当科技、新能源汽车等行业以"用户思维"重构产品逻辑时，房地产行业却长期受制于另一套惯性体系： 经验主导、节奏优先、以销售效率覆盖产品风险。随着市场进入存量博弈阶段，这套逻辑正在失效，房 地产也从"卖方市场"走向"买方市场"。 2023年7月，贝壳集团启动"一体三翼"战略，贝好家事业线随之成立。经过883天的系统打磨，贝好家已 在全国11座城市落地17个项目，并与中海地产、招商蛇口（001979）、中国电建（601669）地产、越秀 地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团（002244）、兴耀房产等优秀开发商建立合作关系。 成都金融城·贝宸S1，是贝好家首个自主操盘项目。在行业普遍强调周转效率和成本控制的背景下，该 项目选择以"建造成本高于地价"的方式，将资源重新配置到产品端。 开盘不足一个月，贝宸S1即跻身成都2000万元以上豪宅网签榜第二，吸引50余家房企高管组团考察； 贝好家其他项目的合作方亦直言"重新理解了好房子的定义"。从理念碰撞到细节落地，从自操盘验证到 合作项目复制，贝宸S1背后，是贝好家对房地产开发新模式的完整探索。 理念落地，打造"新自然主义的时代之作" "非交付标准的内容，最终不卖给客 ...

涉及的行业与公司 * 行业：中国内地房地产行业、中国香港房地产行业 [1][3] * 公司：报告覆盖多家上市公司，包括新鸿基地产、华润置地、越秀地产、碧桂园服务、中海物业、领展房托、恒基地产、万国数据、安博等，并提供了详细的估值与评级信息 [2][83] 核心观点与论据 中国内地房地产行业展望与核心特征 * **2026年展望**：行业在“十五五”开局之年探索新发展模式，政策大力托举下寻找新均衡，预计全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米区间（对比2024年约9.7亿平方米），销售金额约10-11万亿元人民币（其中商品住宅约8-9万亿元）[1][11] * **市场核心特征**：呈现“总量寻底、结构分化、利润回归”的特征，销售总量将在现有区间浮动，难以出现V型反转 [11] * **四大分化趋势**： 1. **城市能级分化**：一、二线城市（如杭州、成都、南京）展现强韧性，预计2026年其销售面积占比将从约30%提升至35%-40%；三、四线城市面临结构性调整 [12] 2. **需求类型分化**：改善型需求成为“新主力”，占比将在2026年进一步提升 [13] 3. **产品业态分化**：产品力（绿色、智能、健康、优质物业）取代区位成为核心竞争力 [14] 4. **市场形态分化**：重点城市进入“存量时代”，二手房交易量持续高于新房成为新常态，对新房形成“价格锚定”与“需求分流” [15] * **供给与库存**：预计2026年全国房屋新开工面积为5.5-6亿平方米（对比2024年约7.4亿平方米），与销售面积形成“剪刀差”以消化库存；全国商品房待售面积预计2025年见顶，但绝对值仍处高位 [21][22] * **营运模式改变**：行业毛利率预计从低谷逐步修复至约15%的可持续水平；竞争回归产品力与运营效率；“现金流为王”成为关键经营指标 [24] * **近期市场表现**：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，开发投资同比下降14.7% [7]；2025年10月，主要开发商合同销售额同比平均下降42.1% [27]；2025年前十个月，主要开发商合同销售额同比平均下降19% [31] 中国香港房地产行业展望与复苏路径 * **总体判断**：市场已到达拐点，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归 [3][37] * **复苏路径**：分阶段进行，投资者将优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [3][37] * **住宅市场**： * 人口净流入推动需求，2024/25年前三季度净流入约8.9万/38.1万人 [39] * 预计2025年租金整体上涨3-5%，2026-27年增速放缓至年均约3% [39] * 租金回报率恢复（大众市场约3.0-3.5%），与按揭成本的正向差额正在恢复，预计将吸引“买入出租”投资者 [52] * 预计住宅价格在2026/2027年各同比上涨5%，中小型单位表现更佳 [3][52] * **零售市场**： * 处于复苏轨道，依赖本地消费与入境旅游增长 [53] * 2025年前八个月访港旅客达3280万人，同比增长11.1%，月均旅客量约为2017-19年月均水平的82.2% [53][55] * 