公司自律行动概述 - 贝壳找房于2026年1月在全平台正式启动“三必做六禁止”自律行动，重申中性市场观，并推动平台员工及经纪人自愿签署承诺书[1] - 此次承诺书签署活动是公司去年发布公共行为规范以来的升级举动，也是继内部巡查和严厉处罚后，全平台系列宣导行动的重要一环[1] - 全国已有超过8万名经纪人、店东及平台员工主动签署了承诺书[1] 自律行动的具体内容 - “三必做”内容包括：提供诚信专业服务助力稳定市场、确保房源信息真实且服务承诺兑现、提供全面客观信息辅助用户理性决策[1] - “六禁止”内容包括：严禁主观臆断唱衰市场、严禁歪曲解读国家政策、严禁发布虚假信息、严禁引导或强迫交易方抬价降价、严禁飞单跳单返佣欺诈、严禁夸大服务效果误导客户[1] - 该行动的核心是共同守护消费者权益，助力稳定房地产市场[1] 行动的落地与执行 - 在长沙，已有数千名经纪人完成签署，覆盖全体门店[6] - 长沙站将通过专项培训、内部巡查、客户监督反馈等方式，确保自律行动不折不扣地执行[6] - 经纪人表示将结合本地市场实际情况，把“三必做六禁止”原则落实到每一次带看、磋商和签约中[6] 行业背景与意义 - 新媒体时代，部分自媒体博主出现虚假房源、暴力压价、虚假承诺返佣跳单等乱象，损害了消费者信任和行业健康发展[2] - 贝壳作为行业头部企业，率先推行自律规范，具有标杆意义[2] - 业内专家指出，此举是对国家“规范房地产经纪服务”政策的积极响应，也是平台型企业以自律推动行业自治的积极探索[12] 各方反馈与影响 - 部分经纪人在朋友圈等社交平台晒出承诺书，表明“恪守中性市场观”立场[1] - 签署倡议的经纪人认为，“三必做”是专业要求，“六禁止”是对客户的承诺，该倡议重申了行业初心并提升了专业底气[12] - 业内专家认为，房产经纪行业应该从“流量竞争”转向“服务竞争”，真正实现让消费者安全放心[12]

文章核心观点 - 北京市正从供给、成本、品质三个维度发力，旨在构建一个长期稳定的青年友好型租赁市场生态，以回应青年人对易获得、有品质、可负担住房的期待 [1][5] 当前青年租赁市场现状与矛盾 - 约四成青年人租住在五六环间的回龙观、望京、顺义城区、常营、清河等区域 [4] - 北京市35岁以下青年人租住房屋的每平方米每月租金约为80元 [4] - 核心产业片区及其毗连区租赁住房供给较少、租金偏高，青年人对房屋品质的需求与租金负担之间存在难以调和的矛盾 [4] 政策导向与市场支持 - 2026年政府工作报告指出，要着力稳定房地产市场，促进住房租赁市场健康发展，缓解年轻人住房困难 [5] - 伴随多样化的社会资源进入住房租赁市场，青年人有了更多、更便利的选择，可挑选位置、户型更适合的房子并通过比价找到契合需求的房源 [5] 构建青年友好型租赁市场的三个维度 - **增加优质供给**：政府可提供更多优质保租房，将优质厂房、商住用房改造成租赁房以解决居住偏远问题 [5] - **缓解租金压力**：推出低利率专项租赁贷款，推进公积金支付房租 [5] - **提升居住品质与权益保障**：积极改善房屋硬件（如完善安全措施、配套设施），通过出台法律法规规范业主直租和机构化租赁行为，保护租客合法权益 [5] 北京租赁市场未来趋势 - 租住人群需求将发生变化，高质量人才（如互联网、AI领域从业者）增多，这类人群对房屋品质、网速等要求更高 [6] - 政府将投入更多财力物力，为新青年提供更优质的住房、服务和保障 [6]

Chautauqua Capital Management, a division of Baird Asset Management, is a boutique investment firm that released its fourth-quarter 2025 investor letter for the “Baird Chautauqua International and Global Growth Fund”. A copy of the letter can be downloaded here. Global equities finished 2025 strongly, with international markets delivering their widest outperformance versus U.S. equities since the Global Financial Crisis, aided by a weaker dollar and improving trade conditions. In Q4 2025, the Baird Chautauq ...

