报告投资评级 - 优于大市（维持）[1][6] 报告核心观点 - 公司经营平稳，但核心净利润小幅下行，经常性业务（经营性不动产）的贡献持续提升，有助于公司稳健经营[1] - 开发销售型业务经营稳健并保持行业领先地位，但签约销售额有所下滑，投资强度提升且聚焦一二线城市[2] - 经营性不动产业务发展状况良好，购物中心租金收入增长强劲，运营效率高[3] - 各项财务指标保持健康，杠杆率下降，融资成本降低，偿债压力较小[4] - 考虑到开发销售型业务结算规模下行压力，报告略微调低了盈利预测，但基于当前估值（市盈率7.9倍）和稳健的经营状况，维持“优于大市”评级[4][70] 整体财务表现总结 - 2025年全年，公司实现营业收入2814亿元，同比增长1%[1][9] - 2025年实现核心净利润225亿元，同比下降12%[1][9] - 核心净利率为8.0%，同比下降1.1个百分点[1][9] - 毛利率为21.2%，同比下降0.4个百分点[1][9] - 每股派息1.32元，派息率连续6年保持在37%[1][9] - 经常性业务贡献的收入和核心净利润占比分别为15%和52%，同比分别提升0.4个百分点和11个百分点[1][9] 开发销售型业务总结 - 2025年开发销售型业务收入2382亿元，同比基本持平（增长0.4%）[2][25] - 2025年签约销售额2336亿元，同比下降11%[2][25] - 签约销售额中一线城市（含香港）占比45%，同比提升7个百分点[2][25] - 行业销售排名保持第3位，在18个城市市占率排名前三[2][25] - 2025年拿地金额917亿元，同比增长18%，投资强度（拿地金额/销售额）为39%，同比提升10个百分点[2][25] - 新增土储建筑面积339万平方米，同比下降14%，其中一二线投资占比高达99%[2][25] - 新增土储楼面价2.7万元/平方米，同比上涨37%[2][25] - 截至2025年末，总土储建筑面积为4673万平方米，仍然充裕[2][25] 经营性不动产业务总结 - 2025年经营性不动产业务收入254亿元，同比增长9%[3][46] - 其中购物中心租金收入219亿元，同比增长13%，占经营性不动产收入比重为86%，同比提升3个百分点[3][46] - 截至2025年末，在营购物中心共98个，其中84%（82个项目）在当地零售额排名前三[3][46] - 在营购物中心整体出租率97.4%，同比提升0.3个百分点[3][46] - 在营购物中心零售额2392亿元，同比增长22%，同店同比增长12%，占全国社零总额0.5%[3][46] - 租售比（租金收入/零售额）为11.5%，维持合理水平[3][46] - 购物中心毛利率为77%，同比提升1个百分点[3][46] 财务状况总结 - 截至2025年末，总资产10787亿元，其中投资物业占比27%，同比提升3个百分点[4][57] - 净资产4193亿元，同比增长6%[4][57] - 货币资金1170亿元，同比下降12%[4][57] - 资产负债率61%，同比下降4个百分点[4][57] - 剔除预收款的资产负债率55%，同比下降0.5个百分点[4][57] - 净有息负债率39%[4][57] - 融资成本2.72%，同比下降0.39个百分点[4][57] - 经常性业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，偿债压力较小[4][57] 盈利预测与估值 - 报告下调盈利预测，预计公司2025-2026年归母净利润分别为233亿元和233亿元（原预测值为241亿元和244亿元）[4][70] - 预计2025-2026年每股收益分别为3.27元和3.26元[4][70] - 对应当前股价，2025-2026年预测市盈率（PE）均为7.9倍[4][70] - 根据盈利预测表，预计2026年营业收入为2261.17亿元，同比下降19.7%；2027年营业收入为2068.28亿元，同比下降8.5%[5] - 预计2026-2028年归母净利润分别为232.99亿元、232.61亿元和240.98亿元[5] - 预计2026-2028年净资产收益率（ROE）分别为7.8%、7.5%和7.4%[5]

