会议时间 - 2025 年第二次临时股东会现场会议时间为 12 月 24 日下午 2:30[1] - 网络投票时间为 12 月 24 日 9:15 - 15:00[1] 股权与登记 - 会议股权登记日为 2025 年 12 月 16 日[3] - 登记时间为 2025 年 12 月 17 日至 23 日及 24 日部分时段[8] - 登记地点为广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼[9] 会议内容与投票 - 会议审议选举第四届董事会非独立董事议案，应选 1 人[6] - 网络投票代码为"361979"，投票简称为"招商投票"[22] 联系方式 - 会议联系方式电话为（0755）26688322，邮箱为 secretariat@cmhk.com[13] 投票系统 - 深交所交易系统投票时间为 2025 年 12 月 24 日多时段[23] - 深交所互联网投票系统投票时间为 12 月 24 日 9:15 - 15:00[24] - 股东通过互联网投票系统投票需办理身份认证[24]

董事会会议 - 公司第四届董事会2025年第八次临时会议于12月5日通讯举行[1] - 会议审议通过4项议案，包括制定《招商蛇口内部审计管理制度》[1][2][3] - 审核通过经理层成员2024年度及2022 - 2024年任期经营业绩考核结果[1] - 提名徐鑫为公司第四届董事会非独立董事候选人[2] 股东会安排 - 公司将于2025年12月24日在深圳蛇口召开2025年第二次临时股东会[3] 候选人情况 - 徐鑫出生于1982年，毕业于中国人民大学，现任招商局集团产业发展部/业务协同部部长[6] - 徐鑫未持有公司股票，符合担任公司董事任职资格[7]

2025年11月房企销售业绩 - 2025年11月，30家重点上市房企实现销售全口径金额1623.6亿元 [1] - 2025年1-11月，30家重点上市房企累计实现销售全口径金额19811.3亿元 [1] - 从单月表现看，30家房企中有7家实现环比增长，包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股，其中华润置地单月业绩环比增幅最大，达51.3% [1][3] - 从前11月累计业绩看，30家房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长 [1] - 单月销售金额排名前列的房企包括：华润置地230.0亿元、中海地产221.4亿元、保利发展179.5亿元、招商蛇口144.5亿元、绿城中国125.0亿元 [3] - 单月环比下降幅度较大的房企包括：越秀地产(-58.5%)、建发房产(-45.2%)、万科地产(-34.4%)、中国金茂(-33.3%) [3] 房企投资与土地储备 - 2025年11月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米 [5] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账 [5] - 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企 [5] - 房企投资态度谨慎，布局集中于一、二线城市的优质地块 [5] - 从累计数据看，2025年1-11月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米，成交总价644亿元，楼面价22834元/平方米；而2025年11月单月楼面价为17860元/平方米，低于前10个月及2024年月均水平 [7] - 部分房企如华润置地、龙湖集团、碧桂园等在11月无新增土地储备 [7] 企业融资情况 - 2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元 [7] - 从融资结构看，11月境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [8] - 其中，境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点 [8] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，继续保持低位 [8] 组织架构与人事动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整，通过区域合并、精简层级以提升效能 [11][12] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局 [11][12] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，维持集团-大区-片区三级管控体系 [11][12] - 新城控股将其代建业务板块“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将房地产开发事业部的多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司 [11][13] - 旭辉集团在11月上旬合并区域，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，调整后形成四大区域及山东平台的业务版图 [11][14] - 人事变动方面，涉及高管变动的企业包括五矿地产、中海地产、万科、中建七局、光明地产等 [11]