公司股份回购 - 贝壳-W(02423)于2026年1月26日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资约300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量约为49.77万股 [1]

贝壳-W(02423)公布，2026年1月26日耗资约300万美元回购约49.77万股股份。 ...

格隆汇1月27日丨贝壳-W(02423.HK)发布公告，2026年1月26日耗资300万美元回购49.77万股。 ...

股份数据 - 2026年1月23日和26日已发行股份（不含库存股份）3,346,029,167股，库存股0股，总数3,346,029,167股[3] - 2026年1月已发行股份占发行前股份数目百分比依据3,484,617,544股计算[6] 股份购回数据 - 2026年1月2日购回未注销股份938,955股，每股5.3251美元[4] - 2026年1月5日购回未注销股份616,191股，每股5.68美元[4] - 2026年1月6日购回未注销股份602,154股，每股5.8125美元[4] - 2026年1月7日购回未注销股份885,921股，每股5.6438美元[4] - 2026年1月8日购回未注销股份609,408股，每股5.7433美元[4] - 2026年1月26日购回未注销股份497,724股，占事件前已发行股份0.014%，每股6.0274美元[5] - 2026年1月26日在纽交所购回股份497,724股，付出2,999,982美元，每股最高6.06美元，最低6美元[13] - 公司合共购回股份497,724股，付出2,999,982美元[13] - 公司购回拟注销股份497,724股，拟持作库存股0股[13] 购回授权相关 - 购回授权决议2025年6月27日获通过[13] - 可根据购回授权购回股份总数360,216,007股[13] - 按购回授权在交易所购回股份99,429,621股[13] - 已购回股份占决议通过当日已发行股份2.76%[13] - 股份购回后新股发行等暂止期至2026年2月25日[13]

北京市住房租赁市场现状与重点人群需求 - 北京市租房居住人口已超750万，占常住人口的三分之一以上 [1] - “一张床、一间房、一套房”的多元化住房租赁供应体系已基本形成 [1] - 一些重点人群的个性化租住需求仍期望被更好地满足 [1] - 重点人群包括高校毕业生、老年群体、“有老有小”家庭及城市运行保障群体四大类 [1] 重点人群租住痛点分析 - **高校毕业生**：对职住平衡要求高，工作变动频繁，处于生活模式切换期，希望得到更好的日常服务照顾 [2] - **老年群体**：80岁以上“老老人”大多行动不便，难以适应“步梯楼”，部分业主不愿意把房子租给老年人 [2] - **“有老有小”家庭**：需兼顾子女教育与老人照料，希望租住孩子学校附近的大户型，期望长期稳定的租期及有保障的机构以保证租住的安全性和稳定性 [2] - **城市运行保障群体（如外卖员、快递员、保洁员）**：希望租住在工作小区商圈附近，希望月租金较低，避免因早出晚归影响邻里生活，寻找适配房源比较困难 [2] 针对重点人群的租住服务完善建议 - **面向高校毕业生**：加大分散式机构托管房源供给，通过政府引导、专业机构运营、金融工具支持相结合，以轻资产托管模式提升房源整合与运营效率 [2] - **面向高校毕业生**：在职住集聚区域，提升中小户型租赁供给精度，鼓励企业开发“出租+服务”组合产品，满足“租到房”和“住得好”的双重需求 [2] - **面向家庭型租住人群**：建议政府将收储的保障房以市场化方式进行配租，通过政府主导的收储机制整合分散的个人房源 [3] - **面向家庭型租住人群**：大力开发三年期以上长租产品，通过租金优惠、约定续约优先权等政策保障租期稳定，降低换房成本 [3] - **面向家庭型租住人群**：对核心区“老破小”学区房进行标准化改造，更新水电管线、改善采光通风、增设适老化设施，实现区位与品质兼顾 [3] - **面向独居老人**：建议构建“租赁+养老”服务融合模式，对实际租住的80岁以上老人，由政府牵头引入商业保险机制，配置意外险与责任险以打消业主顾虑 [3] - **面向独居老人**：依托社区养老服务网络，为60岁以上老年人提供专属租赁合同范本及上门签约、租金及水电燃气费代缴等服务，破解数字鸿沟 [3] - **面向独居老人**：整合租赁机构与居家安养资源，提供智能呼叫、定期设施安全巡访服务，强化租住安全与健康照护联动机制 [3] - **面向城市保障群体**：建议支持低效商办住房改造为保障性租赁住房，通过改造补贴、税费减免等政策激励 [3] - **面向城市保障群体**：推动闲置商业办公用房改建为集约化、低成本的宿舍型或小户型租赁住房，完善消防、结构及配套设施标准，确保居住安全与基本品质 [3]