投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][4][6][70] 核心观点 - 公司经营平稳，但核心净利润小幅下行，经常性业务贡献持续提升，助力稳健经营 [1][9] - 开发销售型业务经营稳健，保持行业领先地位 [2][25] - 经营性不动产业务发展状况良好 [3][46] - 各项财务指标保持健康，偿债压力较小 [4][57] - 考虑到开发销售型业务结算规模下行压力，略调低盈利预测，但维持“优于大市”评级 [4][70] 整体财务表现 - **2025年营业收入**：2814亿元，同比+1% [1][9] - **2025年核心净利润**：225亿元，同比-12% [1][9] - **2025年核心净利率**：8.0%，同比下降1.1个百分点 [1][9] - **2025年毛利率**：21.2%，同比下降0.4个百分点 [1][9] - **2025年每股派息**：1.32元，派息率连续6年保持在37% [1][9] - **经常性业务贡献**：收入和核心净利润占比分别为15%和52%，同比分别提升0.4和11个百分点 [1][9] - **盈利预测调整**：预计2025-2026年归母净利润分别下调至233/233亿元（原值241/244亿元），对应每股收益分别为3.27/3.26元 [4][70] - **估值水平**：对应当前股价2025-2026年预测市盈率均为7.9倍 [4][70] 开发销售型业务 - **2025年收入**：2382亿元，同比+0.4%，基本持平 [2][25] - **2025年签约销售额**：2336亿元，同比-11% [2][25] - **销售结构**：一线城市（含香港）销售额占比45%，同比提升7个百分点 [2][25] - **行业地位**：行业排名保持第3，在18个城市市占率排名前3 [2][25] - **2025年毛利率**：15.5%，同比下降1.3个百分点 [1][9] - **投资拿地**： - 拿地金额917亿元，同比+18% [2][25] - 投资强度（拿地金额/销售额）为39%，同比提升10个百分点 [2][25] - 新增土储建面339万平方米，同比-14% [2][25] - 一二线投资占比高达99% [2][25] - 新增土储楼面价2.7万元/平方米，同比+37% [2][25] - **土地储备**：截至2025年末，总土储建面为4673万平方米，仍然充裕 [2][25] 经营性不动产业务 - **2025年收入**：254亿元，同比+9% [3][46] - **收入构成**：购物中心租金收入为219亿元，同比+13%，占经营性不动产收入比重为86%，同比提升3个百分点 [3][46] - **运营规模**：截至2025年末，在营购物中心共98个，其中84%（82个项目）在当地零售额排名前三 [3][46] - **运营指标**： - 在营购物中心整体出租率97.4%，同比提升0.3个百分点 [3][46] - 在营购物中心零售额2392亿元，同比+22%，同店同比+12%，占全国社零总额0.5% [3][46] - 租售比（租金收入/零售额）为11.5%，维持合理水平 [3][46] - **盈利能力**： - 经营性不动产业务毛利率71.8%，同比提升1.8个百分点 [1][9] - 购物中心毛利率77%，同比提升1个百分点 [3][46] 财务健康状况 - **资产与资本结构**： - 截至2025年末，总资产10787亿元，其中投资物业占比27%，同比提升3个百分点 [4][57] - 净资产4193亿元，同比+6% [4][57] - 货币资金1170亿元，同比-12% [4][57] - 资产负债率61%，同比下降4个百分点 [4][57] - 剔除预收款的资产负债率55%，同比下降0.5个百分点 [4][57] - 净有息负债率39% [4][57] - **融资成本**：2025年融资成本为2.72%，同比下降0.39个百分点 [4][57] - **偿债能力**：2025年经常性业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，偿债压力较小 [4][57]

