2.8亿元（15年期）和3000万元（5年期） 按100%股权比例提供连带责任保证[12] - 公司为全资子公司深圳招雅阁提供人民币5000万元住房租赁贷款担保 贷款期限5年 按100%股权比例提供连带责任保证[21] 担保额度管理 - 公司股东大会批准总额度人民币316亿元担保 其中为资产负债率70%以上子公司提供担保额度不超过150亿元 有效期至2025年度股东大会[3][13][22] - 本次担保后公司为控股子公司提供担保额度余额242.92亿元 其中为资产负债率70%以上子公司担保余额90.52亿元[3][13][22] - 所有担保事项均在授权额度内 无需另行审议[3][13][22] 被担保子公司财务情况 - 桃花园置业2024年末总资产7.79亿元 净资产2.70亿元 2024年净利润7823.54万元 2025年6月末净资产增至3.02亿元[4] - 招商公寓2024年末总资产33.90亿元 净资产16.00亿元 2024年净利润6.99亿元 2025年6月末净资产增至16.71亿元[15] - 深圳招雅阁2024年末总资产1.96亿元 净资产6047.64万元 2024年净利润122.83万元 2025年6月末净资产基本持平[23] 累计担保情况 - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿元 占最近一期经审计归母净资产的31.59%[7][18][25] - 对合并报表外单位担保余额50.14亿元 占最近一期经审计归母净资产的4.52%[7][18][25] - 未发生逾期担保 涉及诉讼担保或担保败诉应承担损失的情况[7][18][25] 募集资金管理 - 公司提前归还1亿元闲置募集资金至专用账户 此前已于2025年3月3日和7月15日分别归还1亿元[9] - 剩余暂时补充流动资金的闲置募集资金将在到期前足额归还[9]

担保事项概述 - 公司全资子公司桃花园置业向兴业银行深圳分行申请10亿元住房租赁贷款 期限15年 公司按100%股权比例提供连带责任保证 担保金额不超过10亿元 保证期间为每期债权到期之日起三年[2][5] - 公司全资子公司招商公寓向兴业银行深圳分行申请2.8亿元和3000万元两笔住房租赁贷款 期限分别为15年和5年 公司按100%股权比例提供连带责任保证 担保金额分别不超过2.8亿元和3000万元 保证期间为每期债权到期之日起三年[9][12] - 公司全资子公司深圳招雅阁向兴业银行深圳分行申请5000万元住房租赁贷款 期限5年 公司按100%股权比例提供连带责任保证 担保金额不超过5000万元 保证期间为每期债权到期之日起三年[14][17] 担保额度使用情况 - 公司2024年年度股东大会批准为控股子公司提供不超过316亿元担保额度 其中为资产负债率70%以上子公司提供担保额度不超过150亿元[3][10][15] - 本次担保后公司为控股子公司提供担保额度余额为242.92亿元 其中为资产负债率70%以上子公司担保额度余额为90.52亿元[3][10][15] - 三笔担保均在公司已批准担保额度范围内 无需另行召开董事会及股东大会审议[3][10][15] 被担保子公司财务数据 - 桃花园置业2024年末总资产7.79亿元 净资产2.70亿元 2024年营业收入1.88亿元 净利润7823.54万元 2025年6月末总资产7.98亿元 净资产3.02亿元 2025年上半年营业收入7654.71万元 净利润3174.21万元[4] - 招商公寓2024年末总资产33.90亿元 净资产16.00亿元 2024年营业收入4.31亿元 净利润6.99亿元 2025年6月末总资产33.65亿元 净资产16.71亿元 2025年上半年营业收入2.06亿元 净利润7089.22万元[11] - 深圳招雅阁2024年末总资产1.96亿元 净资产6047.64万元 2024年营业收入1200万元 净利润122.83万元 2025年6月末总资产1.98亿元 净资产6052.06万元 2025年上半年营业收入522万元 净利润4.43万元[16][17] 累计担保情况 - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿元 占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的31.59%[7][13][17] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额50.14亿元 占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的4.52%[7][13][17] - 未发生逾期担保 涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况[7][13][17] 募集资金使用情况 - 公司2024年10月30日批准使用不超过15亿元闲置募集资金暂时补充流动资金 使用期限不超过12个月[19] - 公司于2025年9月26日提前归还1亿元至募集资金专用账户[20] - 此前已于2025年3月3日 7月15日分别归还1亿元 剩余暂时补充流动资金的闲置募集资金将在到期前足额归还[20]