北京市住房租赁市场现状与重点人群需求 - 北京市租房居住人口已超过750万，占常住人口的三分之一以上[3] - 北京市已基本形成“一张床、一间房、一套房”的多元化住房租赁供应体系[3] - 贝壳公司基于一线观察指出，重点人群的个性化租住需求仍需更好满足[3] 重点人群租住痛点分析 - 高校毕业生对职住平衡要求高，工作变动频繁，处于生活切换期，需要更好的日常服务照顾[3] - 80岁以上“老老人”行动不便，难以适应步梯楼，且部分业主不愿将房子租给老年人[3] - “有老有小”家庭需兼顾子女教育与老人照料，希望租住学校附近的大户型，并期望长期稳定的租期及有保障的机构[3] - 外卖员、快递员、保洁员等城市运行保障群体希望租住在工作商圈附近，月租金较低，且需避免因作息影响邻里，适配房源寻找困难[3] 针对高校毕业生的建议 - 加大分散式机构托管房源供给，以更好满足青年个性化需求[4] - 通过政府引导、专业机构运营、金融工具支持相结合，以轻资产托管模式提升房源整合与运营效率[4] - 在职住集聚区域，提升中小户型租赁供给精度，鼓励企业开发“出租+服务”组合产品[4] 针对家庭型租住人群的建议 - 建议政府将收储的保障房以市场化方式进行配租，通过收储机制整合分散的个人房源[4] - 大力开发三年期以上长租产品，通过租金优惠、约定续约优先权等政策保障租期稳定，降低换房成本[4] - 对核心区“老破小”学区房进行标准化改造，更新水电管线、改善采光通风、增设适老化设施[4] 针对独居老人的建议 - 建议构建“租赁+养老”服务融合模式，由政府牵头引入商业保险机制，为实际租住的80岁以上老人配置意外险与责任险[4] - 依托社区养老服务网络，为60岁以上老年人提供专属租赁合同范本及上门签约、费用代缴等服务[4] - 整合租赁机构与居家安养资源，提供智能呼叫、定期设施安全巡访服务[4] 针对城市运行保障群体的建议 - 建议支持将低效商办住房改造为保障性租赁住房[5] - 通过改造补贴、税费减免等政策激励，推动闲置商业办公用房改建为集约化、低成本的宿舍型或小户型租赁住房[5] - 改造需完善消防、结构及配套设施标准，确保居住安全与基本品质[5]