公司近期股价表现 - 华润置地股价报收29.46港元，当日上涨0.74港元，涨幅为2.58% [1] 公司土地储备与投资动态 - 公司于4月8日以约39.51亿元成功竞得襄七房单元地块，该地块起拍价约26.9亿元，成交溢价率达46.83% [2] - 竞得地块楼面价约为每平方米41108元，地块建筑面积为96105平方米，容积率为2.5 [2] 地块区位与市场环境 - 地块地理位置优越，距离地铁5号线聚才路站约500米，周边被网易、阿里、华为、新华三等科技公司环绕 [2] - 该地块由商业用地转为住宅用地而来，周边有时光里、山泽里等商业配套，生活便利 [2]

北京润园项目市场表现与产品定位 - 华润置地以约60.24亿元底价摘得北京顺义温榆河地块，折合楼面价约3.5万元/平方米 [1] - 北京润园开盘仅三个月网签金额突破约50亿元，目前累计销售额约70亿元 [1] - 在2026年一季度北京住宅成交金额榜上排名第一，累计网签约130套，套均超2000万元 [1] 华润置地“园系”高端产品战略 - “园系”是华润置地住宅项目最高端序列，目前仅在北京、上海布局 [1] - 上海士林润园以约27万元/平方米均价、约6500万元起步价在市场成名 [1] - 北京润园以1.01的超低容积率，定位为“第四代别墅”，旨在重塑京城高端住宅标准 [1][2] 项目产品力与设计理念 - 项目容积率1.01，属于当前政策框架下的开发极限，主打低密生活 [2] - 基于对数百位中央别墅区业主的调研，针对多代同堂、私密社交等核心痛点设计产品 [3] - 打造平墅、空墅、院墅三大产品序列，户型覆盖约271平方米到约990平方米 [3] - 坚持“先规划后建设，先景观后建筑”的开发逻辑，并定制约4000平方米的中央会客厅庭院会所 [5] 目标客群与市场需求洞察 - 项目热销反映购买力向头部稀缺资产加速集中，高净值人群将具备稀缺地段、卓越产品力的资产作为“资产保卫战”首选 [3] - 项目成功戳中高净值人群对回归“安静”、“舒展”居住体验的痛点 [2] - 业主画像清晰高端，产品力超越产品本身，成为圈层共识的标志 [2] 品牌与服务体系建设 - 提供高定礼仕服务，借鉴LVMH白马庄园级标准，包含1支团队、3大模块、700余项服务标准及365天全程陪伴 [5] - 品牌力体现为从城市运营到产品细节的系统性交付能力，其沉稳特质成为市场“确定性”的吸引力标签 [6] - “园系”被定位为跨越周期的信用合约，依托公司数十年“城市投资开发运营”的积淀对资产长期价值做出承诺 [6]

杭州土地市场整体表现 - 杭州成功出让3宗涉宅地 总成交金额58.62亿元 平均溢价率达30.8% 为二季度土拍市场奠定积极基调[1][3] - 一季度杭州涉宅用地仅出让3宗 土地出让金同比下降约九成 市场经历阶段性“供给真空期”[1] - 4月杭州还将进行多场土拍 合计出让11宗涉宅用地 总起始价约93.36亿元 涉及滨江 拱墅 西湖 萧山等多个区域[3] 核心区域地块表现（核心热） - 滨江长河地块竞争最为激烈 经过127轮竞价 由华润置地以39.5亿元总价竞得 溢价率高达46.83% 成交楼面价41108元/平方米 刷新板块地价纪录[1] - 该地块地处滨江互联网产业核心地带 周边集聚网易 阿里 华为等高新技术企业 具有极强的高端产业客群基础 且区域周边已供地空窗达5年 无存量可售[1] - 地块周边2公里范围内目前无在售新房项目 结合周边次新房价格水平 未来项目入市价格有望达到6万元/平方米以上[1] 近郊及外围区域地块表现（外围稳） - 余杭闲林地块容积率仅1.05 具备打造低密产品条件 由保亿置业以6.12亿元竞得 溢价率21.91% 成交楼面价15654元/平方米[2] - 与该地块相比 周边低密项目溪径恒庐整盘均价在4万元/平方米以上 此次地块位置更优 楼面价更低 预计有较大盈利空间[2] - 钱塘区东部湾新城地块由两家房企联合体以13亿元竞得 溢价率0.78% 其中一家房企杭州兴耀房地产在钱塘区布局第17个项目 延续区域深耕策略[2] 市场特征与驱动因素 - 当前房企补仓意愿明显增强 推动土拍热度回升[1] - 本轮土拍呈现鲜明的“核心热 外围稳”格局[2] - 格局体现出房企对杭州产业支撑 人口导入与改善需求的坚定信心 也说明优质稀缺地块仍是资金首选[2] - 后续市场热度能否由核心板块向外围区域扩散 将成为观察杭州房地产市场走向的关键[2]