文章核心观点 - 2025年11月房地产行业销售整体仍处低位但出现结构性亮点 30家重点房企单月销售金额为1623.6亿元 其中7家实现环比增长[1][5] - 行业投资态度整体保持谨慎 投资金额与面积环比下降 但头部央国企在核心城市积极补仓[1][7][9] - 房企融资环境持续改善 11月融资总量环比回升 融资成本特别是境内债券成本持续走低[1][11][13] - 房企普遍通过组织架构调整、区域合并及高管换防来精简层级、提升运营效能以应对行业新形势[1][15][16] 合约销售 - 2025年11月 30家重点上市房企实现全口径销售金额1623.6亿元 2025年1-11月累计全口径销售金额为19811.3亿元[5] - 30家重点房企中仅有7家在11月实现单月销售业绩环比增长 包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股[1][5] - 华润置地单月业绩环比增幅最大 达51.3% 单月销售金额为230.0亿元[3][5] - 前11月累计销售金额中 仅中国金茂和绿地控股两家实现了同比增长[5] - 多数房企单月销售环比下滑 其中越秀地产环比下降58.5% 建发房产环比下降45.2% 万科地产环比下降34.4%[3] 企业拿地 - 2025年11月行业投资保持谨慎 重点监测的30家房企单月新增土地投资金额（全口径）约为234亿元 拿地面积为131万平方米[9] - 30家重点房企中仅有13家在11月有新增土地储备入账[10] - 投资呈现高度集中化 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企[10] - 企业拿地态度谨慎 投资布局集中于一二线优质地块 旨在确保投资回报的稳定性和可持续性[7][10] - 与2025年1-10月的月均水平相比 11月单月投资规模显著收缩 1-10月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米 总价644亿元[9] 企业融资 - 2025年11月 65家典型房企的融资总量为432.79亿元 环比增长24% 2025年1-11月累计融资总量为3902.36亿元[13] - 融资结构方面 11月境内债权融资261.26亿元 环比减少1.2% 境外债权融资111.74亿元 环比大幅增长292.1% 资产证券化融资59.79亿元 环比增长6.6%[13] - 融资成本持续走低 2025年1-11月65家典型房企新增债券类融资成本为2.87% 较2024年全年降低0.06个百分点[13] - 境内债券融资成本显著下降 2025年1-11月为2.52% 较2024年全年降低0.39个百分点 11月单月境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%[13] - 境外债券融资成本为6.21% 较2024年全年提升2.03个百分点 但11月因华润置地发行两笔境外债 单月境外融资成本有所降低[13] 组织动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整 普遍通过合并区域、精简层级来提升效能[1][15][16] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司 最终形成沪苏、浙江、合宁、北京、山东、东北、华中、华西、重庆、华南共10大地区公司的新格局[15][16] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区 下设广深、西南、华中、珠海四大片区 维持集团-大区-片区三级管控 新领导班子吸纳了万科、中海等多体系人才[15][16] - 新城控股进行“建管裂变、地产整合”调整 将代建业务“新城建管”分设为万嘉建管和宏图建管两家独立公司 同时将地产开发事业部原有多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司[15][17] - 旭辉集团调整更为彻底 撤销5个分区及下属城市公司 新成立华北、华东、华南三大区域事业部 调整后形成华东、华南、北京、华西四大区域及山东平台的业务版图 实现总部直管一线[15][17] - 房企高层人事变动频繁 涉及中海地产、五矿地产、万科地产、中建七局、光明地产等多家公司高管离职或调任[15]

公司新设与股权结构 - 招商蛇口联合关联方在深圳新成立一家名为深圳市招沣置业有限公司的置业公司 [1] - 新公司注册资本为9亿元人民币 [1] - 公司由招商蛇口全资子公司深圳招商房地产有限公司与深圳市招平沣沛投资中心共同持股 [1] 公司经营范围 - 新公司经营范围涵盖工程管理服务、非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理及信息咨询服务等 [1] 公司管理层 - 新成立的深圳市招沣置业有限公司法定代表人为李能才 [1]

基金分红方案 - 博时招商蛇口产业园REIT（代码：180101）宣布进行2025年度第2次分红，收益分配基准日为9月9日 [1] - 分红方案为每10份基金份额派发现金红利0.20元 [1] - 本次分红对象为权益登记日（12月8日）登记在册的基金份额持有人，现金红利发放日为12月11日 [1] 分红操作细节 - 基金收益分配采取现金分红方式，且不支持红利再投资 [1] - 本次分红免收分红手续费 [1] 相关税务政策 - 根据财政部、国家税务总局的相关通知，基金向投资者分配的基金利润暂免征收所得税 [1]