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3-5% [3][53] * 复苏表现不均，专注于大众市场和餐饮的社区购物中心预计更具韧性 [59] * **写字楼市场**： * 处于筑底阶段，核心区租金预计2025年4季度企稳，2026年上半年供应高峰后可能出现温和反弹 [60] * 自2023年4季度起已连续八个季度录得正净吸纳量，中环/尖沙咀空置率已从2024年峰值下降 [63][67] * 投资市场活跃，2025年上半年写字楼成交宗数同比增加60.2% [61] * 预计中环核心甲级写字楼租金将反弹3-5%，其他传统核心区反弹2-3%，非核心区租金承压 [67] 投资建议与选股逻辑 * **中国内地房地产**：维持行业“同步”评级，偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商 > 拥有一/二线城市土地储备的民企龙头 > 其他民企开发商 [1][26] * **中国香港房地产**：维持行业“领先”评级，认为实体市场正在触底或即将迎来反转，建议在周期早期阶段进行布局 [3][74] * **具体选股**：推荐新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，预计其将在未来1-2年受益于板块复苏及多重重估催化因素，目标价111.70港元 [3][74][75][76] * **投资机会来源**：资产净值扩张、估值倍数扩张、盈利修正周期是三大具吸引力的投资机会渠道 [72][77] 其他重要内容 * **政策环境**：中国内地已进入“非限购周期”，购房成本达历史最低，中央及地方层面出台多项政策组合拳致力于行业止跌回稳 [7] * **“保交楼”影响**：大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年后企业可腾出更多财务资源加大土地投资 [8] * **企业战略重心转移**：房企或将重心转移到产品力竞争、运营能力提升和风险管理 [10] * **数据参考**：报告提供了截至2025年12月2日的详细公司估值表，包括评级、目标价、市盈率、市账率等 [2]；并附有2025年10月及前十个月主要开发商的销售数据 [27][31]

核心观点 - 保利发展上海公司引入万科系高端产品专家蔡亮，旨在补齐产品研发短板，强化其在上海顶豪市场的竞争力，并计划通过年末集中推盘冲刺年度销售亚军席位 [1][3] - 上海房地产市场头部竞争白热化，华润置地、保利发展、招商蛇口三强在销售额上“贴身肉搏”，保利发展在权益销售额上已占据榜首，并通过聚焦顶豪市场与走量项目组合策略冲击年度排名 [8][9] - 2025年末上海楼市迎来货值集中释放，多家头部房企推出高单价、高总价项目，保利发展计划释放超26亿元货值，其冲刺效果将决定年度竞争格局 [9][10] 人事变动与战略调整 - 保利发展上海公司证实，万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已加盟，负责产品研发相关工作，此举被视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，拥有超过20年行业经验，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，是高端产品线研发专家，其加盟旨在针对性补齐保利发展在上海的产品与研发短板 [3] - 此次人事变动是保利发展上海公司高管团队重构的一部分，今年1月原集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军也来自保利和润，团队配置凸显对产品研发与高端营销的重视 [3] 上海房地产市场头部竞争格局 - 2025年1—11月，上海房企销售额排名为：华润置地417.9亿元、保利发展395.8亿元、招商蛇口387.8亿元，保利发展与榜首华润置地差距仅22.1亿元 [8] - 在权益销售额维度，保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元，反映其权益占比更高 [8] - 在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [8] - 保利发展单平售价约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向 [8] 顶豪市场表现与项目去化 - 上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目 [9] - 保利世博天悦项目2024年至今共推出832套房源，截至12月12日已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开，市场去化能力正在减弱 [4] 年末冲刺策略与推盘计划 - 保利发展计划在2025年最后一个月于上海市场释放超26亿元货值房源，全力稳固全年销售亚军席位 [1][9] - 具体推盘项目包括：保利外滩曜首推一栋68套小高层，吹风价11.7万元/平方米—15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [9] - 闵行保利都汇和煦将加推建面129平方米为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [9] - 竞争对手同样在年末集中推货：华润置地澐启滨江二批次货值约50亿元；中海地产安澜上海首开货值约90亿元 [10] 产品策略与特点 - 保利外滩曜作为上海“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平方米—15平方米使用空间 [9] - 保利发展通过高管团队重构、引入外部高端产品人才，叠加年末集中推盘，形成产品、营销与研发的闭环协同战力，剑指头部竞争突围 [1][3]

年底房企冲刺业绩各出奇招。 12月12日，市场传言万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已正式加盟保利发展（600048）。 对此，保利发展上海公司相关人士向21世纪经济报道记者证实，蔡亮确实加盟了保利发展上海公司，负 责产品研发相关工作，具体分管业务暂未明确。该名人士指出，这属于公司常规的人才引进动作，不存 在大方向产品革新。 此次人事变动被业内视为2025年上海地产行业"最具含金量跳槽"，打破了保利"内部提拔为主"的传统。 蔡亮携万科系高端产品打造经验而来，有望为保利上海世博天悦等顶豪项目注入新视野。 当前上海顶豪市场竞争白热化。年底内环核心地块集中入市，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇 口（001979）等央企巨头持续加码。在此背景下，保利发展以高管团队重构为支点，叠加年末超26亿元 货值房源集中推盘，全力冲刺上海年度销售亚军席位，剑指头部竞争突围。保利发展补齐上海战力短板 公开信息显示，蔡亮是一名80后，2003年以万科"新动力"身份入局，历经天津、深圳、福建等地项目操 盘历练，2012年调入上海万科后，主导翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目打造，助力上海万科搭建起 TOD、城市更新等四大产品体 ...

核心观点 - 广州、深圳土地市场在年末出现小高潮，核心区域优质地块受到房企激烈竞逐，高溢价成交频现，市场呈现结构性复苏和显著分化态势 [1][8] 土地市场年末高潮表现 - **深圳福田梅林地块**：为福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地，吸引8家房企经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价4.27万元/平方米 [1][3] - **深圳南山超级总部基地地块**：吸引6家房企参拍，最终由中海地产以31.86亿元竞得，成交楼面价7.74万元/平方米，溢价率42.49%，创深圳超级总部宅地溢价新高 [1][6] - **广州海珠南泰路地块**：由保利发展以35亿元竞得，溢价率约27%，成交楼面价约2.44万元/平方米，经过76轮、历时3小时竞价 [1][7] 市场热度驱动因素 - **优质土地集中供应**：年末推地节奏影响，优质土地集中上架 [1] - **房企投资额度释放**：房企前期拿地审慎，临近年关仍有部分投资额度可用，促使入市拿地 [1] - **核心地块稀缺性**：深圳核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局 [5] 市场结构性特征与分化 - **核心区高热**：一线城市核心地块因区位配套完善、确定性强而受房企青睐，房企追求资金高效周转，选择向核心区域集中 [6][8][9] - **现房销售试点影响**：深圳梅林地块要求全部现房销售，加速行业洗牌，促使房企从“高周转”转向“高品质”竞争，精品住宅供应占比将提升 [3][5] - **非核心区遇冷**：近郊及远郊区域地块成交意愿不强，例如深圳光明马田地块由龙湖以7.66亿元底价摘得，楼面价约1.2万元/平方米；广州南沙三宗涉宅用地由南沙开建以底价22.84亿元竞得 [7][8] 市场数据与趋势 - **深圳市场总体情况**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积23.44万平方米，总规划建筑面积77.29万平方米，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [9] - **广州市场总体情况**：2025年前11个月，广州市成交规划建筑面积2748.03万平方米，同比增长0.64% [9] - **未来展望**：预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，核心区宅地高溢价成交将成常态 [5]