公司整体业绩与战略定位 - 2025年公司实现营业收入人民币2,814.4亿元，核心净利润人民币224.8亿元，经营业绩持续领跑行业 [1] - 公司已完成向“开发、运营、服务”相关多元多赛道驱动的战略跃迁，战略定位为“城市投资开发运营商” [1] - 公司秉持三大经营方针：“解放思想、创新转型、全面高质量发展”、“质的有效提升和量的合理增长”、“有利润的营收和有现金流的利润” [6] 第一增长曲线：开发销售型业务 - 2025年开发销售型业务实现签约额人民币2,336亿元，销售规模稳居行业前列 [2] - 全年获取项目33个，权益投资额人民币673.7亿元，在北京、上海等五大核心城市投资占比近八成 [2] - 公司发布并落地“好房子”标准体系，打造了深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等标杆项目 [2] 第二增长曲线：经营性不动产收租型业务 - 2025年经营性不动产业务实现营业额人民币254.4亿元，同比增长9.2%，净利润人民币98.7亿元，同比增长15.2% [2] - 购物中心业务：自持购物中心实现零售额人民币2,392亿元，同比增长22.4%；年末在营自持购物中心98座，其中82个项目零售额位列当地市场前列；整体经营利润率63.1%，创历史新高；年内新开业购物中心6座 [3] - 写字楼业务平均出租率提升至77.7%，新租面积创同期新高；酒店业务每房收益（RevPAR）领先区域市场 [3] 第三增长曲线：轻资产管理收费型业务 - 华润万象生活2025年实现营业收入人民币180.2亿元，同比增长5.1%，核心净利润人民币39.5亿元，同比增长13.7% [4] - 商业航道：截至2025年末管理在营购物中心135座，其中105个项目零售额位列当地市场前列；全年在营购物中心实现零售额人民币2,660亿元 [4] - 物业航道：在管面积达4.26亿平方米，合约面积达4.64亿平方米；非住业态收入占比提升1.8个百分点至18.8% [4] - 大会员业务：万象星会员总量突破8,300万人，同比增长36% [4] 资产管理、租赁住房与城市建设业务 - 资产管理业务：截至2025年底，资产管理规模达人民币5,022亿元，较2024年末增加人民币401亿元；华润商业REIT全年实现营业额人民币7.6亿元；华润有巢REIT完成国内首单采用向原持有人配售方式的扩募 [5] - 租赁住房业务：华润“有巢”2025年营业收入创历史新高，规模跻身行业前列，并发布“好房子”租赁解决方案 [5] - 城市建设管理与咨询业务：2025年新增签约项目87个，政府代建新签面积、代建企业新签规模位列行业前列，年末在管面积6,138万平方米 [5] 可持续发展与社会责任 - 绿色建筑与节能：年内新增装配式建筑项目37个、建筑面积512万平方米；新增绿色建筑认证项目11个、认证面积161万平方米；26个新建大型商业项目实现年节约电耗3,074万度 [6] - 民生保障与乡村振兴：承建保障性住房施工面积1,385万平方米，管理保障性租赁住房3.9万间；年内建成交付希望小镇3座，累计建成交付16座 [6] 行业发展趋势 - 房地产行业发展逻辑发生根本性变革，行业定位从传统开发销售逐步转向民生保障与城市运营并重及协同发展 [6] - 城市更新、老旧小区改造等内涵式需求加速释放，成为驱动行业高质量发展的新动能 [6]