涉及行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [2] * 公司：MSCI中国房地产指数 [6] 贝壳（BEKE） [16] 核心观点与论据 购房意愿与市场情绪 * 整体购房意愿略有改善但依然疲弱：计划在未来两年内购房的受访者比例从2024年9月的27%小幅上升至2025年11月的30% [7][8] 但此改善主要源于2024年9月政策发布前的低基数 [7] * 城市层级分化显著：一线和二线城市购房意愿减弱 一线城市购房意愿从23%降至21% 二线城市从31%降至11% [2][10][11][12] 而三线城市购房意愿从44%大幅提升至67% [10][12] * 房价预期悲观：42%的受访者认为未来12个月房价将下跌 与2024年9月和2025年4月持平 [13][15] 这与行业展望预测一致 预计2026/27年二手房价格将同比下跌10%/5% [2][13] * 出售意愿增强带来下行压力：计划在未来一至两年内出售房产的受访者比例从2025年4月的10%上升至2025年11月的17% [16][18] 截至2025年12月底 贝壳50城二手房挂牌量同比增长11.2%至440万套 增速较2025年前三季度的6-9%加快 [16][20] 房价表现与账面亏损 * 一线城市房价加速下跌：自2025年第三季度以来 高线城市房价加速下跌 [2] 自2025年7月以来 一线城市二手房价格出现加速下跌 [23][36] 例如 北京、上海、广州、深圳的二手房价格指数从高点显著回落 [35] * 账面亏损增加且集中于高线城市：报告房产出现账面亏损的受访者比例从2025年4月的47%升至2025年11月的52% [22] 其中一线城市有此情况的受访者比例从37%大幅升至55% 平均房价较初始购买价下跌6%（2025年4月为+3%）[22][28] 二线城市从47%升至56% [22][31] 三线城市则基本稳定在51%（上次为48%）[22][33][40] * 房价下跌原因：1）2025年第三季度政策反应平淡且2024年9月市场维稳政策效果消退；2）一线城市相对较高的交易量导致房价出现修正性下跌；3）2025年一线城市保障性租赁住房竣工量上升吸引更多居民选择租房而非购房；4）媒体评论贝壳推动业主降价以促成交易 [23] 购房驱动因素与信心影响 * 改善型需求是主要购房动力：在未来两年购房的主要原因中 改善型需求（升级或置换）保持首位 占37%（2025年4月和11月）而投资需求仅占15% [63][65] * 提升购房信心的关键因素：前三位是降低房贷利率、升职/加薪以及降低首付要求 [3][67][69][70] 这与行业观点一致 即需要大幅降息超过130个基点 或对现有38万亿元人民币的房贷余额提供130个基点的补贴 才能使一线城市1.8%的租金收益率匹配其3.1%的平均商业房贷利率 [3][67] * 削弱购房信心的主要因素：前三位是楼盘烂尾、经济增长放缓以及提高首付要求 [3][71][72][73] 尽管截至2025年已有750万套已售未完工项目交付 但保交楼仍是政府的首要任务 [3][71] 租赁住房的影响 * 租赁住房对一线城市购房决策的阻碍作用增强：因更多保障性租赁住房而推迟购房计划的受访者比例从2025年4月的30%升至33% [38][50] 而二、三线城市此趋势下降 [38] 原因包括：1）2025年一线城市保障性租赁住房竣工量增加（例如上海2025年建设与筹集目标为8.1万套 北京超额完成目标 广州竣工量高）[38][46][47][58][59][60][61]；2）一线城市1.8%的租金收益率与3.1%的房贷利率之间存在130个基点的巨大差距 [38] 宏观展望与政策预期 * 行业下行将持续但拖累减小：预计中国房地产市场的低迷将在2026-2027年持续 但跌幅可能收窄 对经济增长的拖累减弱 [4] * 政策支持必要且可能加码：需要进一步降低房贷利率、加强对开发商和购房者的融资支持 并采取措施解决“去库存”计划的瓶颈 [4] 房地产销售和价格的进一步下跌可能引发额外的政策宽松 [4] * 具体政策预期：预计中国人民银行将在2026年下调政策利率10-20个基点 这可能带动房贷利率下降30-40个基点 [4] 进一步的房贷财政补贴是可能的 但目前面临各种政策挑战 [4] 预计一线城市（尤其是上海和北京）的购房限制将进一步放宽 [4] 估值与风险 * 估值：MSCI中国房地产指数12个月前瞻市盈率（PE）为11.4倍 市净率（P/BV）为0.60倍 分别较15年历史平均水平高出2.4个标准差和低于1.1个标准差 [6] * 下行风险：1）限制需求和房贷的政府行政政策；2）中国开发商融资紧张；3）中国经济住宅增长低于预期 [77] * 上行风险：1）实质性政策放松有效推动住宅地产销售、投资和价格恢复同比正增长；2）部分开发商以公允价格进行大规模资产处置以缓解流动性压力 [77] 其他重要内容 * 数据来源与说明：核心发现基于瑞银证据实验室于2025年10月28日至11月18日对中国大陆2500名受访者进行的最新住房调查 [2][7] 分析购房意愿时建议进行同比比较以避免季节性影响 [7] * 研究团队：报告由瑞银证券亚洲有限公司的研究团队（包括John Lam, Ning Zhang, Vera Gong等分析师和经济学家）编制 [5]