地块成交核心信息 - 2025年12月10日，深圳福田区梅林街道B405-0308宗地成功出让，经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/平方米 [2] - 该地块土地面积仅为4994.02平方米，规划建筑面积18550平方米，其中住宅15380平方米，是一宗“迷你宅地”，容积率3.72，起始价4.80亿元，起始楼面价25876元/平方米 [4] - 出让公告明确要求宗地内商品住房需全部实行现房销售，不得预售 [4] 地块属性与区位 - 地块位于福田区梅林街道越华路10号，用地性质为二类居住用地 [4][6] - 地理位置优越，距深圳市政府约2.5公里，邻近9、10号线双地铁交汇的孖岭站及在建的22号线凯丰站，交通便利，生活配套成熟 [8] - 地块稀缺性显著，福田区近10年仅成交2宗涉宅地，且均为可售型人才住房和保障性住房，无普通商品住宅地块供应 [8] 市场反应与分析师观点 - 中指研究院深圳分院高级分析师指出，该地块作为“现房销售”试点，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向 [9] - 现房销售模式将加速行业洗牌，中小房企可能因资金压力面临淘汰，推动房企从“高周转”转向“高品质”竞争，精品住宅供应占比有望提升 [9] - 该地块65%的高溢价成交标志着深圳楼市已进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性将持续支撑价格，预计2026年深圳将继续推出少量优质地块维持市场热度，核心区宅地高溢价成交或成常态 [9] 近期土地市场与行业展望 - 深圳土拍市场近期回升，12月8日，中海地产以31.86亿元竞得深圳湾超级总部基地T207-0068宗地，龙湖集团以7.66亿元竞得光明区马田街道A627-0268宗地，两宗地共收金39.52亿元 [10] - 据中指研究院统计，今年以来深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%，反映出市场活跃度和房企对优质地块的强烈需求 [10] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，例如清理不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，以促进购房需求释放 [10] - 央企在土地市场展现强劲实力，随着现房销售模式逐步推广和土地市场持续优化，深圳楼市有望迎来更加健康、稳定的发展阶段 [10]

行业促销策略 - 年末是房企冲刺全年业绩的核心窗口期，为应对市场存量竞争加剧和资金回笼需求，密集推出优惠促销已成为行业共识性选择 [1] - 房企促销手段多样，包括一口价特惠房源、车房同购专属补贴、品牌家电礼包等实打实的让利举措 [1][3] - 促销策略的核心逻辑与以往不同，需结合项目自身区位、竞争环境、价格走势及所处营销阶段（如开盘初期、顺销或尾盘清货）来制定针对性政策 [5] 公司具体举措：龙湖集团 - 龙湖·观萃项目在12月推出“双12购房节”，针对105平方米三居、116平方米四居等收官户型推出清盘特惠，提供多套一口价房源，并对105平方米户型设置专属9.8折优惠 [3] - 龙湖·观萃项目推出车房同购活动，可享房价额外9.9折及车位8.5折优惠，针对特定户型的折扣力度较往年明显加码 [3] - 龙湖·宸翰举办“龙湖帮你清空购物车”活动，针对118—138平方米户型推出一口价特惠房源；龙湖·恩祥凌雲颂加推公园头排新品楼座，主打112平方米四房户型 [3] - 为冲刺业绩，龙湖·观萃项目每日进行线上连续16小时不间断直播；龙湖·宸翰计划开启线上直播百场；龙湖·恩祥凌雲颂邀请本地达人做客直播间 [6] 公司具体举措：中建玖合 - 中建玖合多个项目推出年终优惠，优惠力度与客户付款比例挂钩，付款比例越高折扣越高，这是房企普遍采用的激励回款措施 [4] - 中建玖合旗下运河玖院项目计划在12月进行二批次加推，对一期售罄户型进行补货，一期在售户型均会加推 [4] - 对于具有购房资格的客户按现行首付和贷款比例执行；对少量置换客户可申请适当延长付款周期，但不鼓励不具备资格和资金的客户长期分期 [4] 公司具体举措：越秀地产 - 越秀地产各项目官方认证的抖音直播间，周一到周日至少播6天，每周安排四场直播，方便客户足不出户了解产品并与销售人员直接联系 [6] - 公司前11个月销售额主要依靠“爆款”项目拉动，和樾望雲、和樾玉鸣两项目分别实现91.6亿元、64.3亿元销售额，合计占公司总销售额的57.13% [8] 营销渠道创新 - 2025年末楼市营销更趋多元，不少开发商纷纷布局直播平台，通过线上沉浸式展示、实时互动答疑等形式，精准吸引购房者关注，拓宽获客路径 [1] - 线上直播旨在顺应客户信息获取习惯，突破地域与时间限制，提升项目曝光度与信息触达效率，弥补传统线下销售的局限 [6] - “线下让利+线上引流”的组合策略成为主流，源于市场竞争加剧、供大于求的现状，仅靠单一渠道已难有效触达客户，需线上线下联动以更精准匹配需求 [7] 市场表现与竞争格局 - 2025年前11个月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计达2806.2亿元，同比微增0.16%，整体市场增长平缓 [8] - 市场呈现“强者恒强”格局，TOP20房企在土储、产品打造及品质兑现方面显著优于中小房企，能持续获得更高市场关注度和购房者信任 [9] - 部分房企销售业绩出现下滑，例如华润置地前11个月销售额为245.9亿元，同比减少1.5亿元；绿城中国销售额同比相差2000万元；中建壹品同比减少19.7亿元 [10] 业绩驱动因素 - 头部房企如中海地产凭借近10个在售项目的广泛布局，覆盖北京各区域，为购房者提供充足选择，从而拉动整体销售额提升 [8] - 房企年末促销虽会挤压利润空间，但当前阶段企业的销售安全、回款速度及现金流健康度的优先级已高于短期利润诉求 [5] - 刚需与改善类基础置业需求仍客观存在，其激活一方面依赖房企优质产品与高品质兑现力，另一方面有赖于监管部门出台针对性宽松政策以重建置业信心 [10]

新房供应与市场修复 - 11月30个重点城市预计新增供应669万平方米，环比增长16%，市场呈现结构性修复迹象，部分区域出现“年末翘尾”走势 [1] - 一线城市11月整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%，其中广州单月供应61万平方米，环比同比均正增长 [1] - 二三线城市供应积极放量，苏州、东莞、常州供应面积环比增长超100%，杭州、西安实现供应面积同比环比双增长 [1] - 30个重点城市11月开盘平均去化率为34%，天津、苏州和宁波开盘平均去化率超六成，网红盘入市对拉升作用显著 [1] - 上海、广州、深圳等热点城市开盘平均去化率稳步修复，武汉、郑州、青岛等城市去化率环比增幅显著 [1] 房企销售表现与竞争格局 - 前11个月已有8家房企全口径销售额突破1000亿元，保利发展以2408亿元领跑，中海地产以2113亿元紧随其后 [2] - 11月38家房企销售额实现环比增长，其中15家增幅超过30%，头部房企如中海地产、华润置地、绿城中国均实现环比正增长 [2] - 网红盘带动市场热度，例如广州保利玥玺湾开盘创下106亿元销售业绩，截至11月末累计网签金额突破110亿元 [2] - 重点城市竞争激烈，上海TOP30房企前11个月合计销售额4392.9亿元，华润置地以417.9亿元居首，保利发展395.8亿元第二，招商蛇口387.8亿元第三 [2] 行业策略与未来展望 - 面对年末业绩冲刺，房企普遍加大营销力度，启动渠道分销以加速去化 [3] - 销售业绩良好的房企普遍具备稳健经营、深耕核心城市与产品力突出的共同特征，成为行业领头羊 [3] - 在“好房子”理念指导下，市场有望在调整中逐步形成新的平衡，迈向更健康、可持续的发展轨道 [3] - 房企主动加快推盘和供给好项目，叠加核心城市政策环境持续优化，为市场企稳提供更坚实基础 [3]

行业整体趋势 - 2025年1-11月中国百强房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，反映出临近年底企业拿地态度更趋审慎 [2] - 行业集中度显著提升，1-11月拿地金额TOP10企业占TOP100企业比例高达54.1%，TOP20企业占比达66.7%，相比去年底分别提高12.7和11.8个百分点 [6] - 11月份全国土地市场平均溢价率为4.1%，虽环比低位回升但仍处历史较低水平，绝大多数地块以底价成交，市场热度不高 [15] 头部房企表现 - 1-11月新增货值排名前三的房企为：中海地产（1963亿元）、招商蛇口（1833亿元）、绿城中国（1293亿元） [3][6] - 1-11月权益拿地金额排名前三的房企为：中海地产（870亿元）、绿城中国（588亿元）、招商蛇口（564亿元） [6][7][8] - 