核心投资观点 - 招商证券看好公司未来业绩的稳定性以及中长期业绩增长和股东回报的可持续性，给予“强烈推荐”评级 [1][9] - 预计2026/2027/2028年每股收益（EPS）分别为3.63/3.95/4.49元，同比分别增长2%/9%/14% [1][9] - 基于2026年0.8倍市净率（PB）估值，对应目标市值为2457亿元，A股目标价34.45元/股，港股目标价39.20港元/股 [1][9] 2025年财务业绩总览 - 2025年全年实现营业收入2814亿元，同比增长0.9%；归母净利润254亿元，同比下降0.5%；核心净利润225亿元，同比下降11.4% [2] - 综合毛利率为21.2%，同比下降0.4个百分点 [2] - 净利润降幅大于毛利润降幅，主要受三费费率上升、公允价值变动收益减少等负向因素影响，但部分被合联营投资收益增加、所得税税率下降所抵消 [2] - 权益比（归母净利润/净利润）为77.4%，同比上升1.5个百分点 [2] 业务板块表现 开发销售型业务 - 实现营业收入2382亿元，同比增长0.4%，占总营收比重最大 [2] - 毛利率为15.5%，同比下降1.3个百分点 [2] - 全年签约销售金额2336亿元，同比下降10.5%；销售面积922万平方米，同比下降18.6% [3] - 根据克而瑞数据，2025年全口径销售金额排名行业第3名，2026年1-3月排名保持第3 [4] - 全年全口径拿地金额917亿元，同比增长18.1%；拿地力度（拿地金额/销售金额）为39%，同比上升9个百分点；一、二线城市投资占比（权益地价口径）达99%，同比提高5个百分点 [4] 经营性不动产收租型业务 - 实现营业收入254亿元，同比增长9.2%；毛利率为71.8%，同比上升1.8个百分点 [2] - **购物中心**：2025年新开7座，年末在营数量达98座；在营购物中心零售额2392亿元，同比增长22.4%；同店零售额增长12.0%；并表租金收入219亿元，同比增长13.3% [4][5] - **写字楼**：租金收入17亿元，同比下降10.8%，但降幅较2025年上半年有所收窄；出租率78%，同比上升3个百分点；毛利率70.0%，同比下降2.4个百分点 [5] - **酒店**：经营收入19亿元，同比下降10.5%；入住率67%，同比上升3个百分点；平均房价980元/房晚，同比下降2.9% [5] 轻资产管理收费型业务 - 实现营业收入178亿元，同比下降3.4% [2] - 旗下平台华润万象生活2025年营收180亿元，同比增长5.1%；归母净利润40亿元，同比增长10.3% [6] - 华润万象生活商业航道中，第三方购物中心收入占比同比上升5.3个百分点至33.1%，税前利润占比同比上升4.3个百分点至25.3% [6] 经常性业务 - 经常性业务（含经营性不动产及轻资产业务）收入433亿元，同比增长3.7%，占总收入15.4% [3] - 经常性业务核心净利润116亿元，同比增长13.1%，占核心净利润总额的51.8%，占比同比大幅提升11.1个百分点 [3] 其他业务 - 文体产业运营业务营收12亿元，同比增长53.5% [7] - 租赁住房业务营收9亿元，同比增长11.0%，稳定期项目出租率95% [7] - 城市建设管理与咨询业务营收11亿元，同比下降4.6% [7] 战略规划与转型进展 - “十五五”期间，公司战略定位升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，提出“投资-开发-运营”三位一体模式 [8] - 规划“三条增长曲线”：第一曲线（开发销售型业务）筑牢基本盘；第二曲线（经营性不动产）激活可持续增长动能；第三曲线（轻资产管理）打造强劲增长极 [8] - 资产管理规模达5022亿元，同比增长8.7% [6] - 成功设立首支Pre-REITs策略商业地产私募基金；华夏华润商业REIT市值突破百亿元；华润有巢REIT于2026年1月成功扩募上市 [6] 财务状况 - 加权平均融资成本为2.72%，同比下降39个基点，较2025年中期下降7个基点 [8] - 净有息负债率为39.2%，同比2024年末提升7.3个百分点，与2025年中期持平 [8] - 汇率风险敞口为3.9%，同比持平 [8]