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

地产板块市场表现 - 中证800地产指数收涨近1%创年内新高 多只成份股上涨 招商蛇口上涨3.86% 滨江集团上涨2.29% 新城控股上涨1.85% 海南机场 华发股份 上海临港等多股飘红 [1] - 地产ETF（159707）盘中一度拉升3% 收盘逆市上涨1.15%续创年内新高 全天放量成交近8000万元 单日大举净申购2350万份 [1] 政策效果与行业展望 - 上海新一轮楼市调控政策实施满月 新房网签成交量环比猛增超30% 首月全市新房总成交量较上月增长19% [3] - 北上深结构性政策放松可能带来短期楼市回温 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企具备α属性 困境反转标的具备估值修复弹性 [3] - 金九银十旺季来临 房企供货强度提升 核心城市调控政策宽松释放购房需求 降息预期增强 新房销售有望边际改善 [3] 估值水平与配置建议 - 中证800地产指数最新PB估值仅为0.8倍 处近10年约22%分位点 估值低位特征明显 [4] - 美联储降息预期提升刺激流动性 地产板块估值偏低 建议逢低配置地产股 [4] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数 汇集13只头部优质房企 前十大成份股权重超9成 央国企含量高 [6][7]

公司财务与担保状况 - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿元 占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的31.59% [1] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额50.14亿元 占归属于母公司股东净资产的4.52% [1] - 公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼担保及因担保败诉需承担损失的情况 [1] 业务收入构成 - 2025年1至6月开发业务收入占比77.54% [1] - 同期城市服务收入占比15.75% [1] - 同期资产运营收入占比6.71% [1] 市值情况 - 公司当前市值902亿元 [1]

资金使用 - 2024年10月30日公司用不超15亿元闲置募集资金补充流动资金，期限不超12个月[1] 资金归还 - 2025年3月3日、7月15日、9月26日分别归还1亿元至专用账户[2] - 剩余资金到期前足额归还[2]

担保情况 - 为全资子公司桃花园置业10亿元住房租赁贷款提供100%连带责任保证，担保本金不超10亿，保证期三年[2][6] - 为控股子公司提供担保额度不超316亿元，为资产负债率70%以上控股子公司提供担保额度不超150亿元[3] - 本次担保后，为控股子公司担保额度余额242.92亿元，为资产负债率70%以上控股子公司担保额度余额90.52亿元[3] - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的31.59%[8] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额为50.14亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的4.52%[8] 子公司情况 - 桃花园置业注册资本7500万元，公司间接持有其100%股权[4] - 截至2024年12月31日，桃花园置业资产总额77864.37万元，负债总额50816.61万元，净资产27047.76万元[5] - 2024年，桃花园置业营业收入18752.06万元，净利润7823.54万元[5] - 截至2025年6月30日，桃花园置业资产总额79819.89万元，负债总额49597.92万元，净资产30221.97万元[5] - 2025年1 - 6月，桃花园置业营业收入7654.71万元，净利润3174.21万元[5]

担保情况 - 公司为招商公寓两笔住房租赁贷款共3.1亿元提供100%连带责任保证[2][6] - 公司为控股子公司担保额度不超316亿元，超70%负债率子公司不超150亿元[3] - 本次担保后，为控股子公司担保余额242.92亿元，超70%负债率子公司90.52亿元[3] - 公司及子公司对外担保总额350.65亿元，占净资产31.59%[8] - 公司及子公司对合并报表外单位担保余额50.14亿元，占净资产4.52%[8] 招商公寓情况 - 公司间接持有招商公寓100%股权，其注册资本2000万元[4] - 2024年末，招商公寓资产338957.38万元，负债178925.66万元，净资产160031.72万元[5] - 2024年，招商公寓营收43114.04万元，净利润69928.19万元[5] - 2025年6月末，招商公寓资产336543.90万元，负债169422.96万元，净资产167120.94万元[5] - 2025年1 - 6月，招商公寓营收20602.35万元，净利润7089.22万元[5]