核心观点 报告认为，尽管2025年房地产市场呈现先扬后抑的走势，但积极因素正在持续汇聚，行业曙光渐近[4] 展望2026年，政策呵护预计将延续，但市场信心修复仍需时间，全国房地产投资和销售仍将承压，中性假设下预计分别下滑8.5%和6%[4] 投资机会将主要围绕“好房子”建设带来的品质房企机遇和香港楼市止跌回稳带来的港资地产机遇展开，维持行业“强于大市”评级[4][5] 一、2025年回顾：楼市先扬后抑，政策延续呵护 - 2025年全国楼市先扬后抑，1-10月全国商品房销售金额同比下降9.6%，但降幅较2024年全年收窄7.5个百分点[13] - 市场结构上，二手房成交表现优于新房，十大城市前10月二手房成交同比增长8%，而新房成交同比下降10.5%，但一二手房合计成交总量保持稳定，同比增长0.1%[13] - 房价方面，2025年第二季度以来环比降幅扩大，二手房整体表现弱于新房，一线城市新房因核心区“好房子”集中入市，环比降幅较小[15] - 土地市场呈现量缩价涨，成交回归一二线，一二线城市土地成交溢价率明显高于三线[21] - 市场主要堵点在于居民对未来收入和房价预期偏弱，以及存量库存去化周期仍处于高位[23] 二、2026年展望：积极因素持续汇聚，曙光渐行渐近 - 总量层面，本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近，2022年以来一二手成交总量逐步趋稳[4][42] 一线城市二手房平均房价跌幅为35%，剔除CPI后实际跌幅38%，已超过海外16个国家平均35%的跌幅[42] - 微观层面，核心城市主城区库存可控（如杭州主城区去化周期仅2.2个月），部分低房价三四线城市成交价逐步企稳，中国香港楼市量价企稳或利于深圳市场信心修复[48][52] - 居民层面，居民部门杠杆率于2024年第一季度见顶后高位回落，居民置业压力不断减轻，月供占可支配收入比降至93%，为2010年以来低点[57][61] - 资产吸引力方面，百城租金回报率（2.36%）已高于十年期国债收益率（1.79%），购房相对吸引力增强[66] - 中性预测下，2026年全国商品房销售面积预计同比下降6%，房地产投资预计同比下降8.5%[4][71] 三、产品机遇：“好房子”前景广阔，品质房企率先受益 - 政策层面持续推动“好房子”建设，2025年“好房子”首次写入政府工作报告，“十五五”规划建议稿明确相关要求[4][76] - 测算2025年至2030年年均改善需求为5.9亿平米，占总潜在商品住宅需求（8.8亿平米）的67%[4][78] - 市场逐步接受品质付费，同一楼盘内因楼层、户型差异价差显著，高品质项目凭借高实用率和产品力去化表现良好[81] - 类比手机、汽车产品迭代历程，“好房子”有望带动行业销量企稳并提升盈利水平，其非标属性及土地稀缺性有助于维持较好溢价能力[4][84] - 库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望率先受益，优质房企在十大城市的销售和拿地市占率持续提升，部分房企如滨江集团2025年上半年归母净利润实现同比增长58.87%[92][95] 四、区域机遇：中国香港楼市止跌回稳，港资地产迎投资机遇 - 2025年第二季度以来香港房价企稳反弹，前10月一二手住宅合计成交5.1万套，同比增长20.3%，私人住宅售价指数较2025年3月低点累计上涨3.3%[52] - 支撑因素包括：香港GDP及居民可支配收入增速企稳、居民供楼负担大幅减轻；私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府十年期债券收益率；人口恢复净流入叠加高端人才引入稳固需求[4] - 供给端持续收缩带来库存消耗，市场上行期头部港资房企业绩及股价弹性较大，有望受益于存货重估及持有物业公允价值重估[4] 五、投资建议 - 建议关注三条主线：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团等；受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产等；净现金流及分红稳定的行业优质企业，如华润万象生活、保利物业等[5] - 同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业，如贝壳、绿城管理控股、新城控股[5]