投资评级与核心观点 - 报告给予华润置地“强烈推荐”评级，目标价39.20港元，对应2026年0.8倍PB，目标市值2457亿元人民币[1][4] - 核心观点：看好公司未来业绩的稳定性以及中长期业绩增长和股东回报的可持续性，主要基于经常性业务利润增长与占比提升、经营性不动产业务稳健增长、开发业务拿地力度上升且毛利率或逐步筑底回升、资管转型稳步推进以及“十五五”战略规划清晰[1][14] 2025年财务业绩总结 - 2025年全年营业收入为2814亿元人民币，同比增长0.9%；归母净利润为254亿元人民币，同比下降0.5%；核心净利润为225亿元，同比下降11.4%[2] - 综合毛利率同比下降0.4个百分点至21.2%，其中开发销售型业务毛利率下降1.3个百分点至15.5%，而经营性不动产收租型业务毛利率上升1.8个百分点至71.8%[2] - 经常性业务（含经营性不动产收租及轻资产管理）核心净利润为116亿元，同比增长13.1%，占公司核心净利润比例达到51.8%，同比提升11.1个百分点[13] 业务板块表现 - **开发销售型业务**：2025年签约销售金额2336亿元，同比下降10.5%，行业销售排名保持第3；全口径拿地金额917亿元，同比增长18.1%，拿地力度（拿地金额/销售金额）为39%，同比上升9个百分点，且一、二线城市投资占比（权益地价口径）达99%[13] - **经营性不动产收租型业务**： - 购物中心：2025年新开7座，在营数量达98座；在营购物中心零售额2392亿元，同比增长22.4%，同店零售额增长12.0%；租金收入同比增长15.9%，并表租金收入219亿元，同比增长13.3%[10][13] - 写字楼：租金收入17亿元，同比下降10.8%，但降幅较2025年上半年收窄；出租率78%，同比上升3个百分点[11] - 酒店：经营收入19亿元，同比下降10.5%；入住率67%，同比上升3个百分点[11] - **轻资产管理收费型业务**： - 华润万象生活2025年营收180亿元，归母净利润40亿元，同比分别增长5.1%和10.3%；商业航道中第三方购物中心收入占比同比上升5.3个百分点至33.1%[12] - 资产管理规模达5022亿元，同比增长8.7%；成功设立首支Pre-REITs商业地产基金，旗下华夏华润商业REIT市值突破百亿元[12] - **其他业务**：文体产业运营业务营收12亿元，同比增长53.5%；租赁住房业务营收9亿元，同比增长11.0%，稳定期项目出租率95%[13] 财务预测与估值 - 预计2026/2027/2028年每股收益（EPS）分别为3.63元、3.95元、4.49元，同比增速分别为+2%、+9%、+14%[1][3] - 预计2026-2028年归母净利润分别为259.21亿元、281.39亿元、320.36亿元[3][16] - 预计毛利率将从2025年的21.2%逐步提升至2028年的25.3%，净利率从9.0%提升至11.9%[17] - 基于2026年预测，给予0.8倍市净率（PB）估值[1] 战略与运营亮点 - “十五五”战略定位升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，并规划“三条增长曲线”：第一曲线（开发销售）筑牢基本盘，第二曲线（经营性不动产）激活可持续增长，第三曲线（轻资产管理）打造增长极[14] - 融资成本持续下降，2025年末加权平均融资成本为2.72%，同比下降39个基点；净有息负债率为39.2%[14] - 购物中心未来开业计划清晰，2026-2028年计划新开业数量分别为5座、7座、5座[10]

2026年一季度北京住宅市场及北京润园项目表现 - 2026年一季度北京住宅成交金额榜出炉，北京润园以29亿元的成交金额位列榜首[1][2] - 项目自2025年12月5日正式开盘以来，连续数月霸榜北京商品住宅成交金额榜[6] 北京润园项目销售业绩与财务表现 - 2026年1-3月，项目累计完成网签130套，成交面积4.12万平方米，成交均价7.04万元/平方米，套均价2230.5万元[3][4] - 截至3月31日，项目累计网签228套，取证房源去化率近70%[13] - 项目累计成交金额总计51.48亿元，已覆盖地价款的85%[13] - 开盘不到4个月，已收回八成地价款[14] 北京润园项目土地与开发背景 - 项目位于顺义温榆河2101-2007、2008地块，由华润置地于2月27日以底价60.24亿元摘得，折合楼面价约3.5万元/平方米[5] - 