中海地产与招商蛇口通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [6] 拿地模式变化 - 11月份联合体拿地模式变得更加普遍，主要集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [11] - 联合体拿地模式包括央国企之间的“强强联合”，以及民营房企与国企或地方城投平台的合作，例如蓝城集团与杭州之江城投联合获取杭州地块 [11] - 联合拿地可应对市场不确定性、分散风险，并在年末资金趋紧时以较少资金获取优质地块 [11] 民营房企策略 - 11月份部分财务稳健的民营房企在自身优势城市的核心地段表现活跃，例如懋源地产经过166轮竞价以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳区地块 [13] - 民营房企投资策略已全面转向“聚焦核心、深耕优势区域”，将有限资金精准投向市场抗风险能力强、自身操盘能力成熟的城市和板块 [14] - 从1-11月重点城市拿地排名看，懋源地产进入北京前十，嘉禾兴地产进入成都前十，滨江集团等多家民企进入杭州前十 [13] 土地市场热度分化 - 11月份成交总价超10亿元的31宗住宅用地中，仅北京和上海的4宗地块出现溢价成交，其余27宗均为底价成交 [15] - 土地市场热度回落，开发商对非绝对核心地块态度异常谨慎，以往热度高的城市如杭州，11月出让的3宗条件不错宅地也全部底价成交 [15] - 资金和土地资源持续向头部企业集中，中小型房企生存空间被压缩，合作开发将成为主流模式 [16]

行业竞争格局 - 2025年末上海豪宅市场“抢客大战”白热化，关乎房企业绩冲刺、市场份额重构与行业格局重塑 [1] - 2025年1-10月，华润置地以约340亿元全口径销售金额排名上海第三，与排名前二的保利发展与招商蛇口差距在20亿元左右，竞争激烈 [3] - 招商蛇口与华润置地有机会凭借安澜上海与澐启滨江两个全新盘冲击上海全年销售冠军 [3] - 保利发展未来两个月无全新盘入市，在售豪宅如保利世博天悦去化渐趋平淡 [3] - 中海地产2025年前十个月在上海销售排名第九，年底除安澜上海外无其他全新盘入市 [3] - 上海豪宅核心矛盾已从“日光”转为“能不能抢到客户”，高净值购房者决策更趋多元 [11] 重点项目表现 - 华润置地澐启滨江项目首批次认筹于11月25日结束，总认购量273组，首批房源122套，认购率达223.77% [1] - 澐启滨江认购成绩刷新了年内上海中高端项目认购纪录，有望成为2025年上海豪宅市场最后一个触发摇号与限售机制的标杆项目 [3] - 澐启滨江项目均价13.67万元/平方米，周边前滩江景二手房19万-20万元/平方米，存在价格倒挂优势 [7] - 澐启滨江首批122套房源以125平方米三房为主力，起步价约1600万元 [5] - 安澜上海项目由中海地产与招商蛇口联手操盘，即将进入认筹阶段，首批将推出288套房源 [3][7] - 安澜上海户型涵盖195至560平方米，按吹风价测算，一套房源起步价在3000多万元 [7] - 目前上海黄浦江两岸滨江板块的全新盘主要为澐启滨江、安澜上海、中粮北外滩壹号等，它们至少共享60%-70%的长三角高净值客群 [10] 市场动态与客户结构 - 2025年前三季度，上海市总价3000万元以上的商品住宅累计成交1524套，总价5000万元以上的顶级住宅成交674套，增幅达27% [10] - 购买豪宅的客群中，非沪籍购房者占比50%-80%，主力为江浙企业主 [10] - 总价5000万元以上豪宅交易的一次性付款比例高达71% [10] - 豪宅客群主要为35岁以上中高端客群，包括本地高净值家庭、外地投资客与新生代富豪 [10] - 澐启滨江样板房开放20多天，已有近3000组客户参观 [4] - 面对年底供应量爆发，能让高净值买家快速下单的产品不多，部分买家在耐心等待价格“破发”的新盘 [4] 产品策略与区位因素 - 澐启滨江是华润置地在上海“好房子”新规后落地的首个新盘，体现了如提升阳台面积（小户型12.5平方米、大户型16平方米）等标准 [4] - 为弥补周边商业不足，澐启滨江在项目内打造了6.8米挑高的4000平方米全域架空层 [4] - 澐启滨江位于后滩板块，拥有黄浦江第二个S湾景观，是一个比徐汇滨江、陆家嘴更新的滨江板块 [4] - 澐启滨江地块周边有跑步道、绿化带，其生活氛围吸引了不少年轻置换群体 [5] - 安澜上海项目由总地价523亿元的徐汇东安“地王”分割而来 [5] - 安澜上海聚焦30岁以上高知高收入精英，企业家与海归二代占比较高 [11] - 澐启滨江依托前滩产业优势，吸引喜好滨江生活、资产配置与学区资源的客户 [11]