投资评级与核心观点 - 行业投资评级为“看好”并维持[3] - 核心观点认为证监会推动商业不动产REITs试点将促使商业地产价值重估[2] - 房地产作为中国家庭重要资产，稳房价对经济内循环意义重大，政策端有望进一步发力[4] - 中央层面高频提及建设高品质住房，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] 板块行情表现 - 本周（25/11/22-25/11/28）房地产（申万）指数上升0.7%，表现弱于主要股指（上证指数升1.4%，深证成指升3.6%，创业板指升4.5%，沪深300升1.6%）[7] - 个股涨幅前五为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)[7] - 个股跌幅前五为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)[7] 新房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%，同比下降51.1%[11] - 分能级看，一线城市成交55.2万平米环比升27.5%，二线城市成交120.5万平米环比升5.4%，三四线城市成交30.2万平米环比升1.0%[11] - 11月截至本周（11.1-11.28）42城新房累计成交724万平米，环比上月同期升0.8%，同比下降43.1%，年初至今累计成交同比下降13.9%[15] - 11月一线城市累计成交180万平米环比升5.1%同比降42.0%，二线城市累计成交422万平米环比升0.2%同比降42.1%，三四线城市累计成交122万平米环比降3.2%同比降47.8%[15] 二手房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%，同比下降18.5%[26] - 分能级看，一线城市成交88.2万平米环比升6.1%，二线城市成交97.8万平米环比降6.7%，三四线城市成交16.1万平米环比升5.2%[26] - 11月截至本周（11.1-11.28）21城二手房累计成交800万平米，环比上月同期上升27.5%，同比下降19.2%，年初至今累计成交同比上升8.0%[31] - 11月一线城市累计成交336万平米环比升31.8%同比降19.7%，二线城市累计成交404万平米环比升22.6%同比降20.9%，三四线城市累计成交60万平米环比升40.1%同比降1.6%[31] 行业政策与新闻 - 证监会就推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见，以推动REITs市场高质量发展[41][42] - 地方政策聚焦：北京“十五五”规划持续推进住有所居；上海国资委加强存量盘活制度供给；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50万；徐州购买改善型住宅公积金贷款最高额度上浮30%[41][42] - 土地市场动态：北京丰台一宗宅地起始价24.72亿元将于12月25日出让；武汉集中挂牌20宗地块起始总价78.15亿元；杭州43.32亿元出让3宗宅地[42] - 城市市场表现：深圳11月二手房成交量同比增约17%，1500万元以上豪宅成交占比升至2.3%；广州11月二手住宅网签量环比增长22.9%，成交9191宗[42] 重点公司动态 - 融资活动：招商蛇口发行不超50.4亿元公司债券票面利率1.77%；浦发银行拟审议万科20亿元中期票据展期事项；张江高科发行6亿元超短期融资券利率1.60%；保利发展发行30亿元中期票据；新城控股设立6.16亿元不动产资产支持专项计划[44][45] - 人事变动：大悦城董事张鸿飞辞职，提名董保芸、王国新为董事候选人；建发国际集团调整提名委员会成员[44][45] - 股份回购：万物云回购79.83万股耗资约1649万港元；招商积余累计回购662.62万股支付总额约7801万元；贝壳-W连续多日进行股份回购[45] 投资建议与关注标的 - 建议关注地产开发企业：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋集团[4] - 建议关注港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[4] - 建议关注地产转型企业：衢州发展[4] - 建议关注二手房中介：贝壳[4] - 建议关注物管企业：招商积余、华润万象生活[4]