华润置地北京公司直接负责项目开发[5] - 项目营销负责人邬双喜是华润北京总经理陈海鸥的得力干将[7] 北京润园项目规划与产品设计 - 项目占地17.04公顷，总建筑面积约36.78万平方米，其中计容建筑面积17.21万平方米[8] - 项目容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一[9] - 规划111栋住宅楼，共483户，包括19栋8层洋房和92栋双拼别墅[9] - 一条东西走向的街坊路将北侧洋房与别墅隔离开来[9] 北京润园一期产品与定价 - 一期双拼院墅于2025年11月15日取证，共23栋46户，建筑面积约700/763/905/990平方米，拟售均价9.48万元/平方米[11] - 一期洋房于2025年11月27日取证，共10栋175套，包括2栋空墅和8栋平层，预售均价6.9万元/平方米[11] - 一期空墅（复式）共16套，均价8万元以上，主力建面约329平方米[11] 北京润园二期产品与定价 - 二期9栋洋房于今年3月20日取证，共120套住宅，总建筑面积3.89万平方米[12] - 二期包括3栋空墅，主力建面329平方米，拟售均价8.73万元/平方米，部分房源单价达9万元以上[12] - 二期包括6栋平层，主力建面约329平方米，拟售均价7.1万元/平方米，部分非标户型单价在6万元左右[12] - 二期洋房备案均价达到7.43万元/平方米，较一期的6.9万元上涨了5000元以上，涨幅超过7%[12][14] 北京润园各产品线成交价格 - 平层产品成交均价约6.62万元/平方米，其中271平方米户型成交均价6.38万元/平方米，328平方米户型均价6.76万元/平方米[14] - 复式产品成交价约7.12万元/平方米[14] - 院墅产品成交均价在8.7万元/平方米以上[14] - 项目当前整体成交均价超过7万元/平方米[14] 项目营销策略与未来推盘计划 - 项目采用“高价产品保证利润，平价产品激活流量”的高低配营销策略[14] - 按照规划，接下来还会有26栋52户院墅产品取证[14]

核心业绩表现 - 2025年公司实现营收2814.4亿元，同比增长0.9%；实现核心净利润224.8亿元，同比下降11.6% [1] - 增收不增利主要因开发销售业务的结算利润率下降，导致综合毛利率较上年下降0.4个百分点至21.2% [1] - 开发销售型业务2025年结算利润率较上年下降1.3个百分点至15.5% [1] 经营性业务表现 - 2025年收租、收费型业务贡献总营收的15.4%，较上年提升0.4个百分点；贡献核心净利润的51.8%，较上年大幅提升11.2个百分点 [1][2] - 收租型业务（以购物中心为代表）贡献营收254亿元，同比增长14.3%；收费型业务（包括万象生活等）贡献营收178亿元，同比增长8.7% [2] - 收租型业务贡献核心净利润99亿元，同比增长22.9%；收费型业务贡献核心净利润18亿元，同比增长15.4% [2] - 购物中心经营表现亮眼，2025年实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，同店增长12.0%，大幅优于同期全国3.7%的社零增速 [1][2] - 2025年末公司在营购物中心共98个，较上年末增加6个，年末购物中心出租率较上年提升0.3个百分点至97.4% [2] 开发销售与投资 - 2025年公司实现合约销售金额2336亿元，同比下降10.5%，销售规模稳居行业第3位 [1][3] - 公司聚焦一二线城市拿地，全年新获取33个项目，一线（含香港）、二线城市投资占比分别为64%、35% [3] - 全年拿地总地价917亿元，以金额计算的拿地强度为39.3%，较上年提升9.6个百分点 [1][3] 业务战略与展望 - 公司将购物中心为代表的经营性不动产收租型业务定义为第二增长曲线 [2] - 将万象生活、文体产业运营、租赁住房、城市建设管理与咨询、资管在内的轻资产收费型业务定义为第三增长曲线 [2] - 分析师预测公司2026-2028年EPS为3.62/3.72/3.84元，并维持买入评级与47.6港元的目标价 [3]