行业整体趋势 - 2025年1-11月中国百强房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，反映出临近年底企业拿地态度更趋审慎 [2] - 行业集中度显著提升，1-11月拿地金额TOP10企业占TOP100企业比例高达54.1%，TOP20企业占比达66.7%，相比去年底分别提高12.7和11.8个百分点 [6] - 11月份全国土地市场平均溢价率为4.1%，虽环比低位回升但仍处历史较低水平，绝大多数地块以底价成交，市场热度不高 [15] 头部房企表现 - 1-11月新增货值排名前三的房企为：中海地产（1963亿元）、招商蛇口（1833亿元）、绿城中国（1293亿元） [3][6] - 1-11月权益拿地金额排名前三的房企为：中海地产（870亿元）、绿城中国（588亿元）、招商蛇口（564亿元） [6][7][8] - 中海地产与招商蛇口通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [6] 拿地模式变化 - 11月份联合体拿地模式变得更加普遍，主要集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [11] - 联合体拿地模式包括央国企之间的“强强联合”，以及民营房企与国企或地方城投平台的合作，例如蓝城集团与杭州之江城投联合获取杭州地块 [11] - 联合拿地可应对市场不确定性、分散风险，并在年末资金趋紧时以较少资金获取优质地块 [11] 民营房企策略 - 11月份部分财务稳健的民营房企在自身优势城市的核心地段表现活跃，例如懋源地产经过166轮竞价以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳区地块 [13] - 民营房企投资策略已全面转向“聚焦核心、深耕优势区域”，将有限资金精准投向市场抗风险能力强、自身操盘能力成熟的城市和板块 [14] - 从1-11月重点城市拿地排名看，懋源地产进入北京前十，嘉禾兴地产进入成都前十，滨江集团等多家民企进入杭州前十 [13] 土地市场热度分化 - 11月份成交总价超10亿元的31宗住宅用地中，仅北京和上海的4宗地块出现溢价成交，其余27宗均为底价成交 [15] - 土地市场热度回落，开发商对非绝对核心地块态度异常谨慎，以往热度高的城市如杭州，11月出让的3宗条件不错宅地也全部底价成交 [15] - 资金和土地资源持续向头部企业集中，中小型房企生存空间被压缩，合作开发将成为主流模式 [16]

行业整体趋势 - 2025年1-11月中国百强房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%，但增长动力减弱，增幅较1-10月大幅收窄，反映出临近年底房企投资态度更趋审慎 [1][2] - 头部房企拿地力度持续加强，1-11月拿地金额TOP10企业占TOP100企业的比例高达54.1%，TOP20企业占比达66.7%，相比去年底分别提高12.7和11.8个百分点 [8] - 全国土地市场整体热度不高，11月平均溢价率为4.1%，虽环比低位回升但仍处历史较低水平，绝大多数地块以底价成交 [21] 企业表现与排名 - 1-11月新增货值排名前三的企业为：中海地产（1963亿元）、招商蛇口（1833亿元）、绿城中国（1293亿元） [3][5] - 1-11月权益拿地金额排名前三的企业为：中海地产（870亿元）、绿城中国（588亿元）、招商蛇口（564亿元） [7][11] - 共有4家房企新增货值超过千亿元 [3] 市场策略变化 - 联合体拿地模式在11月变得更加普遍，尤其集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市，案例包括上海城建与上海建元联合以43亿元竞得上海杨浦区地块 [13] - 合作模式呈现多样化，包括央国企“强强联合”以及民营房企与国企或地方城投平台合作，例如蓝城集团与杭州之江城投联合获取杭州地块 [14] - 民营房企投资策略转向聚焦核心区域和优势城市，在自身操盘能力成熟的区域果断出手，例如懋源地产在北京经过166轮竞价以50.24亿元、溢价率18.21%竞得地块 [16][17][20] 区域市场热点 - 溢价成交现象仅分布于少数被看好的板块，如北京朝阳松榆里、上海浦东川沙、广州白云江高镇等 [21] - 11月成交总价超过10亿元的31宗住宅用地中，仅北京和上海的4宗地块出现溢价成交，其余27宗均为底价成交，连杭州出让的3宗条件不错宅地也全部底价成交 [21] - 部分财务稳健的民营房企在重点城市表现活跃，如懋源地产进入北京拿地金额前十，多家民营房企进入杭州拿地金额前十 [19]